Verkehrswert: Das beeinflusst die Immobilienbewertung

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 02.12.2016

Bei einer Immobilienbewertung handelt es sich um ein Verfahren, mit welchem der Verkehrswert oder der Marktwert einer Immobilie bestimmt werden kann. Das Verfahren wird durch verschiedene Rechtsvorschriften reglementiert und basiert auf rechtlichen, juristischen sowie bautechnischen Aspekten. Der Wert wird zu einem festgelegten Stichtag ermittelt.

Der Verkehrswert wird in § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) definiert:

So steht es im Gesetz:§ 194 Baugesetzbuch

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Gesetzgeber nimmt in diesem Fall keine Unterscheidung zwischen Verkehrswert und Marktwert vor und definiert den Verkehrswert als möglichst objektive Richtgröße. Wird mehr Fokus auf den Marktwert gelegt, spielt die konkrete Kaufabsicht eines Interessenten eine Rolle. Demnach handelt es sich bei einem Marktwert um einen hypothetischen Preis, den ein Käufer zum festgelegten Stichtag für die Immobilie zu zahlen bereit wäre.

Faktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen

Es gibt einige Faktoren, anhand derer der Immobilienwert ermittelt werden kann. Hierzu zählen:

  1. Die Lage
    Entscheidend für die Bewertung sind hier zum Beispiel Aspekte wie die Infrastruktur, die Verkehrsanbindung oder die mögliche Nachfrage. Darüber hinaus können auch weitere Aspekte wie die allgemeine Bebauungslage oder das kulturelle Angebot in der Nähe die Einstufung der Lage des Objekts beeinflussen. Zur Einstufung der Lage gehört selbstverständlich auch die Lage innerhalb einer Region oder eines Landes.
  2. Der Zustand der Immobilie
    Der Sachverständige prüft an dieser Stelle die Bausubstanz des Gebäudes und bewertet zum Beispiel Elektroinstallationen oder Wasserrohre. Ebenso fließt der Zustand von Fenster und Türen sowie der Bodenbeläge mit in die Bewertung ein. Bei älteren Immobilien spielt es für die Wertermittlung auch eine wichtige Rolle, ob das Objekt regelmäßig instandgesetzt oder gepflegt wurde.
  3. Die Energieeffizienz
    Positiv wirkt sich das Vorhandensein eines Energieausweises aus. Darüber hinaus erhalten Objekte eine gute Bewertung bei vorhandener Dämmung unter dem Dach oder einer Fassadendämmung. Die Isolierung von Fenstern und Türen sowie das Alter der Heizungsanlage fließen ebenfalls in die Wertermittlung ein. Ist ein Kaminofen oder offener Kamin vorhanden, kann damit auch die Gesamtbewertung beeinflusst werden.
  4. Die Außenanlage
    Hier kommen Garagen, Carports oder eine von Landschaftsbauern angelegte Gartenanlage ins Spiel und sorgen für mögliche gute Bewertungen.
  5. Die Erschließung
    Den Wert einer Immobilie können Sie auch anhand des Erschließungsgrads bestimmen. Sind Mängel am Anschluss an das Wassersystem oder das Telefonnetz zu finden, können diese zu einer Wertminderung führen.

Weitere Einflussfaktoren zur Wertermittlung wären darüber hinaus mögliche Altlasten auf dem Grundstück oder vorhandene Bauschäden. Möchten Sie das Objekt als Investition zur Vermietung kaufen, spielen auch vorhandene Mietverträge sowie die Mieterstruktur eine äußerst wichtige Rolle bei der Bestimmung des Marktwertes.

Wann ist es sinnvoll den Verkehrswert zu bestimmen?

  • Verkauf: Wenn eine Immobilie verkauft wird, kann sich der Verkäufer durch ein Wertgutachten absichern, dass er den Verkaufspreis nicht zu niedrig ansetzt.
  • Kauf: Möchten Sie eine Immobilie erwerben und beabsichtigen etwa eine Baufinanzierung, haben Sie mit Hilfe einer objektiven Bewertung die Möglichkeit, herauszufinden, ob der veranschlagte Kaufpreis gerechtfertigt ist.
  • Scheidung: Bei Scheidungen wird ein Wertgutachten genutzt, um das vorhandene Vermögen gerecht aufzuteilen. Um weitere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten die Scheidungsparteien sich auf einen gemeinsamen Sachverständigen eignen.
  • Zwangsversteigerung: Wird eine Immobilie zwangsversteigert, kann ein Wertgutachten dabei helfen, das Minimalziel des Verkaufserlöses zu definieren. Interessenten von Zwangsversteigerungen können dadurch im Vorfeld ermitteln, bis zu welcher Summe sie mitbieten wollen.
  • Erbe: Die Immobilienbewertung kann dabei helfen, Streitigkeiten um die Verteilung des Erbes beizulegen oder zu minimieren.
  • Beleihung: Möchten Hausbesitzer eine Hypothek auf Ihr Objekt aufnehmen, können Sie den möglichen Beleihungswert durch den objektiv ermittelten Marktwert mitbestimmen.
  • Versicherungen: Um einen möglichst passenden Versicherungsschutz zu wählen, hilft die Immobilienbewertung bei der Ermittlung des Wiederbeschaffungswertes.
  • Steuer: Werden Bilanzen oder Steuerberechnungen angestellt, hilft es, wenn der exakte Vermögenswert einer Immobilie über eine Bewertung ermittelt werden kann.

So funktioniert die Verkehrswert-Bestimmung

Der Verkehrswert wird in Deutschland in der Regel von Sachverständigen bestimmt. Der Sachverständige besichtigt das zu bewertende Objekt vor Ort. Zugleich erhält er alle wichtigen Dokumente, die zur Immobilie gehören wie Kaufverträge, Grundbuchauszüge sowie Grundrisse oder Mietverträge. Die Bewertung erfolgt schließlich anhand gängiger Verfahren. Dabei werden die jeweiligen Aspekte der Besichtigung des Objekts sowie der Sichtung vorhandener Dokumente unterschiedlich gewichtet.

Wer darf Sachverständiger werden?

Der Begriff „Sachverständiger“ ist in Deutschland nicht geschützt. Um sich als Sachverständiger zu bezeichnen, ist keine spezielle Prüfung oder Erlaubnis notwendig. Als Sachverständige werden die Personen bezeichnet, die sich in besonderem Maße durch ihr Fachwissen und ihre Erfahrung in einem oder mehreren Fachgebieten auszeichnen. Um nicht gegen geltendes Recht zu verstoßen, müssen Sachverständige ihre Kenntnisse in der Regel auch nachweisen können. Ansonsten können sie gegen das Gesetz des unlauteren Wettbewerbs verstoßen.

Um sich im Wettbewerb mit anderen Sachverständigen zu profilieren, ist es wichtig, dass Sachverständige ihre Qualifikation auch öffentlich nachprüfbar machen, zum Beispiel durch Zertifzierungen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, sich einem Verband anzuschließen. Die Aufnahme in einen solchen Sachverständigen-Verband ist mit zusätzlichen Auflagen und Verpflichtungen verbunden, welche die Qualität der Mitglieder garantieren soll. Die Verbände haben selbst eigene Regularien, zu welchen sich die Sachverständigen verpflichten.

Ein Sonderfall sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Diese Gruppe gibt es nur in Deutschland. Ihre Tätigkeit ist in der Gewerbe- und Handwerksordnung geregelt. Um ein öffentlich bestellter Sachverständiger zu werden, müssen die Interessenten eine Prüfung ablegen und die Sachkunde muss alle fünf Jahre erneut nachgewiesen werden. Für die Aufnahme einer solchen Tätigkeit sind ebenfalls bestimmte Voraussetzungen wie eine längere Berufspraxis sowie eine akademische Ausbildung erforderlich.

Wenn Sie wünschen, dass Ihr Immobiliengutachten vor Gericht Bestand hat, müssen Sie einen staatlich anerkannten oder öffentlich bestellten Gutachter auswählen. Immobilienbewertungen von freien Sachverständigen werden von Gerichten nicht anerkannt. Zudem werden meist nur Bewertungsverfahren anerkannt, die nach der gängigen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstellt wurden.

Deutsche Verfahren zur Immobilienbewertung

In Deutschland gibt es drei gängige Verfahren für die Immobilienbewertung.

  1. Vergleichswertverfahren
    Bei diesem Verfahren werden gleichartige Immobilien miteinander verglichen. Die Gleichheit der Objekte richtet sich zum Beispiel nach der Lage oder der Fläche der Immobilien.
  2. Ertragswertverfahren
    Diese Methode wird üblicherweise für Gewerbeimmobilien oder vermietete Objekte genutzt. Der Gutachter ermittelt dabei die Netto-Erträge, die mit dem Objekt erzielt werden können. Die Brutto-Erträge werden hierfür mit möglichen Aufwandszahlungen verrechnet.
  3. Sachwertverfahren
    Diese Methode berücksichtigt den Sachwert des Gebäudes sowie den Bodenwert. Anschließend werden diese beiden Werte mit Hilfe von Marktanpassungsfaktoren zu einem Marktwert geführt.
 VorteileNachteile
Vergleichswertverfahren
  • Entspricht dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie
  • Leicht nachvollziehbar
  • Ideal für Privatkäufer oder -verkäufer
  • Häufig zu wenig Vergleichsobjekte vorhanden
  • Stark schwankende Ergebnisse unterschiedlicher Gutachter
  • Für große Gebäudekomplexe weniger geeignet
  • Ergebnis abhängig von der Marktlage
Ertragswertverfahren
  • Sehr praxisnahes Verfahren, das reale Mieteinnahmen in die Berechnung einbezieht
  • Mögliche Verfälschungen der Ergebnisse durch Liegenschaftszins
  • Möglicher Ertragswert kann später abweichen, wenn Mieten stark steigen
Sachwertverfahren
  • Zeigt den objektiven Substanzwert der Immobilie inkl. Grundstück
  • Der Faktor Marktanpassung wird nicht berücksichtigt
  • Aufwändiges Verfahren
  • Moderne Gebäudeformen wie Passivhäuser können nicht berücksichtigt werden

In Deutschland wird heute das Vergleichswertverfahren am häufigsten angewandt. Es ist vor allem für Privatverkäufer sinnvoll, die den Wert ihrer Immobilie zur Bestimmung eines guten Verkaufspreises schätzen lassen wollen.

Das Ertragswertverfahren wird in der Regel bei Anlageobjekten eingesetzt. Anleger und Investoren möchten dadurch erfahren, welche Erträge mit der Immobilie zu erwirtschaften sind. Auch das Finanzamt kann mit dem Ertragswertverfahren schätzen lassen, welche Erträge versteuert werden müssen.

Das objektive Sachwertverfahren nutzen Gutachter, wenn der Wert großer Industriekomplexe oder Wohnkomplexe mit größtmöglicher Objektivität geschätzt wird.

Normierung der Verfahren

Die drei hier aufgeführten Wertermittlungsverfahren sind in Deutschland vor Gerichten zulässig. Sie werden in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, §15, §17 und §21) definiert. Ergänzende Hinweise zur jeweiligen Wertermittlungsmethode sind auch in den Wertermittlungsrichtlinien (WertR) zu finden. Werden Immobilienbewertungen vor Gericht eingebracht, die nicht nach normierten oder anerkannten Verfahren erstellt wurde, haben diese in der Regel keinen Bestand.

Wenn Immobilien im internationalen Geschäftsverkehr gehandelt werden, greifen Gutachter auch auf internationale Bewertungsmethoden zurück. Bewährt hat sich hier die Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Sie hat unter anderem den Vorteil, dass Kapitalanlagen miteinander verglichen werden können. Die DCF-Wertermittlung ist von internationalen Bewertervereinigungen sowie durch die deutsche Wertermittlungsverordnung anerkannt.

Weitere internationale Bewertungsmethoden sind auch die Monte-Carlo-Simulation sowie der Appraisal Approach.

Aufbau des Gutachtens

Es gibt für den Aufbau eines Immobilienwertgutachtens keine festen Vorgaben. Vollgutachten können je nach Aufgabe bis zu 100 Seiten lang werden. In der Praxis findet sich meist folgender Aufbau:

  • Einleitende Bemerkung, Grundstücksbeschreibung: Hier werden die Ausgangsdaten der Immobilie sowie Auftraggeber und Sachverständige aufgeführt. Häufig werden diese Daten mit Fotos vom Objekt ergänzt. Zugleich enthält die Einleitung auch eine ausführliche Beschreibung des Auftragsumfangs.

Gut zu wissen:Kurzzusammenfassung zu Beginn möglich

Dem Gutachten kann manchmal auch schon eine kurze Zusammenfassung des Ergebnisses vorangestellt werden.

  • Dokumentation der Daten: Hier werden alle erforderlichen Daten sowie deren Einheiten exakt aufgeführt. Dazu gehören auch Fotos oder Pläne der Immobilie.
  • Sachverständige Beantwortung der Fragestellung: In diesem Abschnitt erläutert der Sachverständige seine Bewertung.
  • Hinweise zur Berechnungsgrundlage: Werden normierte oder nicht normierte Verfahren verwendet?
  • Angabe von Quelle oder Literatur

Das fertige Gutachten muss auf jeden Fall vom Sachverständigen unterschrieben werden, der das Gutachten erstellt hat. Bei einer öffentlichen Bestellung des Gutachters muss die Wertermittlung zudem mit einem Rundstempel gestempelt werden.

Gut zu wissen:Kurzgutachten in der Praxis

In der Praxis werden häufig auch sogenannte „Kurzgutachten“ erstellt. Hierfür werden die Zahlen für die Rechnung meist überschlagen, um eine schnelle Preiseinschätzung für eine Immobilie zu erhalten. Kurzgutachten werden zum Beispiel von Verkäufern verwendet, um den Wert eines Objekts zu unterstreichen. Allerdings haben Kurzgutachten vor Gericht keinen Bestand.

Verkehrswert online erfahren

Die Ermittlung des Verkehrswerts im Internet kann nicht ganz mit einer regulären Wertermittlung vor Ort gleichgesetzt werden. So ist die Bewertung durch einen Sachverständigen weitaus genauer und exakter. Die Online-Immobilienbewertung arbeitet in der Regel mit weniger Daten. Zugleich hat nur das Sachverständigen-Gutachten Bestand vor Gericht.

Eine Online-Immobilienbewertung ist jedoch sinnvoll, wenn Immobilienbesitzer den Wert Ihres Hauses schätzen lassen wollen, um einen Verkaufspreis festzulegen. Darüber hinaus nutzen auch Makler die Internetbewertung, um die Plausibilität eines Immobilienpreises zu überprüfen. Außerdem bietet das Online-Gutachten die Möglichkeit, um überhaupt annäherungsweise zu erfahren, wie viel das eigene Haus wert ist. Diese Daten können als Basis für ein Scheidungs- oder Erbverfahren genutzt werden. Sie können anschließend durch ein Sachverständigen-Gutachten abgesichert werden.

Vor- und Nachteile

VorteileNachteile
  • Sehr günstige Wertermittlung
  • Schnelles Ergebnis direkt nach Eingabe der Daten
  • Unkomplizierte Beauftragung
  • Jederzeit online durchführbar
  • Suche nach Auftragnehmer entfällt
  • nicht an einen bestimmten Ort in Deutschland gebunden
  • Große Vergleichsdatenbasis
  • Hat nicht vor Gericht Bestand
  • Nicht für offizielle Gutachten geeignet
  • Nicht für komplexe Gebäudeeinheiten geeignet
  • Nicht so exakt wie ein Sachverständigengutachten
  • Gutachten wird nicht durch objektive Person erstellt

 

Kosten der Verkehrswert-Ermittlung

Die Kosten für eine Verkehrswert-Ermittlung hängen zum einen vom erforderlichen Aufwand und zum anderen vom Schwierigkeitsgrad der zu erfüllenden Aufgabe ab. Das Honorar für das Gutachten beträgt in der Regel 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwerts. Bei einem Wert von 200.000 Euro können die Kosten für ein Vollgutachten somit zwischen 1.000 und 2.000 Euro liegen. Wichtig ist, dass beide Vertragsparteien die Höhe des Honorars vor der Auftragsvergabe vereinbaren.

Gut zu wissen:Günstigere Kurz-Varianten

Sachverständige können auch Kurzgutachten erstellen oder eine bereits vorhandene Bewertung ergänzen. In diesen Fällen liegen die Kosten für ein Gutachten deutlich niedriger.

Für die Honorarberechnung von Sachverständigen gibt es Empfehlungen des Bundesverbands Deutscher Sachverständiger, die sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) orientieren. Diese Ordnung unterscheidet zwei Stufen für die Honorare: Normalstufe und Schwierigkeitsstufe. So können Sachverständige besondere Unfallgefahren oder verschiedene Nutzungsarten eines Grundstücks oder unterschiedliche Gebrauchsrechte als erschwerte Bedingungen für das Gutachten geltend machen.

Eine preisgünstige Alternative zur Immobilienbewertung kann eine Kurzbewertung im Internet sein. Sie ist schon ab etwa 30 Euro möglich.

Seit dem 1.9.2009 gibt es gemäß der HOAI keine Reglementierung mehr, was die Honorare für eine Immobilienwertermittlung angeht. Die Höhe des Honorars wird mit dem Auftraggeber frei verhandelt.

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