Untervermietung: Nicht ohne Erlaubnis des Vermieters?

Zuletzt aktualisiert am 05.05.2017

Es gibt viele gute Gründe, die für die Untervermietung einer Wohnung sprechen. Für Untermieter ebenso wie für Untervermieter hat diese Vermietungspraxis in der Regel immer Vorteile. Allerdings ist es in Deutschland nicht ohne weiteres möglich, eine Wohnung unterzuvermieten. Wichtig ist zum Beispiel, dass der Vermieter im Vorfeld gefragt wird, ob die Aufnahme von Untermietern möglich ist.

Inhaltsverzeichnis

    Gründe für eine Untervermietung gibt es viele:

    • Sehr häufig wird ein Untermietvertrag geschlossen, wenn die Mieter für einen begrenzten Zeitraum berufsbedingt umziehen müssen. In dieser Zeit wird die Wohnung dann von einem Untermieter bewohnt.
    • Denkbar ist die Untervermietung auch, wenn Sie als Student Ihre Wohnung aufgrund eines Auslandssemesters nicht nutzen können, aber nach dem Auslandsaufenthalt wieder dort einziehen wollen.
    • Ebenso nutzen ältere Mieter die Möglichkeit zur Untervermietung, wenn die eigenen Kinder ausgezogen sind und die Wohnung zu zweit oder allein zu groß und zu teuer wäre, sie aber dennoch dort weiterleben wollen.
    • Eine gängige Praxis ist es auch, eine Mietwohnung für gelegentliche Aufenthalte am Wochenende zu behalten, nachdem Mieter umgezogen sind. In diesem Fall wird das Objekt untervermietet.
    • Für all diejenigen, die aufgrund eines Jobs umziehen müssen und nur eine Zwischenlösung suchen, kann die Untermiete ebenfalls eine gute Gelegenheit darstellen.
    • Ebenso praktisch ist die Untermiete für Studenten, die ein Praktikum in einer anderen Stadt absolvieren oder Arbeitnehmer, die eine Weiterbildung in einer anderen Stadt oder Region nutzen.

    Vermietung an Touristen

    Wenn die Wohnung als Ferienwohnung untervermietet werden soll, müssen Mieter aufpassen. Denn in diesem Fall kann der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen. Das Landgericht Berlin hat im Jahr 2015 eine entsprechende Kündigung durch einen Vermieter zugelassen. Der Bundesgerichtshof hat bereits im Januar 2014 in einem Urteil die automatische Untervermietung an Touristen untersagt.

    In diesem Fall liegt eine Untervermietung vor

    Eine Untervermietung liegt vor, wenn ein Mieter die gesamte Wohnung oder Teile davon einem Dritten gegen Zahlung eines Entgelts überlässt. Dabei schließen der Mieter und der Untermieter einen eigenen Vertrag.

    Der eigentliche Mietvertrag des Mieters mit dem Vermieter bleibt davon unberührt. Somit ist der Mieter auch weiterhin verpflichtet, seine Miete pünktlich an den Mieter zu bezahlen. Grundsätzlich muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen.

    Findet eine Untervermietung ohne Zustimmung statt, kann dies zu einer fristlosen Kündigung führen.

    Wie lange untervermietet werden darf, kann vertraglich zwischen Vermieter und Mieter festgelegt werden. Liegt eine generelle Untervermieterlaubnis vor, kann der Mieter die Wohnung nach freiem Ermessen so lange an die Personen seiner Wahl vermieten, wie er möchte.

    Rechtliche Grundlagen

    Die Untervermietung ist in den Paragraphen 540 und 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.

    • Paragraph 540 BGB: In ihm wird festgelegt, dass für die Untervermietung die Erlaubnis des Mieters vorliegen muss. Darüber hinaus wird dort das Recht des Mieters festgeschrieben, das Mietverhältnis bei einer Verweigerung der Untervermietung außerordentlich zu kündigen.

    540 BGB

    (1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

    (2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

    • Paragraph 553 BGB: Dieser Paragraph bezieht sich auf das Recht des Mieters, eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter zu verlangen. Zugleich wird das Recht des Mieters eingeschränkt, wenn die Wohnung durch den Untermieter überbelegt wird oder die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar ist. Im Gegenzug darf der Vermieter die Miete bei einer Untervermietung erhöhen und die Mieterhöhung zur Voraussetzung für seine Zustimmung zur Untervermietung machen.

    553 BGB

    (1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

    (2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

    (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

    Wann keine Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist

    Nicht als Untervermietung zählt die dauerhafte Aufnahme von nahen Familienangehörigen, Hausangestellten oder Pflegepersonen. Zu den nahen Familienangehörigen zählen der Ehepartner, die eigenen sowie dessen Kinder oder Stiefkinder.

    Werden Angehörige oder Besucher vorübergehend in die Wohnung aufgenommen, muss ebenfalls keine Erlaubnis durch den Vermieter eingeholt werden. Allerdings sollte sich der Aufenthalt auf maximal acht Wochen beschränken. Sollt der Aufenthalt länger andauern, müssen Sie Ihren Vermieter darüber informieren.

    Mietrecht und Untervermietung: Was ist wann erlaubt?

    Habe ich als Mieter Anspruch auf Untervermietung und gibt es Ausnahmen oder konkrete Umstände?

    Als Mieter haben Sie Anspruch auf Untervermietung, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Dieser Anspruch ist in Paragraph 553 des BGB definiert. Allerdings kann der Vermieter diesem Anspruch widersprechen, wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre oder wenn es berechtigte Gründe gegen einen bestimmten Untermieter gibt.

    Eine Untervermietung kann bei unberechtigter Ablehnung durch den Vermieter auch gerichtlich durchgesetzt werden. Bis es zu einer gerichtlichen Entscheidung kommt, können jedoch viele Monate verstreichen.

    Wann liegt ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung vor?

    Das berechtigte Interesse bezieht sich immer auf familiäre oder wirtschaftliche Gründe. Ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Mieters liegt dann vor, wenn der Hauptmieter aus finanziellen Gründen untervermieten muss. Ebenso gilt das Interesse an Untermietern als berechtigt, wenn sich die Zahl der im gleichen Haushalt lebenden Personen durch Tod oder Auszug verringert hat oder wenn sich der Mieter aufgrund seines Berufs oder Studiums im Ausland oder einer anderen Stadt aufhalten muss.

    Kann ich etwas dagegen tun, wenn mein Vermieter die Untervermietung verweigert?

    Wenn Ihr Vermieter die Untervermietung ohne ausreichende Begründung verweigert, haben Sie zum einen Anspruch auf ein Sonderkündigungsrecht. Sie haben darüber hinaus das Recht, Schadensersatz für entgangene Einnahmen aus der Untervermietung zu verlangen.

    Was kann mir passieren, wenn ich ohne Einverständnis meines Vermieters meine Wohnung oder mein Zimmer untervermiete?

    Haben Sie für die Untervermietung keine Erlaubnis des Vermieters eingeholt, kann der Vermieter Ihnen fristlos kündigen. Zuvor muss der Vermieter jedoch den Mieter schriftlich aufgefordert haben, die Untervermietung sofort zu beenden. Hierbei muss er eine angemessene Frist einhalten. Die Sonderkündigung durch den Vermieter ist auch möglich, wenn der Mieter ihn über den Umfang oder die Art der Untervermietung getäuscht hat.

    In manchen Fällen ist es jedoch strittig, ob der Vermieter bei ungefragter Untervermietung fristlos kündigen darf. So ist der Kündigungsgrund nicht ausreichend, wenn er zwar nicht um Erlaubnis gefragt wurde, die Untervermietung an sich jedoch rechtmäßig wäre.

    Darf mein Vermieter die Miete erhöhen, wenn er mir die Untervermietung erlaubt?

    Laut Paragraph 553, Absatz 2 des BGB darf der Vermieter die Miete bei einer Untervermietung erhöhen. Er darf die Erhöhung sogar als Voraussetzung für die Erlaubnis zur Untervermietung machen. Allerdings muss die Mieterhöhung in einem angemessenen Rahmen erfolgen. Wie hoch die Erhöhung ausfällt, ist gesetzlich nicht geregelt. Allgemein wird eine Erhöhung von zehn bis 20 Prozent der Nettokaltmiete bei einer Untervermietung als angemessen angesehen. Allerdings muss der Vermieter sich bei der Mieterhöhung bei Untervermietung an die ortsübliche Vergleichsmiete halten. Somit darf er innerhalb von drei Jahren die Miete nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen.

    Muss auch der Wechsel eines Untermieters neu genehmigt werden?

    Sobald der Untermieter wechselt, müssen Sie die Untervermietung bei Ihrem Vermieter erneut genehmigen lassen. Eine Ausnahme bildet eine unbefristete und unbeschränkte Erlaubnis zur Untervermietung.

    Darf der Vermieter Personen von der Untervermietung ausschließen?

    Besteht zwischen dem Vermieter und dem Untermieter (Dritten) eine sogenannte „Feindschaft“, darf der Vermieter die Untervermietung ablehnen. Zugleich hat er das Recht, die Untervermietung abzulehnen, wenn er davon ausgeht, dass durch die Aufnahme des Untermieters der Hausfrieden gestört oder der Vertragszweck der Mietwohnung geändert wird. Somit darf der Vermieter eine Untervermietung zum Beispiel ablehnen, wenn er den Untermieter bereits kennt und dieser häufig Mietrückstände bei ihm hatte.

    Berechtigt jede unerlaubte Untervermietung den Vermieter zur Kündigung?

    Haben Sie Ihren Vermieter rechtzeitig um Erlaubnis einer Untervermietung gefragt und bestehen keine nachvollziehbaren Gründe dagegen, kann eine Kündigung durch den Vermieter unwirksam werden, auch wenn Sie die Erlaubnis zur Untervermietung nicht erhalten hatten. Ob Ansprüche wirksam sind oder nicht, ist jedoch immer Einzelfall zu prüfen.

    Muss der Vermieter eine unerlaubte Untervermietung nachweisen?

    vWill der Vermieter geltend machen, dass Sie unerlaubt untervermieten, muss er die Untervermietung zunächst nachweisen. Als Nachweis kann jedoch schon ein zusätzliches Tür- oder Klingelschild ausreichen, auf dem der Nachname Ihres Untermieters steht.

    Das müssen Sie als Untervermieter beachten

    Jede Untervermietung sollte auf einem schriftlichen Vertrag mit einem Untermieter beruhen. Mündliche Absprachen können im Streitfall zu Problemen führen. Für das Vertragswerk reichen in der Regel jedoch minimale gesetzliche Standards.

    Die Bezeichnungen eines solchen Vertrags können variieren. Wird der Vertrag nur zu zeitlichen Zwischennutzung einer Mietwohnung geschlossen, kann er auch als Zwischenmietvertrag definiert werden. Wird die Untermiete in einer WG geschlossen, kann auch von WG-Vertrag oder „Partnerschaftsvertrag“ gesprochen werden. Diese speziellen Untermietverträge enthalten möglicherweise noch weitere Klauseln.

    Rechte und Pflichten von Untervermieter und Untermieter

    Ähnlich wie der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter hat der Untermieter gegenüber dem Untervermieter Rechte und Pflichten. So ist der Untermieter vertraglich zur regelmäßigen Zahlung einer Miete verpflichtet. Im Gegenzug erhält er das Recht, die im Vertrag festgelegten Wohnungsbestandteile zu nutzen.

    Höhe der Untermiete

    Die Untermiete muss nicht die gleiche Höhe wie die Hauptmiete haben. Allerdings sollten Vermieter bei der Untervermietung darauf achten, dass sie die Hauptmiete nicht zu stark überschreiten. Liegt sie zum Beispiel um mehr als 50 Prozent über der eigentlichen Miete, kann schon im strafrechtlichen Sinne von Mietwucher gesprochen werden.

    Das sollte der Untermietvertrag oder Zwischenmietvertrag enthalten

    • Namen der Vertragspartner
    • Genaue Beschreibung des Mietobjekts
    • Anschrift des Mietobjekts inklusive Angaben zum Stockwerk
    • Anknüpfung an den Hauptmietvertrag, zum Beispiel in Bezug auf Schönheitsreparaturen
    • Start und Ende des Mietverhältnisses
    • Angaben zur Höhe der Miete inklusive Nebenkosten
    • Unterschriften bei der Vertragspartner

    Wird die Wohnung möbliert untervermietet, sollte eine Inventarliste ebenfalls Bestandteil des Untermietvertrags sein, ebenso wie ein Übernahmeprotokoll.

    Versicherungsschutz bei Untervermietung

    Wer seine Wohnung untervermietet, sollte beachten, dass der Mietrechtsschutz meist nur für Streitfälle mit dem Hauptvermieter gültig ist. Prüfen Sie deshalb vor der Aufnahme eines Untermieters Ihre Rechtsschutzpolice in Bezug auf die Untervermietung.

    Da der Hauptmieter in der Regel für Schäden verantwortlich ist, die sein Untermieter verursacht, sollten Sie mit einer privaten Haftpflichtversicherung abgesichert sein. Darüber hinaus ist eine Hausratversicherung empfehlenswert. Außerdem können Regelungen zu Schäden im Untermietvertrag getroffen werden, sodass der Untermieter die Schadensregulierung übernehmen kann.

    Der eigentliche Vermieter benötigt bei der Untervermietung keine zusätzliche Absicherung. Laut seinem Mietvertrag mit dem Hauptmieter ist letztgenannter hauptsächlich verantwortlich für die ordnungsgemäße Nutzung sowie Schäden an der Wohnung.

    Versicherungskosten nicht auf Untermieter umlegbar

    Als Untervermieter können Sie die Kosten für Ihre Versicherungen nicht auf die Miete für den Untermieter umlegen.

    Sonderfall Zwangsvollstreckung

    Wenn eine Wohnung untervermietet wird und der Hauptmieter zwangsvollstreckt werden soll, darf die Vollstreckung nicht erfolgen, solange nur der Untermieter die Wohnung bewohnt.

    Gegen den Untermieter liegt in diesem Fall kein Räumungstitel vor. Sogar beim Verdacht, dass der Untermieter nur zur Verhinderung der Zwangsräumung eingezogen ist, darf die Zwangsvollstreckung nicht erfolgen.

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