Neben der Abnahme von Bauleistungen gibt es auch die behördliche Bauabnahme durch die Bauaufsicht. Diese Kontrolle ist ebenfalls wichtig, weil das Gebäude erst danach in vollem Umfang genutzt werden darf.
Was ist eine Bauabnahme?
Allgemein handelt es sich bei einer Bauabnahme um eine Begutachtung eines Neubaus nach dessen Fertigstellung. Dabei kontrolliert der Bauherr, ob die Vorgaben aus der Baubeschreibung sowie dem Bauvertrag eingehalten und mängelfrei umgesetzt wurden.
Die Begutachtung erfolgt in der Regel durch die Vertragspartner des Bauvertrags. Meist sind neben den Bauherren und den Bauunternehmern auch Architekten sowie Sachverständige bei der Abnahme dabei.
Bei der Bauabnahme wird ein sogenanntes Bauabnahmeprotokoll erstellt. Darin werden alle Mängel oder Vorbehalte zur Abnahme aufgelistet. Sobald das Protokoll von den Vertragspartnern unterzeichnet wurde, ist die Bauabnahme abgeschlossen.
So werden Mängel erkannt und Fehler bei der Abnahme vermieden
Für Laien ist es bei der Bauabnahme meist schwer, gravierende Mängel in der Bauausführung zu erkennen. Aus diesem Grund sollte die Abnahme nur mit Hilfe von Sachverständigen erfolgen.
Außerdem sollte die Abnahme keinesfalls unter Zeitdruck erfolgen oder auf ein ausführliches Bauabnahmeprotokoll verzichtet werden. Bauherren sollten Mängel genau beschreiben und Fristen für deren Behebung im Protokoll setzen. Darüber hinaus sollte die Aufnahme von Mängeln mit Fotos dokumentiert und durch Zeugen bei der Bauabnahme belegt werden.
Sobald Regelungen zur Behebung von Baumängeln zwischen Auftraggeber und Baufirma getroffen werden, sollten diese ebenfalls schriftlich im Abnahmeprotokoll fixiert werden.
Diese Konsequenzen hat die Bauabnahme
Aus der Unterschrift des Bauherrn unter das Bauabnahmeprotokoll ergibt sich die sogenannte „Beweislastumkehr“. Der Bauherr muss nun vorhandene Baumängel genau nachweisen und belegen, dass der Bauträger oder die Handwerker dafür verantwortlich waren.
Deshalb ist die genaue und exakte Aufnahme von Mängeln während der Bauabnahme umso wichtiger. Aus diesem Grund sollten Bauherren auch darauf verzichten, schon vor der endgültigen Abnahme oder der Behebung von Fehlern in das Haus einzuziehen. Kommt es zu Rechtstreitigkeiten mit dem Bauträger kann der frühzeitige Einzug als Bestätigung der Bauabnahme bewertet werden.
Mit der Bauabnahme geht außerdem die Verantwortung für das Gebäude auf den Hausbesitzer über. In diesem Fall wird auch von Risikoübergang oder Gefahrenübergang gesprochen. Der Hausbesitzer muss selbst für die Sicherheit seines Hauses sorgen und die dafür nötigen Versicherungen abschließen, wie zum Beispiel eine Wohngebäudeversicherung.
Nach der Bauabnahme beginnt außerdem die Gewährleistungsfrist für Baumängel. Diese Frist beträgt in der Regel fünf Jahre.
Formen
- Behördliche Abnahme
Die behördliche Bauabnahme erfolgt in der Regel bei größeren Bauprojekten. In diesem Fall wird ein Mitarbeiter der Baubehörde oder eine befugte Person damit beauftragt, vor allem konstruktive Bauteile zu prüfen. Kontrolliert wird dabei insbesondere, ob öffentlich-rechtliche Bauvorgaben eingehalten wurden. Eine behördliche Abnahme kann auch der Schornsteinfeger für die vorhandenen Feuerungsanlagen durchführen. - Abnahme durch den Bauherrn
Die Abnahme durch den Bauherrn hat rechtsgeschäftlichen Charakter. Mit der Bauabnahme wird erklärt, dass das bestellte Gebäude gemäß der vertraglichen Vorgaben errichtet worden ist. Eine Verweigerung der Abnahme ist nur bei wesentlichen Baumängeln möglich. - Baubesichtigungen
Im Rahmen von Besichtigungen der Baustelle kann der Status Quo der Bauarbeiten abgenommen oder begutachtet werden. So haben Sie stets einen Überblick über den Fortschritt und stand Ihres Objekts. - Technische Abnahmen
Als technische Abnahme wird die Erklärung des Käufers oder dessen Architekten bezeichnet, dass das Werk unter technischen Gesichtspunkten als vertragsgemäß gilt. In diesem Fall werden während des Baus technische Eigenschaften des Gebäudes von einem Sachverständigen kontrolliert, um frühzeitig Mängel aufzudecken und zu beheben.
Nur Abnahme durch den Bauherrn rechtsgeschäftlich!
Auch wenn der Begriff „Abnahme“ häufig im Bauwesen verwendet wird, hat nur die Abnahme durch den Bauherrn eine rechtsgeschäftliche Wirkung. So prüft die Baubehörde zum Beispiel nicht, ob Mängel in Bezug auf die Baubeschreibung oder den Bauvertrag vorliegen.
Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde
Eine behördliche Bauabnahme erfolgt durch die zuständige Baubehörde oder Bauaufsicht. Die behördliche Bauabnahme kann schon bei einem Rohbau durchgeführt werden. Im Rahmen dieser Prüfung wird nicht kontrolliert, ob die Vorgaben des Bauvertrags oder der Baubeschreibung eingehalten wurden.
Das wird geprüft
Im Rahmen der Abnahme wird kontrolliert, ob der Bau den Vorschriften der Bauverordnung entspricht und ob geltende Normen und Bestimmungen eingehalten wurden. Darüber hinaus wird geprüft, ob das Objekt den in der Baugenehmigung angegebenen Maßen entspricht. So kann die Baubehörde zum Beispiel prüfen, ob die erlaubte Höhe des Gebäudes eingehalten wurde.
Ebenfalls zur behördlichen Abnahme gehört die Kontrolle von Feuerungsanlagen sowie Schornsteinen durch den Bezirksschornsteinfeger.
Checkliste Bauabnahme
Folgende Aspekte sind bei der Bauabnahme besonders zu berücksichtigen:
- Achten Sie schon bei Vertragsschluss darauf, dass alle gewünschten Leistungen exakt im Bauvertrag sowie in der Baubeschreibung aufgeführt werden.
- Vermeiden Sie Entweder-Oder-Leistungen im Bauvertrag und lassen Sie Leistungen konkret ausformulieren.
- Holen Sie sich bei der Bauabnahme fachliche Unterstützung von Sachverständigen. Hier können Experten von unabhängigen Prüfinstanzen wie dem TÜV oder der DEKRA sowie lokal tätige Architekten und Bauingenieure weiterhelfen.
- Führen Sie schon während des Baus regelmäßige Kontrollen des Baufortschritts und der Umsetzung durch.
- Kontrollieren Sie am besten vor der Begehung im Rahmen der Bauabnahme, ob Mängel vorliegen.
- Nehmen Sie Zeugen mit zur Abnahmebegehung.
- Behalten Sie sich im Bauabnahmeprotokoll das Recht auf eine Vertragsstrafe ausdrücklich vor.
- Bezahlen Sie die Schlussrechnung erst, wenn alle im Bauabnahmeprotokoll monierten Mängel auch behoben wurden.
Abnahmeprotokoll
Das Abnahmeprotokoll ist ein wichtiges Dokument beim Hausbau. Damit wird bei der Abnahmebegehung festgehalten, ob das fertiggestellte Gebäude den Vorgaben des Bauvertrags sowie der Baubeschreibung entspricht.
Mit der Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll bestätigt der Bauherr als Auftraggeber, dass keine wesentlichen Mängel vorliegen. Somit bildet das Protokoll den Abschluss des Vertrags zwischen Bauträger und Bauherrn.
Zugleich kehrt sich mit dem Bauabschluss die Beweislast bei Mängeln um und der Hausbesitzer ist verantwortlich für die nötige Absicherung seiner Immobilie. Darüber hinaus beginnt mit dem Datum des unterschriebenen Bauabnahmeprotokolls die Gewährleistungsfrist.
Zentrale Inhalte des Abnahmeprotokolls
- Namen und Unterschriften der Vertragspartner (Bauherr und Bauträger)
- Auflistung und genaue Beschreibung von wesentlichen Mängeln
- Aufnahme von Vorbehalten
- Fristen zur Behebung von Mängeln
- Zeugen
Baumängel nach der Bauabnahme
Oft sind für Bauherren lediglich Baumängel, die im Laufe der Bauzeit verursacht werden, von Bedeutung. 97 % der Bauverträge weisen hingegen Mängel auf, die zu einer Verzögerung des Einzugs ins Eigenheim sowie zu Mehrkosten führen können und zum Zeitpunkt der Bauabnahme nicht reklamiert werden können.
Nach der Bauabnahme muss der Hausbesitzer Mängel nachweisen. In diesem Fall wird auch von Beweislastumkehr gesprochen. Der Nachweis muss in der Regel innerhalb einer fünfjährigen Gewährleistungsfrist erfolgen.
Die Mängel sollten am besten von einem Sachverständigen dokumentiert werden. Experten können in den meisten Fällen genau erkennen, ob der Mangel baubedingt oder erst später entstanden ist. Die Dokumentation der Mängel sollte schriftlich und mit Hilfe von entsprechendem Bildmaterial erfolgen.
Das sind wesentliche Mängel
Zu wesentlichen Mängeln gehören sowohl Abweichungen vom bestellten Auftrag als auch rechtliche Mängel. Darüber hinaus können auch technische Mängel vorliegen, die als wesentlich eingestuft werden können.
- Vom Bestellten abweichende Mängel: Diese liegen zum Beispiel vor, wenn das Haus kürzer als in der Baubeschreibung angegeben realisiert wurde. Ebenso liegt ein wesentlicher Mangel vor, wenn eine falsche Dachneigung vorliegt.
- Rechtliche Mängel: Eine verkaufte Sache weist rechtliche Mängel auf, sollte diese mit dem Recht Dritter belastet sein, das Recht des Käufers ausschließen oder einschränken.Entspricht das Haus zum Beispiel nicht den aktuellen Brandschutzbestimmungen, kann ein rechtlicher Mangel geltend gemacht werden.
- Technische Mängel: Technische Mängel werden in erster Linie durch Alterung sowie Verschleiß verursacht und geschehen häufig als Folge unterlassener Wartungsmaßnahmen. Als weitere Fehlerquellen geltem unsachgemäße Reparaturarbeiten oder auch unzulässige technische Veränderungen. Ein technischer Mangel kann moniert werden, wenn das Dach undicht ist oder Grundwasser in den Keller eindringt.
Lohnt sich der Gutachter?
Für Bauherrn und Auftraggeber kann sich die Beauftragung eines Gutachters für die Bauabnahmebegehung lohnen. So haben die unabhängigen Experten in der Regel einen sehr geschulten Blick, um vorhandene Mängel aufzudecken. Sie wissen zum Beispiel genau, welche Stellen am Haus besonders von einer mangelhaften Ausführung betroffen sind.
Der Gutachter kann das Haus auch schon vor der eigentlichen Bauabnahme begehen und daraufhin ein Gutachten erstellen. Dieses Dokument können Bauherren dann zur endgültigen Bauabnahme vor Ort mitbringen, um objektiv auf vorhandene Fehler hinzuweisen, die anschließend im Abnahmeprotokoll aufgenommen werden.
Ein möglicher Nachteil des Gutachters besteht in den anfallenden Kosten. Üblicherweise werden für ein professionelles Gutachten zwischen 2.000 und 3.000 Euro fällig. Allerdings kann sich die Investition lohnen, wenn dadurch wesentliche Mängel behoben und Rechtsstreitigkeiten vermieden werden können.
Fragen und Antworten
Wann werden Bauabnahmen durchgeführt?
Bauabnahmen werden allgemein nach vorgegebenen Fristen oder vertraglich vereinbarten Terminen durchgeführt. So kann zum Beispiel ein Bauherr vereinbaren, dass die Abnahme erfolgt, wenn das Haus bezugsfertig ist. Denkbar ist jedoch auch ein konkretes Datum, bis zu welchem der Bau abgeschlossen sein soll.
Wer führt die Bauabnahme durch?
Bei der Bauabnahme handelt es sich um einen Rechtsakt, der zwischen zwei Vertragspartnern durchgeführt wird. Im Rahmen dieses Aktes prüft der Auftraggeber, ob das beauftragte Werk den Vorgaben des Vertrags entspricht. Aus diesem Grund sind bei einer Bauabnahme immer der Bauträger sowie der Bauherr als Auftraggeber präsent. Darüber hinaus können auch Architekten oder weitere für den Bau verantwortliche Personen anwesend sein. Grundsätzlich ist es Bauherren empfohlen, unabhängige Zeugen sowie Sachverständige zur Bauabnahme zu bestellen.
Wie läuft eine Bauabnahme mit Gutachter ab?
Bauherren können für die Bauabnahme einen Gutachter oder Sachverständigen hinzuziehen. Er weist auf vorhandene Mängel hin und dient als Zeuge bei der Abnahmebegehung. Seine Anmerkungen fließen in das Bauabnahmeprotokoll mit ein.
Was ist eine Abnahmebegehung?
Bei der Abnahmebegehung handelt es sich um einen Termin, bei dem in der Regel der Bauherr sowie der Bauträger das fertiggestellte Gebäude vor Ort begutachten. Bei diesem Termin werden alle Aspekte des Bauvertrags sowie der Baubeschreibung am konkreten Objekt geprüft.
Wann ist der Bauherr zur Bauabnahme verpflichtet?
Der Bauherr ist gesetzlich zur Bauabnahme verpflichtet, wenn das von ihm beauftragte Haus („das hergestellte Werk“) keine wesentlichen Mängel enthält.
Wer legt den Termin zur Bauabnahme fest?
Der Termin zur Bauabnahme wird zwischen den Vertragspartnern festgelegt. Er muss im Rahmen des Bauvertrags fixiert werden.
Kann die Bauabnahme auch ohne Ortsbegehung stattfinden?
Die Bauabnahme kann auch ohne Ortsbegehung erfolgen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Bauherr die Frist zur Begehung verstreichen lässt oder schon vor der Bauabnahme in das Haus einzieht. In diesem Fall geht das Risiko von Schäden durch Diebstahl, Brand oder Witterung direkt auf den Hausbesitzer über. Er haftet dann ohne Versicherung mit seinem Vermögen für derartige Schäden.
Kann eine Abnahme auch verweigert werden?
Werden bei einer Bauabnahme wesentliche Baumängel festgestellt, kann die Bauabnahme verweigert werden. In diesem Fall wird im Abnahmeprotokoll eine Frist zur Behebung der Mängel gestellt und eine weitere Baubegehung vereinbart.
