Bauvoranfrage: Ihre Sicherheit beim Bauvorhaben

Als Bauvoranfrage oder Bauvorbescheid wird im öffentlichen Baurecht eine vor der Einreichung des Bauantrags beantragte verbindliche Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde über bestimmte Fragen bezeichnet, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden sind und die eigenständig beantwortet werden können. Durch den Erhalt einer Bauvoranfrage kann insgesamt die Planungssicherheit in Bezug auf Bebauungsmöglichkeiten erhöht werden. Auf diese Weise ist eine Steigerung des Verkaufspreises für ein Grundstück möglich.

Wann empfiehlt sich eine Bauvoranfrage?

Die Bauvoranfrage kann für künftige Bauherren und Grundstückskäufer auf verschiedene Weise sinnvoll sein. Allerdings ist sie kein Muss. Gibt es bereits einen konkreten Bebauungsplan, ist die Voranfrage in der Regel nicht erforderlich.

Grundsätzlich ist eine Bauvoranfrage immer dann empfehlenswert, wenn für Grundstücke kein Bebauungsplan vorliegt und wenn Grundsatzfragen bei eingeschränktem Planungs- und Kostenaufwand geklärt werden sollen. In folgenden Fällen bietet es sich an, eine Bauvoranfrage zu stellen:

• Grundstück ohne Bebauungsplan: Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, für welches kein spezifischer Bebauungsplan vorliegt, kann eine Bauvoranfrage rechtsverbindliche Klarheit hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit Ihres Bauvorhabens schaffen. Dies gilt für fast alle Flächen, die bereits vor Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes im Jahr 1960 teils bebaut waren.
• Gute Voraussetzungen für eine Baugenehmigung: Wird eine Bauvoranfrage sehr konkret gestaltet, schaffen Sie damit beste Voraussetzungen für eine endgültige Baugenehmigung. So können Sie im Vorfeld zum Beispiel genau abklären, welche Art von Dach errichtet werden darf.
• Höhere Planungssicherheit: Wenn Sie eine Bauvoranfrage stellen, erhöhen Sie die Planungssicherheit. Denn die mit der Bauvoranfrage genehmigten Teilaspekte sind rechtsgültig. Somit können Architekten zum Beispiel schon vor der endgültigen Baugenehmigung in die Grobplanung gehen.
• Preissteigerung bei Grundstücksverkäufen: Wenn Sie ein unbebautes Grundstück ohne vorliegenden Bebauungsplan verkaufen wollen, können Sie den Preis erhöhen, indem Sie eine Bauvoranfrage für das Grundstück stellen. Damit schaffen Sie für potentielle Käufer eine rechtsgültige Genehmigung für Teilaspekte einer Immobilie sowie für die Art der Umsetzung. So können Sie Interessenten über die genehmigte Bauvoranfrage zum Beispiel schon mitteilen, dass auf diesem Grundstück Häuser mit zwei Stockwerken oder Dachgauben erlaubt sind.
• Möglichkeiten vor dem Grundstückskauf abklären: Als Kaufinteressent eines Grundstücks können Sie selbst eine Bauvoranfrage stellen. Auf diese Weise ist es möglich, schon vor dem Kauf die Bebauungsmöglichkeiten auszuloten. Die Bauvoranfrage kann für Sie somit die Basis für Preisverhandlungen beim Grundstückskauf bilden.

Jeder kann eine Bauvoranfrage stellen

Die Bauvoranfrage kann theoretisch von jedem Verbraucher gestellt werden. Für eine solche Anfrage müssen Sie nicht zwingend Grundstückseigentümer sein. Sie sollten jedoch ein berechtigtes Interesse nachweisen können, um eine Bauvoranfrage zu erhalten.

Ein solches Interesse ist zum Beispiel dann gegeben, wenn Sie sich für den Kauf eines Grundstücks interessieren und wissen wollen, wie es bebaut werden darf. Die Bauämter verlangen in diesen Fällen in der Regel eine Vollmacht des Grundstückseigentümers. Daraufhin erhalten Sie dann die von Ihnen angetrabten Informationen.

Gültigkeit und Umfang abhängig von Bundesland

In welchem Grad ein Bauvorbescheid rechtsverbindlich ist, hängt von den Landesbauordnungen der Bundesländer ab. Wie lange ein ausgestellter Vorbescheid gültig ist, wird ebenfalls in diesen Ordnungen festgelegt. Üblicherweise ist eine Bauvoranfrage jedoch rund drei Jahre gültig.

Innerhalb dieser Frist sollte dann auch der Bauantrag gestellt werden. Wird die Frist überschritten, ist die Bauvoranfrage ungültig. Die Gültigkeitsdauer der Bauvoranfrage ist eingeschränkt, um die Antragsteller möglichst dazu anzuhalten, bald einen Bauantrag zu stellen.

Erst wenn dieser bestätigt wurde, ist eine rechtssichere Bebauung möglich. Zugleich wollen die Baubehörden die Gültigkeit einschränken, um im Falle von gesetzlichen Änderungen sowie Änderungen der Rahmenbedingungen nicht an eine Entscheidung gebunden zu sein.

Auf Antrag kann die Gültigkeit der Bauvoranfrage vom Bauamt verlängert werden. So ist in Bayern zum Beispiel eine Verlängerung um bis zu zwei Jahre möglich.

Die rechtliche Bindewirkung des Bauvorbescheids

Im Zusammenhang mit der Bauvoranfrage oder dem Bauvorbescheid wird häufig von „Bindewirkung“ gesprochen. Damit wird die Tatsache bezeichnet, dass die Bauaufsichtsbehörde für die Gültigkeitsdauer des Bescheids an ihre Antworten gebunden ist. Die Bindewirkung gilt zum Beispiel für alle Fragen, die in der Bauvoranfrage vom Bauamt mit „Ja“ beantwortet wurden.

Wie umfangreich die Bindewirkung der Bauvoranfrage ist, wird von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich interpretiert. Grundsätzlich wird der Bauvorbescheid als gebundene Verwaltungsentscheidung anerkannt.

Allerdings gibt es einige Bundesländer, in welchen die Bauvoranfrage nur als „Zusicherung“  gemäß Paragraph 38 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG) ausgelegt wird. Auf diese Weise behalten sich die Baubehörden das Recht vor, die Bindewirkung des Bauvorbescheids aufzuheben, wenn sich wichtige rechtliche oder sachliche Umstände geändert haben, die eine Bestätigung nicht mehr erlauben würden.

In anderen Bundesländern wie zum Beispiel in Niedersachsen hingegen hat die Bauvoranfrage eine sehr starke Bindewirkung und die Zusagen im Vorbescheid können innerhalb dessen Gültigkeitsdauer nur sehr schwer rückgängig gemacht werden.

Rechtliche Grundlagen

Die Bauvoranfrage ist in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. So findet sich zum Beispiel die Rechtsgrundlage für den Bauvorbescheid in Bayern in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in Artikel 71. Darin wird zum Beispiel die Gültigkeit der Bauvoranfrage sowie eine mögliche Fristverlängerung geregelt.

In Hessen wird die Bauvoranfrage in Paragraph 66 der Hessischen Bauordnung (HBO) festgelegt. Dort wird darauf verwiesen, dass die Frist nur um ein Jahr verlängert werden kann. Darüber hinaus gilt der Bauvorbescheid als bindend für ein Baugenehmigungsverfahren.

Unterschiede zum Bauantrag

Eine Bauvoranfrage unterscheidet sich vom Bauantrag zum einen dadurch, dass sie nur Teilaspekte einer künftig möglichen Bebauung umfasst. Der Bescheid beantwortet somit nur Einzelfragen zum Baurecht.

Die Baugenehmigung hingegen bestätigt, dass das gesamte im Bauantrag aufgeführte Projekt alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt. Bauvoranfrage sowie Baugenehmigung sind beide zeitlich beschränkt.

Die Bauvoranfrage vor dem Bauantrag stellen

Für künftige Bauherren hat die Bauvoranfrage den Vorteil, dass sie mit deutlich weniger Planungs- und Kostenaufwand im Vorfeld gestellt werden kann. Somit lassen sich bereits vor dem Verfassen eines Bauantrags oder der Bauplanung wichtige Aspekte des Bauvorhabens abklären.

Je nach Bindewirkung der jeweiligen Baugenehmigungsbehörde kann die Bauvoranfrage schon eine rudimentäre Baugenehmigung darstellen. Allerdings gilt erst mit dem Erhalt der vollständigen Baugenehmigung als Ergebnis des Bauantrags Rechtsgültigkeit für das komplette Bauvorhaben.

Bauvoranfrage beim Bauamt stellen

Eine Bauvoranfrage wird in Schriftform beim zuständigen Bauordnungsamt oder der Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Die Antragstellung kann durch jeden Verbraucher erfolgen. Sie müssen dafür weder Architekt noch Bauplaner sein. Für den Antrag stellen manche Baubehörden ein entsprechendes Formular zur Verfügung, das zum Beispiel mit „Antrag auf Vorbescheid“ übertitelt wird.

Die Anfrage kann formlos oder förmlich gestellt werden. Bei einer formlosen Voranfrage werden lediglich ein Lageplan sowie Skizzen eines Bauvorhabens eingereicht. Die Beantwortung der Bauvoranfrage hat bei einer formlosen Anfrage keine rechtsbindende Wirkung.

Stellen Sie einen förmlichen Antrag auf einen Bauvorbescheid, gilt aufgrund der detaillierten Vorlagen eine Bindewirkung. Der Grad der Rechtsgültigkeit hängt jedoch von der Bauordnung des jeweiligen Bundeslands ab.

Eine Bauvoranfrage ist unabhängig von den mit dem Antrag eingereichten Dokumenten theoretisch ein Fragenkatalog, den Bauherren oder Interessenten an einem Baugrundstück an die Baubehörde schicken.

Die Fragen werden nach Prüfung der eingereichten Dokumente entweder mit „Ja“ oder „Nein“ beantwortet. Bedenken Sie, dass die Bauvoranfrage immer nur die Prüfung von Teilaspekten betrifft und nicht wie die Baugenehmigung das gesamte Bauvorhaben umfasst.

Beispiele für solche Einzelfragen sind:

• Entspricht das in den beigelegten Dokumenten beschriebene und vorgestellte Bauvorhaben den planungsrechtlichen Vorgaben?
• Ist die beabsichtigte Nutzung als Wohnhaus zulässig?
• Kann eine Befreiung wegen Überschreitung des zulässigen Nutzungsmaßes erteilt werden?
• Ist eine Abweichung wegen Nichteinhaltung der erforderlichen Abstandsfläche in Aussicht in Zukunft möglich?
• Dürfen die geschützten Bäume auf dem Grundstück gefällt werden?
• Ist die Bebauung mit zwei Stockwerken zulässig?

Konkrete Muster für eine Bauvoranfrage gibt es nicht, da jeder Bauvorbescheid individuell auf Ihr Projekt zugeschnitten ist. Wenn möglich, sollten Sie im Vorfeld die Hilfe Ihres Architekten oder Bauplaners bei der Ausarbeitung des Fragenkatalogs in Anspruch nehmen. Diese beiden Verantwortlichen wissen in der Regel genau, welche Fragen relevant und sinnvoll sind.

Wichtige Unterlagen für den Antrag

Der Umfang der erforderlichen Unterlagen für einen Bauvorbescheid wird in der jeweiligen Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) des Bundeslands definiert.

Diese Dokumente werden in der Regel angefordert:

• Antragsformular (wenn es vom Bauamt angeboten und verlangt wird)
• Auszug aus der amtlichen Flurkarte
• Bauzeichnungen
• Statische Berechnungen
• Baubeschreibung
• Grundrisse
• Ansichtspläne
• Planunterlagen mit Nutzungsangaben
• Vollmachten wie Zustimmungserklärungen der Nachbarn
• Fotos des Baugrundstücks
• Zeichnungen für Entwässerung und Wasserversorgung

Das müssen Sie außerdem bei der Einreichung beachten

1. Namen und Adressen von Nachbarn angeben: Wenn der Schutz der Nachbarn von Ihrer Bauvoranfrage betroffen ist, sollten diese auch mit in den Bescheid einbezogen werden. So können Sie spätere Unstimmigkeiten vermeiden. Hierfür sind sowohl die Namen als auch die Adressen der Nachbarn anzugeben. Wenn die Nachbarn an der Bauvoranfrage beteiligt sind, können sie bei einer bestandskräftigen Regelung in der Regel bei einer späteren Baugenehmigung keine Rechtsmittel mehr einlegen.
2. Pläne und Unterlagen unterschreiben: Unterschreiben Sie alle eingereichten Dokumente und Pläne.

Kosten und Bearbeitungszeit

Die Kosten für die Bauvoranfrage hängen zum einen vom Umfang der im Antrag gestellten Fragen und zum anderen vom Bearbeitungsaufwand der jeweiligen Behörde ab. So kann die Beantwortung des Fragenkatalogs mehrere Wochen oder sogar Monate dauern.

Wenn Sie eine Bauvoranfrage bei Ihrer Baubehörde stellen, müssen Sie mit Kosten zwischen 40 und 2.500 Euro rechnen. Ein förmlicher Bescheid kann bis zu einem Prozent der Baukosten kosten.

Bei einem Einfamilienhaus im sogenannten Innenbereich belaufen sich die Kosten mindestens auf 400 Euro.

So geht es nach der Bauvoranfrage weiter

Wird der Bauvorbescheid von der zuständigen Baugenehmigungsbehörde positiv beantwortet, bedeutet das noch nicht den Startschuss für den Baubeginn. Vielmehr ist die Bauvoranfrage eine gute Voraussetzung für eine erfolgreiche Baugenehmigung, die wiederum für das Bauvorhaben benötigt wird. Damit die Baugenehmigung erfolgreich erteilt wird, sollte der Bauantrag den positiv beantworteten Fragen im Bauvorbescheid entsprechen.

Wenn die Bauvoranfrage abgelehnt wird, erhalten Sie einen Ablehnungsbescheid. Zuerst können Sie dann die Behörde kontaktieren und einen Rechtsanwalt einschlagen. Anschließend können Sie Widerspruch beim jeweiligen Landkreis erheben. In diesem Fall wird die Rechtslage des Antrags erneut überprüft. Das Widerspruchsverfahren ist jedoch mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Unterstützung können Sie von einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt erhalten. Er kann Ihnen zum Beispiel auch helfen, wenn Sie gegen die Ablehnung der Bauvoranfrage vor einem Verwaltungsgericht klagen wollen. Empfehlenswert ist es, vor dem Widerspruch Kontakt mit der Baubehörde aufzunehmen, um Details zur Ablehnung zu erfahren.