Bestandsschutz im Baurecht

Zuletzt aktualisiert am 16.03.2017

Wer in Deutschland ein Gebäude besitzt, hat eine Eigentumsgarantie. Diese Rechtssicherheit erfolgt in Form des Bestandsschutzes. Der Bestandsschutz sichert Eigentümern zu, dass der Staat nachträglich keine Anforderungen an die bauliche Anlage stellen kann. Vielmehr darf ein Gebäude weiterhin so genutzt werden, wie es ursprünglich genehmigt wurde. Ein solcher Schutz ist wichtig, um den Abriss eines Hauses oder bauliche Veränderungen zu verhindern, die nicht im Sinne des Eigentümers sind.

Inhaltsverzeichnis

    Bestandsschutz allgemein ist ein Rechtsinstitut, das für Eigentümer Rechtssicherheit bedeutet. Diese Rechtssicherheit besteht darin, dass neue Gesetze oder vertragliche Regelungen nicht in die Rechte von Dritten eingreifen dürfen oder diese Rechte einschränken. Dabei wird angenommen, dass das Eigentum bereits bei der Entstehung die einstmals geltenden Gesetze und Regelungen erfüllt hat.

    Alternative Begriffe für den Bestandsschutz sind auch Bestandssicherung, Bestandsgarantie oder Bestandswahrung.

    Für den Bestandsschutz gibt es keine einheitliche Vorgabe. Vielmehr wird er in Einzelregelungen in den spezifischen Bereichen wie dem Flugverkehr, dem Bahnverkehr oder im Baurecht reglementiert.

    In der Praxis ist der Bestandsschutz in keiner baurechtlichen Vorschrift ausdrücklich definiert, sondern er ergibt sich aus dem Recht am Eigentum im Grundgesetz.

    Baugenehmigung sichert Bestandsschutz

    Im Baurecht besteht grundsätzlich für alle Gebäude ein Bestandsschutz, für die beim Bau eine gültige Baugenehmigung vorlag. Somit ist der Bestand aller rechtmäßig errichteten Gebäude geschützt.

    Dabei spielt es keine Rolle, ob die Baugenehmigung zum damaligen Zeitpunkt rechtswidrig war. Bestandsschutz können in manchen Fällen sogar Gebäude genießen, die ohne Baugenehmigung gebaut wurden. Zugleich hat der Bestandsschutz für alle baulichen Anlagen Gültigkeit, die als fertiggestellt angesehen werden können.

    Ausgenommen vom Bestandsschutz sind in der Regel Anlagen zur Wasserversorgung, da sie nicht zu den baulichen Anlagen zählen.

    Voraussetzungen

    Damit Bestandsschutz für Gebäude besteht, müssen grundsätzlich folgende Voraussetzungen bestehen:

    1. Der Bestand ist funktionsgerecht nutzbar
      Beispiel: Ein Wohnhaus kann bewohnt werden.
    2. Der Bau erfolgte legal
      Beispiel: Es lag eine gültige Baugenehmigung beim Bau vor.
    3. Die Nutzung dauert an
      Beispiel: Es handelt sich nicht um ein verlassenes Haus, das seit vielen Jahren leer steht.

    Sonderregelungen

    Zum baurechtlichen Bestandsschutz werden in der Regel nicht alle Änderungen gezählt, die ein Gebäude qualitativ und quantitativ verändern. So ist es zum Beispiel möglich, Häuser trotz bestehendem Bestandsschutz zu sanieren oder zu modernisieren. Ebenso können Hausbesitzer Anbauten vornehmen oder abgerissene Gebäude wieder herrichten.

    Trotz Bestandsschutz kann auch eine Abrissverfügung für ein Gebäude erteilt werden. Eine solche Verfügung ist zum Beispiel möglich, wenn ein Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet wurde. Allerdings gibt es für Eigentümer zahlreiche Möglichkeiten zum Widerspruch.

    Was fällt unter Bestandsschutz?

    Grundsätzlich sind alle Gebäude vom Bestandsschutz gedeckt, die mit gültiger Baugenehmigung errichtet wurden.

    Gebäude Wohnhäuser, Gewerbeimmobilien, Brücken, Schulen oder andere Gebäude.
    Garagengebäude Wurde für den Bau einer Garage eine Baugenehmigung erforderlich, gilt auch ihr Bestand als geschützt.
    Gartenhaus Sofern eine Genehmigung dafür benötigt wurde, ist der Bestand geschützt.

    Bestandsschutz für Fahrzeuge

    Auch Fahrzeuge können Bestandsschutz genießen. In diesem Fall müssen sie schon eine Zulassung für den Straßenverkehr erhalten haben. Der Besitzer kann jedoch zur Nachrüstung aufgefordert werden.

    Aktiver und passiver Bestandsschutz

    Bei Bestandsschutz im Baurecht werden generell Gebäude geschützt, die rechtmäßig errichtet wurden. Die Rechtssicherheit gilt auch dann, wenn sich in der Zwischenzeit die Gesetze geändert haben. In der Praxis wird dabei zwischen passivem und aktivem Bestandsschutz unterschieden.

    Passiver Bestandsschutz
    • Formell baurechtmäßig
      In diesem Fall wird davon ausgegangen, dass das Gebäude bei seiner Errichtung den damaligen Bauvorschriften entsprochen hat.
    • Materiell baurechtmäßig
      Dabei handelt es sich um Bauvorhaben, für die es zwar keine rechtswirksame Genehmigung gab, die jedoch den materiellen Baurechtsvorschriften entsprochen haben. Das können zum Beispiel genehmigungsfreie Bauvorhaben sein.
    • Ohne rechtswirksam genehmigt und errichtet
      Diese Gebäude haben nach ihrem Bau für einen längeren Zeitraum den Vorschriften des Baurechts entsprochen. In diesem Fall handelt es sich oft um historische Gebäude, die zu einer Zeit gebaut wurden, als es keine entsprechenden baurechtlichen Vorgaben gab.
    Aktiver Bestandsschutz
    • Modernisierungsmaßnahmen
    • Zeitgemäßer Umbau

    In der Praxis wird der aktive Bestandsschutz heute nur noch in geringem Maße angewandt, da die meisten Maßnahmen ohnehin den passiven Bestandsschutz betreffen.

    Gebäude im Außenbereich

    Der Bestandsschutz für Gebäude im Außenbereich ist ein strittiges Thema. So gibt es für die Errichtung solcher Bauten zum einen bestimmte Vorgaben. Zum anderen hängt der Bestandsschutz dieser Gebäude von der zugrunde liegenden Nutzung ab.

    Wenn zum Beispiel eine Scheune nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke genutzt wird und leer steht, kann eine Gemeinde eine Abrissverfügung erwirken, da der ursprüngliche Zweck nicht mehr besteht. Wird für ein solches Gebäude eine Baugenehmigung angefragt, kann diese zum Beispiel abgelehnt werden.

    Sanierung

    Werden ältere Gebäude im Bestand saniert, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Zu beachten ist zum einen die Unversehrtheit des Baukörpers und zum anderen die Unversehrtheit der Nutzung. Somit darf die Sanierung zu keiner wesentlichen Änderung des Bestands führen. Gleiches gilt auch für eine Modernisierung.

    Wenn zum Beispiel ein Erbe das Geburtshaus seiner Großmutter erbt, das seit mehr als 100 Jahren ein Ladengeschäft beherbergt, darf dieser Gewerberaum nicht ohne weiteres durch die Modernisierung beseitigt werden.

    Gleiches gilt für Anbauten. Sie dürfen unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes nur erfolgen, wenn sie das Wesen des Hauses nicht verändern.

    Empfehlenswert ist es, bei Sanierungen im Bestand die örtlichen Baubehörden oder Denkmalschutzbehörden einzubeziehen.

    Grenzbebauung

    Für Grenzbebauungen müssen neben dem Bestandsschutz aktuelle Regelungen im Bebauungsplan oder der Bauordnung berücksichtigt werden. Sobald ein Gebäude unter Bestandsschutz abgerissen wird, das nach heutigen Regelungen für die Grenzbebauung ungeeignet ist, gelten für den Neubau die gültigen Verordnungen.

    Beispiel

    In einer Ortschaft liegt eine alte Scheune, die direkt an ein Nachbargrundstück grenzt. So lange sie in ihrem Bestand erhalten bleibt, darf der Abstand beibehalten werden. Wird sie jedoch in Wohnraum umgewandelt, muss eine neue Baugenehmigung eingeholt werden.

    Nicht-Nutzung als Grenze

    Bestandsschutz für Gebäude gilt in der Regel nur so lange, wie erkennbar bleibt, dass das Gebäude auch genutzt wird. Wird ein Gebäude über viele Jahre nicht genutzt oder steht ein Wohngebäude leer, kann es theoretisch als „aufgegeben“ interpretiert werden.

    Ist der Bau zusätzlich sichtbar verfallen, kann der Bestandsschutz erlöschen. Theoretisch kann für ein aufgegebenes Gebäude eine neue Baugenehmigung für die Sanierung oder Wiederherstellung eingeholt werden. Der alte Bestandsschutz ist dann jedoch nicht mehr gültig.

    Entfall des Bestandsschutzes: Die Auswirkungen

    Entfällt der Bestandsschutz, kann ein Gebäude im schlimmsten Fall abgerissen werden. Andererseits gibt es auch die Möglichkeit, dass Anpassungsbedarf entsteht, der die Eigentümer zur Anpassung an die öffentlich-rechtlichen Gegebenheiten verpflichtet.

    Der Anpassungsbedarf bezieht sich meist auf die Nutzung des Gebäudes und dabei auf aktuelle Regelungen zum Brandschutz, Schall- und Wärmeschutz oder zur Nutzungsart.

    So kann zum Beispiel ein Eigentümer zur Wärmedämmung aufgefordert werden, wenn er Bestandsschutz entfallen ist. Es gelten dabei immer die rechtlichen Regelungen, die zum Zeitpunkt des Entfalls gelten. 

    Für Eigentümer hat der Entfall des Bestandsschutzes in der Regel hohe Investitionskosten zur Folge. In welchem Umfang eine Anpassungspflicht besteht, ist rechtlich nicht eindeutig geregelt und wird meist von Fall zu Fall entschieden.

    Nutzungsänderung

    Wenn sich die Nutzung eines Gebäudes ändert, besteht die Gefahr, dass es seinen Bestandsschutz verliert.

    Die Änderungen fallen so lange unter den Bestandsschutz, wie sie die Qualität und Quantität der baulichen Anlage nicht verändern. Sind die Nutzungsänderungen wesentlich, kann der Bestandsschutz verfallen.

    Eine Nutzungsänderung kann in folgenden Fällen vorliegen:

    1. Nicht als Aufenthaltsräume genehmigte Räume werden zu Aufenthaltsräumen gemacht
    2. Stellplätze werden zweckentfremdet
    3. Umwandlung einer Jagdhütte in eine Wohnung

    Konkretes Beispiel

    Wurde zum Beispiel ein Gebäude mit Baugenehmigung als Wohnhaus errichtet und möchte der neue Besitzer nun einen Lagerraum einbauen, wird die Nutzung im Wesentlichen verändert.

    Eine solche Änderung ist dann nicht nur über den Bestandsschutz gedeckt. In diesem Fall müsste eine neue Baugenehmigung eingeholt werden. Darüber hinaus müsste zusätzlich das in vielen Bundesländern gültige Zweckentfremdungsverbot berücksichtigt werden.

    Sonderfall Nutzungsunterbrechung

    Eine Nutzungsunterbrechung führt generell nicht automatisch zum Entfall des Bestandsschutzes. Allerdings gibt es hierfür keine einheitlichen Regelungen. So kann ein Wohnhaus zum Beispiel längere Zeit leer stehen, weil kein Käufer dafür gefunden wird, ohne dass der Bestandsschutz entfällt.

    Bestandsschutz ohne Baugenehmigung

    Auch ohne Baugenehmigung kann ein Gebäude Bestandsschutz genießen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es zum Zeitpunkt seiner Fertigstellung materiell legal war. Darüber hinaus haben auch Gebäude Bestandsschutz, für deren Errichtung keine Baugenehmigung erforderlich war oder für die eine Genehmigungsfreistellung vorlag.

    Selbst wenn ein Gebäude ohne Baugenehmigung illegal errichtet wurde, kann Bestandsschutz bestehen. Voraussetzung dafür ist, dass es vollständig fertiggestellt wurde. Ein solcher Fall kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn schon mit dem Bau begonnen wurde, obwohl das Baugenehmigungsverfahren noch nicht abgeschlossen war.

    Wichtig ist, dass immer der Eigentümer die Beweislast für bestehenden Bestandsschutz trägt. Geprüft wird ein bestehender Bestandsschutz zum Beispiel von der Baubehörde. Sie kann allerdings nur den Bestandsschutz bestätigen, jedoch damit keine nachträgliche Baugenehmigung erteilen.

    Strafen bei widerrechtlichem Handeln gegen den Bestandschutz

    Entfällt der Bestandsschutz durch unerlaubte Änderungen oder Anpassungen, haben die Baubehörden verschiedene Möglichkeiten, um die Betroffenen zu sanktionieren.

    • Stilllegungsverfügung: Damit werden die Eigentümer aufgefordert, die Bauarbeiten zu stoppen.
    • Nutzungsuntersagung: In diesem Fall wird die Nutzung der baulichen Anlage durch die Baubehörde nicht gestattet.
    • Abrissverfügung: Im schlimmsten Fall kann der Eigentümer zum Abriss der Anlage verpflichtet werden.

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