Baugenehmigung: Wichtige Voraussetzung für das Bauvorhaben

Zuletzt aktualisiert am 05.05.2017

In Deutschland profitieren Grundstücksbesitzer von der Baufreiheit. Sie haben damit das Recht, ihr Grundstück zu bebauen, zu verändern oder zu nutzen. Allerdings hat die Baufreiheit ihre Grenzen in den jeweiligen Baugesetzen der Länder. Deshalb müssen Bauherren vor dem Bau von Gebäuden eine Genehmigung durch die örtliche Baubehörde einholen. Selbst bei Veränderungen an Immobilien oder Sanierungen kann eine Baugenehmigung erforderlich sein.

Inhaltsverzeichnis

    Das Wichtigste für die Baugenehmigung

    Der Baubeginn darf erst erfolgen, wenn eine Bauerlaubnis vorliegt. Bis eine Baugenehmigung erteilt wird, laufen verschiedene Schritte ab:

    1. Sie reichen die vollständigen Unterlagen mit dem Bauantrag in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder bei der Gemeinde ein. Wird der Antrag bei der Gemeinde eingereicht, leitet sie ihn an die Baubehörde weiter.
    2. Die Baubehörde prüft Ihren Antrag hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen Vorschriften sowie der planungsrechtlichen Vorschriften. Die Prüfung kann zwischen einem und mehreren Monaten dauern. Anschließend wird über den Antrag entschieden.
    3. Nach erfolgreicher Prüfung erhalten Sie die Baugenehmigung.

    Vor der Abgabe des Bauantrags kann das Einverständnis der Nachbarn eingeholt werden. Unterschreiben diese die Bauvorlage, gilt dies als Zustimmung zum Bauvorhaben.

    In Deutschland wurden laut Zahlen des Statistischen Bundesamts im Jahr 2015 mehr als 430.000 Baugenehmigungen für die Errichtung neuer Gebäude erteilt. Damit liegt die Zahl der Baugenehmigungen auf dem höchsten Stand seit 2011. Das Gesamtvolumen aller beantragten Neubauten lag bei fast 70 Milliarden Euro.

    Einen deutlichen Anstieg gab es jedoch bei den Baugenehmigungen für Wohnungen. In diesem Segment zählte das Bundesamt mehr als 313.000 erteilte Genehmigungen. Gründe für den Anstieg sind vielfältig. Zum einen ist die Nachfrage nach Wohnraum in den Städten kontinuierlich gestiegen.

    Aus diesem Grund haben viele Immobilienbesitzer ihre Wohnungen saniert und dafür Genehmigungen eingeholt. Zum anderen wird die Statistik auch 2016 von Gebäuden geprägt, die speziell für die Unterkunft von Flüchtlingen errichtet wurden. Die Statistik enthält ebenfalls viele Wohnungen in Wohnheimen, weshalb der tatsächliche Zugewinn an neuem Wohnraum trotz steigender Zahl an Genehmigungen geringer ist.

    Was ist eine Baugenehmigung?

    Die Baugenehmigung wird auch Baubewilligung genannt. Dabei handelt es sich um eine Bescheinigung der Baubehörde. Mit der Baugenehmigung zeigt die Baubehörde an, dass sie beim geplanten Bauvorhaben hinsichtlich gesetzlicher Regelungen und Vorschriften keine Bedenken hat.

    Allerdings bedeutet die Baugenehmigung noch nicht, dass der Bauherr sofort mit dem Bau beginnen darf. Aus diesem Grund wird die Baugenehmigung auch als „eingeschränkte Unbedenklichkeitsbescheinigung“ bezeichnet.

    Es können nach der Baugenehmigung noch weitere Verfahren nötig sein, um einen Bau endgültig zu genehmigen. Hierzu zählen zum Beispiel Prüfungen zum Emissionsschutz oder zum Wasserschutz.  

    So steht es im Gesetz:

    Die gesetzlichen Grundlagen für die Baugenehmigung liefern die Bauordnungen sowie die Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer. Ebenso spielen die Inhalte des Baugesetzbuchs eine Rolle.

    Baugenehmigung, Bauanzeige und Bauantrag

    Die Baugenehmigung ist das Ergebnis eines Baugenehmigungsverfahrens, das in einer Baubehörde abläuft. Diesem Verfahren geht entweder eine Bauanzeige oder ein Bauantrag voraus.

    • Bauanzeige: Eine Bauanzeige wird bei genehmigungsfreien Gebäuden oder bei Bauvorhaben mit gültigem Bebauungsplan gestellt. Sie ist eine vereinfachte Form des Baugenehmigungsverfahrens. Gibt es von der Baubehörde innerhalb einer Frist von vier Wochen keinen Einspruch gegen das Bauvorhaben, kann der Bau begonnen werden. Der Vorteil der Bauanzeige besteht in der sehr kurzen Zeitspanne, die sie beansprucht.
    • Bauantrag: Bei einem Bauantrag wird ein Bauvorhaben in allen wichtigen Punkten geprüft. Aus diesem Grund können vom Antrag bis zur Genehmigung mehrere Monate verstreichen.

    Genehmigungspflichtige Bauvorhaben

    Ein Bauvorhaben ist grundsätzlich immer dann genehmigungspflichtig, wenn das Gebäude in einer bebauten Ortschaft errichtet wird und die Gebäudegröße den umliegenden Häusern entspricht. Die genauen Konditionen für die Genehmigungspflicht von Bauvorhaben werden in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt.

    Genehmigungspflichtig können außerdem folgende Bauvorhaben sein:

    • Änderungen an bestehenden Gebäuden
    • Anbauten
    • Errichten von Gartenhäusern oder Carports

    Für manche Bauvorhaben besteht keine Genehmigungspflicht. Sie sind dann in der Regel anzeigepflichtig. Dies bedeutet, dass die jeweilige Gemeinde über den Bau informiert, aber keine separate Genehmigung zum Bau eingeholt werden muss.

    Hier finden Sie zwei Beispiele für die oftmals für Laien nicht eindeutige Entscheidung, ob eine Baugenehmigung benötigt wird oder nicht:

    1. Baugenehmigung für ein Gartenhaus

    Die Rahmenbedingungen für die Genehmigung eines Gartenhauses auf dem eigenen Grundstück sind in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Allen ist jedoch gemeinsam, dass die Genehmigungspflicht vom Volumen, der Nutzung und der Lage der Gebäude abhängt.

    In Bayern benötigen Sie zum Beispiel eine Baugenehmigung, wenn das Volumen des Gartenhauses 75 Kubikmeter überschreitet. Die Angabe bezieht sich dabei auf den umbauten Raum. Neben der Größe spielt der Bauzusammenhang eine Rolle. Es muss also geprüft werden, ob das Gartenhaus in einer bebauten oder unbebauten Umgebung steht. Außerdem müssen oftmals Baugrenzen beachtet werden.

    Grundsätzlich ist es empfehlenswert, vor dem Bau des Gartenhauses die örtlichen Regelungen sowie die allgemeine Bauordnung zu konsultieren. Erst dann wissen Sie genau, ob Ihr Bau genehmigungspflichtig ist.

    Für die Baugenehmigung des Gartenhauses müssen wie bei allen Bauanträgen alle erforderlichen Unterlagen wie das Antragsformular, die Bauvorlagen sowie die Baubeschreibung und ein Lageplan bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden.

    Baugenehmigung abhängig von Landesregelung

    Auch wenn der Bau Ihres Gartenhauses aufgrund des Volumens zunächst genehmigungsfrei ist, bedeutet das nicht automatisch den Erhalt einer Baugenehmigung. So können Landesregelungen eine Baugenehmigung für das Gartenhaus erforderlich machen, wenn zum Beispiel Aufenthaltsräume oder Toiletten eingebaut werden.

    2. Baugenehmigung für ein Carport

    Ob Sie für den Bau Ihres Carports eine Baugenehmigung benötigen, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

    1. Gesetzliche Vorgaben der Länder und Kommunen: Da die Bauordnungen der Bundesländer sowie die Bebauungspläne der jeweiligen Gemeinde keine einheitlichen Vorgaben machen, müssen Sie zunächst die regionalen Besonderheiten prüfen.
    2. Größe des Carports: Entscheidend für die Genehmigungspflicht ist die Größe des Carports. Dabei geht es in der Regel um die Fläche.
    3. Ausführung des Carports: Hier spielt es eine Rolle, ob der Carport zum Beispiel ein Flach- oder Giebeldach besitzt.

    Aufgrund der unterschiedlichen Voraussetzungen für die Carport-Baugenehmigung gibt es keine einheitliche Vorgabe für benötigte Dokumente. Sie können jedoch davon ausgehen, dass mindestens eine Flurkarte, eine Baubeschreibung sowie ein Lageplan für den Bauantrag erforderlich sind.

    Wichtige Aspekte beim Carportbau

    Neben den grundsätzlichen Vorgaben der Länder und Kommunen müssen Sie beim Bau eines Carports unbedingt auf weitere Aspekte achten. Hierzu zählen Mindestabstände zum Nachbargrundstück oder der Brandschutz. Außerdem können Bestimmungen zum Denkmalschutz oder Wasserschutz ebenfalls Einfluss auf die Baugenehmigung haben.

    Häufig vereinfachte Genehmigungsverfahren

    In vielen Fällen gelten in den Bauordnungen der Bundesländer vereinfachte Genehmigungsverfahren für den Bau von Carports. Allerdings gelten auch hier gängige Fristen. So sollte der Carport in der Regel innerhalb von drei Jahren nach Erteilen der Baugenehmigung errichtet worden sein. Ansonsten erlischt die Genehmigung. Je nach Bundesland lässt sich die Baugenehmigung jedoch gegen eine Gebühr verlängern.

    Auch wenn der Carportbau laut Landesbauordnung genehmigungsfrei ist, kann es vorkommen, dass eine Gemeinde dennoch über den Bau in Kenntnis gesetzt werden muss. Dabei wird vom sogenannten „Kenntnisgabeverfahren“ gesprochen.

    Im Vorfeld beim Carport-Hersteller erkundigen

    Fragen Sie vor dem Aufbau des Carports beim Hersteller nach. Oftmals bieten die Hersteller neben den benötigten Unterlagen auch gleich entsprechende Hinweise zu den gesetzlichen Regelungen im jeweiligen Bundesland an. So wissen Sie im Vorfeld schon, ob eventuell eine Baugenehmigung erforderlich wird.

    Von der Baugenehmigung zur Baufreigabe

    Baugenehmigungen sind zeitlich befristet. Wenn also eine Baugenehmigung erteilt wurde, müssen Bauherren innerhalb einer Frist mit dem Bau beginnen. Allerdings wird für die endgültige Erlaubnis zum Bauen die Baufreigabe benötigt.

    Sie erfolgt, wenn über die Baugenehmigung hinaus alle erforderlichen Genehmigungsverfahren abgeschlossen sind. Hierzu zählen zum Beispiel Prüfstatiken oder Wärmeschutznachweise.

    In der Praxis erhalten Sie nach erfolgreichem Abschluss aller Prüfungen den sogenannten „Roten Punkt“. Dabei handelt es sich um das amtliche Dokument zur Baufreigabe. Dieses Dokument enthält Angaben zum Bauvorhaben sowie den Namen und die Anschrift des Bauherren sowie der Planer und der Baufirma.

    Der Rote Punkt muss jederzeit auf der Baustelle einsehbar angebracht werden. Es ist zudem erforderlich, dass das Dokument immer im Original auf der Baustelle verfügbar ist. Sollte der Rote Punkt bei einer Bauprüfung fehlen, hat das einen sofortigen Baustopp zur Folge.

    Wichtig für die Baufinanzierung

    Für den Hausbau spielt die Baugenehmigung auch für die Baufinanzierung eine wichtige Rolle. Erst wenn die Genehmigung vorliegt, können Banken einen Baukredit gewähren. Denn mit Hilfe der Baugenehmigung können die Gesamtkosten des Bauvorhabens und damit das Kreditrisiko der Bank abgeschätzt werden.

    Erlöschen oder Aufheben der Baugenehmigung

    Überschreitet der Bauherr die von der Baugenehmigung vorgegebene Frist, erlischt die Genehmigung. Entweder kann bei der zuständigen Baubehörde eine Fristverlängerung beantragt werden oder es muss erneut ein kompletter Bauantrag eingereicht werden.

    Stellen Bauprüfer während des Baus nicht in der Baugenehmigung enthaltene Änderungen an Gebäuden fest, können sie die Baugenehmigung auch aufheben.

    Anfragen an das Bauaufsichtsamt

    Ob für ein Haus eine Baugenehmigung vorliegt, können Sie beim zuständigen Bauaufsichtsamt erfahren. Sie können eine solche Anfrage jedoch nur stellen, wenn Sie selbst Bauherr sind oder Eigentümer eines der angrenzenden Grundstücke sind.

    Bauen ohne Baugenehmigung

    In manchen Fällen ist es in Deutschland auch legal möglich, ohne Baugenehmigung zu bauen. Welche Gebäude diese Regelung im Einzelnen betrifft, hängt von der Bauordnung der Bundesländer sowie den Bebauungsplänen der Gemeinden ab.

    Allgemein gilt für folgende Gebäude keine Genehmigungspflicht:

    • Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich eines vorhandenen, qualifizierten Bebauungsplans
    • Das Bauvorhaben entspricht vollständig den Vorgaben des jeweiligen Bebauungsplans
    • Es gibt beim Bauvorhaben keinen Widerspruch zu allen örtlichen Bauvorschriften
    • Die Grundstückserschließung ist sichergestellt
    • Die jeweilige Gemeinde verlangt für den Bau keine Genehmigung

    Wird es gestattet, ein Gebäude ohne Baugenehmigung zu errichten, wird auch von einer Genehmigungsfreistellung gesprochen. Die Genehmigungsfreistellung wird zum Beispiel in Bayern in Artikel 58 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) festgelegt.

    Illegales Bauen

    Wer ein genehmigungspflichtiges Gebäude ohne Baugenehmigung baut, muss in Deutschland mit empfindlichen Strafen rechnen. So sind zum Beispiel in Berlin Strafzahlungen und Bußgelder von bis zu 50.000 Euro möglich. Werden durch den Bau noch weitere Gesetze verletzt, können zusätzliche Bußgelder drohen. Außerdem kann die zuständige Baubehörde Sie zum Abriss des Gebäudes verpflichten, wodurch weitere Kosten entstehen.

    Beantragung bei der Baubehörde

    Die Baugenehmigung wird in der Regel schriftlich mit dem Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde oder Gemeinde eingereicht. Mittlerweile können Bauanträge bei vielen Behörden elektronisch gestellt werden.

    • Im Anschluss an den Bauantrag wird das Genehmigungsverfahren durchgeführt. Dabei prüft die Behörde, ob die Bauplanung mit den örtlichen und allgemeinen gesetzlichen Vorgaben in Einklang steht.
    • Bei einem vereinfachten Genehmigungsverfahren prüfen die Behörden in der Regel nur die Vollständigkeit der Dokumente.

    In beiden Fällen ist jedoch immer der Bauherr für die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen verantwortlich.

    Antrag auf Abweichung oder Befreiung

    Benötigt das Bauvorhaben keine Baugenehmigung, sondern unterliegt es anderen bauordnungsrechtlichen Vorschriften, kann ein Antrag auf Abweichung oder Befreiung bei der Baubehörde gestellt werden.

    Wichtige Unterlagen für den Bauantrag

    Welche Unterlagen Sie für den Bauantrag benötigen, wird in der Bauvorlagenverordnung Ihres Bundeslandes festgelegt. Einen Bauantrag darf nur ein bauvorlagenberechtigter Verfasser schreiben. Dabei handelt es sich in der Regel um Architekten oder Bauingenieure.

    Für den Bauantrag, welcher der Baugenehmigung vorausgeht, sind in der Regel folgende Unterlagen nötig:

    • Bauzeichnung
    • Baubeschreibung
    • Lageplan
    • Angaben zur Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung
    • Angaben zur wegemäßigen Erschließung
    • Abstandsflächenübernahmeerklärung
    • Freiflächengestaltungsplan
    • Abweichungsantrag
    • Baumbestandserklärung

    Wichtig ist, dass Sie im Vorfeld genau abklären, welche Unterlagen benötigt werden. Ist Ihr Bauantrag nicht vollständig, kann er von der Baubehörde abgelehnt werden.

    Alle Unterlagen sind in dreifacher Ausführung einzureichen.

    Informationsangebot der Baubehörde nutzen

    Nutzen Sie die Informationsangebote der Baubehörde. Sie sagt Ihnen genau, welche Dokumente für den Bauantrag erforderlich sind. Die Rückfragen sind wichtig, denn die Regelungen variieren von Bundesland zu Bundesland.

    Unterlagen für eine Genehmigungsfreistellung

    Auch beim Beantragen einer Genehmigungsfreistellung müssen zentrale Dokumente wie ein Lageplan, eine Baubeschreibung sowie Bauzeichnungen eingereicht werden.

    Informieren der Nachbarn

    Für den Bauantrag kann eine Unterschrift der Nachbarn unter die Bauvorlage eingeholt werden. Damit erklärt der Nachbar sein Einverständnis zum Bauvorhaben. Liegt keine Unterschrift vor, muss den angrenzenden Nachbarn eine Baugenehmigung zugestellt werden.

    Sie haben dann die Möglichkeit, nach einer Prüfung Widerspruch einzulegen. Allerdings hat der Widerspruch keine aufschiebende Wirkung. Es kann trotzdem mit dem Bau begonnen werden.

    Kosten der Baugenehmigung

    Die Gebühren für die Baugenehmigung richten sich zum einen nach den Bestimmungen der Bundesländer und zum anderen nach dem Raumvolumen des umbauten Gebäudes.

    In der Regel können Bauherren mit Kosten von einem Prozent der gesamten Bausumme rechnen. Die Gebühren werden nach Erteilen der Baugenehmigung und dem Erhalt des Gebührenbescheids fällig. Viele Ämter erteilen die Baugenehmigung erst, wenn die Gebühren dafür beglichen wurden.

    Nicht alle Kosten sind enthalten!

    Die Gebühren für die Baugenehmigung enthalten nicht die Kosten für den Architekten, der den Bauantrag verfasst. Ebenso sind die Kosten für Berechnungen oder Prüfdokumente nicht darin enthalten.

    Fristen

    Eine Baugenehmigung erlischt, wenn innerhalb der vorgegebenen Frist nicht mit dem Bau begonnen wurde. Meist wird eine Frist von drei Jahren vorgegeben.

    Diese Frist lässt sich verlängern, wenn bereits vor Ablauf der Geltungsdauer ein Antrag auf Fristverlängerung bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht wird. Jede Fristverlängerung ist mit Zusatzkosten verbunden.

    Wird die Frist versäumt, muss der Bauantrag für das Bauvorhaben komplett neu gestellt werden.

    Rechtslage bei Nichterteilung

    Stimmt die Baubehörde dem Bauantrag nicht zu, haben Bauherren die Möglichkeit, vor dem zuständigen Verwaltungsgericht gegen den Entscheid zu klagen. Voraussetzung für eine solche Klage ist ein Widerspruch gegen die Ablehnung innerhalb einer Frist von einem Monat.

    In Bayern und Nordrhein-Westfalen müssen Betroffene sofort klagen, da es in diesen Bundesländern kein Widerspruchsverfahren mehr gibt. Die Klage gegen die Ablehnung des Bauantrags wird auch Verpflichtungsklage genannt. Siegt der Kläger, ist die Baubehörde zum Erteilen der Baugenehmigung verpflichtet.

    Nachbarn haben die Möglichkeit, vor Gericht gegen eine Baugenehmigung vorzugehen. Verletzt der Bau in ihren Augen eine sogenannte „drittschützende Norm“, wenn zum Beispiel Mindestabstände zum Grundstück nicht eingehalten wurden, können sie Widerspruch bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde einlegen.

    Wird der Widerspruch abgelehnt, steht dem Nachbarn der Weg über das Gericht offen. Er kann dann beim Verwaltungsgericht eine Anfechtungsklage erheben. Allerdings hat ein Erfolg dieser Klage zunächst keine aufschiebende Wirkung auf den Baubeginn. Diese Wirkung muss zusätzlich beantragt werden.

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