Bodenrichtwertkarte: Grafische Wertermittlung von Grundstück und Immobilie

Bei einer Bodenrichtwertkarte handelt es sich um eine grafische Darstellung von Bodenrichtwerten innerhalb einer bestimmten Region, einer Gemeinde, einer Stadt oder innerhalb von Stadtteilen. Damit unterscheidet sich die Bodenrichtwertkarte von der Bodenrichtwerttabelle. Dort werden die Werte in Tabellenform einem Gebiet zugeordnet, jedoch nicht in einer Karte verzeichnet.

Bodenrichtwertkarten wurden ursprünglich in Papierform erstellt und an Antragsteller ausgegeben. Ebenso können Interessierte diese beim zuständigen Bauamt einsehen. Heute bietet jedoch jedes Bundesland Bodenrichtwertkarten online an.

Der Bodenwert eines Grundstücks wird durch folgende Formel ermittelt: Bodenwert = Bodenrichtwert x Fläche in m². Dieser Wert ist faktisch nur ein Referenzwert, da neben den früheren Verkaufspreisen auch Schätzungen in seine Berechnung mit einfließen.

So erfolgt die grafische Darstellung der Bodenrichtwerte

Die Darstellung der Bodenrichtwerte erfolgt über:

1. Regionalkarten: In diesem Fall werden Regionen und Gemeinden wie auf einer Landkarte dargestellt. In jeweils abgegrenzten Gebieten wird der entsprechende Bodenrichtwert eingezeichnet.
2. Topografische Karten: Diese Karten funktionieren wie herkömmliche Regionalkarten. Zusätzlich ist aus den Karten die landschaftliche Beschaffenheit zu entnehmen. So ist ersichtlich, ob die betreffenden Grundstücke auf einem Hügel, Berg oder an einem See liegen.
3. Stadtpläne: Bodenrichtwerte können auch auf Stadtplänen verzeichnet werden. Die Einteilung der abgesteckten Flächen entspricht meist nicht dem Flächennutzungsplan oder den örtlichen Bebauungsplänen.

Eine solche Karte ist immer in einzelne Zonen aufgeteilt. Jede Bodenrichtwertzone wird anhand der ermittelten Bodenwerte zusammengestellt. Ein einzelner Bodenrichtwert in der Karte ist demnach immer ein kumuliertes Ergebnis aus verschiedenen Werten, die innerhalb des Ermittlungszeitraums erzielt wurden.

Unterschiede zu Flächennutzungsplan und Bebauungsplan

Der Flächennutzungsplan gibt vor, wie eine Grundstücksfläche genutzt werden darf. Der Bebauungsplan liefert Vorgaben zur Art und zum möglichen Umfang einer Bebauung. Beide Pläne enthalten jedoch keine Angaben über Grundstückswerte. Die Bodenrichtwerte sind in der Regel nur in der Bodenrichtwertkarte verzeichnet.

Allerdings können auch Flächennutzungspläne sowie Bebauungspläne für die Wertermittlung von Grundstücken herangezogen werden, auch wenn sie selbst keine konkreten Werte des Bodens liefern.

Bodenrichtwertkarte 2022

Sie können aktuelle Bodenrichtwertkarten heute in jedem Bundesland online einsehen. Hierfür verwenden viele Länder das Programm BORIS. Durch den Datenabruf über die offiziellen Portale der Länder wird sichergestellt, dass es sich um offizielle Daten handelt. Zugleich können Sie innerhalb der interaktiven Karten im Bodenrichtwertinformationssystem sehen, aus welchem Jahr die Datenerhebung stammt.

Die Daten müssen von Gesetz wegen alle zwei Jahre aktualisiert werden. Die Aktualisierung ist Aufgabe des Gutachterausschusses des jeweiligen Bundeslands.

Gebühren für schriftliche Ausfertigungen

Die jeweiligen Landesvermessungsämter oder Bauämter können Bodenrichtwertkarten auch in schriftlicher Form ausgeben. Hierfür muss ein Antrag gestellt werden. In der Regel erfolgt die Antragstellung jedoch meist online. Sie können alternativ auch eine entsprechende Einsicht in die Bodenrichtwertkarte vor Ort beantragen.

Für die Erstellung der Ausdrucke oder der elektronischen Datenträger werden jedoch Gebühren fällig. Diese werden in der jeweiligen Gebührenordnung festgelegt. Wie viel Antragsteller bezahlen müssen, hängt zum Beispiel vom Umfang und der Zahl der benötigten Richtwerte sowie der Anzahl der erstellten Karten ab. Zu einer Grundgebühr wird meist auch die Zeit berechnet, welche die Erstellung erfordert hat. Eine amtliche Gebührenübersicht aus Niedersachen für die Ermittlung von Bodenrichtwerten finden Sie exemplarisch hier.

Es dauert in der Regel mehrere Werktage je nach Auslastung des Amts, bis die Karte nach der Erstellung zur Verfügung steht und verschickt wird.

Ermittlung von Bodenrichtwerten

Der Bodenrichtwert wird nach Paragraph 196 des Baugesetzbuchs alle zwei Jahre vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt. Diese Frist wird vorgegeben, die Werte können jedoch auch häufiger bestimmt werden. Es handelt sich beim Bodenrichtwert um einen amtlichen Durchschnittswert für ein Grundstück oder Bauland. Er gibt Auskunft über den möglichen Wert pro Quadratmeter Grundstücksfläche.

Zugleich lässt sich anhand des Bodenwerts ablesen, wie hoch das Preisniveau für Land in einer bestimmten Region ist. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt über die innerhalb des Erhebungszeitraums von maximal zwei Jahren gesammelten Kaufpreise innerhalb einer bestimmten Zone. Dabei werden Verkaufs- und Kaufpreise für Grundstücke berücksichtigt. Zugleich fließen Entwicklungszustand des Grundstücks sowie dessen Lage mit in die Bewertung ein.

Die Wertermittlung erfolgt durch den zuständigen Gutachterausschuss. Aufgrund der regionalen Datenerhebung fallen die Bodenrichtwerte immer unterschiedlich aus und können nicht nur von Bundesland zu Bundesland, sondern innerhalb einer Stadt, Gemeinde oder eines Bezirks variieren.

Veröffentlichung von Bodenrichtwerten

Die Gutachterausschüsse der Länder oder die jeweiligen Landesvermessungsämter veröffentlichen die Bodenrichtwerte im Internet in Form von Bodenrichtwertkarten oder -tabellen. Zusätzlich können die Richtwerte in den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse abgerufen oder beantragt werden.

Grundstückswertermittlung

Wird ein Grundstück zum Bauen gekauft oder verkauft, muss zunächst sein Wert ermittelt werden. Es gibt verschiedene Faktoren, die den Grundstückswert beeinflussen.

Hierzu zählen:

• Größe des Grundstücks: Die Quadratmeterzahl eines Grundstücks kann dessen Preis beeinflussen. Je größer ein Grundstück, desto höher kann der Preis ausfallen.
• Zuschnitt des Grundstücks: Ist das Grundstück eher quadratisch, rechteckig oder hat es eine besondere Form mit spitz zulaufendem Ende? Diese Form kann den Wert deutlich verändern.
• Lage des Grundstücks: Hier spielt es eine Rolle, wo sich das Grundstück befindet. In einer begehrten Innenstadtlage wird der Wert zum Beispiel höher ausfallen als im dünn besiedelten Flachland. Demnach kann ein sehr kleines Grundstück in einer wenig begehrten Lage wertvoller sein als ein riesiges Stück Land im ländlichen Raum.
• Topographie: Liegt das Grundstück an einem Hang oder in einem Seengebiet, im Flachland oder Gebirge? Diese Besonderheiten spielen für die Wertermittlung eine große Rolle.
• Bodenverhältnisse: Welche Art von Boden liegt vor? Gibt es viel Schutt oder Geröll zum Wegräumen vor Baubeginn? Muss sogar in den Fels gesprengt werden? Eignet sich der Boden zum Anlegen eines Gartens oder müssen einige Aushübe entsorgt werden? All diese Fragen beeinflussen den Wert eines Grundstücks maßgeblich.
• Erschließungsgrad: Gibt es bereits einen Anschluss an Wasser- und Abwasserkanäle? Liegen Anschlüsse für Strom oder Telekommunikation vor dem Grundstück? Wie gut ein Grundstück erschlossen ist, kann sich ebenfalls auf den Wert auswirken.

Die Bodenrichtwertkarte liefert Anhaltspunkte für eine Ermittlung des Grundstückswerts. Auf ihr sind die Bodenrichtwerte für die jeweilige Region hinterlegt. Der entsprechende Wert ist ein Durchschnittswert pro Quadratmeter Grundstücksfläche.

Weicht das betreffende Grundstück von den Durchschnittswerten der Lage ab, können Grundstücksbesitzer und -verkäufer je nach Umfang der Abweichungen den Wert individuell erhöhen oder senken. In dem Fall steigt oder sinkt der Geldbedarf an eine Baufinanzierung, falls dieser Finanzierungsweg gewählt wird.

Bodenrichtwertkarte zur Wertermittlung von Immobilien

Bei Immobilien spielen vor allem die Größe, die Geschossflächenzahl, die Anzahl der möglichen Geschosse, die Lage sowie die Art der baulichen Nutzung eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung. Darüber hinaus kann sich auch der Erschließungszustand der Anlage auf den Wert auswirken.

Häufig wird der Immobilienwert über das sogenannte Vergleichswertverfahren bestimmt. Hierbei werden die Werte für ähnliche Immobilien in der gleichen oder einer ähnlichen Lage herangezogen. Über diese Werte wird auf den Wert des betreffenden Objekts geschlossen. Liegen derartige Daten nicht vor, kann die Bodenrichtwertkarte herangezogen werden.

Da die Bodenrichtwerte bereits auf dem rechnerischen Mittel erzielter Verkaufspreise in der unmittelbaren Umgebung bestimmt wurden, kann zumindest der Wert des Grundstücks der Immobilie annäherungsweise geschätzt werden. Hinzugerechnet oder abgezogen werden anschließend die Besonderheiten der Immobilie oder des Grundstücks selbst.

Ein Beispiel: Eine Immobilie soll verkauft werden, doch für den Gutachter war es aufgrund fehlender Vergleichsobjekte nicht möglich, einen Wert über das Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Er hat deshalb Einsicht in die Bodenrichtwertkarte angefordert und über diesen Hinweis einen Wert für das Grundstück ermitteln können.

Da das Grundstück an dieser Adresse besonders gut erschlossen ist und die Immobilie von drei Seiten über das Grundstück zugänglich ist, kann er nach eigener Einschätzung den Wert insgesamt erhöhen. Abzüge vom ermittelten Wert entstehen jedoch dadurch, dass das Gebäude in der Nähe einer Schnellstraße erbaut wurde und in baufälligem Zustand ist.