Ertragswertverfahren: Form der Immobilienbewertung

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 16.03.2017

Mit Hilfe des Ertragswertverfahrens kann möglichst objektiv festgestellt werden, wie viel Rendite eine vermietete Immobilie abwerfen kann. Das Ertragswertverfahren wird meist dann bei Immobilienverkäufen angewandt, wenn Anleger oder Investoren diese kaufen wollen.

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen wollen, das hauptsächlich zur Vermietung oder Verpachtung gedacht ist, kann das Ertragswertverfahren Aufschluss über mögliche Einnahmen geben. In der Regel arbeiten Makler oder Banken mit diesem objektiven Verfahren, um potentiellen Käufern die Vorzüge einer Investition aufzuzeigen.

Betroffen sind Sie außerdem, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück an Investoren oder Anleger verkaufen wollen. Sie erhalten anhand dieses Verfahrens einen Einblick über mögliche Gewinnchancen.

Wichtige Kennzahlen für Investoren

Makler oder private Verkäufer von Immobilien und Grundstücken können selbst viele Daten angeben, wenn es um die Vorzüge einer Investition geht. Das Ertragswertverfahren bietet an dieser Stelle jedoch eine möglichst objektive Berechnung möglicher Renditechancen beim Kauf eines Mietobjekts. Denn die Berechnung beruht auf objektiv erhobenen Daten und nicht auf Spekulationen.

Anwendungsfelder des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren finden überwiegend in zwei großen Bereichen statt: Bei Immobilien und Unternehmen. In beiden Fällen soll mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt werden, wie rentabel das Investitionsobjekt jeweils ist.

Bei Immobilien wird das Ertragswertverfahren sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbeimmobilien oder Geschäftsgrundstücken angewandt.

Für Anleger bietet das Ertragswertverfahren somit eine sehr gute Möglichkeit, um Renditechancen abschätzen zu können.

Ertragswertverfahren im Immobilienbereich

Wenn Immobilien als Eigenheim erworben werden, spielt es für die Käufer in erster Linie eine Rolle, das beste Haus für das eingesetzte Kapital zu bekommen. Für sie ist der Ertrag, den ein Objekt erzielen kann, nicht wirklich relevant.

Im Gegensatz dazu sind Kapitalanleger und Investoren zwar auch an einem bestmöglich genutzten Kapitaleinsatz interessiert, doch noch bedeutender sind die möglichen Einnahmen mit einer vermieteten Immobilie.

Einsatzmöglichkeiten bei Immobilien

Das Ertragswertverfahren wird bei Immobilien in der Regel für folgende Objekte angewandt:

  • Miethäuser und Mietwohnungen
  • Grundstücke, auf welchen Mietwohnungen entstehen
  • Geschäftshäuser
  • Einkaufszentren
  • Parkhäuser
  • Tankstellen
  • Hotels
  • Logistikflächen
  • Gemischt gewerblich und privat genutzte Mietobjekte

Je nach Objekt kann das Ertragswertverfahren sehr komplex werden. So beruht zum Beispiel die Berechnung der Reinerträge bei gemischt genutzten Immobilien auf verschiedenen Daten. Auch die Betriebskosten oder die Bewirtschaftungskosten können zusätzlich auf unterschiedliche Weise berechnet werden.

Ertragswertverfahren bei Grundstücken und Häusern

Beim Ertragswertverfahren werden viele Details einer Immobilie sowie des Grundstücks berücksichtigt. Aus der Berechnung einzelner Positionen ergibt sich eine sachliche Gesamtbewertung der Renditemöglichkeiten.

Vereinfacht ausgedrückt besteht der Ertragswert aus der Addition von Gebäudeertragswert und Bodenwert. Von dieser Summe werden die Kosten für bauliche Umstände abgezogen.

Wichtige Faktoren für die Berechnung des Ertragswerts

  • Bodenwert
    Der Bodenwert wird auf der Basis der Grundstücksgröße und des Bodenrichtwerts ermittelt. Die Bodenrichtwerte gibt der Gutachterausschuss vor. Er wird in Euro pro Quadratmeter angegeben.
  • Liegenschaftszinssatz
    Dieser Zinssatz wird vom jeweiligen Gutachterausschuss der Region anhand von verschiedenen Markttransaktionen ermittelt und kann zur Berechnung des Ertragswerts herangezogen werden. Dieser Zinssatz gibt an, wie die Immobilie nach marktüblichen Grundsätzen verzinst wird. Wichtig ist dabei, dass in der Regel nur der Bodenwert verzinst wird. Denn es wird bei der Berechnung davon ausgegangen, dass das Grundstück im Gegensatz zur darauf gebauten Immobilie über die Zeit nicht an Wert verliert, sondern eher gewinnt.
  • Einnahmen
    Hier werden die Einnahmen durch Vermietung aufgeführt, die mit der Immobilie erzielt werden können. Als Richtwert gilt hierbei der marktübliche Mietzins. Für die Berechnung des Ertragswerts ist es dabei unerheblich, ob tatsächlich Mieteinnahmen erfolgen oder die Immobilie unvermietet bleibt.
  • Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten
    Von den Mieteinnahmen müssen die Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten der Immobilie abgezogen werden. Hierzu zählen zum Beispiel die Kosten für einen Hausmeister oder eine Hausverwaltung. Aus der Differenz von Einnahmen und Unterhaltskosten ergibt sich der Rein- oder Rohertrag.
  • Vervielfältiger
    Dieser Wert berechnet sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins. Dieser Faktor erhöht sich mit der Dauer der Nutzung. Die Nutzung meint in diesem Fall die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung für den Anleger. Der Vervielfältiger kann den Ertragswert einer Immobilie deutlich erhöhen, da er am Ende mit dem Reinertrag der Immobilie multipliziert wird.
  • Bauliche Umstände
    Hier wird berücksichtigt, welche altersbedingten oder baulichen Schäden an der Immobilie über eine bestimmte Laufzeit behoben werden müssen. An dieser Stelle spielt es eine wichtige Rolle, wie gut die Immobilie gepflegt wurde. Die Bewertung der baulichen Umstände wird in der Regel durch einen Gutachter durchgeführt.

Ertragswert einer Immobilie ermitteln: Eine Beispielrechnung

Wohnfläche 300 m²
Rohertrag pro Jahr 300 m² × 5 Euro × 12 Monate = 18.000 Euro pro Jahr
Bewirtschaftungskosten (25 Prozent) 18.000 × 25 ÷ 100 = 4.500 Euro
Reinertrag Rohertrag - Bewirtschaftungskosten
18.000 - 4.500 = 13.500 Euro
Bodenwertverzinsung Bodenwert × Liegenschaftszins
100.000 × 0,05 = 5.000 Euro
Gebäudereinertrag Reinertrag - Bodenwertverzinsung
28.188 - 4.400 = 23.788 Euro
Nutzungsdauer 40 Jahre
Vervielfältiger 17,16
Gebäudeertragswert Gebäudereinertrag × Vervielfältiger
13.500 × 17,16 = 231.660 Euro
Ertragswert gesamt Gebäudeertragswert - Bauschäden + Bodenwert
231.660 - 25.000 + 100.000 = 306.660 Euro
Gerundeter Ertragswert 306.660 Euro

Vor- und Nachteile

Vorteile Nachteile
  • Sehr praxisnah, da das Verfahren auf real berechneten Mieteinkünften beruht
  • Sehr genau, da viele verschiedene Fakten mit einberechnet werden
  • Berechnung hängt stark vom Liegenschaftszins ab, der jedoch meist nur unzureichend beziffert werden kann
  • Steigende Mieteinnahmen werden nicht berücksichtigt

Weitere Verfahren zur Immobilienbewertung

Bei der Immobilienbewertung kommen neben dem Ertragswertverfahren noch weitere Verfahren zum Einsatz:

  1. Verkehrswertbestimmung
    Der Verkehrswert einer Immobilie kann als zusätzliche Absicherung von Immobilienbesitzern bei einem Verkauf dienen. Der Wert wird von einem Sachverständigen bestimmt. Faktoren, die Einfluss auf den Verkehrswert haben, sind zum Beispiel die Lage, der Zustand, die Energieeffizienz sowie die Erschließung des Grundstücks. Für die Wertermittlung greift der Gutachter in der Regel auf zahlreiche Dokumente zurück. In der Regel wird der Verkehrswert auch ermittelt, um das Vermögen bei der Steuerberechnung oder in der Bilanz aufführen zu können.
  2. Vergleichswertverfahren
    Mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens wird der Wert einer Immobilie im Vergleich zu ähnlichen Objekten bestimmt. Es wird in der Regel für selbstgenutzte Immobilien angewandt. Für einen Vergleich muss es ähnliche Häuser geben, die sich zum Beispiel in Lage, Größe oder Erschließungszustand sowie Gebäudeart gleichen. Ein Vorteil dieser Methode ist, dass sie leicht von einem Gutachter oder einem Online-Vergleichsportal durchgeführt werden kann und sie den aktuellen Immobilienwert im Vergleich zum Marktniveau abbildet. Aus diesem Grund setzen viele Eigenheimbesitzer beim Verkauf ihrer Immobilie auf das Vergleichswertverfahren.

Bewertung von Unternehmen mit dem Ertragswertverfahren

Unternehmen werden mit Hilfe eines standardisierten Ertragswertverfahrens bewertet. Hierfür wird häufig der Standard des Instituts der Wirtschaftsprüfer IDW S1 angewandt. Beauftragt werden Wirtschaftsprüfer oder Sachverständige mit der Unternehmensbewertung, wenn zum Beispiel ein Verkauf ansteht oder Kapital bei Investoren eingesammelt werden soll.

Besonderheiten des Verfahrens bei Unternehmen

Die Basis des Ertragswertverfahrens bei Unternehmen bildet eine Plan-Gewinn-und-Verlustrechnung. Daraufhin werden die Einnahmenüberschüsse ermittelt, die zukünftig erzielt werden können. Als Zahlen dienen die Betriebsergebnisse der letzten drei vorangegangenen Jahre sowie die Plan-Zahlen der folgenden zwei Jahre.

Bei der Ertragswertmethode für Unternehmen wird meist zusätzlich berücksichtigt, welche anderen Anlagealternativen ein Investor hat. Hierfür wird der sogenannte „Kapitalisierungszinssatz“ verwendet.

Er repräsentiert den vom Kapitalgeber gewünschten Zinssatz unter Berücksichtigung alternativer Kapitalanlagen mit vergleichbarem Risiko. Ihm wird auf diese Weise die Entscheidung vereinfacht, ob er sein Kapital in ein Unternehmen oder auf dem Finanzmarkt investieren möchte.

Vor allem bei kleinen Unternehmen beliebt

Da sich das klassische Ertragswertverfahren direkt am Gewinn nach allen betriebsbedingten Kosten ausrichtet und das Gehalt der Geschäftsführung berücksichtigt, ist es vor allem bei kleineren Unternehmen sehr beliebt. Für große Unternehmen ist das Verfahren meist nicht detailliert genug, da sich daraus lediglich Tendenzen ableiten lassen.

Mögliche Schwachpunkte des Verfahrens sind für Investoren zum Beispiel der Kapitalisierungszinssatz sowie die Höhe der möglichen Erträge in der Zukunft. Ähnlich wie bei der Wertermittlung für Immobilien berücksichtigt das Ertragswertverfahren keine Änderungen des Wettbewerbs. Umsatzschwankungen fließen ebenso wenig mit in die Berechnung ein.

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