Freistellungserklärung in der Baufinanzierung

Zuletzt aktualisiert am 09.10.2017

Wer eine Eigentumswohnung kaufen oder Wohnanlage bauen möchte, wird nicht um die sogenannte Freistellungserklärung herumkommen, denn sie spielt eine wichtige Rolle bei Bauvorhaben, die über einen Bauträger realisiert werden. Wenn dieser nämlich mehrere Objekte finanziert, sichert sich die Bank durch die Eintragung einer Globalgrundschuld ab. 

Inhaltsverzeichnis

    Wurden vor der Fertigstellung des Bauvorhabens Käufer für die einzelnen Wohnungen gefunden, müssen diese bereits vor dem Bauende Zahlungen leisten. Dadurch kann der Bauträger Kosten für Personal und Material tragen. Ein Bankdarlehen muss in der Regel aber dennoch aufgenommen werden, das dann durch die Globalgrundschuld abgesichert wird. Diese beinhaltet, dass alle Eigentumswohnungen in Form einer Grundschuld an die Bank verpfändet werden. Sie dient der Bank des Bauträgers als Sicherheit.

    Die Rolle der Freistellungserklärung

    „Global“ bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Grundschuld alle Eigentumswohnungen einschließt, auch wenn diese verschiedene Eigentümer haben. So kann die Bank im Falle einer Insolvenz alle Wohnungen verpfänden.

    Doch auch die Banken der Käufer müssen sich für ihre vergebenen Immobilienkredite mit einer Grundschuld absichern. Dies würde bedeuten, dass die Eigentumswohnungen doppelt besichert bzw. für die Bank des Käufers nur zweitrangig besichert sind. An dieser Stelle kommt nun die Freistellungserklärung zum Tragen, um einen Interessenkonflikt zwischen der Bank des Käufers und der des Bauträgers zu vermeiden.

    Zudem darf der Bauträger nach Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung erst dann Zahlung annehmen, wenn seine Bank eine Freistellungserklärung gestellt hat. Da er für sein Bauvorhaben Vermögenswerte des Käufers verwendet, unterliegt der Bauträger besonderen Sicherungspflichten, zu denen die Freistellung des Vertragsobjektes von allen Grundpfandrechten gehört.

    Ausstellung der Freistellungserklärung

    Die Freistellungserklärung wird von der Bank des Bauträgers ausgestellt. Sie verpflichtet sich darin, auf Ihre Sicherheit zu verzichten und die Immobilie aus der Globalgrundschuld zu entlassen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Käufer den Kaufpreis vollständig an den Bauträger gezahlt hat. Durch die Zahlung des Kaufpreises besteht für die Bank nun kein Kreditrisiko mehr bezüglich dieser Eigentumswohnung. Zudem ist nun der Käufer neuer Eigentümer der Wohnung.

    Schutz für den Käufer

    Erwerben Sie eine Eigentumswohnung bereits während der Bauphase, müssen Sie vor der Fertigstellung Teilzahlungen leisten. Diese Zahlungen darf der Bauträger zu Ihrem Schutz nur entgegennehmen, wenn seine Bank nach § 3 MaBV durch die Ausstellung einer Freistellungserklärung sicherstellt, dass Ihre Wohnung nach der Erstattung des vollen Kaufpreises von der Globalschuld freigestellt wird.

    3 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

    In § 3 Abs. 1 Satz 1, Nr. 3, Satz 2 MaBV ist geregelt, wie der Mindestinhalt eines Freigabeversprechens auszusehen hat. Nach diesen Vorgaben muss die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten gesichert sein – auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht beendet wird.

    Gesichert ist die Freistellung nur dann, wenn die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte gelöscht werden. Dies trifft zu, wenn

    1. das Bauvorhaben vollendet ist und die geschuldete Vertragssumme gezahlt wurde
    2. oder unverzüglich nach Zahlung des entsprechenden Teils der Vertragssumme, die dem erreichten Bautenstand entspricht.

    Für den Käufer bedeutet die Freistellungserklärung, dass er zum einen vollständig von der Globalbelastung freigestellt wird, zum anderen übernimmt die Bank damit auch die Zusage, im Falle einer Nichtfertigstellung des Objektes dem Grundpfandrecht der Bank des Käufers Vorrang einzuräumen. So erhält der Käufer einen gewissen Schutz, falls das Objekt nicht rechtzeitig oder gar nicht fertig gestellt wird.

    Daher wird auch die Bank des Käufers eine Freistellungserklärung fordern, bevor eine erste Auszahlung vorgenommen wird. Denn erst wenn die Globalgrundschuld tatsächlich von der Bank der Bauträgers gelöscht wird, erfolgt die Auszahlung des Kredits. Daher ist es für den Käufer besonders wichtig, auf eine Ausstellung dieser Erklärung zu bestehen. 

    Nicht-Fertigstellung des Bauvorhabens

    Sollte das Bauvorhaben aus Gründen, die der Käufer nicht zu vertreten hat, nicht vertragsmäßig vollendet werden, kann die Bank entweder

    1. das Kaufobjekt freigeben, sobald der Käufer den Kaufpreisbetrag dem Bautenstand entsprechend auf das vorbezeichnete Konto bezahlt hat oder
    2. die vom Käufer eingezahlten Beträge ohne Zinsen Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung und Grundpfandrechte zurückerstatten.

    Entsprechen die bisher vom Käufer geleisteten Kaufpreisteile noch nicht dem erreichten Bautenstand, kann die Bank zunächst die Zahlung der Differenz verlangen, bevor die Grundschuld gelöscht oder freigegeben wird.

    Es sollte aber beachtet werden, dass die finanzierende Bank sich vorbehalten kann, die bisher geleisteten Zuzahlungen bis zum anteiligen Wert des unvollendeten Objektes zurückzuzahlen. Der Käufer bleibt dann auf anderen Zahlungen, wie etwa Notarkosten oder Überzahlungen sitzen.

    Gegen dieses Risiko können Sie sich durch eine Vertragserfüllungsbürgschaft seitens des Bauträgers absichern. Allerdings würden sich dadurch die Finanzierungskosten des Bauprojekts erhöhen – diese erhöhten Kosten würden dann wiederum auf den Käufer abgewälzt.

    Oft spielt auch die Art des Objektes für die Entscheidung der Bank eine Rolle:

    • Einfamilienhaus oder Reihenhaus
      Die Freigabe bei einem Einfamilienhaus oder Reihenhaus ist eher unproblematisch, denn der Käufer hat anschließend selbst in der Hand, ob er das Objekt mit von ihm beauftragten Handwerkern fertigstellen möchte. Da es sich bei solchen Einheiten um einzelne Objekte handelt, ist die Freigabe wohl die erste Handlungsalternative für die Bank. Mit der Freigabe ist die Finanzierung dann beendet.
    • Geschosswohnungsbauten
      Deutlich schwieriger gestaltet sich dies bei der Freigabe von Geschosswohnungsbauten. Nicht verkaufte Einheiten werden für die Bank wertlos, wenn das Objekt nicht fertig gestellt wurde. Die Bank ist durch ihre Bauträger-Finanzierung mit im Risiko. Ist die Nicht-Fertigstellung des Bauvorhabens zudem mit Baumängeln verbunden, können die Käufer Kaufpreisminderungsansprüche gegenüber der Bank geltend machen. In solchen Fällen wird zu einer einvernehmlichen Regelung geraten, um Gerichtsverfahren zu vermeiden. 

    Was eine Auflassungsvormerkung bewirkt

    Nach § 883 BGB wird durch eine Auflassungsvormerkung der schuldrechtliche Anspruch auf die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie gesichert. Dadurch werden die Eigentumsansprüche des Immobilienkäufers bis zur Eintragung in das Grundbuch geschützt. Denn diese Eintragung ist für eine wirksame Übertragung des Eigentums vom Verkäufer zum Käufer notwendig.

    Da sich die Eintragung je nach Auslastung des Grundbuchamtes über einen längeren Zeitraum ziehen kann, wird stattdessen eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vermerkt. So kann die Immobilie nicht an andere Interessenten verkauft werden.

    Auszahlung des Darlehens

    In der Regel wird Ihr Kreditinstitut Ihnen erst dann ein Darlehen auszahlen, wenn es die Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers erhalten hat. Nur so erhält Ihr Kreditgeber die Sicherheit in Form des zu finanzierenden Gebäudes.

    Wird Ihnen der Kredit also erst ausgezahlt, wenn die Globalgrundschuld gelöscht ist, sind Sie als Käufer meist auf eine Zwischenfinanzierung angewiesen. Mit einem solchen Darlehen kann der kurzfristige Finanzbedarf bei einer Immobilienfinanzierung gedeckt werden. So können Sie bereits die Raten an den Bauträger bedienen, noch bevor Ihr endgültiges Darlehen bewilligt wurde.

    Je nachdem, wie lange die Ausstellung der Freistellungserklärung dauert, kann es daher sinnvoll sein, den gesamten Kaufpreis der Immobilie zunächst mit einer Bauzwischenfinanzierung zu überbrücken.

    Allerdings sollte dabei beachtet werden, dass eine Zwischenfinanzierung für eine Bank ein erhöhtes Risiko und zusätzliche Arbeit darstellt. Dies lässt sie sich in der Regel mit einem hohen Zinssatz und hohen Gebühren bezahlen.

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