Die Immobilienblase ist auch eine Form der Spekulationsblase. Auf einem Teilsegment des Immobilienmarktes kommt es Hierbei kommt es zu einer deutlichen Überbewertung von Immobilien. Der Begriff Immobilienblase bezeichnet das Phänomen, dass Immobilienpreise innerhalb eines vergleichbar kurzen Zeitraums unverhältnismäßig steigen. Unverhältnismäßig bedeutet in diesem Fall, dass die Preise nicht im Verhältnis zur normalen Teuerungsrate, Lage oder zum Durchschnittseinkommen steigen. Nach einiger Zeit erreicht der Markt seinen Höchststand, anschließend fallen die Preise wieder.
Grundsätzlich sind steigende Preise für Produkte oder Immobilien ein Ergebnis von Angebot und Nachfrage. Deshalb sind auch steigende Preise „normal“ für den Markt. Allerdings kann eine Immobilienblase das wirtschaftliche Gleichgewicht durcheinanderbringen, sobald Kreditnehmer und in Folge die Banken ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können.
Deshalb ist eine Immobilienblase immer sehr gefährlich, weil der anschließende Preisverfall bei Verbrauchern und Banken zum finanziellen Ruin führen kann. Die Folgen einer Immobilienblase in den USA haben beispielsweise mit zur Finanzkrise 2007 geführt.
Blase als Kampfbegriff der Politik
In der Praxis lässt sich eine Immobilienblase häufig nur dann feststellen, wenn sie bereits geplatzt ist. Häufig wird der Begriff auch als „Kampfbegriff“ in der Politik verwendet, wenn es um Schlagworte wie „soziale Gerechtigkeit“ geht. So sehen eher liberale Parteien kein größeres Problem in steigenden Preisen, weil sie an die natürliche Regulierung des Marktes glauben.
Parteien der Mitte und des linken Spektrums wiederum sehen in steigenden Immobilienpreisen einen besonderen Nachteil für die Mittelschicht und die Haushalte mit unteren Einkommen. Denn steigende Immobilienpreise bedeuten in Folge, dass auch die Mieten steigen.
Mögliche Arten
Es werden in der Regel zwei verschiedene Formen der Immobilienblase voneinander unterschieden. Dabei spielt jeweils die Ursache für die jeweilige Blase eine Rolle.
Auslöser Art der Kreditvergabe
Diese Form der Immobilienblase wird durch eine sehr lockere Kreditvergabe begünstigt. In diesem Fall können zum Beispiel Kreditnehmer mit sehr geringer Bonität einen Immobilienkredit aufnehmen. Zugleich ist das Angebot an Immobilien beschränkt.
Durch die steigende Nachfrage steigen auch die Immobilienpreise unverhältnismäßig. Zeitgleich werden aber immer mehr Kredite vergeben, wodurch eine Preisspirale entsteht und die Preise immer weiter steigen.
Wenn es in diesem Fall kein Eingreifen durch den Staat oder die Banken gibt, „heizt“ sich der Markt immer weiter auf. Das kann zur Folge haben, dass die aufgenommenen Kredite bei geringer Bonität immer größer werden und die Schuldner diese nicht mehr zurückzahlen können.
Dadurch geraten wiederum die Banken in finanzielle Schwierigkeiten, weil sie sich durch die Kredite refinanzieren müssen. Die Folge wäre ein Platzen der Immobilienblase mit gravierenden Folgen für das Bankensystem und die Kreditnehmer.
Auslöser Fiskalpolitik
Nicht nur die Kreditpolitik von Banken, sondern auch staatliche Interventionen können eine Immobilienblase befördern. So kann der Staat steuerliche Anreize für einen bestimmten Immobilientypus geben.
Diese Chance nutzen zahlreiche Investoren und bauen zum Beispiel viele Büroimmobilien. Tatsächlich trifft dieser Bauboom jedoch nicht auf die entsprechende Nachfrage.
Sind die Preise für die Immobilien zunächst gestiegen, sacken sie aufgrund des fehlenden Bedarfs enorm. Die Immobilienblase ist dann geplatzt.
Wer hat „Schuld“ an einer Immobilienblase?
Die Schuld für eine Immobilienblase muss immer bei mehreren Akteuren gesucht werden. So können zum einen Immobilienspekulanten zum Wachsen einer Blase beitragen, indem sie die Nachfrage in einer bestimmten Region oder einer Stadt enorm verstärken. In gleichem Maße kann eine verfehlte Steuerpolitik oder Niedrigzinspolitik diesen Trend begünstigen. Denn dadurch werden Kredite günstiger und breite Bevölkerungsteile fangen an, sich zu verschulden.
In Kanada war im Herbst 2017 das Ergebnis einer platzenden Immobilienblase zu sehen. Nachdem der Immobilienmarkt durch eine laxe Kreditvergabe in den USA deutlich eingebrochen ist, wurden in Kanada keine Gegenmaßnahmen getroffen. So rechnen Experten damit, dass dort eine große Immobilienblase platzt. In manchen Regionen sind die Preise für Immobilien zum Vorjahr um bis zu 40 Prozent gefallen.
Immobilienblase in den USA 2007
In den USA ist die Quote an Hausbesitzern traditionell mit über 65 Prozent vergleichsweise hoch. Doch die Nachfrage nach Immobilien wurde Ende der 1990er-Jahre durch eine immer moderatere Kreditvergabe geschürt. Vor allem einkommensschwache Familien konnten durch leicht zu erhaltende Kredite Immobilien erwerben. Somit stieg die Nachfrage nach Immobilien rapide an, was zu steigenden Preisen auf dem Markt führte.
Bis zum Jahr 2006 stiegen die Immobilienpreise in den USA immer weiter an. Zeitgleich vergaben die Banken immer mehr Kredite auch an Kunden, deren Bonität nur gering war. Um die Kredite überhaupt ausgeben zu können, mussten die Banken diese refinanzieren und selbst Geld aufnehmen.
Schließlich kam der Moment, in welchem die Kreditrückzahlung aufgrund der hohen Belastung durch die Kreditnehmer ins Stocken geriet. Zugleich konnten die Banken ihre eigenen Kredite nicht mehr refinanzieren. Dadurch gerieten sie in Schieflage. Viele Hausbesitzer konnten ihre Raten nicht mehr tilgen und mussten ihre Häuser verlassen.
Aufgrund der fehlenden Finanzierung sanken die Preise für Immobilien rapide ab. Damit war wiederum die Sicherheit der Banken für die Kredite nicht mehr ausreichend, was die Pleite der Banken beschleunigte.
Da viele US-Banken ihre Kredite über den Wertpapiermarkt refinanzierten, waren schließlich Bankhäuser auf der ganzen Welt vom Platzen der Immobilienblase in den USA betroffen. Denn sie erhielten für ihr eingesetztes Kapital nichts mehr zurück. So mussten auch in Deutschland zahlreiche Banken gerettet werden, weil sie sogenannte „faule Wertpapiere“ in Massen gekauft hatten.
Immobilienblasen in Deutschland
Auch in Deutschland gab es eine Immobilienblase, die jedoch nicht so weitreichende Auswirkungen hatte wie die Spekulationsblase 2007 in den USA. Zwischen 1999 und 2002 wurden Investoren vor allem in den neuen Bundesländern dazu animiert, Geschäftsräume zu schaffen, mit Neubauten oder aufwändigen Restaurierungen. Die Bundesregierung förderte die Investitionen vor allem steuerlich.
Die Folge war, dass enorm viele Büroräume und Mehrfamilienhäuser in den neuen Bundesländern geschaffen wurden, aber keine entsprechende Nachfrage vorhanden war. Das führte wiederum zu einem enormen Leerstand, wodurch die Investitionen ihre Kredite kaum mehr refinanzieren konnten. Betroffen von dieser Immobilienblase waren neben privaten Anlegern auch Baufirmen, die von den Auftraggebern nicht mehr bezahlt werden konnten. Banken haben ebenfalls durch die Finanzierung dieser Immobilien deutliche Verluste gemacht.
Die Lage heute
Ob es aktuell in Deutschland eine Immobilienblase gibt, darüber sind sich Experten uneinig. So sehen einige die rapide steigenden Preise vor allem in den Großstädten als Indikatoren für eine mögliche Blase. Andere Experten wiederum verweisen auf die im gleichen Zeitraum sinkenden Immobilienpreise für Eigentum auf dem Land. Das ist zum Beispiel der Fall in den strukturschwachen Regionen der Republik. Aus diesem Grund könnte man nicht von einer deutschlandweiten Immobilienblase sprechen, sondern vielmehr von einem Phänomen, das auf die beliebtesten und größten Städte der Republik begrenzt ist.
Die Immobilienpreise sind vor allem in den urbanen Regionen deutlich gestiegen. Ausschlag gibt hier die Veränderung des Immobilienindex (IMX), der zum Beispiel in Berlin beim Wohnungskauf um 39,4 Punkte gestiegen ist, in München um 27,9 und in Hamburg um 21,9. Auf dem Häusermarkt in München liegt der durchschnittliche Angebotspreis für ein Ein- und Zweifamilienhaus bei 1.435.000 Euro.
Was Experten und Politikern meist größere Sorgen bereitet als die hohen Immobilienpreise, sind die dadurch entstehenden hohen Mieten. So können sich Verbraucher mit mittleren Einkommen heute kaum mehr Wohnraum in Innenstädten leisten. Sie suchen deshalb vermehrt in den Stadtrandlagen, wodurch auch dort die Immobilienpreise und die Mieten steigen. Dieser Effekt wird jedoch allgemein als nicht so negativ betrachtet, weil dadurch auch an Städte angrenzende Regionen aufgewertet werden.
Was zudem gegen eine Immobilienblase spricht, sind die strengeren Kreditrichtlinien, die auch in Deutschland gelten. So wird die Bonität von Kreditnehmern im Vorfeld genauer geprüft und es muss mehr Eigenkapital vorhanden sein, um überhaupt eine Immobilie zu finanzieren.
Gründe für steigende Immobilienpreise
Die hohe Nachfrage nach Immobilien ist in Deutschland vorwiegend auf die urbanen Räume der Großstädte beschränkt. So erfahren Häuser und Wohnungen in Berlin, München, Hamburg, Stuttgart oder Freiburg eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage. Ein Grund dafür besteht in der hohen Attraktivität der Städte, die zugleich viele Jobmöglichkeiten bieten.
Ein weiterer Faktor für steigende Immobilienpreise ist die aktuelle Niedrigzinsphase. Dadurch werden die Immobilienkredite durch niedrige Zinsen billiger. Allerdings ist diese „Vergünstigung“ auf den ersten Blick nur ein vermeintlicher Vorteil, da im gleichen Moment die Preise für die Immobilie steigen.
Immobilienblase im Alltag
Im Alltag spüren Sie die Auswirkungen einer Immobilienblase deutlich, wenn Sie Mieter sind und zum Beispiel jetzt eine Wohnung suchen. Dann werden die Mietpreise deutlich höher liegen als noch vor ein paar Jahren. Als Hausbesitzer können Sie wiederum von hohen Preisen profitieren und Ihre Immobilie bei einem Höchststand gewinnbringend veräußern. Sind Sie wiederum auf der Suche nach einer Kaufimmobilie, müssen Sie mit deutlich höheren Preisen rechnen. Allerdings lassen sich diese Aussagen nicht pauschal auf ganz Deutschland anwenden. Wenn überhaupt von einer Immobilienblase gesprochen werden kann, dann gilt das fast nur für Großstädte.
Als Ottonormalverbraucher haben Sie selbst relativ wenig in der Hand, um auf eine Immobilienblase zu reagieren. In Deutschland hätten Sie höchstens die Chance, auf andere Regionen auszuweichen, wo das Preisniveau für Wohneigentum niedriger ist oder sogar fällt.
Kann man eine Immobilienblase verhindern?
Es gibt verschiedene Regelungen, mit welchen der Staat gegen eine Immobilienblase vorgehen kann. So könnte der Staat versuchen, die Banken zu einer strengeren Kreditvergabe zu bewegen. Möglich wäre außerdem, dass Städte und Kommunen verstärkt sozialen Wohnungsbau betreiben, um das Angebot auf dem Markt zu erhöhen und somit die Preise zu senken. Allerdings ist dieser Effekt unter Experten umstritten.
Möglich wäre es ebenso, die Steuern auf Immobilienspekulation zu erhöhen oder die Mietpreise effektiv zu deckeln, um den Anreiz für Spekulanten zu minimieren. Tatsächlich gibt es zwar Bemühungen, in der neuen Legislaturperiode zum Beispiel die Mietpreisbremse zu verbessern, aber tatsächlich bleiben dem Staat nur wenige Mittel, um eine Immobilienblase zu verhindern, wenn sie nicht durch die eigene Fiskalpolitik bedingt ist.
Was bringt die Zukunft?
In Deutschland sorgen sich viele ob der steigenden Immobilienpreise in Großstädten oder begehrten Ballungsgebieten. Ob es hier zu einem Platzen der Immobilienblase kommt oder ob überhaupt eine solche Spekulationsblase vorliegt, da sind sich Experten uneinig.
Fest steht, dass die Immobilienpreise in manchen Regionen unverhältnismäßig gestiegen sind. So fordert zum Beispiel der IWF, dass Deutschland mit Steuerpolitik und anderen Maßnahmen dieser Tendenz entgegenwirken sollte.
Ob es wieder zu einer Finanzkrise kommen kann, weil die Preise auf einem großen Immobilienmarkt einbrechen, kann aus heutiger Sicht nicht beurteilt werden.
Analysen zeigen, dass die Immobilienpreise deutschlandweit im 2. Quartal des Jahres 2022 zum ersten Mal seit Beginn des Immobilienbooms gesunken sind.
