Mietbürgschaft: Mit einem Bürgen zur Traumwohnung

Zuletzt aktualisiert am 16.03.2017

Seit Mitte der 1990er-Jahre steigen die Mieten in Deutschland kontinuierlich an. Im Vergleich zum Jahr 2000 sind die Mieten allgemein um mehr als 15 Prozent gestiegen. Was Vermieter und Verwalter freut, ist für viele Mieter ein großer Nachteil. Für etliche Geringverdiener, Azubis oder Studenten platzt dadurch der Traum von der eigenen Wohnung. Damit dieser Traum dennoch möglich wird und Vermieter eine Sicherheit für die Mietzahlung erhalten, ist die Mietbürgschaft ein Ausweg. In diesem Fall bürgen die Eltern, die Bank oder ein Dienstleister für die einkommensschwächeren Mieter.

Inhaltsverzeichnis

    Eine Mietbürgschaft ist eine Absicherung für Vermieter, die bei Mietausfall greift. Somit ist die Mietbürgschaft eine Alternative zum Hinterlegen einer Barkaution. Ebenso wie die Barkaution ist die Gesamthöhe der Mietbürgschaft auf drei Nettokaltmieten beschränkt. Liegt die Nettokaltmiete einer Mietwohnung bei 800 Euro, darf die Mietbürgschaft somit 2.400 Euro nicht übersteigen.

    Eine Mietbürgschaft kann sich lohnen, wenn Mieter selbst keine finanziellen Reserven haben, um die Kaution vor Mietantritt zu überweisen. Somit muss weder ein Dispokredit noch ein Ratenkredit für die Kaution genutzt werden.

    Jede Mietbürgschaft muss in schriftlicher Form hinterlegt werden. Eine elektronische Form ist ungültig.

    Erweiterte Sicherheit für den Vermieter

    Im Gegensatz zur Barkaution bietet die Mietbürgschaft Vermietern noch größere Sicherheit. So verpflichten sich die Bürgen, im Falle einer Zwangsvollstreckung für die Gerichtskosten, die Anwaltskosten sowie die weiteren damit verbundenen Kosten aufzukommen. Mit der reinen Kautionszahlung sind diese Kosten nicht gedeckt.

    Mietbürgschaft als zusätzliche Sicherheit

    Häufig ersetzt die Mietbürgschaft jedoch nicht die Barkaution, sondern wird als zusätzliche Sicherheit genutzt.

    Mögliche Bürgen

    Grundsätzlich kann jeder als Bürger eintreten, der vom Vermieter als solcher akzeptiert wird. Gängige Bürgen sind:

    • Bank: Viele Banken bieten ihren Kunden die Möglichkeit, eine Mietbürgschaft gegen eine monatliche Gebühr zu stellen.
    • Eltern oder Verwandte: Hierbei handelt es sich um eine private Bürgschaft. Die Eltern oder Verwandte lassen sich als Bürgen eintragen und übernehmen bei Mietausfall die Kosten. Private Bürgen müssen dem Vermieter in der Regel nachweisen, dass sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen, um die Kosten bei Mietausfall oder einer Zwangsvollstreckung tragen können. Ein regelmäßiges, gutes Einkommen ist deshalb meist Voraussetzung, um als Bürge einspringen zu können.
    • Versicherungen: Die Mietbürgschaft kann ebenfalls von Versicherungen übernommen werden. Sie hinterlegen die geforderte Kaution und erhalten dafür Gebühren von ihren Kunden.

    Vermieter können Bürgen ablehnen

    Es kann vorkommen, dass ein Vermieter einen Bürgen ablehnt. In diesem Fall müssen sich beide Parteien über eine Alternative verständigen. Ansonsten hat der Vermieter die Möglichkeit, die Mieter insgesamt abzulehnen. Somit sollten Mieter genau darauf achten, wen sie als privaten Bürgen einsetzen wollen.

    Für wen eignet sich die Mietbürgschaft?

    Die Mietbürgschaft kann sich in verschiedenen Fällen für Mieter eignen. Für diese Personengruppen ist eine solche Bürgschaft in der Regel von Vorteil:

    • Ältere Menschen, Senioren und Rentner mit niedrigen Bezügen, die über keine finanziellen Reserven verfügen. Für die steigende Zahl an Menschen, die in Altersarmut leben, ist die Mietbürgschaft oftmals die einzige Möglichkeit, eine Wohnung zu bekommen.
    • Alleinerziehende haben häufig nur begrenzte finanzielle Möglichkeiten, da nur ein Gehalt für Leben und Wohnen genutzt werden kann. Die Mietbürgschaft stellt eine Erleichterung beim Mieten dar.
    • Berufsanfänger und Studenten beziehen in der Regel ihre erste eigene Wohnung. Somit erfolgt bei der ersten Mietwohnung keine Rückzahlung einer alten Kaution aus dem vorangegangenen Mietverhältnis. Zudem sind die finanziellen Verhältnisse bei Studenten und Azubis in der Regel nicht so gut, dass sie eine Kaution alleine übernehmen könnten.
    • Gewerbetreibende, die die Liquidität der Firma schonen möchten. Durch die Mietbürgschaft müssen keine finanziellen Rücklagen des Unternehmens genutzt werden. Zudem lassen sich Gebühren für das Stellen einer Kaution von der Steuer absetzen.

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    So funktioniert die Mietbürgschaft

    Eine Mietbürgschaft funktioniert wie eine herkömmliche Bürgschaft, nur ist sie gezielt auf die Mietzahlung bezogen. Bei der Mietbürgschaft verbürgt sich ein Dritter dafür, dass er mögliche Mietrückstände übernimmt. Außerdem übernimmt der Bürge die Kosten bei eventuellen Schadensersatzansprüchen, die vom Vermieter erhoben werden.

    Darüber hinaus haftet der Bürge für entstehende Gerichtskosten sowie Anwaltskosten bei Zwangsvollstreckungen.

    Bürgschaft bezieht sich nur auf einen Mietvertrag

    Die Mietbürgschaft ist immer nur auf einen Mietvertrag reduziert. Die Vermieter dürfen diese Bürgschaft deshalb nur zu diesem Zwecke anwenden.

    Mögliche Formen der Mietbürgschaft

    In der Regel werden zwei Formen der Bürgschaft in Mietsachen angewandt:

    1. Ausfallbürgschaft:
      Bei dieser Form der Mietbürgschaft muss der Vermieter sich zunächst an den Mieter wenden, der ihm die Miete schuldet. Erst nach einer erfolglosen Zwangsvollstreckung darf sich der Vermieter schließlich an den Bürgen wenden, um die ausgefallenen Kosten einzuholen.
    2. Selbstschuldnerische Bürgschaft:
      Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet der Bürge auf die Einrede der Vorausklage. Ist der Mieter mehrere Monatsmieten schuldig, kann der Vermieter direkt an den Bürgen herantreten und das Geld einfordern.

    Kautionsbürgschaft vs. Mietbürgschaft

    Allgemein wird zwar von Mietbürgschaft gesprochen. Allerdings können sich diese Bürgschaften voneinander unterscheiden. Während Eltern oder Verwandte häufig dafür bürgen, dass die Miete rechtzeitig und regelmäßig gezahlt wird, beschränkt sich die Kautionsbürgschaft in der Regel nur auf die Kaution.

    Von Eltern oder Verwandten wird meist eine selbstschuldnerische Bürgschaft verlangt. Sie greift auch bei Rechtsstreitigkeiten bei einer Zwangsvollstreckung. Eine reine Kautionsbürgschaft bietet diese Sicherheit nicht. Sie dient nur dazu, die Barkaution zu ersetzen.

    Wann ist eine Mietbürgschaft kündbar?

    Jede Mietbürgschaft gilt nur in Verbindung mit einem bestimmten Mietvertrag. Somit erlischt die Funktion des Bürgen, wenn der Mietvertrag ordentlich gekündigt und aufgelöst wurde. Wichtig dabei ist, dass die Kündigung fristgerecht erfolgt und keine Einwände mehr zu klären sind, zum Beispiel, was Renovierungen nach dem Auszug angeht.

    Vor- und Nachteile für Mieter

    Vorteile

    • Miet- oder Kautionsbürgschaften können relativ einfach über das Internet beantragt werden. Somit entfällt ein großer Verwaltungsakt vor dem Umzug.
    • Der finanzielle Spielraum der Mieter wird durch die Bürgschaft kaum eingeschränkt. Finanzielle Reserven bleiben unangetastet.
    • Durch die Bürgschaft wird verhindert, dass der Mieter einen Kredit für die Kaution aufnehmen muss.
    • Eine Bürgschaftsurkunde kann mit der Kündigung des Mietverhältnisses zurückgegeben werden. Somit lohnt sich die Mietbürgschaft bei kurzen Mieten besonders, da hier nicht jedes Mal eine hohe Kaution gezahlt werden muss.

    Nachteile

    • Bei einer Bankbürgschaft zahlt der Mieter regelmäßig in das Kautionskonto ein. Kündigt er den Mietvertrag, erhält er das eingezahlte Geld nicht mehr zurück, wie es bei einer Barkaution üblich ist.
    • Manche Vermieter lehnen eine Kautionsbürgschaft ab.
    • Wer lange in seiner Mietwohnung lebt, zahlt sehr viel in die Kautionsbürgschaft ein. Das verhindert nicht, dass er dennoch Forderungen des Vermieters nachkommen muss. Diese Kosten sind nicht mit der Kautionsbürgschaft gedeckt.
    • Beim Wechsel der Wohnung und der Anmietung einer neuen Wohnung muss die Kautionsbürgschaft erneut beantragt werden. Dadurch wird der Verwaltungsaufwand höher.

    SCHUFA-Score ist entscheidend

    Wer eine Kautionsbürgschaft bei einer Bank oder Versicherung in Anspruch nimmt, muss in der Regel eine ausreichende Bonität vorweisen. Hierfür kann der Dienstleister zum Beispiel eine SCHUFA-Abfrage starten. Bei einem schlechten SCHUFA-Score kann das Kreditinstitut oder die Versicherung die Kautionsbürgschaft auch ablehnen.

    Vor- und Nachteile für Vermieter

    Vorteile

    • Vermieter haben mit der Mietbürgschaft weniger Aufwand. Bei einer Barkaution muss das Geld in einem Sparkonto angelegt werden. Hierfür fallen separate Zins- und Steuerabrechnungen an. Bei der Bürgschaft muss lediglich die Bürgschaftsurkunde aufbewahrt werden.
    • Durch die Bonitätsprüfung beim Beantragen der Mietbürgschaft kann der Vermieter Mieter mit bekannten Zahlungsschwierigkeiten ausschließen.
    • Durch den Wegfall eines Kautionskontos sinkt die Wahrscheinlichkeit, dass später Rechtsstreitigkeiten bei der Auszahlung entstehen.
    • Durch die Mietbürgschaft können auch Wohnungen in strukturschwächeren Gegenden vermietet werden. Somit finden Vermieter schneller einen Nachmieter für ihre Objekte.
    • Mit einer Mietbürgschaft sind Vermieter vom ersten Tag an abgesichert und müssen nicht auf Teilzahlungen der Mietkaution warten.
    • Tritt ein Schaden durch Zahlungsausfall ein, können Vermieter schnell und rechtssicher handeln. Sie erhalten ihr Geld schneller zurück.

    Nachteile

    • Im Schadensfall müssen Vermieter alle erforderlichen Dokumente erbringen, die den Ausfall belegen. Dieses Verfahren kann sehr zeitaufwändig sein und die Zahlung verlangsamen. In der Regel erfolgt die Schadensregulierung jedoch sehr schnell, wenn alle Unterlagen beisammen sind.

    Stellungnahme des Mieters

    Mieter müssen bei Inanspruchnahme der Bürgschaft immer nachweisen, dass sie ungerechtfertigt ist.

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