Mietminderung: Wann gilt ein Minderungsanspruch?

Zuletzt aktualisiert am 05.05.2017

Mehr als ein Drittel der Deutschen wohnte im Jahr 2016 zur Miete. Diese hohe Zahl ist nicht weiter verwunderlich, genießen Mieter in Deutschland doch viele Privilegien. Eines dieser Vorrechte ist die Mietminderung, die auch im Bürgerlichen Gesetzbuch festgeschrieben ist. Doch wie viel Mietminderung ist grundsätzlich erlaubt und welche Fehler sollten Mieter bei einer Minderung vermeiden? Auf diese und andere Fragen gibt der Ratgeber zur Mietminderung nützliche Antworten.

Inhaltsverzeichnis

    Wenn Sie die Miete mindern wollen, sollten Sie vor allem darauf achten, dass es sich um einen tatsächlichen Mietminderungsgrund handelt. So ist es zum Beispiel möglich, dass der Vermieter die Mietminderung zu Recht nicht anerkennt und die zurückbehaltene Miete sofort einfordert.

    Schritt für Schritt die Miete mindern

    1. Berücksichtigen Sie die gesetzliche Regelung zur Mietminderung. Berufen Sie sich mit einem Minderungsschreiben darauf.
    2. Lassen Sie sich bei der Höhe der Mietminderung von einem Experten, zum Beispiel von Mietervereinen oder einem Anwalt beraten. Es existieren zwar Tabellen im Netz, doch eine einheitliche Richtgröße für die Höhe der Minderung gibt es nicht. Meist wird eine Mietminderung von mehr als 20 Prozent nur anerkannt, wenn es sich um einen erheblichen Mangel handelt, der länger andauert.
    3. Informieren Sie Ihren Vermieter unverzüglich über einen Mangel, den Sie festgestellt haben. Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet. Bedenken Sie auch, dass der Zeitpunkt der Mängelanzeige eine Rolle spielt. Sie können erst die Miete mindern, sobald der Mangel angezeigt wurde.
    4. Setzen Sie hierfür ein Schreiben auf.
    5. Senden Sie das Schreiben an Ihren Vermieter am besten per Einschreiben. Um sicherzugehen, geben Sie das Schreiben auch an die Hausverwaltung und lassen Sie sich den Eingang quittieren.
    6. Nutzen Sie einen Musterbrief. Eine Vorlage für eine Ankündigung zur Mietminderung kann hilfreich sein, um die rechtlichen Vorgaben zu erfüllen.

    Gründe für eine Mietminderung

    Gemäß Paragraph 536, Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) haben Mieter das Recht, die Miete bei Sach- und Rechtsmängeln zu mindern:

    536 Absatz 1 BGB

    „(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“

    In der Praxis ergeben sich dadurch viele verschiedene Gründe, die eine Mietminderung gestatten:

    • Defekte Heizung
    • Undichte Fenster
    • Wasserschaden, zum Beispiel durch starke Regenfälle, die durch das undichte Fenster gedrungen sind
    • Deutliche Unterschreitung der vertraglich festgelegten Mietfläche, zum Beispiel, wenn die Mietwohnung 15 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben
    • Befall mit Ungeziefer, zum Beispiel Ratten
    • Vollständiger Ausfall der Elektrizität
    • Gesundheitliche Beeinträchtigung durch Schadstoffe
    • Schimmelbefall in der Wohnung 
    • Lärmbelästigung durch Nachbarn
    • Nicht nutzbare Bestandteile der Wohnung
    • Bordell im Mietshaus
    • Bauarbeiten in der Nacht

    Grundsätzlich beruhen alle Mietminderungsgründe auf der Tatsache, dass das Mietobjekt „tauglich“ für seine vertragsgemäße Bestimmung ist. Diese Tauglichkeit muss jedoch häufig durch einen Gerichtsbeschluss ermittelt werden. Denn eine rechtlich verbindliche Liste mit anerkannten Mängeln gibt es nicht.

    Schuldhaftes Verhalten ist kein Mietminderungsgrund!

    Eine Mietminderung ist nur rechtens, wenn die Mängel nicht durch schuldhaftes Verhalten des Mieters entstanden sind. Somit ist ein durch ihn verursachter Wasserschaden zum Beispiel kein Mietminderungsgrund.

    In den folgenden Fällen ist eine Mietminderung in der Regel ausgeschlossen:

    • Der Mieter hat den Mangel überhaupt nicht angezeigt.
    • Der Mieter kannte den Mangel und ist das Mietverhältnis dennoch ohne Vorbehalt eingegangen.
    • Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ist nur unerheblich beeinträchtigt.
    • Der Mangel beruht auf einer energetischen Sanierungsmaßnahme, die nicht länger als drei Monate andauert.

    Schimmel als Mietminderungsgrund

    Gibt es Schimmelbefall, hat der Mieter grundsätzlich das Recht auf eine Mietminderung. Denn bei Schimmel in der Wohnung kann diese nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden.

    Allerdings ist Voraussetzung, dass er nicht verantwortlich dafür ist. So hat der Mieter die Pflicht, eine Wohnung ausreichend zu lüften. In der Regel wird von dreimaligem Stoßlüften pro Tag ausgegangen. Im Gegenzug darf ein Mieter nicht dazu verpflichtet werden, seine gesamte Wohnung auf mindestens 20° C zu erwärmen.

    Kann der Vermieter jedoch nachweisen, dass der Mieter der Pflicht zu lüften nicht nachgekommen ist, kann dies einen Ausschluss des Mietminderungsrechts zur Folge haben. Bei einer Mietminderung liegt die Beweislast zunächst beim Mieter. Er muss nachweisen können, dass der Schimmel nicht durch sein Verschulden entstanden ist.

    In der Praxis werden Mietminderungsansprüche bei Schimmelbefall häufig vor Gericht geklärt. Denn um zu ermitteln, wer für den Schimmel verantwortlich ist, spielen die Isolierung des Gebäudes, das Alter der Mietwohnung und weitere Faktoren eine Rolle.

    Im Rahmen verschiedener Gerichtsurteile wurden Mietminderungen aufgrund von Schimmelbefall zwischen acht und 80 Prozent der Monatsmiete zugebilligt. Diese Spanne zeigt, wie komplex dieses Thema bei einer Mietminderung behandelt werden kann.

    Expertenrat einholen

    Als Mieter sollten Sie bei Schimmelbefall nicht vorschnell handeln, sondern die Meinung eines Experten einholen.

    Baulärm als Grund

    Wie auch bei Schimmelbefall greift hier Paragraph 536, Absatz 1 des BGB. Sollte die Mietwohnung aufgrund von Baulärm nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden können, liegt ein Grund für eine Mietminderung vor. Darüber hinaus kann auch ein im Zuge von Bauarbeiten aufgestelltes Gerüst ein Grund für eine Minderung der Miete sein.

    Der Mieter muss nachweisen können, dass er durch den Baulärm erheblich beeinträchtigt wird. Er ist bei Mietminderungsansprüchen grundsätzlich in der Beweispflicht. Aus diesem Grund empfiehlt sich zum Beispiel ein Lärmtagebuch, in welchem exakt Beginn und Ende sowie die Art der Lärmbelästigung aufgeführt wird.

    Ausgeschlossen ist das Recht zur Mietminderung bei Baulärm, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses über bevorstehende Baumaßnahmen informiert wurde. Eingeschränkt wird die Mietminderung auch bei Baulärm im Zuge von energetischen Sanierungen.

    Mietminderungshöhe

    Die Höhe der Mietminderung hängt grundsätzlich vom Umfang und der Dauer der Funktionseinschränkung der Mietsache ab. So spielt es zum Beispiel eine Rolle, wie lange ein Mangel besteht und in welchen Räumen des Mietobjekts dieser Mangel auftritt. Die Mietminderung wird in der Regel in Prozent der Bruttowarmmiete angegeben.

    Beispiel: Sie bezahlen pro Monat für eine Zweizimmerwohnung eine Kaltmiete von 600 Euro und einen Betriebskostenvorschuss von 100 Euro sowie eine Vorauszahlung für die Heizung von 100 Euro. Die Bruttowarmmiete beträgt dann 800 Euro. Nun hat ein Wasserschaden einen Raum Ihrer Wohnung vorübergehend unbewohnbar gemacht. Mit Hilfe einer Tabelle und einem Anwalt haben Sie eine Minderungsquote von 40 Prozent ermittelt. Die Höhe der Mietminderung beträgt somit 40 Prozent von 800 Euro, also 320 Euro. Sie bezahlen dann eine verminderte Miete von 480 Euro.

    Mögliche Anpassung von Nebenkostenabrechnung

    Mindern Sie die Miete aufgrund einer im Mietvertrag falsch angegebenen Fläche und die Minderung ist berechtigt, müssen Nebenkostenabrechnungen sowie die Kaution nachträglich angepasst werden.

    Mietminderungstabelle: Beispielfälle

    Im Internet gibt es für Mieter etliche Möglichkeiten, Mietminderungstabellen einzusehen. Die Daten dieser Tabellen beruhen auf unterschiedlichen Gerichtsurteilen.

    Dort werden dann der Grund für die Mietminderung sowie die Höhe der Minderung angegeben. Über die Höhe der tatsächlichen Mietminderung entscheiden zunächst jedoch Sie. Im Falle einer Gerichtsverhandlung entscheidet das Gericht darüber.

    Verwenden Sie deshalb die in Tabellen gezeigten Werte nur als mögliche Richtwerte. Wenn Sie tatsächlich eine Mietminderung durchführen wollen, sollten Sie sich von einem Mieterverein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten lassen. Wenn Sie zum Beispiel eine Mietrechtsschutzversicherung haben, kann diese die Kosten für die Beratung meist übernehmen.

    Höhe der Mietminderung Grund der Mietminderung Gericht Fundstelle
    100 Prozent Erhebliche Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen AG Berlin-Charlottenburg GE 2007, 1387
    100 Prozent Vollständiger Heizungsausfall in den Monaten September bis Februar LG Berlin WuM 1993, 185
    100 Prozent Rattenbefall sowie ständige Durchfeuchtung der Wände AG Potsdam WuM 1995, 534
    80 Prozent Küche, Wohnzimmer und Schlafzimmer erheblich durchfeuchtet und von Schimmelpilz befallen LG Berlin GE 1991, 625
    80 Prozent Nässeschaden am Teppichboden aufgrund starken Regens einhergehend mit erheblichem Gestank für zwei bis drei Wochen AG Friedberg WuM 1984, 198
    75 Prozent Schimmelbefall in sämtlichen Zimmern einer Neubauwohnung bei Erstbezug LG Köln Az.: 9 S 25/00
    70 Prozent Ausfall Heizungsanlage in von Anfang Oktober bis Anfang Dezember AG Charlottenburg Az.: 216 C 7/13
    60 Prozent Erhebliche Bauarbeiten im Dachgeschoss des Hauses AG Hamburg WuM 1987, 272
    50 Prozent Formaldehyd in gesundheitsgefährdender Konzentration LG München I NJW-RR 1991, 975
    50 Prozent Umfangreiche Bauarbeiten und Sanierungsarbeiten AG Weißwasser WuM 1994, 601
    50 Prozent Lärmbelästigung durch laute Musik der Nachbarn AG Braunschweig WuM 1990, 147
    40 Prozent Gesundheitsgefährdung durch Vorhandensein starker Feuchtigkeit in der Wohnung LG Saarbrücken WuM 1982, 187
    38 Prozent Abwasserstau aufgrund dessen schlecht riechendes Wasser aus Toilette und Badewanne austritt AG Groß Gerau WuM 1980, 128
    37 Prozent Erhebliche Lärmbelästigung bis nach Mitternacht durch eine Gaststätte AG Rheine WuM 1985, 260
    35 Prozent Erhebliche Lärmbelästigung durch Nachbarn AG Chemnitz WuM 1994, 68
    33 Prozent Alleinige Duschmöglichkeit oder Bademöglichkeit nicht funktionsfähig AG Köln WuM 1998, 690
    30 Prozent Lärmbelästigung aufgrund Ausbau des Dachstuhls AG Osnabrück WuM 1996, 754
    30 Prozent Bordell im Haus AG Charlottenburg MM 1988, 367
    30 Prozent Nächtliche Bauarbeiten AG Berlin-Mitte MM 2007, 183
    25 Prozent Erheblicher Baulärm in einem Neubaugebiet  AG Darmstadt  WuM 1984, 245
    25 Prozent Überschreitung der Formaldehyd Grenzwerte  AG Bad Säckingen  WuM 1996, 14
    22 Prozent Erhebliche Bauarbeiten am und im Haus für die Dauer eines halben Jahres  LG Hannover  WuM 1986, 311
    20 Prozent Erhebliche Feuchtigkeit in der Wohnung AG Köln WuM 1974, 241
    15 Prozent Wohnungstür nicht vorhanden LG Düsseldorf WuM 1973, 187
    15 Prozent Stolpergefahr durch Teppichboden OLG Celle ZMR 1995, 204
    10 Prozent Ausfall des Aufzugs im 4. Stock AG Charlottenburg GE 1990, 423
    10 Prozent Lärm durch Garagentore LG Berlin MM 1986 Nr. 7 S. 38

    Quelle: Mitrecht-Hilfe

    Mietminderung einfordern

    Wenn Sie eine Mietminderung einfordern, müssen mögliche Mängel dem Vermieter laut Gesetz unverzüglich gemeldet werden. Dabei ist der Vermieter in der Beweispflicht.

    Sollte der Vermieter die Minderung ablehnen, können Sie diese vor Gericht einklagen. Dort muss dann in einem Gerichtsverfahren genau festgestellt werden, ob es sich tatsächlich um einen erheblichen Mangel handelt, der die Tauglichkeit des Mietobjekts einschränkt.

    Die Minderung muss dem Vermieter deutlich geltend gemacht werden. In der Regel erfolgt die Meldung über ein Schreiben. Ist der Mangel zulässig, darf die geminderte Miete gezahlt werden.

    Rückwirkende Minderung der Miete einfordern

    Grundsätzlich kann eine Mietminderung nicht rückwirkend geltend gemacht werden, solange der Vermieter nicht über vorhandene Mängel in Kenntnis gesetzt und um die Beseitigung dieser gebeten wurde. So ist es zum Beispiel nicht möglich, einen Teil der voll gezahlten Miete später wieder zurück zu fordern.

    Wird der Mängel an den Vermieter gemeldet, gilt die Mietminderung nicht ab dem Erhalt des Schreibens, sondern ab dem Zeitpunkt, an dem der Mängel besteht. Somit kann die Mietminderung in diesem Fall rückwirkend erfolgen. Voraussetzung ist jedoch immer, dass der Mängel unverzüglich gemeldet wird.

    Eine weitere Möglichkeit der rückwirkenden Mietminderung besteht, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Zusendung der Mängelmeldung zum Beispiel im Urlaub ist und ihn das Schreiben erst nach seinem Urlaub erreicht.

    Ebenso ist es möglich, die Mietminderung rückwirkend zu zahlen, wenn die Miete unter Vorbehalt gezahlt wird. In diesem Fall muss der Vermieter über den Vorbehalt sowie den Mangel oder die Mängel in Kenntnis gesetzt werden.

    Miete sollte bei Kenntnis des Mangels nicht gezahlt werden

    Sobald die Miete trotz Kenntnis des Mangels vom Mieter anstandslos gezahlt wird, kann sie später nicht zurückgezahlt werden. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Mangel später noch gemeldet wurde und tatsächlich besteht.

    Als Mieter: Was wichtig ist

    Mieter haben zwar das Recht, die Miete zu mindern, ohne ihren Vermieter darum zu bitten. Allerdings hat das Durchsetzen einer Mietminderung auch Tücken.

    So müssen Mieter unbedingt nachweisen können, dass es sich um einen minderungswürdigen Mangel handelt. Hierfür müssen Belege erbracht werden. Dabei kann es sich zum Beispiel bei einer Lärmbelästigung um ein Lärmprotokoll handeln, Fotos können eine defekte Heizung dokumentieren.

    Empfehlenswert ist es, einen Anwalt bei der Mietminderung einzuschalten. Er kann anhand von Gerichtsurteilen und Ihren Schilderungen im Vorfeld abschätzen, in welchem Umfang Sie die Miete mindern können.

    Mietrückstand sollte nich mehr als 2 Monatsmieten betragen

    Bedenken Sie, dass ein Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt ist, wenn insgesamt zwei Monatsmieten ausgefallen sind. Wenn Sie Ihre Miete zum Beispiel fünf Monate um 40 Prozent mindern, sind Sie zwei Monatsmieten im Rückstand. Sie riskieren in diesem Fall eine Kündigung, wenn sich herausstellt, dass der Minderungsgrund nicht zulässig war. Empfehlenswert ist es immer, den geminderten Mietanteil so lange auf die Seite zu legen, bis der Mangel behoben wurde. Sollte sich herausstellen, dass Sie nicht zur Minderung berechtigt waren, können Sie den Mietrückstand sofort ausgleichen.

    Als Vermieter: Was wichtig ist

    Für Vermieter ist es ebenso wie für Mieter wichtig, im Vorfeld zu prüfen, ob die Mietminderung gerechtfertigt ist. Den rechtlichen Rahmen liefert hier einerseits das Bürgerliche Gesetzbuch. Zum anderen muss geprüft werden, ob der vom Mieter festgestellte Mangel tatsächlich dem Vermieter angelastet werden kann.

    Eine wichtige Rolle spielt hierbei der Mietvertrag. Dort ist genau festgelegt, welchen Zustand die Mietsache haben soll. Deshalb ist es grundsätzlich für Vermieter wichtig, mögliche Mängel, die nicht behoben werden können, schon im Mietvertrag festzuhalten.

    Wichtig ist zum Beispiel auch, dass im Mietvertrag die tatsächliche Quadratmeterzahl genau vermerkt ist. Stellt sich nämlich später heraus, dass es deutlich weniger Fläche ist, hat der Mieter ein Recht zur Mietminderung.

    Wurde ein berechtigter Mangel vom Mieter festgestellt, ist der Vermieter verpflichtet, diesen innerhalb der gesetzten Frist zu beheben. Wird der Mangel innerhalb dieser Frist beseitigt, darf die Miete danach nicht mehr gemindert werden.

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