Mietrückstand: Grund für die fristlose Wohnungskündigung

Zuletzt aktualisiert am 19.06.2017

Jobverlust oder Krankheit können zu einer erheblichen finanziellen Schieflage führen, die auch die Mietzahlung gefährden kann. Doch bei einem beträchtlichen Mietrückstand besteht die Gefahr einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter. Wie sich ein Mietrückstand auswirkt und wie eine fristlose Kündigung erfolgen kann, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Inhaltsverzeichnis

    Laut Paragraphen 543 und 569 des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss der Mietrückstand erheblich sein, damit ein Vermieter den Vertrag fristlos kündigen darf. So können zum Beispiel zwei hintereinander nicht gezahlte Mieten zum Mietrückstand führen.

    Rückgriff auf Mietkaution erst bei Räumungsklage erlaubt

    Der Vermieter darf zum Ausgleich des Rückstands nicht auf die hinterlegte Mietkaution zurückgreifen. Der Rückgriff auf dieses Geld darf erst im Rahmen einer Räumungsklage erfolgen, wenn der Vermieter einen Titel zur Vollstreckung erhält.

    Gründe für das Einbehalten der Miete

    Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, Teile der Miete bei Mietmängeln einzubehalten. Allerdings sollten Sie dabei berücksichtigen, dass Sie durch das eigenmächtige Reduzieren der Miete in Rückstand geraten können, der zu einer fristlosen Kündigung führen kann.

    Sie müssen eine Mietminderung deshalb immer bei Ihrem Vermieter ankündigen und diese auch begründen können. Es ist empfehlenswert, bei einer Mietminderung den Teil der einbehaltenen Miete zurückzulegen. Im Falle einer fristlosen Kündigung können Sie dann sofort die ausstehende Miete begleichen und die Kündigung unwirksam machen.

    Was bei Mietrückstand passiert

    Wenn Sie sich in einem erheblichen Mietrückstand befinden, kann Ihr Vermieter Ihnen fristlos kündigen. Hierfür muss ein Kündigungsgrund genannt werden. Weitere Formalien zur fristlosen Kündigung finden Sie später in diesem Ratgeber.

    Wichtig ist, dass ein Vermieter keine Mahnung zustellen muss, bevor er fristlos kündigt. Es reicht, dass der Mieter säumig ist. Sobald die Miete nicht fristgerecht beim Vermieter eingegangen ist, ist der Mieter im Verzug.

    Ratgeber

    Mieter- und Vermieterrechtsschutz

    Das Immobilien- und Mietrecht gilt allgemein als besonders streitträchtig. Mieter und Vermieter sind daher in der Regel gut beraten, eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen, welche in Streitfällen für mögliche hohe Anwalts- und Gerichtskosten aufkommt.
    Mehr »

    Was tun, wenn ich in Mietrückstand bin?

    Wenn Sie als Mieter im Rückstand mit der Mietzahlung sind, können Sie verschiedene Möglichkeiten nutzen:

    1. Persönliches Gespräch mit dem Vermieter suchen
      Der Vermieter ist nicht zur Kündigung bei Mietrückstand verpflichtet. Wenn Sie ein persönliches Verhältnis aufgebaut haben und sich kennen, kann er eventuell kulant sein, wenn Sie ihm triftige Gründe für das Ausbleiben der Mietzahlung vorlegen können. Es ist grundsätzlich immer empfehlenswert, bei Mietrückständen im Gespräch mit dem Vermieter zu bleiben.
    2. Beratung durch Mietvereine
      Eine der Aufgaben von Mietervereinen ist es, ihre Mitglieder auch bei Problemen mit der Mietzahlung zu beraten. Voraussetzung für eine Beratung ist in der Regel die Mitgliedschaft. Beachten Sie bei einer Neumitgliedschaft eventuelle Wartezeiten.
    3. Geld leihen
      Sie können Ihre Mietschulden auch ausgleichen, wenn Sie sich Geld leihen. Oftmals können Freunde oder Verwandte kurzfristig aushelfen. Ein solcher Kredit von privat ist in der Regel zinsfrei und unbürokratisch. Selbstverständlich können Sie auch einen Kredit bei einer Bank aufnehmen, um Ihre Mietschulden zu bezahlen. In der Regel haben Sie jedoch Mietschulden, weil Sie sich die Miete nicht leisten können oder konnten. In diesem Fall stehen somit auch die Chancen auf einen Kredit eher schlecht.
    4. Mietschulden-Übernahme durch das Jobcenter
      Wenn Sie Arbeitslosengeld beziehen, kann das Jobcenter Ihre Mietschulden übernehmen. Somit möchte der Staat vermeiden, dass Sie durch eine fristlose Kündigung obdachlos werden. Wichtig ist dabei, dass Sie sich frühzeitig an das Jobcenter wegen der Übernahme Ihrer Mietschulden wenden und nicht erst eine Räumungsklage abwarten. Die Form der Hilfe kann in Form eines Darlehens oder als nicht rückzahlbare Beihilfe erfolgen.
    5. Mietschulden-Übernahme durch das Sozialamt
      Das Sozialamt kann Sie bei der Übernahme von Mietschulden unterstützen. Dies gilt zum Beispiel dann, wenn Sie ALG II beziehen und Ihre Miete nicht mehr bezahlen können oder im Rückstand sind. Auch hier gilt: Je früher Sie sich an die Hilfestelle wenden, desto besser.
    6. Beantragen von Wohngeld
      Um einen Mietrückstand auszugleichen, können Sie auch Wohngeld beantragen. Den Antrag können Sie beim zuständigen Bezirksamt stellen.
    7. Beratung durch Soziale Träger
      Es gibt in jeder Stadt oder Gemeinde Soziale Träger von Kirchen wie die Caritas oder Freie Träger wie der Internationale Bund. Diese bieten Hilfestellung bei Mietschulden an und helfen Ihnen beim Beheben der finanziellen Schieflage weiter.

    Kündigung kann rückwirkend unwirksam werden

    Eine fristlose Kündigung bei Mietrückstand kann rückwirkend unwirksam werden, wenn der Mieter die Rückstände sofort nach Erhalt der Kündigung ausgleicht. Gleiches gilt auch, wenn eine Räumungsklage besteht und der Mieter seine Rückstände innerhalb von zwei Monaten bezahlt. Ebenfalls unwirksam wird die Kündigung, wenn eine öffentliche Stelle die Mietschulden übernimmt. Die Kündigung bleibt jedoch vorerst bestehen, sie wird lediglich unwirksam.

    So können Sie als Vermieter reagieren

    Als Vermieter können Sie es immer wieder mit säumigen Mietern zu tun haben. Hier erfahren Sie, wie Sie damit umgehen können.

    • Einmalige Mietrückstände
      Wenn ein Mieter einmalig mit der Mietzahlung im Rückstand ist, bedarf es grundsätzlich keiner Mahnung. Denn durch das Ausbleiben der Miete zum vertraglich festgelegten Termin gerät der Mieter automatisch in Verzug. Empfehlenswert ist es dennoch, den Mieter direkt auf den Verzug aufmerksam zu machen, zum Beispiel in einem Telefonat. Darin erfahren Sie in der Regel schnell die Gründe für den Rückstand und können theoretisch sofort abklären, ob Sie kulant bleiben oder nicht.
    • Häufige Mietrückstände
      Wenn ein Mieter seine Miete oft unpünktlich zahlt, sollten Sie ihm eine entsprechende Abmahnung zukommen lassen. Denn wenn Sie sich nicht zu den unregelmäßigen Zahlungen äußern, kommt das einer stillen Duldung gleich. In der Abmahnung können Sie auf den Mietvertrag verweisen und sich das Recht vorbehalten, bei weiterer unregelmäßiger Zahlung den Vertrag fristlos zu kündigen.

    Das sollte eine Mahnung enthalten

    Weisen Sie in der Mahnung darauf hin, dass Sie die unregelmäßigen Zahlungen festgestellt haben. Weitere wichtige Inhalte der Mahnung:

    • Konkrete Datumsangaben zum Geldeingang der Miete
    • Verweis auf den Mietvertrag mit der Zahlungsfrist für die monatliche Miete.
    • Hinweis, dass Sie die Verzögerung bei der Zahlung nicht länger dulden werden.
    • Aufforderung zur pünktlichen Mietzahlung.
    • Verweis, dass bei künftiger unregelmäßiger Mietzahlung eine fristlose Kündigung erfolgt.
    • Datum und Unterschrift

    Empfehlenswert ist es, dass Sie die Mahnung per Einschreiben an Ihren Mieter schicken oder Sie ihm persönlich übergeben. So stellen Sie sicher, dass er sie auch erhält. 

    So erfolgt eine fristlose Kündigung

    Damit Sie Ihren Mieter fristlos kündigen können, müssen verschiedene Voraussetzungen vorliegen:

    • Die Miete wurde über zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine nicht gezahlt.
    • Der Mieter befindet sich mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand und hat in mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht oder nur unvollständig gezahlt.
    • Der Mieter ist insgesamt mit mehr als einem Mietbeitrag im Verzug, wenn sich der Zeitraum auf mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt. Beispiel: Der Mieter hat innerhalb von vier Monaten nur einmal die volle Miete bezahlt und drei Mal nur anteilig, sodass er mit einer vollen Miete im Rückstand ist.

    Nicht alle ausstehenden Zahlungen zählen

    Nicht berücksichtigt werden dürfen ausstehende Zahlungen von Betriebskostenabrechnungen oder Kautionen.

    Formalien für die fristlose Kündigung

    Damit eine fristlose Kündigung als solche Gültigkeit erhält, müssen Sie sich als Vermieter an bestimmte Formvorgaben halten:

    1. Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen. Eine mündliche Kündigung reicht nicht aus.
    2. Sie müssen Ihre Kündigung persönlich unterschreiben. Wird sie von einem Hausverwalter oder einem Anwalt verfasst, muss dieser eine Vollmacht dafür besitzen. Diese sollte der Kündigung dann beigelegt werden.
    3. Wenn Ihr Mietobjekt von mehreren Mietern bewohnt wird, muss die Kündigung jedem einzelnen Mieter zugestellt werden oder ausdrücklich an alle Mieter gerichtet sein.
    4. Bei einer fristlosen Kündigung können Vermieter die Frist selbst festlegen.
    5. Die Kündigung wird ab dem Zeitpunkt wirksam, an dem sie der Empfänger erhält. Deshalb sollte sie nur per Einschreiben verschickt oder persönlich abgegeben werden.
    6. Sie müssen Ihre fristlose Kündigung begründen. Dies kann der Mietrückstand sein.

    Fragen und Antworten

    Welche Rechte habe ich noch, wenn ich mich in Mietrückstand befinde?

    Wenn Sie sich im Mietrückstand befinden, können Sie die Schonfrist in Anspruch nehmen. Gleichen Sie innerhalb dieser Frist den Rückstand vollständig aus, ist die fristlose Kündigung unwirksam.

    Muss der Vermieter mir eine Mahnung zukommen lassen, bevor er weiter vorgehen kann?

    Eine Mahnung ist für eine fristlose Kündigung bei Mietrückstand nicht nötig. Es reicht aus, dass Sie mit zwei Mieten im Verzug sind oder über einen längeren Zeitraum insgesamt eine Monatsmiete nicht gezahlt haben.

    Kann ein Mietrückstand verjähren?

    Mietschulden können innerhalb von drei Jahren verjähren. Grundlage hierfür ist Paragraph 195 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

    Muss ich den kompletten Betrag auf einmal zurückzahlen?

    Bei Mietschulden besteht kein Recht auf Ratenzahlung. Ein solches Recht kann Ihnen der Vermieter jedoch aus Kulanz einräumen.

    Ich musste aufgrund von Mietrückstand meine Wohnung verlassen. Was passiert jetzt? Können mir die Behörden bei der Wohnungssuche weiterhelfen?

    Sie können sich in diesem Fall an das Jobcenter oder das Sozialamt wenden, damit Ihnen weitergeholfen wird. Möglich ist es auch, eine Schuldnerberatung oder einen Sozialen Träger aufzusuchen, um Hilfe zu erhalten.

    Kann mir meine Rechtsschutzversicherung weiterhelfen?

    Ist die fristlose Kündigung des Vermieters unberechtigt, können Sie Ihre Rechtsschutzversicherung in Anspruch nehmen und Widerspruch einlegen.

    Alle 2 Wochen Spartipps und News:

    Newsletter abonnieren und Amazon-Gutschein gewinnen!