Eine Räumungsklage ist das letzte Mittel, mit welchem ein Vermieter erwirken kann, dass seine Mieter ausziehen müssen. Bevor eine Klage bei einem Amtsgericht eingereicht werden kann, muss eine Frist zum Auszug sowie eine Nachfrist verstrichen sein.
Umfang des Räumungstitels
Mit der Räumungsklage erwirbt der Vermieter einen Räumungstitel. Dieser berechtigt ihn dazu, das Mietobjekt per Gerichtsvollzieher zwangsräumen zu lassen.
Der über die Räumungsklage erwirkte Räumungstitel muss sich auf alle Personen beziehen, die Besitzrecht einer Wohnung oder einer Gewerbeeinheit haben. Das sind zum Beispiel auch die Ehepartner, die Untermieter oder die Eltern des Beklagten. Kinder hingegen zählen nur als „Besitzdiener“ und müssen nicht im Räumungstitel aufgelistet werden.
Richtet sich eine Räumungsklage ausschließlich gegen den Mieter, liegt ein Fehler vor und die Räumungsklage kann abgewiesen werden. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Räumungstitel nur gegen den Mieter erwirkt wird, dieser aber einen Untermieter bei sich wohnen hat, der nicht im Titel aufgeführt wird.
750, Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO)
(1) Die Zwangsvollstreckung darf nur beginnen, wenn die Personen, für und gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind und das Urteil bereits zugestellt ist oder gleichzeitig zugestellt wird. Eine Zustellung durch den Gläubiger genügt; in diesem Fall braucht die Ausfertigung des Urteils Tatbestand und Entscheidungsgründe nicht zu enthalten.
Auf diese Weise soll der Untermieter vor einer unverschuldeten Räumung verschont bleiben. Die Vollstreckung der Räumungsklage darf selbst dann nicht erfolgen, wenn der Verdacht besteht, dass der Mieter den Untermieter nur zum Zweck der Verhinderung der Zwangsräumung aufgenommen hat.
Für die Räumungsklage zuständige Gerichte
- Mietobjekte zum Wohnen: In diesem Fall ist immer das Amtsgericht der Stadt oder Gemeinde zuständig, in dessen Einzugsgebiet sich der Wohnraum befindet. Dabei spielt der Streitwert keine Rolle.
- Gewerbeeinheiten: Bei Gewerberäumen hängt es vom Streitwert ab, welches Gericht zuständig ist. Bei einem Streitwert unter 5.000 Euro wird die Räumungsklage beim Amtsgericht der Stadt oder des Bezirks eingereicht, wo sich die Gewerberäume befinden. Ab einem Streitwert von 5.001 Euro muss die Klage beim Landgericht eingereicht werden.
Gerichtsurteile
Im Zusammenhang mit der Kündigung durch den Vermieter gibt es immer wieder interessante Rechtsfälle rund um die Räumungsklage. Diese Beispiele verdeutlichen, welche unterschiedlichen Gründe zu einer Räumungsklage führen können.
- Abfällige Äußerungen über den Vermieter
In München hat sich eine Mieterin immer wieder abfällig über ihren Vermieter geäußert. Anderen Mietern habe sie gesagt, dass er die Mieter „abzocken“ würde und dass er „geldgierig“ sei. Der Vermieter hat von diesen Äußerungen erfahren und der Mieterin den Mietvertrag fristlos gekündigt. Die Mieterin ist daraufhin nicht ausgezogen, woraufhin der Vermieter eine Räumungsklage erhob. Das Amtsgericht München hat dem Vermieter in einem Urteil vom 19.03.2015, Aktenzeichen 412 C 29251/14, Recht gegeben. - Falsche Selbstauskunft zur Bonität
Ein Ehepaar aus Grünwald hatte mit seinem beiden Kindern eine Wohnung angemietet. Zu Beginn gab das Paar ein Jahreseinkommen von mehr als 120.000 Euro an. Allerdings bezahlten die Mieter die Miete immer verspätet und unregelmäßig. Aufgrund mehrerer Mahnungen hatte der Vermieter schließlich eine Bonitätsprüfung des Mieters durchgeführt. Sie ergab, dass der Mieter falsche Auskünfte zu seinem Einkommen gemacht hatte. Nach einem erneuten Mietrückstand von zwei Monatsmieten kündigte der Vermieter fristlos. Allerdings weigerten sich die Mieter und zahlten die Mietrückstände nach. Dennoch erhob der Vermieter eine Räumungsklage. Das Amtsgericht München gab der Klage statt. Im Urteil vom 30.06.2015, Aktenzeichen 411 C 26176/14 wurde darauf verwiesen, dass der Mieter eine falsche Selbstauskunft abgegeben hatte.
So läuft eine Räumungsklage ab
Eine Räumungsklage ist das Ergebnis von verschiedenen Aktionen sowie Reaktionen von Mieter und Vermieter. Erst wenn eine bestimmte Nachfrist verstrichen ist, kann die Klage eingereicht werden.
- Zunächst kündigt der Vermieter das Mietverhältnis mit seinem Mieter.
- Der Mieter legt Widerspruch gegen die Kündigung des Mietvertrags ein und wehrt sich, indem er zur angegebenen Frist nicht auszieht.
- Ist der Mieter der Aufforderung zum Auszug nicht nachgekommen, setzt der Vermieter eine Nachfrist.
- Ist diese Nachfrist verstrichen, wird der Vermieter oder sein Anwalt eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Diese Klage darf frühestens zwei Wochen nach erfolgter Kündigung erhoben werden.
- Das Gericht fordert vom Kläger nach dem Einreichen der Klageschrift einen Gerichtskostenvorschuss. Dieser muss bezahlt werden, damit die Räumungsklage eröffnet werden kann.
- Anschließend erhält der Mieter die Räumungsklage per Post. Er ist verpflichtet, auf das Schreiben zu antworten. Antwortet der Mieter nicht, kann der Anwalt des Vermieters ein Versäumnisurteil beantragen. Die Chancen auf einen positiven Räumungstitel sind sehr hoch. Verteidigt sich der Mieter gegen die Klage, kommt es zu einer Verhandlung vor dem Amtsgericht.
- Schließlich spricht das Gericht ein Urteil, das vier Wochen nach der Verhandlung rechtskräftig ist und vollstreckt werden kann. Die Kosten für das Gerichtsverfahren muss die unterliegende Partei bezahlen.
- Für die Vollstreckung wird der Gerichtsvollzieher beauftragt.
- Der Gerichtsvollzieher kündigt dem Mieter sein Kommen an und verlangt die freiwillige Räumung. Wird das Mietobjekt nicht freiwillig geräumt, kann der Gerichtsvollzieher einen Container anfordern, in welchem der Hausrat des Mieters eingelagert wird.
Erlöschen des Räumungsanspruchs
Ein Räumungsanspruch kann während des Räumungsrechtsstreits auch erlöschen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter die rückständige Miete inklusive Nutzungsentschädigung vollständig innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung bezahlt und der Vermieter nicht reagiert hat. Für die Entscheidung des Gerichts spielen letztlich die Umstände zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung eine Rolle. Die Umstände bei der Klageerhebung sind für das Urteil nicht relevant.
Wann droht eine Zwangsräumung?
Dem Mieter droht eine Zwangsräumung, wenn der Vermieter über das zuständige Gericht einen Räumungstitel erworben hat. Wurde die Klage zum Beispiel wegen Mietschulden erhoben, kann die Räumung durch Zahlung der Mietschulden verhindert werden.
Der Ablauf einer Räumungsklage liegt beim Gerichtsvollzieher. Dieser setzt dem Mieter eine letzte Frist für seinen Auszug, welche in der Regel einen Zeitraum von drei Wochen umfasst. Reagiert der Mieter nicht auf die Frist, kann der Gerichtsvollzieher diesen aus der Wohnung entfernen lassen.
Eine Zwangsräumung kann ebenfalls aufgeschoben werden, wenn die Räumung für den Mieter eine sogenannte „unbillige Härte“ zugemutet wird. Ein solcher Fall ist dann gegeben, wenn der Mieter aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen keinen Ersatzwohnraum findet.
Ebenso kann eine unzumutbare Härte vorliegen, wenn die beklagte Person zum Beispiel gerade entbunden hat und durch den Umzug eine Gesundheitsgefährdung stattfinden würde. Schwere Krankheiten können ebenfalls als Härtefall angeführt werden.
Anwaltliche Beratung holen!
Aus Gründen der unbilligen Härte kann eine Fristverlängerung für die Räumung durch den Mieter beantragt werden. Es ist für Mieter empfehlenswert, sich in diesen Fällen anwaltliche Beratung zu holen.
Wie lange dauert die Räumungsklage?
Wie lange eine Räumungsklage dauert, ist gesetzlich nicht geregelt. Sie hängt zum Beispiel davon ab, welche Fristen ein Richter ansetzt.
In der Praxis dauert ein Räumungsklageverfahren zwischen einem halben und einem Jahr. Je nachdem, ob Zeugen befragt oder Sachverständige hinzugezogen werden müssen oder nicht, kann ein solches Gerichtsverfahren auch bis zu zwei Jahre dauern.
Mit einer sehr kurzen Verfahrensdauer ist zu rechnen, wenn ein Versäumnisurteil erfolgt. In diesem Fall versäumt der Mieter, auf die Klageschrift zu antworten. Mit einem Urteil ist dann schon innerhalb von zwei Monaten zu rechnen.
Kosten zur Durchführung einer Räumungsklage
Die Kosten einer Räumungsklage zum Erwirken eines Räumungstitels hängen vom Streitwert des Verfahrens ab. Der Streitwert berechnet sich aus der Jahreskaltmiete der Wohnung.
Aus dem Streitwert leitet sich der Gerichtskostenvorschuss ab, der vom Kläger zunächst getragen werden muss. Auch die Kosten für den Anwalt muss der Kläger vorstrecken.
Bei einer Nettokaltmiete von 400 sich wie folgt zusammen:
| Kostenart | Höhe |
|---|---|
| Gerichtskostenvorschuss | Ca. 360 Euro |
| Anwaltskosten: Geschäftsgebühr | Ca. 200 Euro (falls der Anwalt außergerichtlich in der Angelegenheit tätig war) |
| Anwaltskosten: Verfahrensgebühr | Ca. 400 Euro |
| Anwaltskosten: Termingebühr | Ca. 350 Euro |
| Postpauschale | 20,00 Euro |
| Umsatzsteuer | Ca. 150 Euro |
| Gesamt | Ca. 1.500 Euro |
Wenn die Klage erfolgreich war, muss der Mieter sowohl die Gerichtskosten als auch die Kosten für den Anwalt des Vermieters übernehmen.
Kann der Mieter sowohl die Anwalts- als auch die Gerichtskosten nicht begleichen, muss der Vermieter alle Kosten vorstrecken. Im Anschluss daran kann er eine Frist zur Zahlung an den ehemaligen Mieter stellen. Gibt es keine außergerichtliche Einigung und der Schuldner kann nicht bezahlen, kann der Vermieter erneut auf Zahlung verklagen.
In diesem Fall kann es passieren, dass er einen Zahlungstitel erhält, der eine Gültigkeit von 30 Jahren hat. Innerhalb dieser Zeit kann er den Schuldner so lange zur Zahlung auffordern, bis die Schuld restlos beglichen ist.
Anwaltskosten
Sofern Mandant und Anwalt nichts anderes vereinbaren, berechnet der Anwalt sein Honorar nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Dabei richten sich die Kosten in der Regel nach dem Streitwert.
Allerdings können auch andere Vergütungen vereinbart werden, zum Beispiel Pauschalen. Stimmt der Mandant zu, können die Kosten auch höher als vom RVG vorgesehen ausfallen.
Mustervorlagen sinnvoll nutzen
Vermieter können für die Räumungsklage Muster verwenden. Diese werden in Form von Formularen von verschiedenen Amtsgerichten online zum Download bereitgestellt. Hier finden Sie ein Muster für die Räumungsklage vom Justizministerium in Nordrhein-Westfalen.
Der Aufbau der Räumungsklage ist in der Regel immer ähnlich:
- Name und Anschrift des Antragstellers sowie Ort und Datum
- Adresse des Amtsgerichts
- Titel, der auf den Sachverhalt verweist, zum Beispiel „Klage auf Räumung gemäß § 543 BGB“
- Bezug auf die Mietsache sowie Name des Klägers und Name der Beklagten
- Beschreibung des Mietobjekts, um das es in der Klage geht
- Hinweis zu rückständigen Mietzahlungen und die Aufforderung, diese inklusive Zinsen zu bezahlen
- Hinweis auf die Verfahrenskosten
- Hinweis auf vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils
- Hinweis auf den Streitwert
- Hinweis auf Versäumnisurteil bei Nichtantwort auf die Klageschrift
- Begründung der Räumungsklage
- Hinweis darauf, wie die Kündigung zugestellt wurde
- Unterschrift des Klägers
Für die Erhebung einer Räumungsklage ist es immer sinnvoll, sich die Hilfe eines Rechtsanwalts zu holen, der auf Mietrecht spezialisiert ist. Er kann verhindern, dass Fehler beim Verfahren zu einer Ablehnung des Räumungsbescheids durch das Gericht führen.
Prozesskostenhilfe für die Durchführung
Wenn ein Vermieter eine Räumungsklage durchführen möchte, kann er Prozesskostenhilfe beim Gericht beantragen. Das Gericht prüft den Antrag und entscheidet darüber, ob der Kläger die Unterstützung bewilligt bekommt.
Voraussetzungen für die Beantragung von Prozesskostenhilfe sind:
- Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Räumungsklage Erfolg hat.
- Das Einlegen einer Räumungsklage erscheint nicht mutwillig. Dies bedeutet, dass die Partei, die keine Prozesskostenhilfe in Anspruch nimmt, trotz Aussicht auf Erfolg von einer Räumungsklage absehen würde.
- Der Antragsteller hat aufgrund persönlicher und wirtschaftlicher Verhältnisse nicht die nötigen finanziellen Mittel, um eine gerichtliche Auseinandersetzung zu bezahlen.
Die gesetzliche Grundlage für die Prozesskostenhilfe bei der Räumungsklage liefert Paragraph 114 ff der Zivilprozessordnung.
So kann sich der Vermieter vor hohen Kosten schützen
Wenn ein Räumungsanspruch nach einer Klageerhebung entfällt, können Kosten für den Vermieter entstehen. Um diese Kosten zu vermeiden, ist es empfehlenswert, die Klage nicht zurückzunehmen, sondern in den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt zu erklären.
- Erledigungserklärung: In diesem Fall wird eine Erledigungserklärung erstellt, welcher der Mieter zustimmen muss. Bei der Erledigungserklärung wird vor Gericht nur noch über die Kostenverteilung entschieden. Bei einem Widerspruch durch den Mieter entscheidet das Gericht, ob der Rechtsstreit tatsächlich beigelegt werden kann. Die Kosten können dann entweder dem Mieter oder Vermieter auferlegt werden.
- Klagerücknahme: Bei einer Klagerücknahme muss der Kläger nämlich die Kosten des Rechtsstreits komplett tragen, auch wenn die Gerichtsgebühr bei einer Rücknahme nur im Faktor 1,0 statt 3,0 berechnet wird. Rechtliche Grundlage hierfür ist Paragraph 269 der Zivilprozessordnung (ZPO).
Wegfall des Räumungsanspruches
Der Räumungsanspruch eines Vermieters kann während der gerichtlichen Auseinandersetzung um die Räumungsklage wegfallen. Dafür gibt es verschiedene Gründe, die in Paragraph 362, Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) unter „Erlöschung der Leistung“ fixiert sind:
- Der Mieter zieht während des Prozesses aus. In diesem Fall wird davon ausgegangen, dass die Räumungsklage nur deshalb angestrengt wurde, weil der Mieter nicht ausziehen wollte, seine Mieter aber bezahlt hatte.
- Die rückständige Miete wird komplett beglichen. In diesem Fall kann der Mieter die rückständige Miete sowie eine Nutzungsentschädigung innerhalb von zwei Monaten nach der Erhebung des Räumungsanspruchs begleichen. Nach Paragraph 569, Absatz 3, Nummer 2 des BGB wird die Kündigung in diesem Fall unwirksam. Die Miete kann auch von einem sozialen Träger beglichen werden.
