Vermieterpfandrecht: Ein Mittel gegen Mietausfälle

Zuletzt aktualisiert am 15.09.2017

Im Alltag von Vermietern kommt es immer wieder vor, dass Mieter säumig werden und ihre Miete nicht bezahlen. In diesem Fall kann ein Vermieter ein eigenes Pfandrecht anwenden und Eigentum des Mieters pfänden lassen. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wissenswerte rund um das Vermieterpfandrecht.

Inhaltsverzeichnis

    Laut § 562 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hat ein Vermieter das Recht bei seinem Mieter zu pfänden, wenn dieser seinen Mietforderungen nicht mehr nachkommt. Mieter sollten deshalb regelmäßig ihren Mietzahlungen nachkommen und bei Zahlungsschwierigkeiten mit ihrem Vermieter sprechen, bevor dieser von seinem Pfandrecht Gebrauch macht.

    Damit das Recht geltend gemacht werden kann, müssen die Forderungen direkt mit der Nutzungsüberlassung des Eigentums zusammenhängen. Das Vermieterpfandrecht greift in diesen Fällen:

    • Rückstände bei Miete und Nebenkosten
    • Nutzungsentschädigungen
    • Ersatz von Mietausfall
    • Ansprüche wegen unterlassener Mängelanzeige
    • Schadensersatzansprüche wegen beschädigter Mietsache

    Verpfändbare Gegenstände

    Voraussetzung für eine Pfändung ist, dass die zu pfändenden Sachen überhaupt pfändbar sind. Demnach dürfen keine Gegenstände gepfändet werden, die für den täglichen Bedarf benötigt werden. Hierzu gehören zum Beispiel die Waschmaschine oder Betten. Für die Pfändung eignen sich alle anderen beweglichen Gegenstände.

    Was der Vermieter pfänden darf:

    • Gegenstände, deren Eigentümer der Mieter ist
    • Gegenstände, die vom Mieter in die Mieträume eingebracht worden sind

    Was nicht gepfändet werden darf:

    • Gegenstände, die dem Pfändungsschutz nach § 811 der Zivilprozessordnung unterliegen
    • Immobilien oder Grundstücke
    • Dinge, die zum täglichen Lebensbedarf gehören wie Kleidung
    • PKW oder außerhalb des Mietobjekts befindliche Gegenstände
    • Geleaste oder gemietete Gegenstände
    • Geliehene Sachen
    • Gegenstände des Ehepartners oder Beziehungspartners, sofern dieser nicht mit im Mietvertrag aufgeführt wird
    • Eigentum von Untermietern oder WG-Partnern

    Gut zu wissen:

    Das Vermieterpfandrecht gilt auch bei Gewerbemieten, bei einem Untermietverhältnis jedoch nicht.

    Wen betrifft das Vermieterpfandrecht?

    Vom Vermieterpfandrecht sind sowohl Mieter als auch Vermieter gleichermaßen betroffen.

    Vermieter

    Als Vermieter haben Sie das Recht, das sogenannte „Vermieterpfandrecht“ gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch durchzusetzen. Zunächst können Sie Ihren Mieter über Ihr Pfandrecht informieren und ankündigen, dass Sie bei seinem vorzeitigen Auszug davon Gebrauch machen werden. Danach müssen Sie sich an das zuständige Gericht wenden, um einen Vollstreckungstitel zu erlangen. Zuvor muss jedoch ein Gerichtsvollzieher eine Bestandsliste mit allen Gegenständen aufstellen. Anhand dieser Liste kann dann eine Pfändung vorgenommen werden.

    Der Vermieter darf keineswegs eigenmächtig die Wohnräume des Mieters betreten, ohne dass es ein gerichtliches Urteil gibt, das ihm das Betreten gestattet. Tut er es dennoch, handelt es sich um unerlaubte „Selbsthilfe“, gegen die wiederum der Mieter vorgehen kann. Er kann dann den Mietvertrag zum Beispiel fristlos kündigen.

    Wenn Gegenstände nach Aufstellen der Bestandsliste vom Mieter eigenmächtig entfernt werden, können Sie diese als Vermieter einfordern. Wurde die Zustimmung Ihrerseits gegeben, erlischt das Pfandrecht.

    Wichtig:

    Für das Bestehen des Pfandrechts liegt die Beweislast beim Vermieter. Ebenso muss der Vermieter den pfändbaren Besitz des Mieters beweisen können. Der Mieter hingegen muss nachweisen können, dass ein Gegenstand nicht pfändbar ist.

    Mieter

    Wenn Sie Mietschulden haben, sollten Sie sich umgehend an Ihren Vermieter wenden und versuchen, eine außergerichtliche Lösung zu finden. Eine Möglichkeit ist es, den Mietrückstand in kleinen Teilen zurückzuzahlen. Möglich ist auch, sich Unterstützung von Schuldnerberatungsstellen zu holen. Eine Alternative zur Pfändung ist darüber hinaus eine Sicherheitsleistung, welche dem Wert der Forderungen entspricht.

    Auch wenn der Vermieter Ihre Wohnung nicht betreten darf, kann er gerichtlich eine Pfändung durchsetzen. In diesem Fall darf er alle Gegenstände, die Sie besitzen und die nicht für den dringenden Bedarf gedacht sind, pfänden. Diese Gegenstände dürfen jedoch nicht einfach vom Vermieter verkauft werden, sondern müssen im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung angeboten werden. Aus dem Erlös werden seine Forderungen sowie die Gerichtskosten getilgt. Liegt der Verkaufserlös über der Höhe der offenen Forderungen, muss der Vermieter dem Mieter die Differenz zurückgeben, sofern kein weiteres Pfandrecht besteht.

    Gut zu wissen:

    Wenn ein Vermieter von seinem Pfandrecht Gebrauch macht, kann er in der Regel keine direkte Räumungsklage gegen seinen Mieter anstrengen. Das bedeutet, dass der Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben darf, so lange die offenen Forderungen durch das Pfandrecht gedeckt sind.

    In diesen Fällen erlischt das Vermieterpfandrecht

    Das Vermieterpfandrecht erlischt, wenn sich die pfändbaren Gegenstände nicht mehr auf dem betreffenden Grundstück befinden. Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter von der Entfernung der Gegenstände erfahren hat und keinen Widerspruch eingelegt hat. Für einen Widerspruch gegen die Entfernung von pfändbaren Dingen hat der Vermieter einen Monat Zeit. Hat er diesen nicht gerichtlich geltend gemacht, erlischt das Pfandrecht ebenfalls.

    Weitere Fälle, die zum Erlöschen des Vermieterpfandrechts führen:

    • Hat der Vermieter der Entfernung von Eigentum des Mieters zugestimmt, erlischt sein Pfandrecht daran. Diese Tatsache ist wichtig, da der Mieter sonst auch noch Gegenstände aus einer neuen Wohnung pfänden dürfte.
    • Wird die Sache im Zuge des alltäglichen Geschäftsbetriebs oder im Rahmen der gewöhnlichen Lebensverhältnisse entfernt, erlischt das Vermieterpfandrecht daran auch ohne, dass der Vermieter davon wissen muss.
    • Das Pfandrecht an Gegenständen kann darüber hinaus erlöschen, wenn die vorhandenen Gegenstände als Sicherung der Forderung auch dann ausreichen, wenn Dinge entfernt werden.
    • Wenn die Wohnung von einem neuen Besitzer übernommen und damit das Anwartschaftsrecht aufgehoben wird, erlischt das Pfandrecht.

    Ein Vermieter kann Mietforderungen mit Pfändungen sichern, solange die Forderung nicht beglichen ist. Auch bei einem Auszug des Mieters hat der Vermieter die Möglichkeit, den Besitz der Sicherungsgegenstände zu verlangen. Wurden die gepfändeten Gegenstände aus dem Mietobjekt gebracht, kann der Vermieter die Herausgabe fordern oder verlangen, dass die Objekte zurückgebracht werden.

    Achtung: Pfandkehr ist ein Straftatbestand

    Ein Mieter kann zum Umgehen des Pfandrechts nicht einfach Gegenstände aus seiner Wohnung „verschwinden“ lassen. Denn in diesem Fall handelt er nach § 289 des Strafgesetzbuchs strafbar (Pfandkehr). Bevor ein Mieter bei Mietschulden oder anderen mit der Wohnung zusammenhängende Forderungen sein Eigentum aus dem Mietobjekt räumt, muss er dies dem Vermieter ankündigen. Dieser hat ein Recht auf Widerspruch.

    Ein Beispiel: Sie haben Mietschulden und Ihr Vermieter möchte von seinem Pfandrecht Gebrauch machen. Vor zwei Jahren haben Sie eine neue Küche einbauen lassen. Diese nehmen Sie nun einfach mit, wenn Sie ausziehen. In diesem Fall machen Sie sich strafbar, wenn Sie den Vermieter im Vorfeld nicht über die Mitnahme informieren.

    Pfandrecht nach Kündigung

    Wenn ein Mieter offene Forderungen seines Vermieters nicht beglichen hat, kann dieser das Pfandrecht ausüben und den Mietvertrag fristgemäß kündigen. Kommt der Mieter seinen Zahlungen immer unpünktlich nach oder sind mehr als zwei Monatsmieten offen, kann auch eine fristlose Kündigung erfolgen.

    Grundsätzlich steht dem Vermieter offen, welche Sicherheiten er zur Befriedigung seiner Forderungen nutzt. So kann er beim Auszug die gezahlte Kaution einbehalten oder er kann von seinem gekündigten Mieter Gegenstände pfänden. In der Praxis müsste der Mieter zum Beispiel Einrichtungsgegenstände im Wert der offenen Forderungen zurücklassen.

    Gleiches müsste auch bei einer Eigenbedarfskündigung gelten, wenn der Mieter in Mietrückstand ist oder andere Forderungen offen sind. Allerdings gibt es bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf grundsätzlich noch mehr Hürden für Vermieter, da sie den Eigenbedarf glaubhaft nachweisen müssen.

    Gut zu wissen:

    In der Praxis setzen Vermieter ihr Pfandrecht eher selten durch. Denn zum einen ist es häufig schwer, die Eigentumsverhältnisse von Gegenständen in Mietwohnungen exakt zu belegen. Zum anderen haben säumige Mieter häufig nur spärlichen Besitz, der den Wert von ausstehenden Mietforderungen bei weitem nicht erreicht. Deshalb behalten viele Vermieter eher die Mietkaution ein, als ihr Pfandrecht zu nutzen.

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