Sondereigentum: Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum

Zuletzt aktualisiert am 16.03.2017

Wohnungseigentümer besitzen mit ihrer Wohnung ein Sondereigentum, für das nur sie zuständig sind. Damit grenzt sich das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum ab. Diese Unterscheidung ist wichtig, denn sie entscheidet, wie hoch die Anteile des Eigentümers an den Kosten für Reparaturen oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass genau definiert wird, welche Hausbestandteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gezählt werden. Dieser Ratgeber informiert Sie ausführlich zu allen wichtigen Details beim Sondereigentum und gibt Antworten zur Haftungsfragen.

Inhaltsverzeichnis

    Sondereigentum ist Teil des Wohnungseigentums. Es umfasst alle Teile eines Gebäudes und Grundstücks, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören.

    Regelung von Sondereigentum

    Welche Teile das Sondereigentum umfasst, wird in der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung geregelt. Sondereigentum muss nicht zwingend zusammenhängend bestehen. Neben Wohnräumen können auch Kellerräume, Grundstücksabschnitte, Garagen oder Mansarden zum Sondereigentum gezählt werden.

    Die rechtliche Grundlage für das Sondereigentum liefert Paragraph 5 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Hier sind insbesondere die Absätze 1 und 2 relevant.

    § 5 WEG Absatz 1 und 2

    (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

    (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

    Darum ist die Eingrenzung von Sondereigentum wichtig

    Ohne die Definition des Sondereigentums wären der Besitz sowie die Vermietung von Eigentumswohnungen unmöglich. Denn letztlich wird durch die Teilungserklärung genau festgelegt, welche Teile eines Gebäudes zu einer Wohneinheit gehören und welche nicht.

    Zugleich ist die Eingrenzung des Sondereigentums wichtig, um die Kostenverteilung in Hausgemeinschaften gerecht zu regeln. Schlussendlich ist jeder Eigentümer für sein Sondereigentum und die damit entstehenden Kosten selbst verantwortlich. Für das Miteigentum gilt eine Kostenaufteilung, die auf einer Eigentümerversammlung festgelegt werden kann.

    Das zählt im Allgemeinen zum Sondereigentum Nicht zum Sondereigentum gehören
    • Grundstück
    • Keller- und Speicherräume: Diese Räumlichkeiten müssen nicht direkt mit einer Wohnung verbunden sein.
    • Wesentliche Bestandteile, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören
    • Tragende Gebäudeteile wie Decken
    • Treppenhäuser
    • Dächer
    • Fenster
    • Gemeinschaftseigentum

    Sondereigentum bei Eigentumswohnungen

    Das Sondereigentum bei einer Eigentumswohnung umfasst in der Regel folgende Bestandteile:

    • Alle Räume der Wohnung
    • Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen
    • Fußbodenbeläge aller Art
    • Innentüren
    • Nicht tragende Innenwände
    • Sanitäre Installationen

    Obwohl sie sich in der Eigentumswohnung befinden, gehören Fenster, gemeinschaftlich genutzte Abwasser-, Abgas- oder Heizungsrohre nicht zum Sondereigentum. Allerdings können über die Teilungserklärung auch bestimmte sogenannte „sondereigentumsfähige“ Teile zum Sondereigentum erklärt werden.

    Spezialfälle

    In manchen Fällen lassen sich Hausbestandteile weder eindeutig dem Sondereigentum noch eindeutig dem Gemeinschaftseigentum zuordnen. Demnach sind einige Bestandteile Miteigentum und einige Sondereigentum.

    • Balkone: Bei Balkonen gehören der Innenanstrich, der Raum des Balkons, das Mörtelbett sowie der Bodenbelag zum Sondereigentum. Die Außenwände hingegen, ebenso wie die Balkondecke und der Belag der Brüstung zählen zum Gemeinschaftseigentum.
    • Fenster: Grundsätzlich zählen Fenster zum Gemeinschaftseigentum. Allerdings kann es im Rahmen von Eigentümerversammlungen abweichende Beschlüsse geben, wonach die Eigentümer die Kosten für die Fenstersanierung selbst tragen müssen und die Fenster somit wie Sondereigentum behandelt werden. In der Praxis führen solche Beschlüsse jedoch häufig zur Missstimmung innerhalb der Hausgemeinschaft, da sich die Eigentümer an bestimmte Vorgaben beim Fensterkauf halten müssen, diese aber häufig nicht einhalten.
    • Garten/Terrassen: Garten und Terrassen gehören immer zum Gemeinschaftseigentum, weil sie nicht sondereigentumsfähig sind. In der Praxis wird deshalb meist ein Sondernutzungsrecht eingeräumt und mit einem Sondereigentum verknüpft.
    • Wohnungseingangstüren: Eine Eingangstür ist zur Hälfte Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Während die Innenseite der Tür als Sondereigentum nach dem Geschmack des Eigentümers verändert werden darf, ist eine Veränderung der Außenseite nicht gestattet, da sie zum Gemeinschaftseigentum gehört.
    • Stellplätze in Tiefgaragen oder auf offenen Grundstücken: Stellplätze in Tiefgaragen können über die Teilungserklärung im Grundbuch einem Sondereigentum zugeordnet werden. Freie Stellflächen auf offenen Grundstücken hingegen lassen sich nicht als Sondereigentum definieren. Für diese wird dann ein Sondernutzungsrecht eingeräumt.

    Verbindung zum Gemeinschaftseigentum

    Eine Wohnung als Sondereigentum ist immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden. Dies ist logisch, weil eine Eigentumswohnung ohne die Nutzung von Gemeinschaftseigentum nicht betreten oder bewirtschaftet werden könnte.

    Die Miteigentumsanteile, die mit einem Sondereigentum verknüpft sind, entscheiden letztlich auch darüber, wie viele Stimmen ein Eigentümer auf der Eigentümerversammlung hat. Außerdem spielt dieser Anteil eine Rolle bei der Kostenverteilung.

    1. Gestaltungsfreiheit: Ein Eigentümer darf mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Dabei muss er das Gesetz sowie die Rechte Dritter beachten. Hierzu zählen insbesondere die anderen Sondereigentümer und die Wohnungseigentümergemeinschaft. Für das Gemeinschaftseigentum gilt diese Freiheit nicht. Veränderungen, Reparaturen oder Instandsetzungen beim Gemeinschaftseigentum müssen auf der Eigentümerversammlung besprochen und abgestimmt werden. Eigenmächtige Veränderungen sind nicht erlaubt.
    2. Kosten: Ein Eigentümer muss alle mit seinem Sondereigentum verbundenen Kosten selbst tragen. Die Kosten für das Gemeinschaftseigentum werden nach Paragraph 16, Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auf alle Eigentümer umgelegt.

    Renovierung der sanitären Anlagen

    Ein Eigentümer möchte seine sanitären Anlagen renovieren. Hierüber muss er die Eigentümergemeinschaft nicht um Erlaubnis fragen. Er hat dabei freie Hand. Müssen hierfür allerdings Abwasserrohre verändert werden, muss er die Rechte der Miteigentümer berücksichtigen. Die Kosten für die Renovierung von Toilette und Bad muss der Eigentümer des Sondereigentums tragen. Bei der Anpassung von Rohren ist eine Abstimmung mit der Hausgemeinschaft nötig.

    Einbau eines offenen Kamins

    Möchte ein Eigentümer zum Beispiel einen offenen Kamin einbauen und muss deshalb der Schornstein entsprechend aufgerüstet werden, hat er in der Regel die Kosten zu tragen, auch wenn das Gemeinschaftseigentum davon betroffen ist.

    Revonierung des Balkons

    Soll ein Balkon renoviert werden, darf der Eigentümer theoretisch die Innenflächen sowie den Bodenbelag des Balkons auf eigene Kosten und nach eigenem Geschmack gestalten. Was die Brüstung und die Außenflächen angeht, muss er sich an die Vorgaben der Eigentümerversammlung halten.

    Haftung

    Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in Paragraph 14 vor, dass der Eigentümer für alle Gebäudeteile des Sondereigentums die Haftung übernimmt. Wird ein Schaden durch sein Sondereigentum verursacht, muss er auch die Kosten dafür tragen.

    Ein solcher Schaden kann zum Beispiel durch einen undichten Bodenbelag des Balkons entstehen, wenn darüber Wasser in die darunterliegende Wohnung dringt. Die Haftung von Sondereigentümern gilt gegenüber anderen Sondereigentümern sowie der Wohnungseigentümergemeinschaft.

    Somit haften Sie als Eigentümer auch für Schäden, die Ihr Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum verursacht.

    Defekter Wasseranschluss

    Ihr Wasseranschluss ist defekt. Sie lassen ihn nicht reparieren und dadurch entsteht eine Havarie, weshalb die Decke durchfeuchtet wird und ein Wasserfleck im Hausflur entsteht. In diesem Fall haften Sie für beide Schäden.

    Schäden am Sondereigentum durch Gemeinschaftseigentum

    Wird ein Schaden erstmalig durch das Gemeinschaftseigentum am Sondereigentum verursacht, haftet die Gemeinschaft nicht. In diesem Fall wird auch von verschuldensunabhängiger Haftung der Eigentümergemeinschaft gesprochen.

    Dann kann zum Beispiel die Wohngebäudeversicherung die Kostendeckung übernehmen. Ist der Verwalter für den Schaden verantwortlich, haftet er dafür. Er kann zum Beispiel auch dann in Haftung genommen werden, wenn eine Instandsetzung im Rahmen einer Teilungserklärung auf ihn übertragen wurde und er diese unterlassen hat.

    Entsteht durch schuldhaftes Verhalten ein Schaden am Sondereigentum, haftet die Eigentümergemeinschaft.

    Eigentümergemeinschaft hat Pflicht zur Instandhaltung!

    Wenn die Eigentümergemeinschaft ihrer Pflicht zur Instandhaltung im Rahmen der Eigentümerversammlung nicht nachkommt, kann sie für den Schaden haften. Entsteht zum Beispiel ein Wasserschaden, weil in der Versammlung gegen eine dringende Dachsanierung gestimmt wurde, kann der einzelne Sondereigentümer Schadensersatz von der Wohnungseigentümerversammlung fordern.

    Ermittlung des Schadensersatzes

    Wird ein Schaden verursacht, steht dem oder den Geschädigten ein Schadenersatz zu. Allgemein ist der Sondereigentümer so zu entschädigen, dass der Zustand vor dem Schaden wieder hergestellt werden kann. Die Entschädigung gilt dabei auch für Mietausfälle, die durch den Schaden verursacht wurden.

    Mögliche Regelungen, die bei der Entschädigung Anwendung finden sind:

    1. Anteilige Kostenübernahme: Wenn ein beschädigter Raum ohnehin renovierungsbedürftig war, muss nur anteilig entschädigt werden.
    2. Abzug „neu für alt“: In diesem Fall muss nur die Differenz zum Neuwert erstattet werden. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn zum Beispiel alte Fliesen nicht mehr neu besorgt werden können oder eine bestimmte Armatur nicht mehr lieferbar ist und gegen ein gleichwertiges neueres Modell ausgetauscht werden muss.

    Aufwendungsersatz bei notwendigen Gutachten

    Bestellt der geschädigte Sondereigentümer einen Sachverständigen, um den Schaden zu begutachten, kann er die Kosten auf die Eigentümergemeinschaft übertragen. Voraussetzung dafür ist, dass das Gutachten tatsächlich notwendig ist.

    Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum

    Im Rahmen der Teilungserklärung können Eigentümer von Sondereigentum auch zur Kostenübernahme bei Reparaturen oder Änderungen am Gemeinschaftseigentum verpflichtet werden. Dies gilt zum Beispiel dann, wenn ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum vereinbart wurde.

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