Sondernutzungsrecht: Exklusive Nutzung von Gemeinschaftseigentum

Zuletzt aktualisiert am 16.03.2017

In jedem Haus gibt es Bereiche, die von allen Eigentümern genutzt werden können. Dabei handelt es sich in der Regel um das Gemeinschaftseigentum. Hierzu zählen Hausflure, Treppenhäuser oder Keller. In der Praxis können jedoch bestimmte Bereiche durch ein Sondernutzungsrecht allein von den dazu befugten Eigentümern und somit auch von deren Mietern genutzt werden. Für Eigentümer kann sich aus dem Sondernutzungsrecht schließlich ein finanzieller Vorteil ergeben.

Inhaltsverzeichnis

    Für folgendes Gemeinschaftseigentum bei Mehrhausanlagen wird in der Regel ein Sondernutzungsrecht vereinbart:

    • Gartenflächen: Gärten sind kein Sondereigentum. Deshalb muss für diese Flächen meist eine gesonderte Nutzungsregelung getroffen werden.
    • Stellplätze für PKW: Diese Flächen gehören in der Regel immer zum Gemeinschaftseigentum, sofern keine separate Teilungserklärung vorliegt.
    • Kellerabteile als Abstellräume: Für diese Räume muss ein Sondernutzungsrecht vereinbart werden, wenn keine Teilungserklärung deren Besitz regelt.
    • Abstellflächen auf dem Dachboden: Hier gilt das Gleiche wie für Kellerräume.
    • Teile von Außenwänden: Für diese Flächen kann Eigentümern ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden, wenn sie diese zum Beispiel für die Installation von Werbeflächen nutzen wollen.

    Sondernutzungsrecht für Gruppen

    Es besteht auch die Möglichkeit, dass innerhalb einer Eigentümergemeinschaft ein Sondernutzungsrecht für Gruppen eingeräumt wird. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Nutzung technischer Anlagen wie einer Waschküche handeln.

    Was ist ein Sondernutzungsrecht (SNR)?

    Wenn ein Eigentümer in Deutschland ein Sondernutzungsrecht genießt, ist er zur alleinigen Nutzung von Gemeinschaftseigentum befugt. Zugleich wird die Nutzung durch andere Eigentümer ausgeschlossen. Neben der exklusiven Nutzung des Gemeinschaftseigentums darf der Inhaber des Sondernutzungsrechts auch Erträge mit dem Sondernutzungsrecht erzielen.

    Erträge durch Sondernutzflächen

    Der Ertrag durch das Sondernutzungsrecht ergibt sich jedoch nicht nur durch zusätzliche Mieteinnahmen. So stehen dem Nutznießer des Sondernutzungsrechts an einem Garten zum Beispiel auch die Erträge aus dem Boden zu. Dabei kann es sich beispielsweise um das Obst oder das Gemüse handeln, das dort wächst. Ebenso kann der Begünstigte Einnahmen mit Werbeflächen erzielen, die er auf der Sondernutzungsfläche aufstellt.

    Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

    Das Sondernutzungsrecht ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Paragraph 5, Absatz 4 erwähnt. In diesem Paragraph wird das Sondereigentum definiert und in Bezug zum Sondernutzungsrecht gesetzt.

    So bedarf es zum Beispiel keiner Zustimmung zum Sondernutzungsrecht durch einen Dritten, wenn er letztlich davon profitiert. Eine genaue gesetzliche Definition für das Sondernutzungsrecht gibt es demnach nicht.

    Allerdings wird das besondere Recht in verschiedenen Gerichtsurteilen näher spezifiziert.

    Rechte und Pflichten

    In der Theorie werden die Unterhalts- oder Instandhaltungskosten für das exklusiv vom Rechteinhaber genutzte Sondereigentum weiterhin von der Eigentümergemeinschaft getragen. In der Praxis werden jedoch meist separate Vereinbarungen zur Instandhaltungspflicht getroffen.

    Demnach ist der begünstigte Eigentümer zum Unterhalt des von ihm alleinig genutzten Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Er muss dann auch die Kosten dafür tragen.

    Obwohl der Begünstigte das Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum hat, darf er keine eigenmächtigen baulichen Veränderungen daran vornehmen. In diesem Fall kommt Paragraph 22, Absatz 1 des WEG zum Tragen, nach welchem die Zustimmung des Eigentümers bei baulichen Veränderungen oder Aufwendungen erforderlich wird, wenn diese Maßnahmen über die Instandhaltung hinausgehen.

    Im Gegenzug hat der Inhaber des Sondernutzungsrechts das Recht auf eine Entschädigung, wenn sein Eigentum zum Beispiel durch Baumaßnahmen beschädigt wird, die auf dem exklusiv von ihm genutzten Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden. Ein solch typischer Fall wäre ein Baugerüst, das für die Fassadenrenovierung aufgestellt wird und bei dessen Errichtung Gartenmöbel des Begünstigten beschädigt werden.

    Diese Bereiche sind vom Recht zur Sondernutzung betroffen

    Das Sondernutzungsrecht kommt besonders bei den Bereichen des Gemeinschaftseigentums zum Tragen, für die keine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt werden kann. Diese Bereiche lassen sich somit nicht in Sondereigentum umwandeln.

    Verschiedene Anwendungsfälle

    Klassischerweise findet das Sondernutzungsrecht zum Beispiel Anwendung bei Kfz-Stellplätzen, Gärten oder Terrassen.

    Ein Sondernutzungsrecht kann darüber hinaus auch für bestimmte Gebäudeteile oder Räume erteilt werden.

    So ist es beispielsweise möglich, dass ein Eigentümer das Sondernutzungsrecht für bestimmte Kellerräume oder Dachräume erhält, die sich im Gemeinschaftseigentum befinden.

    Verschiedene Ausprägungen

    Das Sondernutzungsrecht kann frei vereinbart werden. Die Vereinbarung kann sogar mündlich erfolgen. Eine schriftliche Fixierung oder eine Beglaubigung durch einen Notar sind nicht nötigt.

    Allerdings wird in der Praxis meist genau geregelt, welche Bereiche das Sondernutzungsrecht umfasst und welchen Umfang es hat. Aus diesen Fixierungen ergeben sich in der Regel auch die vertraglich vereinbarten Pflichten für den begünstigten Eigentümer.

    Wird das Sondernutzungsrecht vereinbart, gibt es zwei gängige Arten:

    Rein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht Schuldrechtliches und dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht

    In diesem Fall wird das Sondernutzungsrecht nur zwischen den Wohnungseigentümern eines Hauses getroffen. Dieses Recht wird nicht automatisch auf neue Eigentümer übertragen. Dies bedeutet in der Praxis zum Beispiel, dass Erben ausdrücklich zustimmen müssen, dass sie einem anderen Eigentümer ein Sondernutzungsrecht einräumen.

    Ebenso muss sich ein neuer Eigentümer einer Wohnung nicht an ein bestehendes Sondernutzungsrecht halten. Er kann zum Beispiel seinen PKW auf einer Stellfläche abstellen, für die mit dem vorherigen Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einen anderen Eigentümer vereinbart wurde.

    Wird ein Sondernutzungsrecht bei einem Notar hinterlegt und zugleich in das Grundbuch eingetragen, wird es auf neue Eigentümer übertragen. Es gehört demnach zum Sondereigentum.

    Voraussetzungen zur Ausübung

    Ein Sondernutzungsrecht können nur Eigentümer von Sondereigentum in Anspruch nehmen, das zu einer spezifischen Hausgemeinschaft gehört. Außenstehenden Dritten kann das Sondernutzungsrecht nicht erteilt werden. Somit muss das Sondernutzungsrecht immer einem konkreten Sondereigentum zugeteilt werden.

    Das Sondernutzungsrecht kann sowohl an das Wohneigentum als auch an das Teileigentum geknüpft werden. Teileigentum können zum Beispiel Garagen oder Kellerräume sein. An welchen Eigentumsteil das Recht geknüpft wird, hängt vom Eintrag im Grundbuch ab.

    Begünstigte Eigentümer können ihr Sondernutzungsrecht einem Dritten überlassen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Autostellplatz vermietet wird, für dessen Nutzung der Eigentümer ein Sonderrecht genießt.

    Sinn und Zweck des Sondernutzungsrechts

    Das Sondernutzungsrecht ermöglicht es Eigentümergemeinschaften, die Rechte zur Nutzung an Gemeinschaftseigentum ausdrücklich zu regeln. Dies ist besonders dann wichtig, wenn die genutzten Räume oder Flächen nicht eindeutig als Sondereigentum definiert werden können. Als Sondereigentum können zum Beispiel nur Gebäudeteile gelten, für die eine Abgeschlossenheitsbescheinigung eingeholt werden kann.

    Zugleich können im Rahmen des Sondernutzungsrecht die Rechte an Erträgen aus der Nutzung von exklusiv genutztem Gemeinschaftseigentum sowie Pflichten zur Instandhaltung genau geregelt werden. Somit kann durch die Definition von Sondernutzungsrechten Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft vorgebeugt werden.

    Schriftform ratsam

    Wird ein Sondernutzungsrecht vereinbart, sollte diese Vereinbarung immer schriftlich festgehalten werden. Empfehlenswert ist immer eine Eintragung bei einem Notar sowie im Grundbuch. Auf diese Weise lassen sich unnötige Rechtsstreits verhindern.

    Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht

    Sondereigentum ist Eigentum, das durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung einem Eigentümer zugeordnet werden kann. Der Eigentümer ist für den Unterhalt sowie die Instandhaltung allein zuständig. Zudem hat er das Recht, daran bauliche Veränderungen oder Anpassungen vorzunehmen, ohne dass er dafür die übrigen Eigentümer um Zustimmung bitten muss.

    Bei einem Sondernutzungsrecht verbleibt die genutzte Sache weiterhin im Gemeinschaftseigentum. Der Rechtsanspruch geht somit nicht mit einem Besitzanspruch einher. Im Gegensatz zum Sondernutzungsrecht wird das Sondereigentum als Wohnungseigentum immer im Grundbuch eingetragen.

    Erlöschen des Sondernutzungsrechts und Rechtsfragen

    Sofern keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen werden, ist das Sondernutzungsrecht unbefristet oder bis auf Widerruf gültig. Voraussetzung dafür ist, dass das Recht notariell vereinbart und ins Grundbuch eingetragen wird. Änderungen sind möglich, sie müssen von der Eigentümergemeinschaft bestätigt werden.

    Denkbar ist auch eine Klage, wenn ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Ein solcher Fall liegt zum Beispiel vor, wenn ein Begünstigter ohne Rücksprache mit den anderen Eigentümern eigenmächtig bauliche Veränderungen vornimmt. Das kann zum Beispiel das Errichten eines Carports auf einem Stellplatz sein, für dessen Nutzung er ein Sondernutzungsrecht genießt.

    Da das Sondernutzungsrecht rechtlich nicht eindeutig definiert ist, müssen immer wieder Gerichtsurteile in Einzelfällen entscheiden, wie weit das Recht ausgelegt werden darf.

    Sondernutzungsrecht bei einem Garten

    Der Garten kann klassischerweise nicht zu einem Sondereigentum werden. Aus diesem Grund gibt es in Hausgemeinschaften gerade bei Gärten häufig Auseinandersetzungen um deren Nutzung. Um diesen Zustand zu regeln, wird meist ein Sondernutzungsrecht eingeräumt.

    Dieses Recht kann zum Beispiel über eine Teilungserklärung direkt eingeräumt werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass die Eigentümer die Sondernutzung in einer Gemeinschaftsordnung definieren. Dabei handelt es sich um die bereits oben erwähnte schuldrechtliche Vereinbarung.

    Empfehlenswert ist auch bei der Einräumung von Sondernutzungsrechten an einem Garten, dass die Vereinbarung notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen wird.

    Kosten und Sicherheit

    Da das Sondernutzungsrecht sich auf das Gemeinschaftseigentum bezieht, muss theoretisch die Eigentümergemeinschaft weiterhin die Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Unterhaltung übernehmen. Dies gilt auch für die Sicherheit. So haftet theoretisch die Hausgemeinschaft für Schäden, die auf der Sondernutzungsfläche entstehen.

    In der Praxis wird jedoch durch die Eintragung der Sondernutzungsrechte ins Grundbuch bewirkt, dass der Begünstigte sowohl für die Sicherheit als auch für die durch die Sondernutzungsfläche entstehenden Kosten verantwortlich ist.

    Der Versicherungsschutz erfolgt in der Regel über die Wohngebäudehaftpflicht sowie Grundbesitzerhaftpflicht. In diesem Fall wird der Inhaber der Sondernutzungsrechte wie ein Eigentümer der Sache behandelt.

    Beispiel

    Zu einem Mehrfamilienhaus mit Eigentümer A, B und C gehört eine Terrasse. Diese Terrasse gehört zum Gemeinschaftseigentum. Durch die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts darf die Terrasse ausschließlich von Eigentümer A genutzt werden.

    Wird nichts Weiteres vereinbart, müssen dann Eigentümer B und C mit für die Kosten der Instandhaltung oder für Reparaturen aufkommen. Wird die Sondernutzung jedoch genau vertraglich und im Grundbuch fixiert, ist Eigentümer A auch für Kosten und Sicherheit zuständig.

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