Teilungserklärung: So erkennen Sie Fallstricke beim Immobilienkauf

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 05.12.2016

Die Teilungserklärung ist eine wichtige Voraussetzung für den Wohnungskauf. Über die Teilungserklärung wird gegenüber dem Grundbuchamt festgelegt, wie die Miteigentumsanteile auf einem Grundstück und in einer Immobilie verteilt sind. Nach dieser Erklärung können einzelne Einheiten vermietet, verkauft oder auch belastet werden. Fehlerhafte oder unklare Teilungserklärungen führen häufig zu Rechtsstreitigkeiten. Deshalb sollte der Teilungserklärung immer große Bedeutung beigemessen werden.

Checkliste Teilungserklärung:Diese Punkte sollten Sie beachten

  • Ist Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum oder Teileigentum klar abgegrenzt?
  • Passen die Angaben in der Teilungserklärung zu den Daten im Aufteilungsplan?
  • Sind die Miteigentumsanteile nachvollziehbar festgelegt worden?
  • Welche Sondernutzungsrechte gibt es?
  • Gibt es Beschränkungen, wenn Eigentum verkauft werden soll?
  • Wie hoch ist das Hausgeld?
  • Wie wird das Stimmrecht der Eigentümerversammlung geregelt? Nach Eigentümer oder nach Miteigentumsanteilen?
  • Gibt es eine Hausordnung?
  • Gibt es Regelungen der Gemeinschaftsordnung, welche Regelungen der Teilungserklärung aufheben?
  • Für welche baulichen Veränderungen ist eine Zustimmung der Eigentümerversammlung nötig?

Ein Notar wird immer benötigt

Damit eine Teilungserklärung rechtlich wirksam wird, muss ein Notar die Unterschrift unter der Erklärung beglaubigen. Die Beglaubigung erfolgt über den sogenannten Beglaubigungsvermerk. Damit wird bestätigt, dass der Eigentümer tatsächlich selbst unterschrieben hat.

Um sich vor Streitfällen abzusichern, empfiehlt es sich, die Teilungserklärung notariell beurkunden zu lassen. In diesem Fall entstehen zwar zusätzliche Kosten. Mit der Beurkundung bürgt der Notar jedoch für die rechtlich einwandfreie Teilungserklärung.

Auch bei Änderungen der Teilungserklärung muss die neue Erklärung von einem Notar beglaubigt oder beurkundet werden.

Gut zu wissen:Ungefähre Kosten der Teilungserklärung

Eine Unterschriftenbeglaubigung durch einen Notar kostet ca. 70 Euro. Wollen Sie Ihre Teilungserklärung hingegen auch notariell beurkunden lassen, wird dies teurer: In der Regel richtet sich die Gebühr nach dem halben Grundstückwert (zzgl. Baukosten). Die Kosten hierfür können also rasch dreistellig sein.

Mögliche Fallstricke

Die Teilungserklärung birgt vor allem bei den Stimmrechten der Eigentümer mögliches Streitpotential. So kann es vorkommen, dass das Stimmrecht bei der Eigentümergemeinschaft vom Mieteigentumsanteil abhängig gemacht wird. Dabei sind Investoren meist im Vorteil und können viele Beschlüsse leichter in der Eigentümerversammlung durchbringen.

Ebenso kann die sogenannte „Öffnungsklausel“ für Auseinandersetzungen sorgen. Sie erlaubt es der Eigentümergemeinschaft Beschlüsse zu fassen, die sowohl von der Teilungserklärung als auch vom Wohnungseigentumsgesetz (WEigG) abweichen.

So steht es im Gesetz:§8 WEG

Die rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG oder WEigG). Sie wird in Paragraph 8 festgeschrieben.

Im ersten Paragraph wird das Wohneigentum in Absatz 2 definiert als „Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“

Vom Wohneigentum werden das Teileigentum sowie der Mieteigentumsanteil abgeleitet.

So viel kostet eine Teilungserklärung

Für die Berechnung der Gebühren bei einer Beglaubigung oder Beurkundung einer Teilungserklärung orientiert sich der Notar an der Hälfte des Verkehrswerts der Immobilie. Die volle Gebühr erhält der Notar, wenn er eine Teilungserklärung beurkundet. Ein Viertel der Gebühren wird fällig, wenn er die Erklärung lediglich ohne Prüfung beglaubigt.

Für die Beurkundung einer Immobilie mit einem Verkehrswert von knapp 500.000 Euro werden knapp 400 Euro fällig.

Was steht alles in der Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist nötig, damit eine Immobilie in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt werden kann. Durch die juristisch korrekte Begründung von Wohnungs- und Teileigentum sowie Gemeinschaftseigentum können einzelne Wohnungen überhaupt erst im Grundbuch eingetragen werden.

In der Teilungserklärung werden darüber hinaus Sondernutzungsrechte eingeräumt. Außerdem findet sich in der gleichen Mappe die Gemeinschaftsordnung, welche die Teilungserklärung um abweichende Regelungen der Hausgemeinschaft erweitert.

Insgesamt umfasst eine Teilungserklärung mindestens 20 Seiten. Bei größeren Objekten können es auch mehr als 50 Seiten sein.

Die Teilungserklärung ist für folgende Aspekte wichtig:

  • Wohnungen können vermietet werden.
  • Wohnraum kann verkauft werden.
  • Es besteht die Möglichkeit, eine Grundschuld auf Wohnungen eintragen zu lassen. Dies ist wichtig für die Immobilienfinanzierung.
  • Eigentümer erfahren, welche Rechten und Pflichten mit dem Besitz des Wohneigentums verbunden sind.

Aufteilungsplan: Wichtige Voraussetzung

Eine Teilungserklärung muss einen sogenannten Aufteilungsplan enthalten. Dabei handelt es sich um eine Bauzeichnung der Wohnungen im Maßstab 1:100. In diesem Plan ist die Aufteilung des Gebäudes dargestellt.

Darüber hinaus werden daraus die Lage sowie die Größe von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ersichtlich. Um zu markieren, welche Räumlichkeiten zu einem Wohnungseigentum gehören, werden diese alle mit der gleichen Nummer versehen.

Jeder Teilungsplan muss nach Paragraph 7 des WEG von der zuständigen Baubehörde geprüft und bescheinigt werden. Dabei handelt es sich um die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung, die besagt, dass die betreffende Wohneinheit die Mindestanforderungen an eine für das alltägliche Leben geeignete Wohnung erfüllt. So prüft das Bauamt zum Beispiel, ob sanitäre Anlagen vorhanden sind oder die Wohnung einen separaten Eingang hat.

Aufteilung des Eigentums

Wenn eine Immobilie aufgeteilt wird, legt der Eigentümer fest, welcher Art die einzelnen Räume sind. Ebenso werden die Räumlichkeiten in Sondereigentum sowie Gemeinschaftseigentum aufgeteilt. In der Teilungserklärung werden zudem auch Sondernutzungsrechte vergeben. Diese können jedoch auch in einer Gemeinschaftsordnung erklärt werden.

Die Aufteilung der Immobilie erfolgt in Bezug auf den Aufteilungsplan, der die Grundlage für die Teilungserklärung bildet.

Wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung ist auch die Definition der Miteigentumsanteile jeder Wohneinheit. Somit wird geregelt, welchen Anteil ein Eigentümer später zum Beispiel an der Sanierung von Gemeinschaftseigentum hat.

Der Vorteil einer solchen Aufteilung besteht darin, dass die Kostenaufteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft besser geregelt werden kann.Zum anderen haben Eigentümer mit höherem Miteigentumsanteil in der Regel ein größeres Stimmgewicht bei Abstimmungen in der Eigentümerversammlung.

  1. Sondereigentum
    Sondereigentum ist ein Teil des Wohnungseigentums. Mit dem Sondereigentum wird ein Recht an der Nutzung einer Wohnung als Volleigentum verliehen. Sondereigentum kann auch aus nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten wie Werkstätten oder Lagerräumen bestehen. Sondereigentum ist immer mit einem Miteigentumsanteil verbunden, es grenzt somit an Dächer, Balkone oder Treppenhäuser, die zum Miteigentum gehören.
  2. Gemeinschaftseigentum
    Nach Paragraph 5 des WEigG umfasst das Gemeinschaftseigentum das Grundstück, auf welchem sich die Wohneinheit befindet, sowie Teile des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum gehören. Gemeinschaftseigentum sind zum Beispiel Dächer, Leitungen oder eine Zentralheizungsanlage.
  3. Eigentümer
    Eigentümer einer Wohnung ist diejenige Person, die im Grundbuch eingetragen ist.
  4. Sondernutzungsrecht
    Als Sondernutzungsrecht wird die Erlaubnis bezeichnet, Gemeinschaftseigentum allein zu nutzen. Ein Sondernutzungsrecht kann darin bestehen, dass einer Wohneinheit die Gartennutzung vorbehalten bleibt, obwohl der Garten eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehört.
  5. Miteigentumsanteil
    Über den Miteigentumsanteil wird definiert, welche Teile des Gemeinschaftseigentums einer Wohnung zugeteilt werden. Der Miteigentumsanteil wird für jedes Sondereigentum beim Erstellen der Teilungserklärung festgelegt. Die Definition von Sondereigentum ist nach WEigG nur haltbar, wenn sie einen Miteigentumsanteil enthält. Der Miteigentumsanteil hat Einfluss auf den Anteil der Kosten, die ein Eigentümer bei Instandhaltungsarbeiten des Gemeinschaftseigentums aufbringen muss. Darüber hinaus wird die Anzahl der Stimmen bei Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft vom Miteigentumsanteil abhängig gemacht.
  6. Teileigentum
    Dabei handelt es sich um Sondereigentum, das nicht zu Wohnzwecken dient. Hierzu zählen zum Beispiel Kellerräume.

Die Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung, die auch Satzung oder Miteigentümerordnung genannt wird, ist zwar ein separates Dokument, sie wird jedoch der Teilungserklärung beigefügt. Die Gemeinschaftsordnung definiert, welche Gebäudeteile zu welchem Eigentümer gehören.

Darüber hinaus erweitert die Gemeinschaftsordnung die Vorschriften der Teilungserklärung oder sorgt für deutliche Abweichungen. Damit weist diese Ordnung eine Besonderheit auf, denn sie darf von den Vorgaben des WEigG abweichen. Eine gesetzliche Vorschrift zur Anlage einer Gemeinschaftsordnung gibt es nicht.

Dennoch ist diese Ordnung bei Mehrparteienhäusern sinnvoll, um rechtlichen Streitigkeiten vorzubeugen. In der Gemeinschaftsordnung wird zum Beispiel festgelegt, welche Rechte und Pflichten jeder Eigentümer bei anstehenden Sanierungsarbeiten hat.

Weitere Bestandteile der Gemeinschaftsordnung sind:

  • Regelungen zur Nutzung von Sondereigentum (zum Beispiel Garagen oder Gartenflächen)
  • Bestimmungen zur Nutzung der gesamten Wohnanlage
  • Regelungen für mögliche Rechtsnachfolger
  • Regelungen zur Nutzung von Eigentum (gewerblich oder privat)
  • Bestimmungen zur Tierhaltung

Änderungen nur durch einstimmigen Beschluss möglich

Die Gemeinschaftsordnung kann nur durch einen einstimmigen Beschluss der Eigentümerversammlung abgeändert werden. Gibt es bei Abstimmungen nur eine Gegenstimme, sind Änderungen nicht möglich. Sobald Änderungen an der Gemeinschaftsordnung vorgenommen werden, muss die Teilungserklärung wieder neu notariell beglaubigt werden.

Da die Gemeinschaftsordnung viele Regeln der Teilungserklärung außer Kraft setzen kann, sollten Immobilienkäufer dieses Regelwerk vor dem Kauf genau prüfen.

Teilungserklärung bei Instandhaltung

Wird ein Haus über die Teilungserklärung in Gemeinschafts- und Sondereigentum aufgegliedert, hat dies Konsequenzen für die Instandhaltung, Renovierungen oder bauliche Veränderungen. Denn in diesen Fällen muss zunächst kontrolliert werden, ob sie gemäß der Teilungserklärung durchgeführt werden können. Anhand der Teilungserklärung wird anschließend ermittelt, in welchem Verhältnis die Kosten für die Arbeiten unter der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt werden.

Was passiert bei einer fehlerhaften Teilungserklärung?

Fehlerhafte Teilungserklärungen können ernsthafte Konsequenzen haben. Zum einen können Versicherungsfragen ungeklärt bleiben und zum Beispiel zur Weigerung einer Leistung durch den Versicherer kommen. Zum anderen besteht die Möglichkeit, dass bei unklaren Besitzverhältnissen Haftungsprobleme bei Beschädigungen oder Unfällen entstehen können. Fehler in der Teilungserklärung führen auch bei der Kostenverteilung häufig zu Streitigkeiten oder sogar zu gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Tipp:Wichtige Absicherung: Rechtsschutzversicherung für Eigentümer

Wohnungseigentümer sollten sich immer mit einer Rechtsschutzversicherung für Eigentümer absichern. Bei Streitigkeiten, die im Zusammenhang mit einer Teilungserklärung entstehen, übernimmt die Rechtsschutzversicherung die Kosten für den Anwalt. Um bereits im Vorfeld juristische Fallstricke auszuschließen, empfiehlt es sich, die Teilungserklärung von einem Notar beurkunden zu lassen. Er prüft dann, ob der Inhalt der Teilungserklärung juristischen Bedenken standhält.

Was passiert, wenn die Bauausführung abweicht?

Wenn Baumaßnahmen von den Inhalten einer vorliegenden Teilungserklärung abweichen oder nicht dem Aufteilungsplan entsprechen, kann der Eigentümer Ansprüche auf Wiederherstellung des eigentlichen Zustands erheben. Es ist aber auch eine Änderung des Aufteilungsplans möglich. Wichtig ist, dass die Änderungen in der Teilungserklärung wieder von einem Notar beglaubigt werden, damit alle Eigentumsverhältnisse sowie die Rechte und Pflichten des Eigentümers klar definiert sind.

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