Wichtig zur Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird benötigt, wenn Eigentümer Immobilien verkaufen wollen.
- Außerdem benötigen Immobilienkäufer diese Bescheinigung in der Regel dann, wenn sie einen Kredit beantragen (Füren Sie zuvor einen Kreditvergleich) durch.
- Auch für den Eintrag in das Grundbuch muss die Abgeschlossenheit einer Wohnung belegt werden.
- Sie wird dem Notar vor der Eintragung vorgelegt, woraufhin er eine Teilungserklärung verfasst, die beim Grundbuchamt eingereicht wird.
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Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch die zuständige Baubehörde erstelltt (§ 7 Abs. WEG). Die Erteilung dessen gilt als behördliche Wissenserklärung, nicht als Verwaltungsakt.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird für Mehrfamilienhäuser benötigt, die nur im Besitz eines Eigentümers sind, welcher die separaten Wohnungen einzeln verkaufen möchte. Nur durch die Bescheinigung der Abgeschlossenheit können die einzelnen Wohnungen in Wohneigentum umgewandelt werden und einzeln verkauft werden.
Die Bescheinigung bestätigt, dass das angebotene Objekt im Sinne des Wohneigentumsgesetzes abgeschlossen ist. Voraussetzung dafür ist nicht nur die bauliche Trennung durch Decken oder Wände, sondern auch ein eigener Eingang, der abgeschlossen werden kann, zum Beispiel eine Wohnungstür.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann neben den unmittelbaren Räumlichkeiten auch externe Räume einschließen. So lassen sich Garagen oder Keller in die Bescheinigung mit aufnehmen. Diese zusätzlichen Räume müssen sich jedoch direkt der verkauften Immobilie zuordnen lassen.
Ohne Bescheinigung kein Eintrag ins Grundbuch
Eigentümer benötigen die Abgeschlossenheitsbescheinigung, damit sie ihren Besitz ins Grundbuch eintragen lassen können. Zugleich dient die Bescheinigung als Nachweis von Wohn- oder Teileigentum. Erst mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird außerdem ein Gebäude in Wohn- oder Teileigentum aufgeteilt.
3, Absatz 2 WEG
Definiert wird die Eigenschaft der „Abgeschlossenheit“ von Eigentum im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in den Paragraphen 3, Absatz 2 (Sondereigentum) und 7, Absatz 4 aus dem Jahr 1951.
„Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.“ WEG, § 3, Abs. 2
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss heute nicht mehr zwingend bei der Baubehörde beantragt werden. In manchen Bundesländern können auch öffentlich anerkannte Sachverständige eine solche Bescheinigung ausstellen.
Baurecht berücksichtigen
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein rechtlich verbindliches Dokument, das die Nutzung von Sondereigentum nach dem Baurecht bestimmt.
Wer braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen Immobilieneigentümer, wenn sie ihre Immobilie verkaufen wollen. Die Bescheinigung bestätigt, dass alle Wohneinheiten anhand baulicher Maßnahmen eigenständig und in sich abgeschlossen sind. Sie verfügen jeweils über einen eigenen Eingang.
Die Bescheinigung kann bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt werden. In manchen Bundesländern kann diese Aufgabe auch von öffentlich bestellten Sachverständigen übernommen werden.
Sonderregelung bei Altbauten
Bei Altbauten kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung auch dann erteilt werden, wenn die Wände oder Decken den heutigen Anforderungen an Schallschutz oder Wärmedämmung nicht entsprechen. Außerdem können die Wohnräume über verschiedene Etagen verteilt sein, wenn diese über eine innenliegende Treppe erreicht werden können.
So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung richtig
Der Antrag für die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bei der örtlichen Baubehörde formlos und in schriftlicher Form gestellt. Es reicht eine einfache Ausfertigung.
Die Antragsteller müssen bei der Baubehörde mit dem schriftlichen Antrag noch weitere Unterlagen einreichen. Hierzu zählen neben dem Grundbuchauszug auch Lagepläne sowie Grundrisse. Ein Aufteilungsplan ist meist ebenfalls für den Antrag erforderlich.
Wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung vor dem Neubau von Gebäuden beantragt wird, kann diese frühestens dann erstellt werden, wenn die Baugenehmigung oder eine gemeindliche Genehmigungsfreistellungserklärung erteilt wird.
Diese Personen können eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen:
- Grundstückseigentümer, einzeln oder gemeinsam
- Erbbauberechtigte, ebenfalls einzeln oder gemeinsam
- Jeder, der belegen kann, dass er ein rechtliches Interesse an einer Bescheinigung hat, zum Beispiel Anwälte
- Personen mit Einverständniserklärung der Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigten
Diese Gebühren werden fällig
Für die Erstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung werden abhängig vom Umfang zwischen 30 und 150 Euro pro Sondereigentum fällig. Fertigt die Behörde einen Aufteilungsplan an, müssen Eigentümer mit ca. 38 Euro an Gebühren rechnen.
Die nötigen Unterlagen für die Beantragung
Für die Erstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt die Baubehörde verschiedene Unterlagen. Manche Dokumente werden in mehrfacher Ausfertigung benötigt, da jeweils ein Dokument für Notar, Grundbuchamt oder je nach Bundesland auch das Landratsamt benötigt wird. Es lohnt sich, im Vorfeld bei der örtlichen Behörde nachzufragen, wie viele Exemplare vom jeweiligen Dokument dem Antrag beigefügt werden müssen.
Folgende Dokumente sind für den Antrag nötig:
- Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung: Der Antrag muss in schriftlicher, aber formloser Form einfach vorliegen. In der Regel können Eigentümer ein von der Behörde bereitgestelltes Formular verwenden. Wird ein Formular genutzt, sollte dort die Grundbuchblattnummer angegeben werden.
- Gegebenenfalls eine Kopie des Gesellschaftervertrages bzw. ein Handels- und Vereinsregisterauszug
- Nötige Handlungsvollmachten
- Lageplan: Der Lageplan beschreibt die bauliche Anlage im Maßstab 1:1.000. Er ist in dreifacher Ausfertigung vorzulegen.
- Aktueller Grundbuchauszug: Das Dokument darf nicht älter als ein Jahr als sein. Alternativ kann auch ein Kaufvertrag eingereicht werden.
- Aufteilungsplan für die Abgeschlossenheit: Dieser Plan ist in zweifacher Ausfertigung einzureichen. Der Maßstab soll 1:100 betragen.
- Grundrisse: Antragsteller müssen Grundrisse von allen Gebäuden des Grundstücks einreichen. Dazu zählen auch Garagen oder Nebengebäude, die keine Genehmigung benötigen. Wichtig ist, dass die Funktion der jeweiligen Räumlichkeiten im Grundriss vermerkt ist. Ebenso müssen sanitäre Anlagen wie Toiletten, Badewannen oder Spülen zeichnerisch angegeben sein. Die zum Wohneigentum gehörigen Einzelräume müssen in den Plänen immer mit der gleichen Ziffer gekennzeichnet werden.
- Bauzeichnungen: Bei Bedarf können auch Bauzeichnungen für den Antrag angefordert werden. Hierzu zählen Schnitte oder Ansichten des Hauptgebäudes im Maßstab 1:100.
- Freiflächenpläne: Gibt es zur Wohneinheit gehörige Stellplätze, müssen diese in einem Freiflächenplan gekennzeichnet werden.
- Nutz- und Wohnflächenberechnung: Je nach Baubehörde kann auch eine Berechnung von Wohn- und Nutzfläche für den Antrag einer Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangt werden.
Darauf sollten Sie achten
- Die Antragsteller sollten nicht vergessen, die eingereichten Unterlagen zu unterschreiben.
- Alle Aufteilungspläne müssen die Bauvorlagenverordnung erfüllen.
- Darüber hinaus müssen Antragsteller darauf achten, dass die Pläne lose abgegeben werden und nicht geklebt oder geheftet wurden.
- Ebenso darf in den Plänen nicht radiert worden sein.
Voraussetzung: Definition des Wohnraums
Für die Ausgabe der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist es wichtig, dass der Wohnraum als solcher definiert wird. Nur wenn eine Wohneinheit es den Bewohnern ermöglicht, einen eigenständigen Haushalt zu führen, kann die Einheit als „abgeschlossen“ bezeichnet werden. Um von einer Wohnung zu sprechen, müssen die Räumlichkeiten über eine Kochmöglichkeit, ein Bad sowie ein WC verfügen. So kann zum Beispiel im Zweifelsfall eine Wohnung mit Außentoilette nicht als abgeschlossen anerkannt werden.
Allgemein muss es einen Raum für die Wasserversorgung geben. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Räume zeitweise oder dauerhaft für ein Gewerbe oder berufliche Zwecke genutzt werden. Der Nutzungszweck der Wohnräume wird im Grundriss vermerkt, der für den Antrag für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung eingereicht wird.
Kellerräume, Speicher, Schuppen oder Garagen können mit dem Antrag einer Wohneinheit zugeordnet werden, ohne dass sie direkt an die Räumlichkeiten angrenzen. Gleiches gilt auch für gewerblich genutzte Räume.
Stellplätze zählen zum Eigentum
Stellplätze für PKW können auch zum Eigentum zugerechnet werden. Sie müssen nicht zwingend durch eine Wand oder einen Zaun abgetrennt sein. Es reicht in der Regel eine eindeutige Markierung.
Gewerbliche Zimmer gehören nicht dazu
Zu Wohnräumen zählen jedoch keine Zimmer von Praxen, Werkstätten oder Räume, die zum Warenverkauf genutzt werden. In diesen Fällen sind die Räume nicht zum Wohnen geeignet, sondern speziell für den jeweiligen Zweck eingerichtet und ausgestattet worden.
