Grundbuch und Grundbuchblatt

Zuletzt aktualisiert am 24.08.2017

Im Grundbuch werden Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und darauf befindlichen Gebäuden verzeichnet. Es handelt sich dabei um eine Sammlung von einzelnen Grundbuchblättern, wobei auf jedem Grundbuchblatt die Grundstücke jeweils eines Eigentümers verzeichnet sind. Damit besteht das Grundbuch nicht mehr wie früher aus großen Folianten, sondern aus Heftern, in denen dir Grundbuchblätter gesammelt werden.

Inhaltsverzeichnis

    Schon im zwölften Jahrhundert gab es in Köln eine Sammlung von Grundstücksverträgen, die als Vorläufer des heutigen Grundbuchs angesehen werden können. Seit 1897 gibt es eine gesamtdeutsche Grundbuchordnung, die in der Neufassung von 1935 und mit kleinen Änderungen beinahe heute noch gilt.

    Inzwischen existiert auch eine elektronische Version des Grundbuchs, die online relativ schnell und unkompliziert eingesehen werden kann.

    Grundbuchamt

    Jeder Bezirk verfügt über ein eigenes Grundbuch. Das Grundbuchamt ist in der Regel beim Amtsgericht des jeweiligen Bezirks eingerichtet und die Eintragungen werden dort von Rechtspflegern vorgenommen.

    In Baden-Württemberg findet sich allerdings eine Ausnahme: Dort kümmern sich vor allem Städte und Gemeinden um die Führung der Grundbücher, unterstützt durch einige staatliche Grundbuchämter. Zum 1. Januar 2018 soll dieses System jedoch eingestellt werden und die Zuständigkeit ebenfalls an die Amtsgerichte übertragen werden.

    Verschiedene Grundbucharten

    Neben dem Grundstücksgrundbuch gibt es noch weitere Arten von Grundbüchern, die in ihrem Aufbau aber gleich sind.

    • Wohnungsgrundbuch: Hier werden nicht die Besitzverhältnisse von Grundstücken, sondern von Eigentumswohnungen oder Pkw-Stellplätzen festgehalten.
    • Erbbaugrundbuch: Dieses Grundbuch wird im Falle eines Erbbaurechts verwendet. Dies ist der Fall, wenn ein Vertrag zwischen einem Grundstückseigentümer und einem Erbbauberechtigten geschlossen wird, der es letzterem erlaubt, gegen ein Entgelt auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu unterhalten. Das Erbbaurecht wird zum einen im Grundstücksgrundbuch festgehalten und zum anderen im gesonderten Erbbaugrundbuch verzeichnet.
    • Gebäudegrundbuch: Dieses Grundbuch gibt es nur in den neuen Bundesländern, wo in den Zeiten der DDR die Trennung von Gebäude- und Grundstückseigentum üblich war. In den alten Bundesländern gibt es diese Trennung dagegen nicht. Doch auch in den neuen Bundesländern wird das Gebäudegrundbuch an Bedeutung verlieren, weil das Eigentum von Grundstücken und Gebäuden wieder zusammengeführt werden soll.

    Der Grundbucheintrag

    Wenn eine Eigentumsübertragung stattfinden soll, weil Sie zum Beispiel ein Haus gekauft haben, müssen Sie zunächst einen schriftlichen Antrag beim Grundbuchamt stellen.

    Eigentumsverhältnis

    Mit dem Abschluss eines Kaufvertrages sind Sie noch nicht Eigentümer des Grundstücks und des Hauses. Erst die Eintragung im Grundbuch macht das Eigentumsverhältnis rechtskräftig.

    Der Antrag kann sowohl vom bisherigen als auch vom baldigen Eigentümer gestellt werden, auch ein gemeinsamer Antrag ist möglich. Meist wird allerdings ein Notar als Vertreter die Antragstellung übernehmen. Diesen müssen Sie ohnehin aufsuchen, um Beglaubigungen einzuholen.

    Erforderliche Unterlagen für den Grundbucheintrag

    1. Antrag: Eine Vorlage für den schriftlichen Antrag finden Sie in der Regel beim zuständigen Grundbuchamt.
    2. Eintragungsbewilligung: Darin erklärt sich der bisherige Eigentümer mit der Änderung einverstanden. Das Dokument muss von einem Notar beglaubigt werden.
    3. Auflassungserklärung: Die Auflassung ist Grundlage für die Bewilligung des Antrags beim Grundbuchamt. Dabei handelt es sich um eine gemeinsam von Käufer und Verkäufer beim Notar abgegebene Erklärung, dass das Eigentum an den Käufer übergehen soll. Diese ist nicht mit dem Kaufvertrag zu verwechseln: Der regelt die Modalitäten des Kaufs, ist aber für die Eintragung im Grundbuch nicht relevant und muss nicht mit dem Antrag eingereicht werden.
    4. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Damit stellt das zuständige Finanzamt die Bestätigung darüber aus, dass die Grunderwerbsteuern bezahlt wurden.
    5. GVO-Genehmigung: In den neuen Bundesländern kann eventuell eine sogenannte GVO-Genehmigung erforderlich sein. Damit sollen Rückübertragungsansprüche ausgeschlossen werden. Unter bestimmten Bedingungen ist sie allerdings nicht nötig, zum Beispiel wenn seit dem 29. September 1990 schon einmal eine solche Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) für das Grundstück erteilt wurde. Lassen Sie sich im Einzelfall am besten von einem Fachmann beraten.

    Löschung von Einträgen aus dem Grundbuch

    Grundsätzlich werden im Grundbuch keine Informationen gelöscht, sie werden lediglich mit einem Löschungsvermerk versehen und rot kenntlich gemacht. Also bleiben auch unangenehme Informationen wie Insolvenzverfahren im Grundbuch sichtbar.

    Als Eigentümer sollten Sie darauf achten, dass eine Hypothek oder Grundschuld gelöscht wird, wenn sie nicht mehr besteht. Sonst könnten eventuelle Kaufinteressenten in der Zukunft irritiert werden.

    Für die Löschung benötigen Sie eine notariell beurkundete Löschungsbewilligung des Kreditgebers. Der Notar kann diese direkt mit dem Antrag an das Grundbuchamt weiterleiten.

    Was passiert bei Erbschaft oder Zwangsversteigerung?

    Im Falle einer Erbschaft muss für die Übertragung kein Antrag beim Grundbuchamt gestellt werden. Durch das Testament beziehungsweise das automatisch einsetzende Erbrecht geht das Grundstück mit dem zugehörigen Gebäude automatisch in den Besitz des Erben über.

    Gegenüber dem Grundbuchamt kann er sein Recht mit einem Erbschein nachweisen. Der Eintrag im Grundbuch wird dann entsprechend berichtigt.

    Bei einer Zwangsversteigerung ist die Lage ähnlich: Hier geht das Grundstück auch mit dem Zuschlag auf den Käufer über und das Zwangsversteigerungsgericht ersucht das Grundbuchamt um die entsprechende Berichtigung.

    Einsicht in das Grundbuch

    Laut Grundbuchordnung darf jeder Einsicht in das Grundbuch nehmen, der ein berechtigtes Interesse daran hat. Das kann zum Beispiel ein Kaufinteressent, ein Mieter oder der mit dem Verkauf der Immobilie beauftragte Makler sein.

    Die Entscheidung, ob ein berechtigtes Interesse gegeben ist, liegt bei dem jeweiligen Grundbuchamt. Wer allerdings zum Beispiel als Notar, Gerichtsmitarbeiter oder öffentlich bestellter Ingenieur regelmäßig Einsicht in das Grundbuch benötigt, kann einen uneingeschränkten Zugang erhalten und muss sein Interesse nicht bei jedem Vorgang erneut nachweisen.

    Mittlerweile ist es auch elektronisch möglich, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Mit einem automatisierten Verfahren können Grundbuchblätter eingesehen und ausgedruckt werden.

    Das ist allerdings mit Gebühren verbunden: Die Einrichtungsgebühr beträgt 50 Euro und für jedes abgerufene Grundbuchblatt müssen acht Euro entrichtet werden (Stand: November 2015).

    Grundbuchblatt

    Ein Grundbuchblatt hat fünf Bestandteile und besteht dementsprechend auch aus fünf einzelnen Blättern. Es wird in einem Hefter zusammengefasst. Grundlage für jedes Grundbuchblatt ist dieses Muster, das in der Grundbuchordnung vorgegeben ist:

    • In der Aufschrift sind das jeweilige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes aufgeführt.
    • Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück mit den Angaben des Katasteramts, dazu gehören die Gemarkung, die Größe, die Lage (Straße und Hausnummer) und die Wirtschaftsart (zum Beispiel Gebäudefläche und Freifläche).
    • In Abteilung I stehen die Eigentümer. Falls es mehrere gibt, wird hier außerdem das Rechtsverhältnis vermerkt, zum Beispiel Erbengemeinschaft oder Miteigentümerschaft. Außerdem wird die Art des Eigentumserwerbs eingetragen, also zum Beispiel Kauf oder Erbschaft.
    • Abteilung II beinhaltet Belastungen wie Wohnungsrechte, Erbbaurechte und Wegerechte anderer Personen über das Grundstück. Außerdem werden hier eventuelle Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers eingetragen, also zum Beispiel ein laufendes Insolvenzverfahren.
    • In Abteilung III werden Hypotheken und Grundschulden eingetragen. Damit wird das Recht von Gläubigern wie zum Beispiel Banken auf Zahlung einer bestimmten Summe aus dem Grundstück festgelegt. Notfalls erfolgt eine Zwangsvollstreckung, wenn der Grundstückseigentümer nicht freiwillig zahlt.

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