Erschließungskosten: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Rund um die Erschließungskosten

Als Erschließungsbeitrag wird eine vom Immobilieneigentümer oder Erbbauberechtigten zu zahlende Kommunalabgabe, mit der die Erschließung eines Grundstücks finanziert wird, bezeichnet. Sobald ein Grundstück bebaut werden soll, muss dieses erschlossen werden. Nur so ist es möglich, dass das Haus später einmal mit Wasser und Strom versorgt werden kann. Dazu zählen unter anderem noch Strom, Gas, Internet, Kabelfernsehen und Telefon. Besteht ein Haus bereits, müssen keine Erschließungskosten mehr bezahlt werden.

Verschiedene Rechnungssteller, ein Bescheid

Das Geld für die Erschließung eines Grundstücks müssen Bauherren oder Grundstücksbesitzer in der Regel an die Kommune bezahlen, zu deren Einzugsgebiet das Bauland gehört. Für den Anschluss an das Strom- oder Wassernetz erheben oftmals die Versorgungsämter die entsprechenden Gebühren.

Bauherren erhalten einen Bescheid über die fälligen Erschließungskosten. Dieser Bescheid kann auch noch einige Jahre nach der vollständigen Erschließung zugestellt werden. Es gibt dann zwar die Möglichkeit des Widerspruchs. Allerdings gibt es bei einem Widerspruch zunächst keinen Zahlungsaufschub.

Wichtige Voraussetzung für die Baugenehmigung

Ein Grundstück muss immer dann erschlossen werden, wenn darauf gebaut werden soll. Schließlich müssen Immobilien mit Strom und Wasser versorgt werden. Die Basis für die Telekommunikation muss ebenfalls vorhanden sein. In der Regel wird ohnehin nur für bereits erschlossene Grundstücke eine Baugenehmigung erteilt.

Somit unterscheidet sich der Hauskauf vom Hausbau. Während Hauskäufer üblicherweise keine oder nur sehr geringe Erschließungsbeiträge leisten müssen, fallen beim Hausbau nicht unerhebliche Erschließungskosten an.

Vor Grundstückskauf auf Erschließungszustand achten

Wer ein Haus bauen möchte und ein passendes Grundstück sucht, sollte zunächst prüfen, wie gut der Baugrund bereits erschlossen ist. Empfehlenswert ist es, Baugrund zu kaufen, der bereits erschlossen wurde oder dessen Kaufpreis die Erschließungskosten enthält. Grundsätzlich kann eine Kommune Bauherren bis zu 90 Prozent der anfallenden Kosten für den Anschluss an Strom-, Wasser- oder Gasnetz als Erschließungsbeitrag in Rechnung stellen. Dadurch kann der Kaufpreis für ein Grundstück nochmals deutlich steigen.

Kosten können stark variieren

Wie viel ein Grundstücksbesitzer letztlich an Erschließungskosten bezahlen muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ein sehr wichtiger Faktor ist die Entfernung zu möglichen Hauptanschlussstellen. Muss zum Beispiel erst eine Straße gebaut werden, damit das Grundstück erreichbar ist, treibt dies die Kosten sehr in die Höhe. Oftmals erfordert auch eine Anbindung an das Wasser- und Stromnetz viele Meter an Rohrleitungen, die für zusätzliche Gebühren sorgen. Günstiger wird es, wenn die Anschlüsse wie in einem Neubaugebiet schon im wahrsten Sinne des Wortes „vor der Tür“ liegen.

Erschließungsbeitrag von der Steuer absetzen

Hauseigentümer können die Erschließungskosten im Rahmen von Modernisierungsleistungen von der Steuer absetzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie vermietet oder selbstgenutzt wird. Für die steuerliche Berücksichtigung der Erschließungskosten ist es ebenfalls unerheblich, ob die Kosten für Arbeiten auf dem Grundstück oder öffentlichem Grund anfallen.

Verschiedene Erschließungskosten im Überblick

Der Erschließungsbeitrag eines Grundstücks kann sich auf verschiedene Posten verteilen. Manche Anschlüsse sind unbedingt erforderlich, bei anderen können Hausbesitzer sparen, indem sie darauf verzichten.

• Erschließungskosten für Strom: Heute kann ein Haus nicht ohne Strom bewirtschaftet werden. Aus diesem Grund lassen sich die Kosten für den Anschluss an das Stromnetz nicht einsparen. Sie liegen üblicherweise zwischen 2.000 und 3.000 Euro. Müssen die Leitungen allerdings deutlich verlängert werden, sind weitaus höhere Kosten möglich. Wer langfristig Stromkosten sparen möchte, sollte über die Investition in eine Photovoltaikanlage nachdenken. Die Technik wird hier zwar immer besser, doch wird die Anlage voraussichtlich nicht ausreichen, um ein Wohnhaus vollkommen autark mit Strom zu versorgen.
• Erschließungskosten für Gas: Der Erschließungsbeitrag für den Anschluss ans Gasnetz gehört nicht zu den Standardkosten. Zum einen ist nicht überall ein Gasnetz vorhanden und zum anderen benötigen nicht alle Häuser einen Gasanschluss. Wer zum Beispiel über Fernwärme heizt und mit Strom oder Holzfeuerung kocht, benötigt kein Gas. Wer dennoch nicht ohne Anschluss an das Gasnetz auskommt, muss Erschließungskosten von ca. 2.000 Euro einplanen.
• Erschließungskosten für Wasser: Der Anschluss an die Wasserversorgung ist zwingend nötig. Diese Kosten lassen sich nicht einsparen. Hier fallen in der Regel zwischen 2.000 und 5.000 Euro an – je nachdem, wie weit die nächste Anschlussstelle entfernt ist. In ländlichen Gegenden verzichten manche Bauherren auf den Anschluss an das Abwassernetz. Sie speichern das Abwasser in einem großen Tank und lassen es regelmäßig kostenpflichtig von einem speziellen Dienstleister abpumpen. Ob sich diese Methode langfristig lohnt, sollte im Vorfeld genau durchkalkuliert werden.
• Erschließungskosten für Telekommunikation: Internet und Telefon spielen heute eine zentrale Rolle in unserem Alltag. Je nach Region stehen Hausbesitzern verschiedene Anschlussmöglichkeiten zur Verfügung. Ob es immer der klassische Festnetzanschluss sein muss oder ob auch eine Kombination aus TV-Kabelanschluss mit Telefon und Internet in Frage kommt, gehört zur wichtigen Planung vor dem Hausbau. Meist liegen die Kosten für den Anschluss an das Telefonnetz unter 1.000 Euro, sodass sich der Anschluss ohnehin lohnt. Wer zudem später mit smarter Haussteuerung arbeiten möchte, benötigt unbedingt eine stabile Internetverbindung.

Fürs Fernsehen ist ein Kabelanschluss zumindest nicht zwingend nötig. Hier steht mit dem Satellitenempfang eine preisgünstige Alternative zur Verfügung. Darüber hinaus bieten manche Telekommunikationsanbieter auch günstige Kombitarife mit TV, Internet und Telefon an.

Erschließungskosten – ein Rechenbeispiel

Es gibt keine einfache Faustformel für die Berechnung der Erschließungskosten, denn die Höhe der Kosten hängt von der jeweiligen Gebührenstaffelung der Gemeinde ab. Zwei Werte spielen zum Beispiel bei der Berechnung von Abwasser eine Rolle: die Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Geschossflächenzahl (GFZ). Für alle anderen Anschlüsse können folgende Richtwerte angenommen werden.

Ein Baugrundstück von 1.000 Quadratmetern soll erschlossen werden. Liegt die GRZ bei 0,5 und die GFZ bei 1, dürfen maximal 500 Quadratmeter des Grundstücks bebaut werden. Planen Sie zwei Geschosse mit einer maximalen Fläche von je 100 Quadratmetern, werden zweimal 100 Quadratmeter für die Abwassererschließungskosten angenommen. Wenn acht Euro Erschließungskosten pro Quadratmeter festgelegt sind, müssten Sie 1.600 Euro für den Abwasseranschluss bezahlen.

Weitere Richtwerte:

• Anschluss an das Stromnetz: 1.500 Euro
• Anschluss an das Gasnetz: 1.000 Euro
• Anschluss an die Wasserversorgung: 1.000 Euro
• Anschluss an das Telekommunikationsnetz: 500 Euro

In diesem Beispiel wären 5.600 Euro an Erschließungskosten fällig.

Die Gemeinden können jedoch einen größeren Anteil der Kosten übernehmen. Dies ist besonders dann der Fall, wenn Kommunen den Neubau von Immobilien attraktiver machen wollen.

Bedenken Sie außerdem, dass die Erschließungskosten nicht die einzigen Kosten sind, mit welchen Sie bei der Erschließung von Bauland rechnen müssen. So kann es erforderlich sein, das Grundstück zuerst zu vermessen. Hierfür werden Gebühren erhoben, die mehrere tausend Euro betragen können. Außerdem kann es erforderlich sein, ein Boden- oder Baugrundgutachten für eine Baugenehmigung erstellen zu lassen. Hierfür fallen weiteren Kosten an, wie auch für eventuelle Fällungen von Bäumen oder nötige Abrissarbeiten, für die Sie darüber hinaus gebührenpflichtige Genehmigungen einholen müssen.

Rechtslagen für den Erschließungsbeitrag

Der Erschließungsbeitrag beruht auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen. So wird für die Verteilung der Erschließungskosten auf die Grundstücke einer Kommune das Baugesetzbuch (BauGB) herangezogen. Nach dieser Rechtsgrundlage können Gemeinden drei unterschiedliche Verteilungsmaßstäbe zur Berechnung der Kosten heranziehen. Zunächst werden die Kosten durch die bauliche Art sowie die Nutzungsart des Grundstücks bestimmt. In der Regel müssen deshalb gewerbliche Nutzer höhere Erschließungskosten bezahlen. In einem zweiten Schritt bestimmen sich die Kosten nach dem BauGB anhand der Grundstücksfläche sowie der Grundstücksbreite dort, wo die Anschlüsse erfolgen sollen. Wie die Kosten letztlich verteilt werden, wird über den Verteilungsschlüssel der zuständigen Kommune definiert.

Gegen die Bescheide über die Erschließungskosten kann nach der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) Einspruch erhoben werden.

Rechtsgrundlagen für die verkehrstechnische Erschließung

Wird eine Straße zu einem Grundstück neu gebaut, werden die Kosten über das Baugesetzbuch bundesrechtlich festgelegt. Für diese Verkehrswege gilt demnach Bundesrecht. Muss jedoch eine vorhandene Straße verbessert oder ausgebaut werden, greift das Kommunalabgabenrecht (KAG) des jeweiligen Bundeslandes. Es gilt folglich Landesrecht.