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Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Immobilienkauf

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 26.08.2016

Bei einer Unbedenklichkeitsbescheinigung handelt es sich um eine Bestätigung des Finanzamts, dass Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer gezahlt haben. Diese Bescheinigung ist für den Hauskauf wichtig, damit die neuen Besitzer ins Grundbuch eingetragen werden können. Voraussetzung für den Grundbucheintrag ist somit, dass die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde. Ohne entsprechenden Grundbucheintrag kann eine Bank keine Grundschuld eintragen. Dadurch wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung zugleich eine wichtige Voraussetzung für die Hausfinanzierung.

Kurz zusammengefasst:So funktioniert der Immobilienkauf

In dieser Reihenfolge gehen Sie beim Immobilienkauf am besten vor. Je eher Sie die Grunderwerbsteuer überweisen, desto eher erhalten Sie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.

  1. Protokollieren Sie den Kauf Ihrer Immobilie.
  2. Überweisen Sie die fällige Grunderwerbsteuer an das Finanzamt.
  3. Beantragen Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
  4. Lassen Sie sich im Grundbuch als neuer Immobilieneigentümer eintragen.
  5. Veranlassen Sie die Zahlung des Kaufpreises durch Ihre Bank.

Mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt das Finanzamt, dass aus steuerlicher Sicht keine Bedenken gegen eine Eintragung der neuen Hauseigentümer ins Grundbuch bestehen. Für die Ausstellung einer solchen Bescheinigung gibt es keine genaue rechtliche Grundlage. Allerdings wird eine Unbedenklichkeitsbescheinigung im Rahmen der notariellen Veräußerungsanzeige an die neuen Besitzer übergeben.

Grundsätzlich ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht verpflichtend für die Umschreibung von Grundbesitz. Allerdings sind Grundbuchämter an Paragraph 22 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) an die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung gebunden. Sie dürfen nur einen Grundbucheintrag vornehmen, wenn die Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt ist. 

Für den Erhalt einer Unbedenklichkeitsbescheinigung kann die Grunderwerbsteuer gestundet, sichergestellt oder tatsächlich gezahlt werden.

Die Grunderwerbsteuer in Deutschland

Diese Steuer fällt in Deutschland beim Kauf eines Grundstücks oder Grundstückteilen an. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine sogenannte Ländersteuer, die jedes Bundesland für sich regelt. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro kann die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg bei einem Steuersatz von fünf Prozent 15.000 Euro betragen. Diese Kosten werden zu den Baunebenkosten gezählt und werden von manchen Kreditnehmern auch in die Baufinanzierung mit aufgenommen.

Fällig wird die Grunderwerbsteuer erst, wenn der Grunderwerb rechtswirksam wird. Somit müssen künftige Immobilienbesitzer die Steuer nicht direkt bezahlen, nachdem sie eine Immobilie oder ein Grundstück gekauft haben. Die Zahlung erfolgt erst, wenn alle Genehmigungen der Verkäufer oder Hausverwaltern vorhanden sind. Das Finanzamt kann in Einzelfällen eine längere Zahlungsfrist für die Grunderwerbsteuer gestatten.

Bei Kaufbeträgen unter 2.500 Euro wird keine Grunderwerbsteuer erhoben. Gleiches gilt auch dann, wenn eine Immobilie verschenkt wird mit der Auflage, dass die Beschenkten das Haus zu eigenen Wohnzwecken nutzen.

Voraussetzung für den Grundbucheintrag

Sobald die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt oder gestundet wurde, bestätigt das Amt auf Antrag die Steuerfreiheit der Antragsteller. Wichtig ist darüber hinaus, dass die Antragsteller keine weiteren steuerlichen Rückstände vorweisen.

Wenn das Finanzamt auch ohne die Zahlung der Grunderwerbsteuer davon ausgeht, dass die Steuerforderung nicht gefährdet ist, darf es in Ausnahmefällen auch dann schon eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen. Diese Sonderregelung ist in Paragraph 22, Absatz 2 des GrEStG festgeschrieben.  

Die Funktion des Grundbuchs in Deutschland

Das Grundbuch selbst ist kein Buch, sondern ein öffentliches Register, in welchem alle Besitzverhältnisse von Grundstücken eingetragen werden. Im Grundbuch werden darüber hinaus sowohl die Rechte der jeweiligen Besitzer als auch mögliche Belastungen aufgenommen.

Wo das Grundbuch geführt wird, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. In manchen Bundesländern wie in Baden-Württemberg sind es eigene Grundbuchämter, in anderen Bundesländern die Amtsgerichte.

Die Einträge im Grundbuch sind nach Abteilungen sortiert:

  1. Abteilung: Hier sind alle Eigentümer oder Erbbauberechtigten aufgeführt.
  2. Abteilung: In dieser sind mögliche Bau- oder Besitzbeschränkungen aufgelistet, die nicht zur dritten Abteilung gehören.
  3. Abteilung: In dieser sind Pfandrechte, Hypotheken oder Grundschulden festgeschrieben. Hier wird bei einer Immobilienfinanzierung auch die Grundschuld von Kreditinstituten eingetragen.

Im Grundbuch werden grundsätzlich keine Löschungen vorgenommen. Auf diese Weise können alle Besitzverhältnisse sowie Schuldeintragungen nachvollzogen werden.

Das Grundbuch im digitalen Zeitalter

Immobilienkäufer können den Grundbucheintrag heute auch auf elektronische Weise vornehmen lassen. Anträge und Formulare werden digital an die zuständigen Ämter geschickt. Allerdings müssen einige Dokumente trotz Digitalisierung beglaubigt werden.

Unbedenklichkeitsbescheinigung als Sicherheit

Die meisten Banken machen die Auszahlung des Darlehens davon abhängig, ob die Grundschuld eingetragen werden kann. Somit ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung wichtiger Bestandteil der Immobilienfinanzierung.

Neben der Unbedenklichkeitsbescheinigung werden für den Immobilienkredit in der Regel noch weitere Sicherheiten verlangt wie eine Lebensversicherung, stabiles Einkommen oder andere Immobilien.

Beantragung

Da die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom zuständigen Finanzamt ausgestellt wird, muss sie auch dort beantragt werden. Für diesen Verwaltungsvorgang berechnet die Behörde je nach Stadt oder Region zwischen fünf und 15 Euro. Die Beantragung kann auch über den Notar erfolgen, bei welchem der Kauf abgewickelt wird.

Nach der positiven Beurteilung durch das Finanzamt können die Antragsteller die Bescheinigung nach Vorlage des Personalausweises dort abholen. Das Gesetz schließt eine elektronische Zustellung aus.

Tipp:Zustellung an den Notar

Alternativ dazu kann die Zustellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung auch an den Notar erfolgen. Im Rahmen seiner notariellen Aufgaben beantragt er schließlich den Grundbucheintrag, indem er die Bescheinigung an die zuständige Behörde weiterleitet.

Eine Ausnahme gibt es, wenn ein Grundstück im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben wurde. In diesem Fall wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung an das zuständige Amtsgericht geschickt, wo dann die Eigentumsänderung erfolgt.

Dauer der Ausstellung

Um die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erhalten, müssen die neuen Eigentümer die Zahlung der Grunderwerbsteuer nachweisen können und zum Beispiel einen Zahlungsbeleg vorlegen.

Dieser Vorgang kann beschleunigt werden, indem die Bank die Zahlungsbestätigung direkt an das Grundbuchamt schickt. Das Finanzamt erstellt anschließend die Unbedenklichkeitsbescheinigung innerhalb kurzer Zeit aus.

Es besteht auch die Möglichkeit, sich die Zahlung der Grunderwerbsteuer von der Bank quittieren zu lassen und mit diesem Zahlungsbeleg direkt zum zuständigen Finanzamt zu fahren, um die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu beantragen. Auf diese Weise entfällt die Verzögerung durch den Postweg.

Auch ohne sofortige Zahlung der Grunderwerbsteuer

Ist das Finanzamt davon überzeugt, dass die Antragsteller der Zahlung der Grunderwerbsteuer nachkommen werden und liegen keine Steuerschulden vor, stellt das Amt gemäß Paragraph 22, Absatz 2 des GrEStG die Unbedenklichkeitsbescheinigung anhand steuerfreier Vorgänge aus.

In diesem Fall ist eine Eintragung der neuen Eigentümer ins Grundbuch auch ohne vorherige Zahlung der Grunderwerbsteuer möglich.

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