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Geld mit dem eigenen Haus verdienen

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 14.09.2016

Experten zufolge ist eine Immobilie eine der besten Optionen, die Altersvorsorge zu sichern. Viele Besitzer müssen aber über lange Zeit neben regulären Kosten auch für die Raten eines Kredit aufkommen, den sie für das Eigenheim aufgenommen haben. Da trifft es sich gut, dass es eine Reihe von Möglichkeiten dafür gibt, wie Sie mit Ihrem Haus nebenbei Geld verdienen können.

Filmset, Werbefläche, Vermietung – es gibt zahlreiche Möglichkeiten, mit dem eigenen Haus nebenher Geld zu verdienen und damit beispielsweise die Kreditzurückzahlung zu erleichtern. Wir stellen Ihnen lukrative Wege vor, um aus den eigenen vier Wänden größtmöglichen Profit zu schlagen.

Private Vermietung

Grundsätzlich ist es möglich, Wohnungen oder Zimmer in Ihrem Haus als Unterkunft zu vermieten. Beispielsweise können Einliegerwohnungen langfristig an Mieter vergeben werden oder einzelne Zimmer kurzfristig Urlaubern oder Studenten zur Verfügung gestellt werden. Allerdings sind je nach Art der Vermietung verschiedene Vorgaben zu beachten.

Vermietung einer Einliegerwohnung

Mit einer Einliegerwohnung können Hausbesitzer langfristig Wohnraum an Mieter vergeben und damit von regelmäßigen Mieteinnahmen profitieren.

Gut zu wissen:Offene vs. geschlossene Einliegerwohnung

Bei einer Einliegerwohnung handelt es sich um eine zweite Wohnung innerhalb des eigenen Hauses. Eine geschlossene Wohnung ist dabei komplett abgetrennt vom übrigen Eigenheim und besitzt einen eigenen Eingang sowie eine eigene Küche und ein eigenes Bad.

Offene Einliegerwohnungen hingegen müssen nicht über einen eigenen Zugang verfügen und besitzen in der Regel kein separates Bad bzw. keine separate Küche. Mieter verfügen hierbei tendenziell über weniger Privatsphäre.

Gesetzliche Vorgaben

Die gesetzlichen Vorgaben für die Vermietung einer solchen Wohnung sind eng gefasst und müssen durch den Vermieter unbedingt eingehalten werden. So muss die betroffene Wohnung beispielsweise über alle Räume verfügen, die einen eigenständigen Haushalt ermöglichen. Hierzu zählen etwa Räume mit Wasserversorgung, sanitärer Anlage und Nasszelle.

Ebenso müssen elektrisches Licht und eine Energieversorgung vorhanden sein. Die genauen Bestimmungen lassen sich § 11 des zweiten Wohnungsbaugesetzes (WoBauG) entnehmen.

Steuerpflichten

Zusätzlich sehen sich Vermieter konfrontiert mit etwaigen Steuerpflichten und -vorteilen. Je nachdem, ob die Immobilie als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder die „untergeordnete“ Wohnung als eigenständige Wohnung und das Haus damit als Zweifamilienhaus gewertet wird, müssen Sie als Eigentümer mit unterschiedlich hohen Steuerkosten rechnen.

Empfehlenswert ist vor der Vermietung deshalb stets die Rücksprache mit einem Steuerberater. Zuzüglich der Mieteinnahmen erwarten Vermieter einer Einliegerwohnung auch Steuervorteile, denn anfallende Kosten der Wohnung lassen sich steuerlich geltend machen.

Kurzfristige Vermietung von Zimmern

Zunehmender Beliebtheit erfreuen sich Internetportale wie Airbnb oder Wimdu, auf denen Privatpersonen schnell und unkompliziert Wohnungen oder einzelne Zimmer kurzfristig untervermieten können. Dies kann sich für Vermieter äußerst lukrativ gestalten. Ein zweiwöchiges Überlassen einer eigenen, mittelgroßen Wohnung an Touristen für beispielsweise 150 Euro pro Nacht bedeutet letztlich einen Gewinn von 2.100 Euro.

Allerdings gilt es auch hier gesetzliche und steuerliche Regelungen zu berücksichtigen. Je nach Portal herrschen individuelle Richtlinien für die Preisfestlegung.

Steuerrechtliche Unterscheidung von Vermietung und Gewerbe

Inwiefern die Mieteinnahmen durch den Eigentümer versteuert werden müssen, hängt maßgeblich vom Leistungsumfang der Vermietung ab.

Zunächst gelten die regelmäßigen Einkünfte aus der Vermietung von Räumen der selbstgenutzten Wohnung oder des selbstgenutzten Hauses nach § 21 EStG als Vermietungseinnahmen. Diese Mieteinnahmen ziehen erst dann eine steuerlichen Belastung nach sich, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag (8.652 Euro für Ledige und 17.302 Euro für Verheirate (Stand 2016)) übersteigt.

Um gewerbliche Einkünfte handelt es sich dagegen, sobald über die eigentliche Vermietung hinaus noch etwaige Sonderleistungen (beispielsweise die regelmäßige Reinigung der Wohnung oder ein Frühstücksangebot) durch den Vermieter erbracht werden. Auch wenn die Vermietungstätigkeit unternehmerisch organisiert ist, liegen gewerbliche Einkünfte vor, die entsprechend zu versteuern sind. Allerdings werden gewerbesteuerpflichtige Vermieter erst dann zur Kasse gebeten, wenn sie den gewerblichen Freibetrag von 24.500 Euro im Jahr überschreiten (§ 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG).

Wie gestaltet sich die private Vermietung aus mietrechtlicher Sicht?

Nach § 540 BGB ist eine Untervermietung – und damit auch die Vermietung von Wohnraum an Touristen – für einen Mieter grundsätzlich untersagt. Demnach muss sich der Mieter zwingend eine Erlaubnis des Vermieters einholen, um die gemieteten vier Wände Fremden zu überlassen. Hausbesitzer allerdings sind von dieser mietrechtlichen Vorgabe ausgeklammert.

Solange es keinen Widerspruch durch eine etwaige Eigentümergemeinschaft gibt, können Sie als Hauseigentümer Wohnraum unter Berücksichtigung der steuerlichen Vorgaben an Touristen vermieten – ausgenommen sind Wohnräume, die unter das Zweckentfremdungsverbot fallen.

Achtung:Zweckentfremdungsverbot in Berlin

Das System der kurzfristigen Wohnraum-Vermietung an Touristen ist politisch umstritten. In Berlin gilt seit dem 01. Mai 2014 das Zweckentfremdungsverbot, wonach es Mietern, aber auch Eigentümern ohne offizielle Erlaubnis verboten ist, Wohnraum kurzfristig zu vermieten bzw. anderweitig gewerblich zu nutzen.

Auch andere Städte in Deutschland und weltweit gehen zunehmend gegen die kurzfristige Vermietung vor, um das Hotelgewerbe zu schützen und Wohnungsknappheit zu vermeiden. Prüfen Sie deshalb vor einer Vermietung unbedingt die rechtliche Situation in Ihrer Stadt.

Gut zu wissen:Checkliste für die private Vermietung

  • Mietvertrag notwendig?
  • Erlaubnis für kurzfristige Vermietung vorhanden?
  • Versicherung gegen Mieterschäden (Private Haftplicht oder eigener Vermieterschutz des Vermieter-Portals)?
  • Preishöhe angemessen bzw. den Portal-Vorgaben entsprechend?
  • Ansprechendes Inserat veröffentlicht?
  • Mieteinnahmen zu versteuern?

Drehort für Film und Fernsehen

Film und Fernsehen benötigen für ihre Projekte ständig neue Drehorte – von luxuriösen Villen in Vororten bis hin zu gewöhnlichen Wohnungen in der Großstadt. Film- und Fernsehschaffende beauftragen dazu oftmals spezielle Location-Agenturen, die sich auf die Suche nach passenden Filmsets begeben. In seltenen Fällen klingeln diese einfach an der Tür, erfolgsversprechender hingegen ist ein eigenes aktives Handeln.

So können Sie sich mit Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus auch direkt in die Datenbank einer solchen Agentur aufnehmen lassen. Hierzu benötigen Sie allen voran ausreichend Bilder und sämtliche Informationen über die Art des angebotenen Objekts.

Gut zu wissen:Online-Datenbanken nutzen

Einige Agenturen verfügen über eine Datenbank, die online einzusehen ist. Oftmals können Sie hier auch direkt Ihr Inserat eintragen – üblicherweise kostenlos.

Voraussetzungen für die Drehortvermietung

Allerdings sind für einen Filmdreh oder ein Werbeshooting in den eigenen vier Wänden einige Grundvoraussetzungen zu erfüllen:

  • Ausreichend Platz für Schauspieler und Produktionsteam
  • Einwilligung des Eigentümers bzw. der Nachbarn
  • Ausreichend Parkplätze für Produktionsteam

Sollte Ihre Immobilie für ein Projekt in Frage kommen, nimmt die Agentur oder die Produktionsfirma Kontakt zu Ihnen auf, um die Mietkonditionen zu verhandeln.

Höhe der Kosten und Einnahmen

Oftmals wird bei einer erfolgreichen Vermittlung der Agentur zwischen Produktionsteam und Immobilienbesitzer eine Provision fällig, die zumeist von der mietenden Partei gezahlt wird.

Das Honorar ist anschließend frei verhandelbar und abhängig von der Größe und Art der vorliegenden Kulisse. Typischerweise entspricht der Preis pro Drehtag etwa einer Monatsmiete, Auf- und Abbautage werden hingegen jeweils mit einer halben Monatsmiete vergütet.

Achtung:Rechnen Sie mit Einschränkungen

Als Vermieter müssen Sie mit einigen Einschränkungen während der Zurverfügungstellung rechnen. Der Wohnraum als Filmkulisse ist in der Regel nicht privat für Sie nutzbar, eine Umstellung der Möbel etwa kann ebenfalls nicht ausgeschlossen werden. Hotelkosten für eine Umquartierung werden hingegen in den meisten Fällen von der Produktionsfirma übernommen.

Sonnendach vermieten

Als Hauseigentümer schützt Ihr Dach über dem Kopf nicht nur vor Wind und Wetter, sondern kann unter Umständen auch äußerst profitabel sein – etwa dann, wenn Sie es an ein Solarunternehmen vermieten, das hierauf eine Photovoltaikanlage installiert und betreibt.

So können Sie die Stromgewinnung aus Solarenergie fördern, ohne selbst eine solche Anlage zu erwerben und erhalten dabei eine regelmäßige Mietzahlung des Investors.

Dies sind die Vorteile für den Vermieter auf einen Blick:

  • Rendite durch regelmäßige Mieteinnahmen
  • Beitrag zur umweltfreundlichen Energiegewinnung
  • Kein Eigenkapital notwendig
  • Verantwortung für die Anlage liegt beim Energieunternehmen

Voraussetzungen für eine Photovoltaikanlage auf dem Dach

Eine Schrägausrichtung nach Süden – dies ist die beste Voraussetzung dafür, einen Investor für die Solarenergieanlage zu finden.

Außerdem muss das Dach in tadellosem Zustand sein und keine Schattenflächen vorweisen.

Vertragliche Voraussetzungen und Regelungen

Ein Pachtvertrag regelt alle wesentlichen Punkte zwischen Dachvermieter und Betreiber der Anlage. Laut Geschäftsverhältnis steht letzterem eine Einspeisevergütung zu, dafür dass er den erzeugten Strom in das öffentliche Netz einspeist.

Der Vermieter des Dachs hingegen bezieht eine regelmäßige Pacht von dem Anlagenbetreiber. Diese Pacht kann dann:

  • Jährlich als Festbetrag ausgezahlt
  • Mit der jährlichen Gesamtleistung verrechnet
  • Als einmalige Abschlagszahlung getätigt werden

Sie liegt in der Regel zwischen 2,5 und 4 Euro pro Quadratmeter im Jahr und erstreckt sich auf eine Vertragslaufzeit von 20 Jahren. Der Eigentümer einer etwa 40 Quadratmeter großen Dachfläche kann somit bei einer Pachthöhe von 4 Euro pro Quadratmeter beispielsweise jährlich 160 Euro und nach 20 Jahren bis zu 3.200 Euro erwirtschaften.

Achtung:Zwei Verträge notwendig

Eigenheimbesitzer müssen nicht nur einen Pachtvertrag mit dem Betreiber schließen, sondern für die Verpachtung ihrer Dachfläche zusätzlich auch selbst einen Pachtvertrag aufsetzen. 

Vor- und Nachteile genau abwägen

Den Pachtvertrag mit dem Solarunternehmen gilt es vor Unterzeichnung in jedem Fall eingehend zu prüfen. Schließlich ist entscheidend, ob der erzeugte Strom nur dem Eigenverbrauch zufällt oder ob gegebenenfalls die Einspeisung des Reststroms auf Rechnung des Eigentümers erfolgt.

Außerdem muss geregelt sein, was mit der Anlage nach Vertragslaufzeit passiert und wie etwaige Reparaturarbeiten am Dach gehandhabt werden.

Vermietung von Hausfassaden als Werbefläche

Sollten Sie eine große Häuserfassade an einer Kreuzung, an Ampeln oder in der Nähe einer vielbefahrenen Bahnstrecke besitzen, können Sie die Möglichkeit der Werbeflächen-Vermietung in Betracht ziehen. Für werbetreibende Unternehmen gestalten sich privaten Fassaden nämlich als äußerst attraktiv, beispielsweise um hieran Werbemaßnahmen kurzfristig und flexibel durchzuführen.

Durch relativ hohe Vertragslaufzeiten können Sie als Eigentümer mitunter eine hohe Rendite erwirtschaften.

So lässt sich ein seriöses Unternehmen finden

Über Zeitungsannoncen oder Online-Inserate auf entsprechenden Plattformen können Sie Ihre Hausfassade als Werbefläche anbieten. Auch ein direktes Anschreiben von Werbefachleuten ist möglich.

Voraussetzungen für einen Werbe-Mietvertrag

Damit ein Werbe-Mietvertrag zustande kommt, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Die Hausfassade muss beispielsweise in der Regel mindestens über eine Freifläche von drei mal vier Metern sowie über eine Höhe von mindestens zwei Metern verfügen und freie Sicht auf die Straße bzw. den Fußgängerweg vorweisen.

Der Mietvertrag enthält sodann folgende Regelungen:

  • Ihre Einverständniserklärung
  • Miethöhe und Mietdauer
  • Zusicherung der Freistellung von sämtlichen Kosten für Sie als Vermieter
  • Individuelle Wünsche

Prüfen Sie bei den Vertragsverhandlungen stets, inwiefern Sie ein Mitbestimmungsrecht bei der Werbung haben beziehungsweise ob Sie bestimmte Werbung im äußersten Fall auch verbieten können.

Achtung:Erlaubnis für Werbefläche einholen

In einigen Wohnvierteln sind Werbemaßnahmen an privaten Häuserfassaden nicht gestattet. Als Eigentümer sollten Sie vorab die Erlaubnis durch das zuständige Tiefbauamt bzw. Ordnungsamt einholen.

Einkünfte und Versteuerung

Die erzielbaren Einkünfte sind abhängig von der Lage und Größe der Hausfassade und schließlich stets mit dem entsprechenden Unternehmen zu verhandeln. Ein Standort im Stadtzentrum ist demnach rentabler als eine Hausfassade in einem Dorf. Die Preisspanne variiert hier zwischen 200 und 5.000 Euro.

Die Einnahmen gelten dann als steuerpflichtige Leistung, sofern ansonsten keine gewerbliche Nutzung des Hauses vorliegt.

Vermietung von Park- und Stellplätzen

Sofern Sie über einen unbenutzten Park- oder Stellplatz (für Boote, Wohnwagen etc.) verfügen, können Sie diesen insbesondere in Großstädten profitabel vermieten. Begehrt sind folgende Umgebungen:

  • Flughafen
  • Hauptbahnhof
  • Fußballstadion
  • Innenstadt

Im Internet gibt es hierzu verschiedene Portale, über die Sie Ihren Parkplatz vermieten können. Dabei haben Sie die Möglichkeit, die Stellfläche entweder zeitlich befristet anzubieten – etwa während eines längeren Urlaubs – oder ihn Interessenten für unbegrenzte Zeit zu überlassen. Viele Portale verlangen weder eine Vermittlungsgebühr, noch setzen sie ein Preislimit für die angebotene Parkfläche fest. Je nach Lage können hier etwa 10 bis 80 Euro veranschlagt werden.

Vermietung an den Staat zur Unterbringung von Flüchtlingen

Neben den herkömmlichen Methoden für den Nebenverdienst von Immobilienbesitzern ergibt sich mit der Unterbringung von Flüchtlingen in den eigenen vier Wänden eine weitere Möglichkeit, Geld zu verdienen und gleichzeitig Menschen in Not zu helfen.

Schließlich wird eine solche Unterbringung vom Staat erwünscht und dementsprechend gefördert.

Vorgehensweise bei der Unterbringung von Flüchtlingen

Ihr Wohnungsangebot können Sie auf vielerlei Weise an bedürftige Flüchtlinge herantragen. Über folgende Plattformen lässt sich beispielsweise schnell ein Kontakt herstellen:

  • Sozial- und Wohnungsamt
  • DRK und andere Sozialverbände
  • Private Flüchtlingsinitiativen
  • Begegnungsstätten

Aufgeführte Institutionen und Initiativen schlagen in der Regel Flüchtlinge aus einer Bewerberliste vor. Diese können Sie dann im Rahmen einer Erstbesichtigung näher kennenlernen.

Gegebenenfalls unterstützt ein Pate oder entsprechender Ansprechpartner die Kommunikation zwischen Ihnen und den Interessenten. Die Vermietung beruht auf Freiwilligkeit. In diesem Sinne können Sie als Vermieter vorgeschlagene Bewerber jederzeit ablehnen.

Voraussetzung für den Mietbeginn ist, dass es sich bei dem Flüchtling um einen anerkannten Asylberechtigten mit Bleiberecht handelt. Vermittelt werden in einigen Fällen auch Interessenten, bei denen ein positiver Ausgang des laufenden Asylverfahrens absehbar ist. Hier muss für den Mietbeginn allerdings zunächst der rechtliche Status abgewartet werden.

Wie hoch ist die Miete und wer leistet die Zahlung?

Weil Flüchtlinge in der Regel von Sozialleistungen leben, kommt üblicherweise das Jobcenter oder das Sozialamt für die Miete auf.

Einem Flüchtling werden 50 Quadratmeter Wohnfläche zugestanden, jeder weiteren Person 15 Quadratmeter. Je nach Stadt und Region werden für Wohnungen in dieser Größenordnung zwischen 300 und 500 Euro zuzüglich Heizkosten veranschlagt. Bei jedem weiteren Bewohner kann sich der Betrag um bis zu 150 Euro erhöhen.

Beachten Sie dabei, dass je Kommune ein Höchstsatz festgelegt ist - diesen darf die Miete, die Sie verlangen, nicht überschreiten.

Tipp:Garantie für Mietzahlung

Als Vermieter sollten Sie unbedingt eine sogenannte Abtretungserklärung unterzeichnen lassen, in der der Mieter zu Protokoll gibt, dass das entsprechende Sozialamt oder Jobcenter die Mietzahlung übernimmt.

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