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Baufinanzierungstipps: Kosten bei Bau und Kauf

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 16.08.2016

Zur Auswahl der passenden Baufinanzierung sollten Sie Hauskauf- oder Hausbau-Kosten richtig einschätzen können. Als Hilfe geben wir Ihnen deshalb hier Anhaltspunkte, welche möglichen Kosten bei einem Hauskauf oder dem Bau eines Hauses auf Sie zukommen können.

Bei einer Baufinanzierung geht es um eine große Summe Geld. Bevor Sie sich langfristig verpflichten, sollten Sie sich deshalb mit den Hausbau-Kosten im Allgemeinen, aber mit Details wie Notarkosten beim Hauskauf auskennen. Wollen Sie beispielsweise ein Haus kaufen, ohne Eigenkapital beizusteuern, ist das ebenfalls möglich – Ihr Budgetplan muss dann allerdings genau passen. Haben Sie die nötigen Informationen beisammen, gibt es zudem einige konkrete Baufinanzierungstipps zu beachten.

Makler und Notarkosten für den Hauskauf

Für den Kauf eines Hauses müssen Sie in den meisten Fällen einen Makler beauftragen: Kommt schließlich ein Kaufvertrag zustande, wird eine Provision von ungefähr fünf bis sieben Prozent des Kaufpreises fällig – zuzüglich Mehrwertsteuer. Den nächsten Posten in der Gesamtabrechnung machen die Notarkosten beim Hauskauf aus. Erst wenn Ihr Kaufvertrag notariell beglaubigt ist, wird er rechtskräftig. Grundsätzlich ist der Preis in einer Gebührenordnung festgelegt und wird anhand der Kaufsumme bestimmt – durchschnittlich können Sie von etwa einem Prozent ausgehen.

Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf

Beim Kauf von Grundstücken wird in Deutschland zudem die Grunderwerbssteuer fällig: Die genaue Summe unterscheidet sich in den einzelnen Bundesländern voneinander, im Schnitt müssen Sie etwa zwischen 3,5 und 5,5 Prozent des Kaufpreises bezahlen. Haben Sie den Betrag beglichen, wird eine Bestätigung an das zuständige Grundbuchamt gesendet und Sie dürfen sich im Grundbuch eintragen lassen. Bei diesem Behördengang fallen ebenfalls Gebühren an, genaue Kosten sind regional allerdings sehr unterschiedlich.

Gut zu wissen:Einmalige Kosten für den Hauskauf im Überblick

  • Maklerprovision von ungefähr fünf bis sieben Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer
  • Notarkosten beim Hauskauf von durchschnittlich einem Prozent der Kaufsumme
  • Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 und 5,5 Prozent vom Kaufpreis
  • Gebühren für den Grundbucheintrag

Hausbau-Kosten in der Übersicht

Die Hausbau-Kosten setzen sich ganz ähnlich zusammen: Darüber hinaus sollten Sie bei der Aufstellung Ihrer Hausbau-Kosten eine ergänzende Regelung zur Grunderwerbssteuer berücksichtigen: Kaufen Sie Ihr Grundstück und das Haus zusammen von einem Bauträger, muss die Grunderwerbssteuer auf den gesamten Kaufpreis gezahlt werden – auch wenn Ihr Eigenheim noch nicht fertiggestellt ist. Hinzu kommen einige Kosten für Behördengänge, denn für einen Bauantrag, eine Baugenehmigung, eventuelle Grundstücksvermessung und Bauanzeige werden gewisse Gebühren fällig.

Gut zu wissen:Hausbau-Kosten zusammengefasst

  • Maklerprovision und Notargebühren
  • Gebühren für den Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer – möglicherweise auf den Gesamtpreis von Haus und Grundstück
  • Kosten für Bauantrag, Baugenehmigung, eventuelle Grundstücksvermessung und Bauanzeigen

Kosten für die Baustelle und Versicherung

Besondere Kosten ergeben sich außerdem im Zusammenhang mit der Baustelle und variieren je nach Region und Baufirma. Sie müssen:.

  • Die Erschließungskosten des Grundstücks bezahlen und
  • für die Einrichtung der Baustelle aufkommen.

Mit den Maßnahmen wird sichergestellt, dass Baufahrzeuge einen Zugang bekommen und Ihre Handwerker mit Strom und Wasser versorgt sind. Anschlüsse für Strom, Gas, Wasser und Abwasser sowie die Entsorgung des Bodenaushubs müssen Sie ebenfalls bezahlen – sofern es in Ihrem Vertrag nicht anders geregelt ist. In Ihrer Kostenkalkulation sollten zudem Ihre Versicherungspakete, wie die Bauherren-Haftpflichtversicherung, Feuerrohbau- oder Wohngebäudeversicherung aufgeführt sein.

Baufinanzierung: Tipps zu Wahl der Bank und Kreditkonditionen

Überblicken Sie schließlich alle Kosten, können Sie sich auf die Suche nach der passenden Baufinanzierung machen. Ein Tipp vorweg: Auf dem Markt gibt es viele Angebote - selbst wenn Sie ein Haus kaufen, ohne Eigenkapital beizusteuern, werden Sie fündig. Wenn Sie unterschiedliche Konditionen miteinander vergleichen wollen, sollten Sie immer den Effektivzins im Blick haben. Anders als beim Sollzins werden hier auch Nebenkosten wie Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühren berücksichtigt.

Sie sollten zudem auf die Laufzeiten eines Kredits achten: Beispielsweise sind niedrige Startzinsen nicht in jedem Fall von Vorteil, wenn sich dadurch die Laufzeit extrem verlängert. Im schlechtesten Fall zahlen Sie so mehr als bei einer Finanzierung mit höheren Anfangszinsen. Es ist darüber hinaus zwar möglich ein Haus zu kaufen, ohne Eigenkapital zu haben, mit Rücklagen bekommen Sie von Banken aber problemloser ein Darlehen gewährt – und das zu besseren Konditionen. Weiterhin fordern viele Kreditinstitute gewisse Sicherheiten – wie beispielsweise eine Lebensversicherung - als Pfand, sollten Sie kein Kapital angespart haben.

Gut zu wissen:Bauboom in Deutschland

In Deutschland herrscht seit Langem ein regelrechter Bauboom. Die große Nachfrage nach Wohnungen und Häusern ist so groß, dass die Preise der Bauwirtschaft allmählich steigen und auch die letztlichen Immobilien teurer werden. Durch die dauerhaft niedrigen Zinsen und die daraus resultierenden günstigen Kredite bleiben Neubau und Wohnraum jedoch für viele professionelle und private Investoren interessant. Entsprechend stieg das Volumen der Bauinvestitionen in den letzten Jahren deutlich an. Und auch im ersten Quartal 2014 setzte sich der Positivtrend fort, die Anzahl der Bauinvestitionen stieg um 3,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Versteckte Mängel: Ansprüche nach dem Kauf

Fallen Ihnen Mängel erst später auf, sollten Sie den Kaufvertrag prüfen: Eventuell sind hier Gewährleistungen für Sachmängel ausgenommen. Ist dies nicht der Fall, haben Sie ab der Übergabe fünf Jahre lang Mängelansprüche gegenüber dem Verkäufer. Sind dagegen im Vertrag die Gewährleistungen ausgenommen, haftet zwar der Verkäufer nicht nach Kaufmängelrecht.

Weitet sich der Mangel jedoch zwischen notarieller Beurkundung des Vertrags und der Übergabe der Immobilie aus, lässt sich der Kaufpreis herabsetzen. Alternativ muss der Verkäufer dafür sorgen, dass der Mangel innerhalb einer angemessenen Frist behoben wird – zum Beispiel, indem er Handwerker beauftragt.

Schäden, die in der Immobilie zum wiederholten Mal auftreten

Zeigen sich nach dem Immobilienkauf Mängel, die zum wiederholten Mal auftreten, hat wiederum der Verkäufer einen Anspruch auf erneute Behebung des Schadens durch den gleichen Werkunternehmer, der den Schaden zuvor behandelt hat. Geschieht dies nicht innerhalb einer angemessenen Frist, darf der Verkäufer auf Kosten des Werkunternehmers den Auftrag anderweitig vergeben. Dieser Vorgang ist unter Umständen recht langwierig. Deshalb besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer Ihnen die Mängelansprüche aus den Werkverträgen übergibt, sodass Sie selbst die Behebung des Mangels veranlassen können.

Massive Schäden: Pflichten des Verkäufers

Größere Schäden, die Sie als Käufer erst spät entdecken, führen möglicherweise dazu, dass Sie die Immobilie nicht ab dem verabredeten Zeitpunkt nutzen können. Ein Beispiel ist eine Heizung, die trotz frostiger Witterung nicht funktioniert. Hier haben Sie Anspruch auf Schadensersatz. Dieser erlischt jedoch, wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass er keine Schuld daran trägt, dass die  Nutzung der Immobilie sich für Sie verzögert. Selbst ein Rücktritt vom Kaufvertrag kann möglich sein, falls der Verkäufer die Gelegenheit nicht nutzt, innerhalb der gesetzten Frist die Mängel beheben zu lassen.

Waren Ihnen als Käufer die Mängel jedoch noch vor dem Hauskauf bekannt, haben Sie keinerlei Ansprüche gegenüber dem Verkäufer. Dieser muss allerdings im Zweifelsfall nachweisen können, dass er Sie informiert hat. Gegebenenfalls werden diese Mängel deshalb im Kaufvertrag der Immobilie schriftlich festgehalten.

Die Offenlegungspflicht des Verkäufers kann verschiedene potenzielle versteckte Mängel betreffen. So gilt sie beispielsweise für Feuchtigkeitsschäden, Asbest, Pilzbefall, Hausschwamm, Überflutungsgefahr oder Schwarzbau.

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