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Immobilien im Ausland kaufen: Lohnt es sich?

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 24.08.2016

Ob eine eigene Erholungsoase auf Mallorca oder das Strandhaus an der französischen Atlantikküste – zahlreiche Deutsche träumen davon, ein Feriendomizil im Ausland zu besitzen. Insbesondere in wärmeren Ländern wie Spanien oder Italien, aber auch im kalten Skandinavien sind Ferienhäuser und -wohnungen beliebt. Hegen auch Sie diesen Wunsch, ist es sinnvoll, vorab genügend Informationen zu sammeln.

Wer eine Immobilie im Ausland möglichst günstig erwerben möchte, hat derzeit gute Chancen. Vor allem im Süden Europas sind Kaufobjekte momentan vergleichsweise günstig. Aufgrund der anhaltenden Euro-Krise verkaufen etliche Hausbesitzer ihre Immobilien für meist fünfstellige Beträge.

Hinzu kommt, dass Sie Immobilienkredite aktuell für relativ niedrige Zinsen erhalten können – um ein zu hohes Risiko zu vermeiden, sollte jedoch mindestens die Hälfte des Preises aus eigenen Mitteln finanziert werden.

Diese Vorteile bieten Immobilien im Ausland

Im Gegensatz zum Eigenheim in Deutschland haben Immobilien im Ausland einige Vorteile:

  • In Ländern wie Spanien, Italien und Schweden sind die Objekte äußerst günstig
  • Häufig ist die Versteuerung günstiger als in Deutschland
  • Auslandsimmobilien können vermietet werden, wenn Sie nicht selbst vor Ort sind
  • Die Vermietung insbesondere in beliebten Urlaubsregionen wirft meist hohe Renditen ab

Bevor Sie jedoch ein Objekt im Ausland kaufen, sollten Sie neben den Vorteilen auch die Risiken in Betracht ziehen – informieren Sie sich also vorab ausführlich über den Hauskauf in anderen Ländern.

Vor dem Kauf: Das passende Objekt finden

Möchten Sie sich den Traum vom eigenen Feriendomizil verwirklichen, sollten Sie zuerst das geeignete Objekt finden und sich über die Besteuerung sowie die gesetzlichen Vorschriften informieren. Auch sollten Sie herausfinden, ob es für Ausländer in den jeweiligen Staaten überhaupt erlaubt ist, eine Immobilie zu erwerben.

Besteuerung im Ausland

Berücksichtigen Sie, dass die Besteuerung in den gewünschten Ländern anders ausfallen kann als in Deutschland. Dabei unterscheiden sich die Steuerarten in den einzelnen Staaten:

Belgien
  • Grunderwerbsteuer: 12,5 Prozent
  • Grundsteuer: Regional unterschiedlich
Dänemark
  • Grunderwerbsteuer: 0,6 Prozent
  • Grundsteuer: Bis zu einem Prozent
Frankreich
  • Grunderwerbsteuer: Etwa fünf Prozent, kann variieren
  • Wertzuwachssteuer: 16 Prozent für ausländische EU-Bürger
  • Wohnsteuer: Laufende Kosten, für jede Immobilie individuelle Berechnung
  • Grundsteuer: Regional unterschiedlich
Griechenland
  • Grunderwerbsteuer: Zwischen neun und 13 Prozent
  • Grundsteuer: Wird anhand der Wohnfläche berechnet
  • Spekulationssteuer: Bis zu 25 Prozent
Italien
  • Grundsteuer: Zwischen vier und sieben Prozent
  • Spekulationssteuer: Bis zu acht Prozent
  • Erbschafts- und Schenkungssteuer: Bis zu 33 Prozent
Niederlande
  • Grundsteuer: Bis zu sechs Prozent, abhängig von der jeweiligen Kommune
  • Spekulationssteuer: Nur bei Erwerb einer vermieteten Immobilie
Österreich
  • Grundsteuer: Ein Prozent
  • Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent
  • Erbschafts- und Schenkungssteuer: Zwischen zwei und 60 Prozent
Schweiz
  • Grundsteuer: Zwischen 0,5 und drei Prozent
  • Liegenschaftssteuer: Zwischen 0,3 und drei Prozent
  • Spekulationssteuer: Abhängig vom Kanton, bis zu 52 Prozent
  • Erbschafts- und Schenkungssteuer: Zwischen zwei und sechs Prozent
Spanien
  • Grundsteuer: Zwischen 0,2 und 0,6 Prozent
  • Grunderwerbsteuer: Zwischen acht und zehn Prozent

Kaufabwicklung im Ausland

Um den Kauf Ihres Objektes im Ausland abzuwickeln, sollten Sie unbedingt einen Notar und einen Dolmetscher beauftragen – zwar ist dies in einigen Ländern nicht üblich, sichert Sie jedoch gegen Fallstricke und Missverständnisse ab.

Achtung:Mündliche Zusage

In den südlichen gelegenen Ländern reicht oftmals schon eine mündliche Zusage, um sich für den Immobilienkauf zu verpflichten. In Spanien, Italien oder Portugal sollten Sie also unbedingt darauf achten, nicht schon mündlich zuzusagen, bevor Sie sich ganz sicher sind.  

Schließen Sie Ihren Kaufvertrag nur im Beisein eines Notars ab und besiegeln Sie diesen mit einer Notar-Unterschrift. Lassen Sie zudem einen seriösen Dolmetscher für sich übersetzen, damit es nicht zu Missverständnissen kommt. Dieser sollte auch schon vorab bei den Kaufverhandlungen zugegen sein.

Gut zu wissen:Zweisprachiger Kaufvertrag erleichtert Überprüfung

Es ist sinnvoll, sich den Kaufvertrag zweisprachig aushändigen zu lassen. Auf diese Weise können Sie alle Aspekte des Immobilienkaufs vor dem Unterschreiben noch einmal selbst überprüfen. Achten Sie aber darauf, dass auch das Kleingedruckte für Sie übersetzt wird.

Wo darf ich als EU-Bürger keine Immobilie kaufen?

Nicht überall hat jeder EU-Bürger die Möglichkeit, problemlos eine Immobilie zu erwerben. In Spanien beispielsweise genießen Ausländer das gleiche Recht wie die Einheimischen – es gibt also keine Einschränkungen bezüglich des Hauskaufs. Das ist jedoch nicht in allen Ländern der Fall:

  • Schweiz
    In der Schweiz wird eine Bewilligung der entsprechenden Kantonsbehörde benötigt, sofern Sie nicht Grenzgänger mit gewünschtem Zweitwohnsitz oder Ausländer mit Aufenthaltserlaubnis sind. Es ist verboten, ein Objekt zur Vermietung, also als reine Kapitalanlage zu erwerben.
  • Österreich
    In Österreich ist eine Erwerbsgenehmigung erforderlich, die Sie bei der Ausländergrundverkehrsbehörde erhalten.
  • Niederlande
    EU-Ausländer können hier zwar meist problemlos Immobilien kaufen, dürfen diese jedoch oftmals nur als Erstwohnsitz und nicht als Ferienhaus nutzen. Ferienhäuser von Ferienhausgesellschaften dürfen außerdem nicht das gesamte Jahr über bewohnt werden.
  • Dänemark
    Ein Sommerhaus in Dänemark dürfen nur Personen kaufen, die mindestens fünf Jahre steuerpflichtig in diesem Land gelebt haben. Dabei ist es aber unerheblich, ob der Hauptwohnsitz zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs in einem anderen Land liegt.

Beratung zum Kauf von Immobilien im Ausland

Bevor Sie eine Baufinanzierung für Ihre gewünschte Auslandsimmobilie aufnehmen, können Sie sich an die Deutsche Schutzvereinigung für Auslandsimmobilienbesitz wenden. Die Vereinigung bietet Ihnen eine individuelle anwaltliche Beratung insbesondere für den Hauskauf in Frankreich, Italien und Spanien.

Wichtig ist, dass Sie den Objektkauf keinesfalls allein tätigen, sondern sich beraten lassen. So gehen Sie auf Nummer sicher, dass der Erwerb Ihrer gewünschten Immobilie möglichst problemlos verläuft.

Wo finde ich geeignete Immobilien?

Das Internet bietet für die meisten Länder ein umfangreiches Angebot an Immobilien- sowie Maklerportalen, auf denen verfügbare Objekte eingesehen werden können. Hier haben Sie die Möglichkeit, schnell und einfach verschiedene Häuser oder Wohnungen anzusehen und diese miteinander zu vergleichen. Doch auch lokale Zeitungen bieten die Möglichkeit, nach einer passenden Immobilie zu suchen, die eventuell nicht ins Internet gestellt wurde.

Kosten prüfen

Aufgrund der anhaltenden Euro-Krise gibt es einige Unterschiede bezüglich der Hauskauf-Kosten in verschiedenen Ländern. Vor allem in Spanien und Italien, wo die geschwächte Wirtschaft ihre Spuren hinterlassen hat, lassen sich kleine Ferienhäuser und Wohnungen in Randgebieten oft zu einem mittleren bis hohen fünfstelligen Betrag erwerben. Nahe Valencia an der spanischen Ostküste können Sie beispielsweise schon für rund 55.000 Euro ein kleines Reihenhaus kaufen.

Gut zu wissen:Preise in verschiedenen Regionen

Insbesondere in Italien und Frankreich, aber auch in Spanien hängen die Kaufpreise stark von den unterschiedlichen Regionen ab. Gerade auf den Balearen können größere Objekte die Preise deutlich steigern – für rund 350 Quadratmeter nahe Palma de Mallorca werden schnell etwa 2,5 Millionen Euro fällig. Auch in Österreich ist der Preis stark von der Region abhängig.

In Dänemark sind die Immobilien ähnlich günstig: Im Südjütland etwa können Sie eine 200 Quadratmeter große, neuwertige Immobilie für rund 500.000 Euro erwerben. Noch niedriger liegen die Preise in der Türkei – sofern es sich bei dem gewünschten Objekt nicht um eine Luxusvilla handelt.

Folgende Kosten können zusätzlich anfallen

Neben den generellen Hauskauf-Kosten – also dem Kaufpreis der Immobilie und den dazugehörigen Gebühren – können auch weitere Kosten anfallen:

  • Reisekosten für die Besichtigung
    Planen Sie unbedingt für jede gewünschte Immobilie eine Besichtigung ein, um nicht auf Betrüger hereinzufallen. Besonders dann, wenn sich Ihre Wunsch-Objekte in verschiedenen Regionen oder sogar Ländern befinden, können hierfür teils hohe Reisekosten anfallen. Diese sind in jedem Fall mit einzuplanen.
  • Steuern für den Hauskauf und die Verwaltung
    Berücksichtigen Sie, dass in den einzelnen Ländern verschiedene Steuern in unterschiedlicher Höhe anfallen. Im Kapitel „Wie sieht die Besteuerung im Ausland aus?“ haben wir einige Beispiele zusammengetragen.
  • Übersetzung von Dokumenten
    Sollten Sie die Sprache des jeweiligen Landes nicht beherrschen, ist es unbedingt erforderlich, einen Dolmetscher zu buchen. Dieser hilft Ihnen nicht nur bei den Verhandlungen und berät Sie bei allen rechtlichen Schritten, er kann Ihnen auch die nötigen Dokumente übersetzen. Informieren Sie sich am besten vorab, mit welchen Kosten Sie hierfür zu rechnen haben.
  • Kosten für die Verwaltung des Objekts
    Zukünftige Immobilienbesitzer sollten berücksichtigen, dass auch nach dem Objektkauf Kosten anfallen – so beispielsweise für die Pflege von Garten und Pool, für Heiz- und Stromkosten oder für regelmäßige Reparaturen. Wird die Immobilie vermietet, muss ebenfalls mit Verwaltungskosten gerechnet werden.

Berücksichtigen Sie außerdem, dass diese relativen Kosten variieren können – je nachdem, ob Sie sich für eine Wohnung oder ein Eigenheim entscheiden. Oftmals sind Wohnungen günstiger, da sie selten über ein Grundstück verfügen, das zusätzlich gepflegt werden muss. Hier entfallen also beispielsweise Kosten für die Pflege des Gartens. Je nach Größe des Objekts kann jedoch auch eine Wohnung äußerst kostspielig werden.

Besichtigung der Immobilien im Ausland

Auch bei der Immobilie im Ausland gilt: Unterschreiben Sie niemals einen Vertrag, bevor Sie das Objekt gesehen haben. Eine Besichtigung vor Ort sollte also unbedingt durchgeführt werden – auch wenn die Reisen etwas teurer werden können. Nur auf diese Weise können Sie Mängel an der Immobilie erkennen und das Haus oder die Wohnung genau in Augenschein nehmen.

Achtung:Vorsicht bei Objektauswahl

Entscheiden Sie sich keinesfalls nur aufgrund von Fotos für ein Objekt. Denn insbesondere beim Immobilienkauf aus großer Entfernung können Sie Betrügern zum Opfer fallen, die Ihnen auf diese Weise eine mangelhafte Immobilie übertragen wollen. Es kann sogar vorkommen, dass das Objekt gar nicht existiert. Eine Besichtigung ist also zwingend notwendig.

Während der Besichtigung sollten Sie vor allem auf diese Aspekte achten:

  • Lassen Sie sich am besten von einem Sachverständigen begleiten, der Sie auf diverse Baumängel aufmerksam machen kann.
  • Erkundigen Sie sich nach dem örtlichen Baurecht und lassen Sie sich Auskunft darüber geben, ob Umbaupläne realisierbar sind.
  • Finden Sie heraus, ob es sich bei der Immobilie um einen legalen Bau handelt.
  • Klären Sie, ob die Immobilie hypothekenfrei ist und wie sich die Eigentumsverhältnisse gestalten.

Kauf der Immobilie: Worauf ist zu achten?

Es ist sinnvoll, die Auslandsimmobilie mithilfe eines Immobilienkredits zu finanzieren. Dabei sollte die Fremdfinanzierung aber, ebenso wie bei Objekten in Deutschland, maximal 50 Prozent des gesamten Kaufpreises ausmachen. Bezüglich der eigenen Mittel ist zusätzlich zu beachten, dass genügend Geld für etwaige Reparaturen zur Seite gelegt werden sollte.

Finanzierung: Kredit in Deutschland oder im Ausland aufnehmen?

Immobilien im Ausland gelten bei deutschen Kreditinstituten meist als risikoreich, da sie weit vom Heimatort entfernt sind. Außerdem werden sie nicht ganzjährig bewohnt und unterliegen üblicherweise dem ausländischen Recht. Es ist also oftmals schwer, eine Finanzierung bei einem deutschen Geldinstitut zu erhalten.

Häufig wird eine solche Kreditanfrage abgelehnt. Wird sie jedoch angenommen, verlangen einige Banken die Besicherung über eine inländische Immobilie – so beispielsweise für Objekte in Griechenland. Andere Kreditinstitute fordern einen Zinsaufschlag, um ihr Risiko zu minimieren.

Finanzierung der Immobilie über ausländische Banken

Der Abschluss einer Finanzierung im Ausland ist hingegen mit Risiken für den Käufer verbunden: Die Rechtslage ist anders als in Deutschland, die Konditionen und Bestimmungen können sich stark unterscheiden.

Berücksichtigen Sie dabei, dass hier Zinsen und Gebühren höher ausfallen können. Kaufen Sie ein Objekt außerhalb der Euro-Zone, kann der Kredit zudem Währungsschwankungen unterliegen, die den Hauskauf eventuell zusätzlich verteuern.

Bei der Wahl der richtigen Finanzierung ist Folgendes zu beachten:

  1. Wer seine Immobilie über ausländische Banken finanzieren möchte, sollte über entsprechende Sprachkenntnisse verfügen.
  2. Bei der Finanzierung durch ausländische Banken sind oftmals Finanzierungsnebenkosten einzuplanen.
  3. Wer im Inland schon über ein Eigenheim verfügt, kann dies als Kreditsicherheit für deutsche Banken nutzen und somit seine Kreditchancen erhöhen.

Auslandsimmobilien in der deutschen Steuererklärung

Je nach Land liegen unterschiedliche Regelungen bezüglich der deutschen Besteuerung ausländischer Immobilien vor. Oftmals muss hier im Einzelfall entschieden werden, wie die deutschen Finanzämter vorgehen können.

Eine einheitliche Regel gibt es jedoch: Wird die ausländische Immobilie vermietet und fallen dabei Einkünfte an, werden diese mit der Einkommenssteuer besteuert. Hierbei sind sowohl Gewinne als auch Verluste zu berücksichtigen. Dadurch müssen sie auch in der deutschen Steuererklärung berücksichtigt werden.

Auch im jeweiligen Land, wo die Immobilie vermietet wird, gilt der Immobilienbesitzer oftmals als beschränkt steuerpflichtig. Das bedeutet, dass seine Einkünfte aus der Vermietung dort ebenfalls der Einkommensteuer unterliegen.

Bezüglich der Grundsteuer sowie der Grunderwerbsteuer können die im Ausland befindlichen Objekte nur in jenem Land besteuert werden, in welchem sie sich befinden.

Verwaltung der gekauften Immobilie

Bevor Sie eine Auslandsimmobilie erwerben, sollten Sie die Kosten für die Verwaltung unbedingt mit einkalkulieren. Denn hierbei handelt es sich um laufende Kosten, die ständig gezahlt werden müssen. Dazu gehören beispielsweise:

  • Kosten für die Reinigung
  • Kosten für die Pflege des Grundstücks
  • Nebenkosten wie Heiz-, Wasser- und Stromkosten
  • Kosten für einen seriösen Verwalter, der sich um die Vermietung kümmert
  • Kosten für eine Gebäudeversicherung und eine Zusatzversicherung gegen Elementarschäden

Was ist weiterhin zu beachten?

Viele nutzen die Immobilie im Ausland nicht nur als Feriendomizil, sondern auch als Rückzugsort im Alter. Hierbei gilt es, schon vor dem Kauf zu überprüfen, ob es Ihnen überhaupt möglich ist, dauerhaft in dem gewünschten Land zu wohnen. In vielen Ländern gilt, dass eine Aufenthaltsgenehmigung eingeholt werden muss, wenn Sie länger als 90 Tage im entsprechenden Land bleiben möchten.

Achtung:Aufenthaltsgenehmigung für Nicht-EU-Länder

In etlichen Ländern außerhalb der EU ist eine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich, sobald Sie dort eine Immobilie erwerben möchten. Oftmals ist die Aufenthaltsdauer dabei beschränkt.

In vielen Ländern innerhalb Europas, so beispielsweise in der Schweiz, können Deutsche eine Immobilie erwerben und diese vermieten, ohne eine Aufenthaltsgenehmigung zu besitzen.

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