Abnahmeprotokoll: Wichtiger Bestandteil der Bauabnahme

Ein Abnahmeprotokoll dokumentiert den Ablauf sowie die Ergebnisse einer Abnahmeprüfung und bildet somit die Entscheidungsgrundlage für den Abnahmeberechtigten die Abnahmebestätigung zu tätigen oder Maßnahmen zur Nacherfüllung zu fordern.
In einem Abnahmeprotokoll wird der aktuelle Zustand des Gebäudes mit den Inhalten der Baubeschreibung sowie dem Bauvertrag verglichen sowie dokumentiert und erhält durch die Unterschriften von Bauherr und Bauunternehmer wichtige rechtliche Bedeutung. Die Gewährleistungsfrist für die Bauleistungen beginnt mit der Bauabnahme und dem Abnahmeprotokoll. Das Abnahmeprotokoll muss zudem einige Angaben beinhalten, wie Daten des Bauherrn sowie Ort und Datum der Bauabnahme und zuvor bekannte, noch nicht behobene und neue Mängel. Die Bauabnahme ist für jeden Bauherrn verpflichtend und ist in § 640 Abs geregelt. Bei der Abnahme können Bauherren ebenfalls im Protokoll Arbeiten festhalten, die ihrer Ansicht nach nicht fachgerecht und abschließend durchgeführt wurden.

Ein wichtiges Element des Abnahmeprotokolls ist der Vorbehalt. Er räumt dem Bauherrn das Recht ein, mögliche Vertragsstrafen geltend zu machen. Derartige Vertragsstrafen müssen jedoch in einem Bauvertrag fixiert und definiert werden.

Warum das Bauabnahmeprotokoll wichtig ist

Das Bauabnahmeprotokoll ist ein wichtiger Bestandteil des Hausbaus. Mit der Bauabnahme bestätigt der Bauherr letztlich, dass das Haus den Vorgaben des Bauvertrags und der Baubeschreibung entspricht.

Über das Protokoll hat er die Möglichkeit, letztmalig Mängel anzuführen, die das Bauunternehmen nach Prüfung der Vorgaben beheben muss. So muss das Bauunternehmen zum Beispiel nachweisen, dass die Arbeiten vertragsgemäß ausgeführt wurden.

Sobald das Abnahmeprotokoll von beiden Parteien unterschrieben wurde, kehrt sich die Beweislast um. Denn mit der Bauabnahme geht das Gebäude in das Eigentum des Bauherrn über.

Werden später noch Mängel festgestellt und der Bauherr möchte, dass das Bauunternehmen dafür haftet, ist er in der Nachweispflicht. Der Bauherr muss dann genau nachweisen, dass die Arbeiten nicht den Vorgaben des Bauvertrags oder der Baubeschreibung entsprochen haben.

Somit ist nicht nur das Protokoll an sich wichtig, sondern auch, dass der Bauherr sich Zeit für die Bauabnahme nimmt. Bei groben Mängeln kann die Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll verweigert werden.

Ein solcher Mangel liegt zum Beispiel vor, wenn das Haus zum Zeitpunkt der Abnahme noch über keine funktionierende Heizungsanlage verfügt.

Auch in finanzieller Hinsicht ist das Bauabnahmeprotokoll wichtig, denn die Baufirma hat nach Abschluss der Bauabnahme das Recht auf die Schlusszahlung der Baukosten.

Gesetzliche Grundlagen

Für jeden Bauherrn besteht die gesetzliche Pflicht, ein in Auftrag gegebenes Gebäude abzunehmen. Diese Abnahmepflicht wird in Paragraph 640, Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) definiert.

Zugleich darf der Auftraggeber die Abnahme nur bei wesentlichen Mängeln verweigern.

Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert außerdem den Vorbehalt der Abnahme in Paragraph 341, Absatz 3 des BBG. Demnach kann nur eine Vertragsstrafe später gefordert werden, wenn im Protokoll ein Vorbehalt aufgeführt wurde.

Wurde ein Bauvertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) geschlossen, gilt außerdem Paragraph 12 der VOB/B. Demnach wird zusätzlich eine Frist für die Abnahme vereinbart. Darüber hinaus kann die Abnahme auf unterschiedliche Weisen erfolgen – als förmliche, stillschweigende oder fiktive Abnahme.

Mit der Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll geht die Gefahr einer Verschlechterung des Bauwerks nach Paragraph 7 der VOB/B auf den Auftraggeber und somit den Hausbesitzer über. Darüber hinaus greift nach der Abnahme mit dem Protokoll die Verjährungsfrist für Mängelansprüche.

Unterschiede zwischen Abnahmeprotokoll, Übergabeprotokoll und Übernahmeprotokoll

Grundsätzlich bezeichnen die Begriffe Abnahmeprotokoll, Übergabeprotokoll und Übernahmeprotokoll die gleiche Tatsache. Bei allen Begriffen handelt es sich um Dokumente, welche dokumentieren, welche Mängel beim Zeitpunkt der Übergabe von Immobilien vorliegen. In manchen Fällen werden die Begrifflichkeiten auch synonym gebraucht. Allerdings kann teilweise genauer differenziert werden:

1. Abnahmeprotokoll
   Dabei handelt es sich um eine Kurzform für „Bauabnahmeprotokoll“. Es ist die Dokumentation einer Bauabnahme eines Neubaus. Mit diesem Protokoll werden die Vorgaben des Bauvertrags sowie der Baubeschreibung mit dem Status Quo nach Abschluss der Bauarbeiten verglichen.
2. Übergabeprotokoll
   Häufig wird dieser Begriff auf die Übergabe einer Immobilie nach einem Kauf verwendet. Dabei muss es sich jedoch nicht um einen Neubau handeln. Mit Hilfe des Übergabeprotokolls wird zum Beispiel aufgeführt, ob alle erforderlichen Dokumente vorhanden sind. Ebenfalls kann im Übergabeprotokoll festgehalten werden, dass die Vorbesitzer die neuen Besitzer in die Verwendung vorhandener Geräte eingewiesen haben.
3. Übernahmeprotokoll
   Dieser Begriff wird oft bei der Übernahme einer Mietwohnung oder eines Miethauses genutzt. Das Dokument beinhaltet eine Bestandsaufnahme der vorhandenen Wohnung sowie einer möglichen Möblierung.

Auch wenn die Begriffe in der Praxis häufig nicht trennscharf verwendet werden, spielen die Dokumente immer eine wichtige Rolle, wenn es zu Streitfällen vor Gericht kommt. Die Beweislast hat in diesem Fall immer der Kläger, der entweder der Bauherr, der neue Besitzer oder der neue Mieter ist.

Bauabnahmeprotokoll vs. Abnahmeprotokoll einer Mietwohnung

Nach dem Unterzeichnen des Bauabnahmeprotokolls geht das Gebäude offiziell in die Verantwortung des Bauherrn über. In diesem Protokoll wird die Einhaltung des Bauvertrags oder der Baubeschreibung bestätigt. Eventuelle Mängel werden ebenfalls aufgeführt. Darüber hinaus ist die Erstellung eines solchen Protokolls im Rahmen der Bauabnahme rechtlich verpflichtend.

Diese rechtliche Verpflichtung existiert für das Abnahmeprotokoll oder Übernahmeprotokoll einer Wohnung nicht. In diesem Dokument wird in der Regel nur der aktuelle Zustand des Mietobjekts dokumentiert. Mögliche Mängel oder Beschädigungen werden festgehalten. Zieht der Mieter später wieder aus, kann es sich auf die bereits beschriebenen Mängel beziehen.

Bauabnahme durch eine Behörde

Der wichtigste Termin beim Hausbau ist meist der Termin für die Bauabnahme mit dem Bauunternehmen. Doch daneben gibt es noch eine weitere Form der Bauabnahme.

In diesem Fall prüft die Baubehörde, ob das Gebäude den Vorgaben der erteilten Baugenehmigung entspricht. Darüber hinaus kontrolliert der zuständige Schornsteinfeger, ob die Heizungsanlage oder mögliche Kamine den Anforderungen der entsprechenden Regelungen des Brandschutzes und des Emissionsschutzes sowie Klimaschutzes entsprechen.

Bei der amtlichen Bauabnahme wird letztlich von offizieller Seite bestätigt, dass beim Bau alle Auflagen und Vorschriften eingehalten wurden. Das Ergebnis dieser Abnahme ist der sogenannte „Schlussabnahmeschein“, der den Besitzer zum Nutzen des Gebäudes entsprechend seines Verwendungszweckes berechtigt.

Auch die behördliche Prüfung beinhaltet die Erstellung eines Protokolls. Werden zum Beispiel gravierende Mängel festgestellt, werden sie dort festgehalten. Erst nachdem alle Mängel behoben wurden, darf der Neubau genutzt werden.

Vorlagen für ein Bauabnahmeprotokoll finden Sie im Internet oder Sie erhalten entsprechende Formulare von Ihrem Architekte

Abnahmeprotokoll: Hausabnahme

Im Internet gibt es zahlreiche Muster und Vorlagen für das Bauabnahmeprotokoll. Wenn Sie sich für ein Protokoll nach Paragraph 12 der VOB/B entscheiden, müssen Sie mit Kosten zwischen fünf und zehn Euro für den Download bei professionellen Anbietern rechnen.

Ein Beispiel für ein Abnahmeprotokoll finden Sie bei mebis-Bayern. 

Was sind Übergabe- und Übernahmeprotokoll?

Ein Übernahmeprotokoll ist ein wichtiges Dokument bei der Wohnungsmiete. Es kann vor der Wohnungsanmietung von Mieter und Vermieter gemeinsam erstellt und unterschrieben werden.

Das Protokoll ist vor allem beim Auszug wichtig und kann sowohl Mieter als auch Vermieter bei Rechtsstreitigkeiten absichern. Das Übergabeprotokoll hingegen kann bei der Übergabe der Wohnung beim Auszug erstellt werden. Es bestätigt die ordnungsgemäße Übergabe der Mietsache.

Entsprechende Übergabe- oder Übernahmeprotokolle finden Sie zum Beispiel kostenlos beim Mieterbund. Weitere Vorlagen gibt es ebenfalls bei Mietervereinen.

Das Übergabeprotokoll beim Hauskauf

Das Übergabeprotokoll beim Hauskauf unterscheidet sich vom Protokoll bei der Mietwohnung dadurch, dass Sie mit dem Protokoll einen Beleg haben, falls spätere Mängel auftauchen. Sie sind danach der Eigentümer und für alle Mängel am Haus selbst zuständig. Ein Übergabeprotokoll bei einem Hauskauf wird in der Regel in dreifacher Ausfertigung erstellt. Ein Exemplar erhält der neue Besitzer, je ein weiteres der Verkäufer sowie die Versorgungsunternehmen. 

Abnahmeprotokoll Mietwohnung: Sinnvoll oder nicht?

Es besteht zwar keine gesetzliche Vorschrift für ein Übernahmeprotokoll bei der Mietwohnung. Dennoch ist es sinnvoll, dass Vermieter und Mieter ein solches Protokoll gemeinsam erstellen. Denn in dem Protokoll wird der genaue Zustand der Wohnung festgehalten. Somit stehen Mieter als auch Vermieter auf der sicheren Seite. Ebenso werden mögliche Mängel oder künftige Arbeiten dokumentiert.

• Vorteile für Mieter
  Als Mieter können Sie alle Mängel oder Schäden anführen, die im Protokoll aufgenommen wurden. Sind Sie Kläger, sind Sie in der Beweispflicht. Das Protokoll kann wichtige Belege liefern.
• Vorteile für Vermieter
  Im Falle einer Klage können Sie auf ein vorhandenes Protokoll verweisen und unberechtigte Forderungen abweisen.

In manchen Fällen kann sich ein Mieter auch weigern, ein Übernahmeprotokoll zu erstellen. In diesem Fall sollten Sie mit einem Zeugen eine Wohnungsbegehung durchführen und selbst ein Protokoll erstellen.