Abnahmeprotokoll: Wichtiger Bestandteil der Bauabnahme

Zuletzt aktualisiert am 05.05.2017

Ein Hausneubau ist in Deutschland mit verschiedenen bürokratischen Akten verbunden. Während die Baugenehmigung den Startschuss für ein Bauprojekt bedeutet, ist die Bauabnahme ein wichtiger Bestandteil des Bauabschlusses. Im Rahmen der Bauabnahme wird geprüft, ob alle Vorgaben des Bauvertrags und der Baubeschreibung erfüllt wurden. Eine wichtige Rolle dabei spielt das Abnahmeprotokoll.

Inhaltsverzeichnis

    In einem Bauabnahmeprotokoll wird nach der Baufertigstellung festgehalten, welche Mängel vorliegen. Zugleich wird die komplette Abnahme des Neubaus im Rahmen einer optischen Prüfung protokolliert.

    Hierbei wird der aktuelle Zustand des Gebäudes mit den Inhalten der Baubeschreibung sowie dem Bauvertrag verglichen. Die Mängelliste beinhaltet neben neuen Mängeln auch frühere Mängel, die nicht fachgerecht behoben wurden. Bei der Abnahme können Bauherren ebenfalls im Protokoll Arbeiten festhalten, die ihrer Ansicht nach nicht fachgerecht und abschließend durchgeführt wurden.

    Ein wichtiges Element des Abnahmeprotokolls ist der Vorbehalt. Er räumt dem Bauherrn das Recht ein, mögliche Vertragsstrafen geltend zu machen. Derartige Vertragsstrafen müssen jedoch in einem Bauvertrag fixiert und definiert werden.

    Auf detaillierte Beschreibungen achten!

    Als Mängel können im Abnahmeprotokoll nur diejenigen Aspekte geltend gemacht werden, die auch im Bauvertrag oder in der Baubeschreibung definiert wurden.

    Aus diesem Grund sollten Bauherren schon im Vorfeld darauf achten, dass der Vertrag sowie die Beschreibung so detailliert wie möglich realisiert werden. Je mehr Details klar definiert wurden, desto einfacher ist es bei der Bauabnahme, Fehler festzustellen.

    Sachverständigen oder Baugutachter hinzuziehen

    Für die Bauabnahme und die Erstellung des Protokolls sollten sich Hausherren von einem Baugutachter oder Sachverständigen unterstützen lassen. Die Experten können mögliche Mängel sehr genau identifizieren.

    Warum das Bauabnahmeprotokoll wichtig ist

    Das Bauabnahmeprotokoll ist ein wichtiger Bestandteil des Hausbaus. Mit der Bauabnahme bestätigt der Bauherr letztlich, dass das Haus den Vorgaben des Bauvertrags und der Baubeschreibung entspricht.

    Über das Protokoll hat er die Möglichkeit, letztmalig Mängel anzuführen, die das Bauunternehmen nach Prüfung der Vorgaben beheben muss. So muss das Bauunternehmen zum Beispiel nachweisen, dass die Arbeiten vertragsgemäß ausgeführt wurden.

    Sobald das Abnahmeprotokoll von beiden Parteien unterschrieben wurde, kehrt sich die Beweislast um. Denn mit der Bauabnahme geht das Gebäude in das Eigentum des Bauherrn über.

    Werden später noch Mängel festgestellt und der Bauherr möchte, dass das Bauunternehmen dafür haftet, ist er in der Nachweispflicht. Der Bauherr muss dann genau nachweisen, dass die Arbeiten nicht den Vorgaben des Bauvertrags oder der Baubeschreibung entsprochen haben.

    Somit ist nicht nur das Protokoll an sich wichtig, sondern auch, dass der Bauherr sich Zeit für die Bauabnahme nimmt. Bei groben Mängeln kann die Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll verweigert werden.

    Ein solcher Mangel liegt zum Beispiel vor, wenn das Haus zum Zeitpunkt der Abnahme noch über keine funktionierende Heizungsanlage verfügt.

    Auch in finanzieller Hinsicht ist das Bauabnahmeprotokoll wichtig, denn die Baufirma hat nach Abschluss der Bauabnahme das Recht auf die Schlusszahlung der Baukosten.

    Bei gravierenden Mängeln Unterschrift verweigern

    Treten im Rahmen der Bauabnahme gravierende Mängel auf, die das Bauunternehmen noch nicht behoben hat, können Bauherren die Unterschrift verweigern.

    Darüber hinaus wird empfohlen, mit der Auszahlung der Schlussrate für die Fertigstellung zu warten, bis alle Mängel behoben wurden. Denn viele Gerichte sehen die Zahlung der Schlussrate als Zustimmung zur Bauabnahme an.

    Ebenso sollten Bauherren mit dem Einzug in das neue Haus warten, bis alle im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel behoben wurden. Auch in diesem Fall kann das Gericht den Einzug im Falle eines vor Gericht ausgetragenen Rechtsstreits als Bestätigung der Bauabnahme bewerten.

    Gesetzliche Grundlagen

    Für jeden Bauherrn besteht die gesetzliche Pflicht, ein in Auftrag gegebenes Gebäude abzunehmen. Diese Abnahmepflicht wird in Paragraph 640, Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) definiert.

    Zugleich darf der Auftraggeber die Abnahme nur bei wesentlichen Mängeln verweigern.

    640 BGB Abnahme

    (1) Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist.

    Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert außerdem den Vorbehalt der Abnahme in Paragraph 341, Absatz 3 des BBG. Demnach kann nur eine Vertragsstrafe später gefordert werden, wenn im Protokoll ein Vorbehalt aufgeführt wurde.

    Wurde ein Bauvertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) geschlossen, gilt außerdem Paragraph 12 der VOB/B. Demnach wird zusätzlich eine Frist für die Abnahme vereinbart. Darüber hinaus kann die Abnahme auf unterschiedliche Weisen erfolgen – als förmliche, stillschweigende oder fiktive Abnahme.

    Mit der Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll geht die Gefahr einer Verschlechterung des Bauwerks nach Paragraph 7 der VOB/B auf den Auftraggeber und somit den Hausbesitzer über. Darüber hinaus greift nach der Abnahme mit dem Protokoll die Verjährungsfrist für Mängelansprüche.

    Unterschiede zwischen Abnahmeprotokoll, Übergabeprotokoll und Übernahmeprotokoll

    Grundsätzlich bezeichnen die Begriffe Abnahmeprotokoll, Übergabeprotokoll und Übernahmeprotokoll die gleiche Tatsache. Bei allen Begriffen handelt es sich um Dokumente, welche dokumentieren, welche Mängel beim Zeitpunkt der Übergabe von Immobilien vorliegen. In manchen Fällen werden die Begrifflichkeiten auch synonym gebraucht. Allerdings kann teilweise genauer differenziert werden:

    1. Abnahmeprotokoll
      Dabei handelt es sich um eine Kurzform für „Bauabnahmeprotokoll“. Es ist die Dokumentation einer Bauabnahme eines Neubaus. Mit diesem Protokoll werden die Vorgaben des Bauvertrags sowie der Baubeschreibung mit dem Status Quo nach Abschluss der Bauarbeiten verglichen.
    2. Übergabeprotokoll
      Häufig wird dieser Begriff auf die Übergabe einer Immobilie nach einem Kauf verwendet. Dabei muss es sich jedoch nicht um einen Neubau handeln. Mit Hilfe des Übergabeprotokolls wird zum Beispiel aufgeführt, ob alle erforderlichen Dokumente vorhanden sind. Ebenfalls kann im Übergabeprotokoll festgehalten werden, dass die Vorbesitzer die neuen Besitzer in die Verwendung vorhandener Geräte eingewiesen haben.
    3. Übernahmeprotokoll
      Dieser Begriff wird oft bei der Übernahme einer Mietwohnung oder eines Miethauses genutzt. Das Dokument beinhaltet eine Bestandsaufnahme der vorhandenen Wohnung sowie einer möglichen Möblierung.

    Auch wenn die Begriffe in der Praxis häufig nicht trennscharf verwendet werden, spielen die Dokumente immer eine wichtige Rolle, wenn es zu Streitfällen vor Gericht kommt. Die Beweislast hat in diesem Fall immer der Kläger, der entweder der Bauherr, der neue Besitzer oder der neue Mieter ist.

    Bauabnahmeprotokoll vs. Abnahmeprotokoll einer Mietwohnung

    Nach dem Unterzeichnen des Bauabnahmeprotokolls geht das Gebäude offiziell in die Verantwortung des Bauherrn über. In diesem Protokoll wird die Einhaltung des Bauvertrags oder der Baubeschreibung bestätigt. Eventuelle Mängel werden ebenfalls aufgeführt. Darüber hinaus ist die Erstellung eines solchen Protokolls im Rahmen der Bauabnahme rechtlich verpflichtend.

    Diese rechtliche Verpflichtung existiert für das Abnahmeprotokoll oder Übernahmeprotokoll einer Wohnung nicht. In diesem Dokument wird in der Regel nur der aktuelle Zustand des Mietobjekts dokumentiert. Mögliche Mängel oder Beschädigungen werden festgehalten. Zieht der Mieter später wieder aus, kann es sich auf die bereits beschriebenen Mängel beziehen.

    Bauabnahme durch eine Behörde

    Der wichtigste Termin beim Hausbau ist meist der Termin für die Bauabnahme mit dem Bauunternehmen. Doch daneben gibt es noch eine weitere Form der Bauabnahme.

    In diesem Fall prüft die Baubehörde, ob das Gebäude den Vorgaben der erteilten Baugenehmigung entspricht. Darüber hinaus kontrolliert der zuständige Schornsteinfeger, ob die Heizungsanlage oder mögliche Kamine den Anforderungen der entsprechenden Regelungen des Brandschutzes und des Emissionsschutzes sowie Klimaschutzes entsprechen.

    Bei der amtlichen Bauabnahme wird letztlich von offizieller Seite bestätigt, dass beim Bau alle Auflagen und Vorschriften eingehalten wurden. Das Ergebnis dieser Abnahme ist der sogenannte „Schlussabnahmeschein“, der den Besitzer zum Nutzen des Gebäudes entsprechend seines Verwendungszweckes berechtigt.

    Auch die behördliche Prüfung beinhaltet die Erstellung eines Protokolls. Werden zum Beispiel gravierende Mängel festgestellt, werden sie dort festgehalten. Erst nachdem alle Mängel behoben wurden, darf der Neubau genutzt werden.

    Vorlagen für ein Bauabnahmeprotokoll finden Sie im Internet oder Sie erhalten entsprechende Formulare von Ihrem Architekte

    Abnahmeprotokoll: Hausabnahme

    Checkliste Hausabnahme

    Das muss im Protokoll stehen:

    • Name des Bauherrn
    • Adresse des errichteten Gebäudes
    • Auftragsnummer und das Datum des Bauvertrags zwischen Bauherrn und Bauunternehmer
    • Liste mit Personen, die bei der Begehung und Abnahme anwesend sind
    • Genaue Benennung der Bauleistungen, die abgenommen werden sollen
    • Ort und Datum der Bauabnahme
    • Auflistung und Beschreibung aller sichtbaren neuen Mängel
    • Auflistung und Beschreibung bereits bekannter und noch nicht behobener Mängel
    • Terminangabe für eine erneute Bauabnahme nach Mängelbehebung
    • Unterschriften von Bauherrn und Bauunternehmer

    Im Internet gibt es zahlreiche Muster und Vorlagen für das Bauabnahmeprotokoll. Wenn Sie sich für ein Protokoll nach Paragraph 12 der VOB/B entscheiden, müssen Sie mit Kosten zwischen fünf und zehn Euro für den Download bei professionellen Anbietern rechnen.

    Ein Beispiel für ein Abnahmeprotokoll finden Sie bei mebis-Bayern

    Was sind Übergabe- und Übernahmeprotokoll?

    Ein Übernahmeprotokoll ist ein wichtiges Dokument bei der Wohnungsmiete. Es kann vor der Wohnungsanmietung von Mieter und Vermieter gemeinsam erstellt und unterschrieben werden.

    Das Protokoll ist vor allem beim Auszug wichtig und kann sowohl Mieter als auch Vermieter bei Rechtsstreitigkeiten absichern. Das Übergabeprotokoll hingegen kann bei der Übergabe der Wohnung beim Auszug erstellt werden. Es bestätigt die ordnungsgemäße Übergabe der Mietsache.

    Entsprechende Übergabe- oder Übernahmeprotokolle finden Sie zum Beispiel kostenlos beim Mieterbund. Weitere Vorlagen gibt es ebenfalls bei Mietervereinen.

    Checkliste - Das sollte ein Übernahme-/Übergabeprotokoll bei der Miete enthalten:

    • Zählerstände bei Wasserzählern, Gas- und Stromzählern
    • Dokumentation vorhandener Mängel, als Text und mit Fotos
    • Anzahl der vorhandenen Schlüssel für Wohnung, Haus, Keller oder andere Räume, die im Mietvertrag enthalten sind
    • Zustand von Wänden, Tapeten und Anstrich
    • Funktionsprüfung von vorhandenen elektrischen Geräten, zum Beispiel Herden oder Spülmaschine
    • Kontrolle von Fenstern und Türen
    • Prüfung von Schlössern
    • Überprüfung von Böden und dem Bodenbelag (Fliesen, Teppich, Parkett)
    • Kontrolle der Heizungsanlage
    • eventuell: schriftliche Bestätigung anstehender Renovierungen oder Modernisierungen

    Das Übergabeprotokoll beim Hauskauf

    Das Übergabeprotokoll beim Hauskauf unterscheidet sich vom Protokoll bei der Mietwohnung dadurch, dass Sie mit dem Protokoll einen Beleg haben, falls spätere Mängel auftauchen. Sie sind danach der Eigentümer und für alle Mängel am Haus selbst zuständig. Ein Übergabeprotokoll bei einem Hauskauf wird in der Regel in dreifacher Ausfertigung erstellt. Ein Exemplar erhält der neue Besitzer, je ein weiteres der Verkäufer sowie die Versorgungsunternehmen. 

    Im Übergabeprotokoll beim Hauskauf sollte Folgendes aufgeführt werden:

    • Aufnahme möglicher Mängel, die noch behoben werden müssen
    • Fristsetzung zur Mängelbehebung durch den Verkäufer
    • Auflistung möglicher Dinge, die noch entsorgt werden müssen
    • Notierung von Zählerständen (Wasser, Gas, Strom)
    • Bestätigung der Übergabe aller vorhandenen Schlüssel
    • Übergabe und Auflistung vorhandener Rechnungen für Geräte oder Handwerkerarbeiten
    • Übergabe wichtiger Dokumente: Mietverträge, Baupläne, Versicherungsscheine, Grundbuchakten, Steuerbescheide für Grundsteuer, Prüfprotokolle des Schornsteinfegers etc.
    • Information zur Funktionsweise von Elektrogeräten oder Heizung

    Abnahmeprotokoll Mietwohnung: Sinnvoll oder nicht?

    Es besteht zwar keine gesetzliche Vorschrift für ein Übernahmeprotokoll bei der Mietwohnung. Dennoch ist es sinnvoll, dass Vermieter und Mieter ein solches Protokoll gemeinsam erstellen. Denn in dem Protokoll wird der genaue Zustand der Wohnung festgehalten. Ebenso werden mögliche Mängel oder künftige Arbeiten dokumentiert.

    • Vorteile für Mieter
      Als Mieter können Sie alle Mängel oder Schäden anführen, die im Protokoll aufgenommen wurden. Sind Sie Kläger, sind Sie in der Beweispflicht. Das Protokoll kann wichtige Belege liefern.
    • Vorteile für Vermieter
      Im Falle einer Klage können Sie auf ein vorhandenes Protokoll verweisen und unberechtigte Forderungen abweisen.

    In manchen Fällen kann sich ein Mieter auch weigern, ein Übernahmeprotokoll zu erstellen. In diesem Fall sollten Sie mit einem Zeugen eine Wohnungsbegehung durchführen und selbst ein Protokoll erstellen.

    Unzulässige Klausel

    Die Klausel „bei Vertragsbeginn wurde die Mietsache ohne Mängel übergeben“ ist unzulässig.

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