Denkmalgeschützte Immobilien: Steuersparmodell und gute Kapitalanlage?

Zuletzt aktualisiert am 16.03.2017

Sie machen Kleinstädte, Dörfer oder Innenstädte zu Postkartenmotiven: Denkmalgeschützte Immobilien. Ob pittoreskes Fachwerkhaus oder uriges Reetdach im Norden, ob Staffelgiebel oder romanischer Rundbogen - für Immobilienbesitzer sind Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, ein ganz besonderes Kleinod.

Inhaltsverzeichnis

    Unabhängig vom optischen Aspekt und der Tatsache, dass es sich dabei um sehr individuelle Häuser handelt, haben Hausbesitzer mit denkmalgeschützten Objekten weitere Vorteile. So können Kauf und Erhaltungsmaßnahmen dieser Immobilien meist noch besser staatlich gefördert werden, und es gibt deutliche Steuerentlastungen.

    Wichtig vor dem Kauf

    Wer eine Immobilie erwerben möchte, die unter Denkmalschutz steht, sollte einige Dinge im Voraus beachten.

    • Steuerliche Aspekte
      Zu den Vorteilen gehören Steuersparmöglichkeiten, die mit einem denkmalgeschützten Haus genutzt werden können.
    • KfW-Förderung
      Modernisierungen oder Renovierungen lassen sich mit KfW-Krediten staatlich fördern. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie weiter unten in diesem Ratgeber.
    • Modernisierung / Sanierungskosten
      Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus kaufen, müssen Sie in der Regel mit höheren Kosten für die Modernisierung oder Sanierung der Immobilie rechnen. Ein günstiger Kaufpreis mag zwar zunächst verlockend sein, muss aber mit möglichen Renovierungen oder Sanierungen verrechnet werden.
    • Auflagen der Denkmalschutzbehörde
      Mit einem denkmalgeschützten Haus sind Sie an die Auflagen der Denkmalschutzbehörde gebunden. Veränderungen am Äußeren, teilweise auch an Innenräumen bedürfen immer einer Genehmigung und können auch abgelehnt werden. Hausbesitzer von denkmalgeschützten Objekten sind demnach weniger flexibel bei Anpassungen.

    Wie bei den meisten Immobilien kommt es beim Erfolg der Vermietung auf die Lage an. Da denkmalgeschützte Immobilien zum Beispiel in Städten meist in einer gewachsenen Umgebung zu finden sind, ist die Lage dieser Häuser in der Regel sehr gut.

    Dadurch steigen die Chancen einer lukrativen Vermietung. Experten empfehlen, bei denkmalgeschützten Gebäuden auf jeden Fall auf den Mikrostandort zu achten. Somit spielt es eine wichtige Rolle, ob Ärzte, Kindergärten oder andere Infrastruktur in unmittelbarer Nähe des Objekts zu finden ist.

    Steuervorteile für Denkmalimmobilien

    Käufer von denkmalgeschützten Immobilien haben sowohl als Selbstnutzer als auch als Vermieter steuerliche Vorteile. Damit bietet die Denkmalimmobilie einen entscheidenden Vorteil gegenüber herkömmlichen Objekten.

    Um die Steuervorteile zu erhalten, müssen die baulichen Maßnahmen unbedingt von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Nachdem die Baumaßnahmen beendet wurden, erhalten die Besitzer vom Denkmalamt eine Bescheinigung für das Finanzamt.

    Die Steuererleichterung wird auch Denkmal-AfA genannt. AfA steht für Absetzung für Abnutzung.

    Vorteile für Selbstnutzer

    Wenn Sie ein Denkmal selbst bewohnen, können Sie zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Kosten für die Erhaltung des Gebäudes abschreiben. Hierunter fallen zum Beispiel die Kosten für die Sanierung oder Modernisierung. Auf diese Weise ist es möglich, insgesamt 90 Prozent dieser Kosten abzuschreiben.

    Vorteile für Kapitalanleger

    Wer eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage oder zur Vermietung kauft, kann noch mehr steuerliche Vorteile nutzen. Insgesamt lassen sich 100 Prozent der Kosten absetzen. In den ersten acht Jahren lassen sich je neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben, in den folgenden vier Jahren können noch je sieben Prozent abgeschrieben werden.

    Nur bestimmte Kosten können abgeschrieben werden

    Laut Gesetzesvorgabe ist genau definiert, welche Kosten überhaupt abgeschrieben werden dürfen. Diese müssen nach Paragraph 40 des Denkmalschutzgesetzes „der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung“ dienen.

    Für Privatnutzer wie Kapitalanleger ist es demnach wichtig, sich unbedingt die Bescheinigung von der Denkmalbehörde zu holen. Denn allein eine Baugenehmigung reicht nicht aus, um die Kosten für Sanierungen oder Instandhaltung steuerlich geltend zu machen.

    KfW-Förderung für denkmalgeschützte Immobilien

    Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Besitzern denkmalgeschützter Immobilien günstige Darlehen. Mit der Einführung des Standards „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ erhalten Hausbesitzer Kredite, um denkmalgeschützte Häuser energieeffizienter zu machen. Das Programm berücksichtigt dabei, dass die energetische Sanierung von Denkmälern in der Regel deutlich komplizierter ist als bei modernen Gebäuden.

    Die möglichen Kredithöhen liegen bei maximal 100.000 Euro je Wohneinheit bei einem KfW-Effizienzhaus und bei maximal 50.000 Euro je Wohneinheit bei Einzelmaßnahmen, die der Förderung der Energieeffizienz dienen.

    Sanierung denkmalgeschützter Gebäude

    Die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien erfordert zunächst einer Erlaubnis durch die Denkmalschutzbehörde. Sie prüft einen Antrag auf Sanierung und erteilt nach der Prüfung eine Genehmigung.

    Die Genehmigung zur Sanierung ist üblicherweise an Auflagen gebunden, die der Bauherr erfüllen muss.

    Finanzielle Zuschüsse

    Neben der KfW, die für energetische Sanierungen günstige Kredite bereitstellt, können Hausbesitzer auch Fördermittel von Ländern und Kommunen in Anspruch nehmen. Der Antrag erfolgt direkt bei der zuständigen Kommune.

    Wichtig ist, dass Sie sich als Besitzer im Vorfeld über Fördermöglichkeiten informieren. Voraussetzung für eine mögliche Förderung ist dabei immer, dass das betreffende Haus auch unter Denkmalschutz steht.

    Energieausweis für denkmalgeschützte Häuser

    Für alle neu gebauten Häuser und modernen Gebäude gilt die Energieeinsparverordnung (EnEV), nach welcher Maßnahmen zur Energieeinsparung vorgenommen werden müssen. Von dieser Regelung sind Denkmäler ausgenommen.

    Allerdings kann es dennoch sinnvoll sein, eine denkmalgeschützte Immobilie energetisch zu sanieren. Zum einen können Verbraucher dadurch Kosten bei der Wärmegewinnung sparen, zum anderen ist der Energieausweis dann sinnvoll, wenn das Haus veräußert werden soll. Mit einem günstigen Energieausweis können deutlich höhere Preise erzielt werden.

    Gesetzliche Bestimmungen beachten

    Wird ein denkmalgeschütztes Haus saniert, muss das Denkmalgesetz berücksichtigt werden. Über die Einhaltung der Bestimmungen wacht in der Regel die Denkmalschutzbehörde.

    Sofern eine Genehmigung seitens der Denkmalschutzbehörde vorliegt, können alle Bereiche des Hauses saniert werden.

    Eigenleistung möglich, aber steuerlich nicht unbedingt sinnvoll

    Grundsätzlich ist es möglich, die denkmalgerechte Sanierung in Eigenleistung zu erbringen. Allerdings entfällt dann die Möglichkeit, die Kosten für die Handwerkerleistung steuerlich abzuschreiben.

    Da Eigennutzer der denkmalgeschützten Immobilie bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten abschreiben können, ist es tendenziell nicht lohnenswert, viel Eigenleistung einzubringen. Ob es sich lohnt, in Eigenleistung zu sanieren, müsste im konkreten Fall mit einem Steuerberater durchgerechnet werden.

    Fragen und Antworten

    Was bedeutet Denkmalschutz?

    Denkmalschutz bedeutet, dass kulturell relevante Gebäude und andere Denkmäler als Kulturgüter bewahrt werden. Dabei können einzelne Gebäude oder gesamte Ensembles geschützt werden. Grundlage für den Denkmalschutz in Deutschland liefert das Denkmalrecht.

    Welche Immobilien stehen unter Denkmalschutz?

    Häufig stehen Immobilien in historischen Stadtkernen oder Zentren von Ortschaften unter Denkmalschutz. Diese Gebäude werden als wichtiges kulturelles Erbe betrachtet, das geschützt werden muss. Hierbei handelt es sich um den sogenannten „städtebaulichen Denkmalschutz“, der zu Beginn des 20. Jahrhunderts in Deutschland aufkam. Damit ein Gebäude als Denkmal gilt, muss ein besonderes öffentliches Interesse an dessen Erhaltung bestehen. Das öffentliche Interesse besteht dann, wenn das Bauwerk eine wichtige Rolle für die Geschichte der Siedlung oder der Stadt gespielt hat.

    Wie erkenne ich den Denkmalschutz an einem Haus?

    In der Regel lässt sich von außen nicht erkennen, ob ein Haus unter Denkmalschutz steht. Aus diesem Grund sollten Verbraucher vor dem Kauf einer älteren Immobilie beim zuständigen Denkmalschutzamt Auskunft darüber einholen. Auf diesem Amt gibt es öffentliche Listen, in welche alle Denkmäler einer Stadt oder Gemeinde eingetragen sind. Möglich ist es auch, die Vorbesitzer direkt zu fragen, ob Denkmalschutz im oder am Gebäude besteht. Dabei muss nicht immer das komplette Gebäude unter Denkmalschutz stehen, auch lediglich die Fassade kann geschützt sein.

    Was gibt es vor dem Kauf zu beachten?

    Vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sollten die Interessenten sich über die besonderen Pflichten als Besitzer eines solchen Objekts informieren. Darüber hinaus sollten sich künftige Besitzer bewusst sein, dass die Pflege und Bewahrung denkmalgeschützter Substanz voraussichtlich teurer sein wird als die Unterhaltung eines herkömmlichen Hauses.

    Welche Pflichten ergeben sich als Eigentümer einer Denkmalimmobilie?

    Wer ein denkmalgeschütztes Haus erwirbt, wird in einer Denkmalliste als Eigentümer eingetragen. Damit geht die Verpflichtung einher, das Denkmal instand zu halten oder wieder instand zu setzen. Darüber hinaus verpflichtet sich der Eigentümer, die Immobilie sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdungen zu bewahren. Zu den weiteren Pflichten gehört es, die Vorgaben der Denkmalschutzbehörde zu respektieren, wenn Veränderungen oder Baumaßnahmen im und am Haus erfolgen. Außerdem muss eine Erlaubnis eingeholt werden, wenn die Nutzungsform des Gebäudes sich verändert und etwa aus einer Wohn- eine Gewerbeimmobilie wird.

    Wie lassen sich die Aufwendungen abschreiben?

    Mit einer Denkmalimmobilie lässt sich nicht nur der Gebäudewert abschreiben, es können auch die Sanierungskosten und die Zinsen für das Bankdarlehen steuerlich geltend gemacht werden.

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