Immobilien als Kapitalanlage

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 02.12.2016

Immobilien werden als Kapitalanlage immer beliebter. Denn Immobilien versprechen im Gegensatz zu vielen klassischen Anlageformen in der Regel eine deutlich höhere Rendite.

Geeignet ist der Immobilienkauf besonders für:

  • Alle, deren Arbeitsplatz äußerst sicher ist.
  • Alle, die Eigenkapital besitzen.

Ob sich ein Investment in Immobilien jedoch am Ende auszahlt, hängt stark von der Entwicklung des Objekts und der langfristigen Entwicklung seiner Lage ab. Darin liegt das eigentliche Risiko, wenn Sie in eine Immobilie als Geldanlage investieren.

Darüber hinaus gibt es noch weitere Aspekte wie dem Zustand des Gebäudes oder der Mieterstruktur, die Sie vor dem Kauf beachten sollten. Die wichtigsten Faustregeln finden Sie hier.

Tipps: Eine Immobilie als Geldanlage

  • Beginnen Sie so früh wie möglich mit der Investition in eine Immobilie. Denn je eher Sie ein Objekt finanziert haben, desto schneller können Sie von Ihrer Rendite profitieren.
  • Investieren Sie, wenn die Zinsen für eine Baufinanzierung niedrig sind. Seit 2015 haben wir eine anhaltende Niedrigzinsphase - ein günstiger Moment für einen Immobilienkauf.
  • Mehrfamilienhäuser ideale Anlageobjekte, wenn Sie die Geldanlage nach der maximal zu erzielenden Rendite auswählen. Durch mehrfache Mieteinnahmen können Sie direkt Einfluss auf die Rendite nehmen. Allerdings erzeugt ein Mehrfamilienhaus einen höheren Verwaltungsaufwand.
  • Wenn Sie den Aufwand scheuen und auf Rendite verzichten können, sollten Sie sich zunächst für eine Eigentumswohnung entscheiden.
  • Beabsichtigen Sie, Ihre Rendite vor allem durch den späteren Verkauf zu erzielen, lohnt sich die Investition in ein Einfamilienhaus. Hier ist es vor allem das Grundstück, das je nach Lage die meiste Wertsteigerung erfahren kann.
  • Je nach Region und Mikrolage sind mit einer Immobilie Renditen von bis zu acht Prozent möglich - wenn Sie als Anleger optimal wirtschaften. Eine Investition in eine Immobilie ist aber immer mit Risiken verbunden. So spielen zum Beispiel Renovierungskosten ebenso eine Rolle wie potentielle Leerstände oder Steuerzahlungen.

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5 Faustregeln für den Immobilienkauf

Lage

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen, sollten Sie Ihr Objekt in einer Stadt mit mehr als 10.000 Einwohnern kaufen. Dadurch erhöhen Sie die potentielle Chance, Mieter für Ihre Einheiten zu finden. Vor Ort sollte das Objekt gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden sein.

Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sowie am besten fußläufig erreichbare Ärzte, Kitas und Schulen sind weitere Pluspunkte. Achten Sie außerdem darauf, dass die Nachbarschaft eine homogene und stabile Struktur aufweist.

Tipp:Starke Wertsteigerungen bei Immobilien in Randgebieten möglich

Immobilien in Randgebieten zu attraktiven Wohnlagen oder an der Stadtgrenze können sich als sehr renditestarke Investitionsobjekte erweisen, da starke Miet- und Wertsteigerungen möglich sind. Prüfen Sie diese Option vor dem Immobilienkauf genau.

Empfehlenswert sind Mikrolagen mit einer geringen Arbeitslosigkeit. Um das Objekt später sicher vermieten zu können, sollten Sie auf eine möglichst durchschnittliche Mietpreislage achten. Die Chancen auf Vermietung sind dort langfristig deutlich höher als in besonders attraktiven Lagen mit äußerst hohen Mietpreisen.

Die kürzeste Faustformel für die Lage lautet: Können Sie sich vorstellen, hier zu leben? Wenn Sie bejahen, ist das schon ein gutes Kaufargument.

Achtung:Meiden Sie Regionen mit Bevölkerungsschwund

Kaufen Sie möglichst keine Immobilie in einer Region mit Bevölkerungsschwund. Dort sind potentielle Mieter rar. Außerdem kann der Wert Ihres Objekts im Lauf der Jahre sinken anstatt zu steigen.

Bauweise

Prüfen Sie vor dem Kauf, über welche Bausubstanz das Objekt verfügt. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie eine alte oder neue Immobilie kaufen. Denn bei allen Häusern ist es vor allem wichtig, wie gut sie instandgehalten und gepflegt wurden.

Berücksichtigen Sie zunächst das Baujahr und prüfen Sie danach, wann die letzten Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden.

Bei Altbauten ist diese Prüfung besonders wichtig, denn Sanierungen an der Bausubstanz sind meist sehr kostspielig.

Schauen Sie sich außerdem bei Mehrfamilienhäusern die Protokolle der Eigentümerversammlung an. Dort wird festgehalten, welche Probleme es im Haus gab oder welche Arbeiten durchgeführt wurden. Tiefere Einblicke in die Bauweise erhalten Sie darüber hinaus über Baupläne sowie Grundrisse.

Eine einfache Faustregel: Ein Gebäude hat in der Regel eine Lebensdauer von 80 Jahren. Innerhalb dieser Zeitspanne sollten alle Gewerke renoviert werden, um die Lebensdauer zu steigern.

Energieeffizienz

Im Rahmen der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) müssen Eigentümer verschiedene Regeln zur energetischen Sanierung von Häusern einhalten. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf von Altbauten, wie es um deren Energieeffizienz bestellt ist.

Neben hohen Kosten für Dämmung oder Austausch von Heizkesseln können darüber hinaus hohe Nebenkosten für die Wärmeerzeugung verursacht werden.

Ausstattung etc.

Machen Sie den Kauf auch von der Ausstattung der Immobilie abhängig. Gibt es altersgerechte Vorkehrungen? Sind zusätzliche Räume oder Flächen wie ein Garten, eine Waschküche oder ein Fahrradkeller vorhanden?

Prüfen Sie diese Optionen genau. Denn sie können die Attraktivität Ihres Kaufobjekts deutlich steigern. 

Aktuelle Vermietung

Bei vermieteten Objekten sollten Sie aktuelle Mietverträge und Mietverhältnisse genau prüfen. Wurden die Mieten bisher regelmäßig gezahlt? Wie hoch ist die Miete? Gab es bereits Mietsteigerungen?

Bedenken Sie immer, dass die Höhe Ihrer Mieteinnahmen entscheidend zur Rendite Ihres Objekts beiträgt. Um zu erfahren, welche Mietpreiserhöhungen möglich sind, sollten Sie die aktuellen Mietspiegel der Umgebung prüfen.

Vermietete Immobilie vs. selbstgenutzte Immobilie

Grundsätzlich eignet sich eine vermietete Immobilie besser als Geldanlage. Im Vergleich zur selbstgenutzten Immobilie können Sie mit dem vermieteten Eigentum mehr Steuervorteile nutzen. Wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, entfallen steuerliche Sparmöglichkeiten.

Allerdings profitieren Sie bei der selbstgenutzten Wohnung davon, dass Sie keine Miete bezahlen müssen, sondern ein Großteil der monatlichen finanziellen Aufwendungen in Ihr Eigentum fließt. Je höher das Eigenkapital beim Kauf, desto niedriger ist die monatliche Belastung für Ihre selbstgenutzte Immobilie.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern. Gleiches gilt auch für Nebenkosten, die Ihnen von Ihren Mietern überwiesen werden. Jedoch können Sie zum einen den Gebäudewert Ihrer Immobile abschreiben, zum anderen ist jede Investition in Ihr vermietetes Objekt steuerlich absetzbar.

Die Abschreibung erfolgt in Höhe von jährlich zwei Prozent des Gebäudewertes. Wenn Sie Ihre vermietete Immobilie finanziert haben, lasse sich auch die zu zahlenden Zinsen bei der Einkommensteuer geltend machen.

 VorteileNachteile
Vermietete Immobilie
  • Relativ sichere Geldanlage
  • Mögliche Zusatzeinkünfte durch Mieteinnahmen nach Abschluss der Finanzierungsphase
  • Viele Steuervorteile
  • Steuerfreier Gewinn bei Verkauf nach zehn Jahren
  • Risiko bei demografischem Wandel der Objektlage
  • Hoher VerwaltungsaufwandMieteinnahmen sind zu versteuern
  • Zusätzliche Pflichten als Vermieter (Renovierung, Instandhaltung)
  • Langfristig gebundenes Kapital
Selbstgenutzte Immobilie
  • Mietfreiheit nach Ende der Finanzierung
  • Wohnsicherheit
  • Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren möglich
  • Hohe Investition
  • Lange Verschuldung möglich
  • Mögliches Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung
  • Risiko durch Wertverlust nach demografischem Wandel
  • Keine Flexibilität bei nötigem Wohnortwechsel

Achtung:Kaufpreis bei vermieteter Immobilie

Bei einer vermieteten Immobilie sollte der Kaufpreis nicht höher sein als die Nettokaltmiete von 20 Jahren. Ansonsten ist die Rendite nicht ausreichend. So mag es zwar lukrativ klingen, ein Wohngebäude für 192.000 Euro zu erwerben, das Ihnen 800 Euro monatliche Kaltmiete einbringt. Doch von den scheinbaren fünf Prozent Rendite müssen Sie noch Kosten für Instandhaltung, Hausverwaltung und möglichen Mietausfall abrechnen. Außerdem werden natürlich Raten für Ihren Kredit fällig.

Berechnung der Rendite

Wie hoch Ihre Rendite letztlich ausfällt, hängt entscheidend von Ihren Mieteinnahmen sowie den zu zahlenden Nebenkosten ab. Die gesamte Rendite setzt sich jedoch aus weiteren Posten zusammen, die hier aufgeführt werden.

Am einfachsten berechnet sich die Bruttorendite. Sie setzt sich aus den Jahresmieteinnahmen und dem Marktwert der Immobilie zusammen.

Gut zu wissen:So berechnen Sie die Rendite

Bei jährlichen Mieteinnahmen von 10.000 Euro und einem Marktwert von 200.000 Euro wird folgende Rechnung aufgestellt.

10.000 Euro × 100 ÷ 200.000 Euro = 5 Prozent

Die Bruttorendite würde also 5 Prozent betragen.

Allerdings berücksichtigt dieser Wert keine weiteren Ausgaben oder Posten. Deshalb wird die Nettorendite zur genauen Renditeermittlung errechnet.

Schon beim Kauf Ihrer Immobilie entstehen Kosten, die als „Erwerbsaufwand“ bezeichnet werden. Dieser Aufwand fließt in die Renditeberechnung ein. Der Erwerbsaufwand setzt sich zusammen aus dem Kaufpreis, den Kosten für Notar und Grundbucheintrag, der Höhe der Grunderwerbssteuer sowie möglicherweise einem Maklerhonorar.

Gut zu wissen:So berechnen Sie den Erwerbsaufwand

Kaufpreis + Notar- und Grundbuchgebühr + Grunderwerbssteuer + Maklerhonorar = Erwerbsaufwand

Um den Mieterlös zu berechnen, muss die Jahreskaltmiete um die nicht umlagefähigen Betriebskosten sowie die Höhe der jährlichen Rücklage für Reparaturen etc. gemindert werden.

Die dazugehörige Formel lautet:

Gut zu wissen:So berechnen Sie den Netto-Mieterlös

Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Betriebskosten – jährliche Rücklage = Netto-Mieterlös

Bei dieser Rechnung wird noch davon ausgegangen, dass die Mieteinnahmen regelmäßig fließen und kein Leerstand besteht. Um die Renditerechnung noch zu präzisieren, müsste ein gewisser Prozentsatz von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

In München liegt die Mietausfallquote zum Beispiel bei drei Prozent.

Die Berechnung der Nettorendite wird schließlich noch um weitere Positionen erweitert. So fließen die Kosten für Zinsen und Tilgung von Darlehen sowie die Steuervorteile durch die Vermietung in die Rechnung mit ein.

Somit ergibt sich eine neue Rechnung, die sich aus folgenden Bestandteilen zusammensetzen kann:

Gut zu wissen:So berechnen Sie die Nettomietrendite

Netto-Mieterlös ÷ Investitionskosten × 100 = Nettorendite (Nettomietrendite)

Ein Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 200.000 Euro. Mit den Kosten für Makler, Steuer und anderen Investitionskosten kommen Sie auf 230.000 Euro. Für das Objekt erhalten Sie einen Netto-Mieterlös von 10.000 Euro. Vom Netto-Mieterlös sind bereits die Steuerersparnis, die Nebenkosten, die Einkommensteuer und Kosten für Instandhaltung und Rücklagen abgezogen.

10.000 Euro ÷ 230.000 × 100 = 4,35 Prozent

Die Nettorendite würde demnach 4,35 Prozent betragen

Alternative Geldanlagen

Video

Prinzipien erfolgreicher Geldanlage

Jeder, der Geld anlegen möchte, sollte sich mit den vier Grundprinzipien erfolgreicher Investition beschäftigen. Wenn Sie diese Geldanlage-Tipps beherzigen, können Sie einige typische Fallstricke umgehen.
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Es ist grundsätzlich empfehlenswert, sich nicht auf eine Anlageform zu beschränken. Streuen Sie Ihre Geldanlage! So können Sie insgesamt von einer guten Rendite profitieren und zugleich das Gesamtrisiko minimieren.

Aufgrund der sehr niedrigen Zinsen auf Spareinlagen lohnt sich die Kapitalanlage in Form von Festgeld oder Sparbüchern heute im Vergleich zu Immobilien kaum. Welche alternative Geldanlage-Möglichkeiten es gibt, zeigen wir Ihnen hier:

  1. Aktien
    Wenn Sie hohe Renditen erzielen wollen, eignen sich auch Aktien oder ETFs als Geldanlage. Allerdings steigt hier mit höherer Renditeerwartung auch das Risiko an. Zugleich gilt es hier, Kosten für Depots sowie Steuern im Auge zu behalten. Ein Vorteil von Aktien oder ETFs gegenüber einem Immobilieninvestment besteht in der größeren Flexibilität.
  2. Rentenfonds
    Zu den langfristigen Anlageformen zählen außerdem Rentenfonds. Grundsätzlich können hier ebenfalls hohe Renditen erzielt werden. Wenn Sie sich für ein moderates Risiko entscheiden, ist die Kapitalanlage relativ sicher.
  3. Lebens- oder Rentenversicherungen
    Sollten Sie mehr Sicherheit benötigen, kämen zudem Kapitallebensversicherungen oder Private Rentenversicherungen in Betracht. Das Plus an Sicherheit müssen Sie in diesem Fall mit niedrigeren Zinserträgen bezahlen. Allerdings haben Sie vor allem bei der Lebensversicherung den Vorteil, dass Ihre Angehörigen abgesichert sind und Sie steuerliche Vorteile nutzen können.

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