KfW-Förderung: Das Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 05.12.2016

Nicht nur Bauherren und Käufer eines Hauses sehen sich mit großen Kosten konfrontiert, auch für Umbauten müssen Eigentümer meist tief in die Tasche greifen. Über die Förderprogramme der Kreditbank für Wiederaufbau (KfW) bietet sich die Möglichkeit, Geld zu sparen. Denn sie stellt Zuschüsse und Kredite für den Bau, Kauf und die Sanierung von selbstgenutzten Immobilien bereit. Besonders bei energieeffizienten Maßnahmen winken KfW-Darlehen zu attraktiven Konditionen.

Was ist ein KfW-Darlehen?

Wie sieht ein KfW-Darlehen aus, welche Fördermöglichkeiten bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau und wie funktioniert die Vergabe von Krediten? Unser Ratgeber gibt Ihnen Antworten auf die wichtigsten Fragen.

So funktioniert das KfW-Darlehen

Was beinhaltet das KfW-Darlehen?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützt mit ihren vielfältigen Förderungsprogrammen den Bau, Kauf und die Sanierung von Wohneigentum, darunter auch Um- und Ausbauten der eigenen Immobilie im Sinne eines energiesparenden oder behinderten- und altersgerechten Lebens

Seit 2011 bietet die KfW Hauseigentümern ein so genanntes „endfälliges Darlehen“ mit bis zu acht Jahren Laufzeit. Die Tilgung des Gesamtbetrags erfolgt bei dieser Finanzierungsvariante am Ende der Laufzeit, während die Zinsen bindend sind. Dem Darlehensnehmer gibt das die Möglichkeit, z.B. über eine Lebensversicherung, einen Fondsparplan oder Wertpapiere Vermögen ansparen, das er letztlich auf die Tilgung des Festdarlehens verwenden kann.

Worin unterscheidet sich das KfW-Darlehen von anderen Baudarlehen?

Während der Erwerb eines Eigenheims durch das „Wohneigentumsprogramm 124“ gefördert wird, vergibt die KfW auch Kredite für Bau-Sanierungsmaßnahmen („Energieeffizient Bauen“ bzw. „Energieeffizient Sanieren“). Einen Schwerpunkt setzt die KfW dabei auf die Förderung energiesparender Maßnahmen.

Die Höhe und Art des Darlehens hängt grundsätzlich von der Energieeffizienz der Immobilie ab. Je umweltschonender und energiesparender das neue Zuhause ist, desto mehr Geld kann gespart werden. Entscheidend ist dabei der Öko-Faktor des Eigenheims. Er gibt den Energieverbrauch des Baus bezogen auf den vorgegeben Maximalwert an: Ein Effizienzhaus mit dem Standard 55 verbraucht entsprechend 55 % des Höchstwerts.

Mit dem Förderprogramm „Energieeffizient Bauen“ können auf diese Weise bis zu 100 % der Baukosten über die KfW finanziert werden, jedoch maximal 50.000 €. Auch beim Kauf eines unsanierten Altbaus unterstützt Sie die KfW mit bis zu 50.000 €. Allerdings sind die Konditionen eingeschränkt: Die Zinsen sind höher, die Möglichkeit zur Sondertilgung entfällt. Für Immobilienbesitzer werden bei geplanten Sanierungsmaßnahmen bis zu 75.000 € von der Kreditanstalt vergeben. 

Vorteile des KfW-Darlehens

Bei dem KfW-Darlehen handelt es sich um ein zinsgünstiges Förderdarlehen, denn anders als Kredite anderer Banken, werden die Förderungen in den ersten zehn Jahren durch den Staat besonders subventioniert. 

Die Laufzeit der KfW-Förderung ist wählbar, beträgt allerdings mindestens vier Jahre. Gleichzeitig geht mit dem Darlehen eine tilgungsfreie Zeit von mindestens 12 Monaten einher. In dieser Phase werden nur Zinsen auf das Darlehen, nicht aber der Kredit selbst abbezahlt. 

Weitere Eigenschaften des Darlehens

Die Dauer der tilgungsfreien Zeit und die Höhe des Tilgungssatzes hängen letztlich von der Kreditlaufzeit und der Zinsbindung ab. Abhängig vom KfW-Effizienzhaus-Standard der Immobilie müssen beispielsweise bei einer 10-jährigen Zinsbindung bis zu 0,85 % effektiver Jahreszins gezahlt werden. 

Im Unterschied zum „Energieeffizient Bauen“-Programm können Käufer einer unsanierten Immobilie zwischen einer Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren auswählen, jedoch ist hier keine Sondertilgung möglich, wie bei den Neu- oder Umbau-Förderprogrammen. Hier beginnt eine Teilzurückzahlung bei 1.000 €. 

Auf einen Blick: Merkmale des KfW-Darlehens

  • 4-35 Jahre Laufzeit
  • Fester Zinssatz für bis zu 10 Jahre
  • Bis zu 5 Jahre Tilgungsfreiheit,
  • danach vierteljährliche Raten
  • „Endfälliges Darlehen“ bei 8 Jahren Laufzeit möglich
  • Vorzeitige (Teil-)Rückzahlungen innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist ohne Zusatzkosten
  • Tilgungszuschüsse: 5 % der Darlehenssumme und bis zu 2.500 € für ein Standard KfW-Effizienzhaus 55; 10 % der Darlehenssumme und bis zu 5.000 € für ein KfW-Effizienzhaus 40
  • Maximale Fördersumme: 50.000 € pro Wohneinheit bzw. 75.000 € bei Sanierungen

Was ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)?

Betätigungsfelder und Fördermöglichkeiten bei der Baufinanzierung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist die drittgrößte Bank Deutschlands und die größte nationale Förderbank im weltweiten Vergleich. Als Anstalt des öffentlichen Rechts obliegt ihr die finanzielle Förderung öffentlicher Einrichtungen, kleiner und mittlerer Unternehmen sowie des Mittelstands und von Existenzgründern. Ihr Betätigungsfeld erstreckt sich dabei von der Vergabe von Bildungskrediten über die Filmfinanzierung bis hin zur Förderung privater Bau- und Sanierungsvorhaben. 

Bauherren und Immobilienkäufern bieten sich verschiedene Programme zur Finanzierung ihrer Maßnahmen:

  • Im Rahmen des „Wohneigentumsprogramms (124, 134)“ werden Sie von der KfW mit einem Kredit für den Wohnungs- oder Hauskauf unterstützt
  • Die Begriffe „Energieeffizient Bauen (153)“ und „Energieeffizient Sanieren (167)“ beschreiben Förderkredite für den Bau und Umbau von selbstgenutzten Immobilien. Im Programm „Energieeffizient Bauen“ werden bis zu 100 % der so genannten Bauwerkskosten (Baukosten ohne Grundstück) finanziert.

In welchem Fall ist ein KfW-Darlehen sinnvoll?

Während die Wohneigentumsfinanzierung an keine besonderen Bedingungen geknüpft ist, können Sie je nach Art und Umfang eines energieeffizienten Bauens bzw. Sanierens sparen. Denn die KfW fördert energieeffiziente (Um-)Bauten, damit Immobilien in Zukunft weniger Energie verbrauchen. 

Die Darlehen der KfW können maximal bis zu 50.000 € bzw. 75.000 € bei Sanierungen betragen und bieten meist günstigere Zinssätze als marktüblich. Sollten Sie energieeffiziente Bauvorhaben beabsichtigen oder Ihr Zuhause behinderten- oder altersgerecht gestalten wollen, können Sie von den günstigen Konditionen der KfW-Kredite profitieren.

Gefördert werden u.a.:

Energiefördernder Umbau:

  • Dämmung des Daches, der Kellerdecken und der Außenwände
  • Erneuerung der Fenster
  • Austausch der Heizung
  • Einbau oder Erneuerung einer Lüftungsanlage

Altersgerechter Umbau:

  • Beseitigung von Barrieren (Schwellen oder Stufen)
  • Verbreiterung von Wegen
  • Einbau eines Treppenlifts
  • Einbau einer altersgerechten Badewanne
  • Einbau von automatischen Tür- oder Fensterantrieben

Der Leistungsumfang der KfW richtet sich bei energiefördernden Vorhaben nach der Energieersparnis, die mit dem (Um-)Bau der Immobilie einhergeht. 

Die Konditionen der KfW-Angebote für energieeffizientes Sanieren und altersgerechtes Umbauen sind derzeit günstiger als normale Bankdarlehen. Allerdings können Sie die Zinsen nur für maximal zehn Jahre festschreiben. 

Die Konditionen der KfW sind für Sie nicht zwingend günstiger als herkömmliche Darlehen. Bei einer Mischfinanzierung aus KfW-Darlehen und einem anderen Bankkredit profitieren Sie schließlich nur, wenn dadurch der Gesamteffektivzins Ihrer Finanzierung sinkt.

Wie funktioniert die Vergabe eines KfW-Darlehens?

Wer darf/kann ein KfW-Darlehen beantragen? Wer ist antragsberechtigt?

Die Baufinanzierungsprogramme der KfW sind bestimmt für Wohnungseigentümergemeinschaften, Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) und Privatpersonen. Anders als bei vielen privaten Förderinstituten findet eine Kreditvergabe der öffentlich-rechtlichen KfW außerdem unabhängig von Familienstand und Alter des Antragsstellers statt. Demnach haben alle Immobilienbesitzer Anspruch auf ein solches KfW-Darlehen. Die KfW prüft lediglich, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Denn die Darlehen der KfW sind je nach Förderprogramm an bestimmte Konditionen geknüpft. Für den Kauf oder Bau einer Immobilie gelten beispielsweise andere Voraussetzungen als bei Sanierungsmaßnahmen. Schließlich werden Umbauten nur dann gefördert, wenn diese mit einer Energieersparnis einhergehen oder alters- bzw. behindertengerecht sind.

Es gilt also vorab zu prüfen, ob sich die geplanten Bauvorhaben mit den Programmen der KfW fördern lassen. Die Einsparpotentiale sind durch den ausführenden Fachhandwerker oder einen Sachverständigen nachzuweisen.

Was wird gefördert und was nicht?

Das Förderprogramm bei Haussanierungen greift nur für Immobilien, deren Bauantrag vor dem 1. Januar 1995 gestellt wurde. Außerdem werden allein Immobilien gefördert, die hauptsächlich selbst genutzt werden. Ferienhäuser und vermietete Immobilien sind dementsprechend ausgeschlossen.

Ebensowenig wird durch die KfW eine Umschuldung bestehender Darlehen oder eine Nachfinanzierung bereits begonnener Bauvorhaben ermöglicht. Auch decken die Förderprogramme keine Kosten ab, die mit einem Grundstückserwerb verbunden sind.

Neben einem Kredit können Sie bei der KfW auch eine Sonderförderung und Investitionszuschüsse beantragen. Werden die Sanierungs- und Umbaukosten aus eigener Tasche bezahlt, steuert die KfW dafür maximal 15.000 € bei. Ebenso gefördert wird die Baubegleitung durch einen Fachmann mit maximal 2.000 €.

Wie hoch sind Darlehen im Durchschnitt?

Die Höhe des Darlehens bemisst sich daran, inwiefern der Kauf oder Bau einer Immobilie den von der KfW festgelegten Standards entspricht. Ein geringerer Energiebedarf führt dementsprechend zu einem höheren Tilgungszuschuss. 

Im Rahmen des Förderprogramms für energieeffizientes Bauen gilt das KfW-Effizienzhaus als technische Norm, die eine Immobilie erfüllen muss, um gefördert werden zu können. Das Qualitätssiegel „KfW-Effizienzhaus“ steht für einen geringen CO2-Ausstoß und eine effiziente Heizung. Aktuelle Neubauten wertet die KfW mit dem Standard „Effizienzhaus 100“.

Die Kennzahl 100 ergibt sich dabei aus der energetischen Qualität anhand des Jahresprimärenergiebedarfs und des Transmissionswärmeverlustes und spiegelt den Höchstwert wider, den Neubauten nach Energieeinsparverordnung (EnEV) einhalten müssen. 

Ein KfW-Effizienzhaus 55 hat also lediglich einen Jahresprimärenergiebedarf von 55 % im Vergleich zu einem Neubau nach EnEV. Je kleiner die Kennzahl, desto höher die Energieeffizienz und entsprechend umfangreicher auch die Förderung durch die KfW. Die KfW vergibt Darlehen für den Neubau von Wohnhäusern mit den KfW-Effizienzhaus-Standards 40, 40 Plus und 55.

Wo beantrage ich ein KfW-Darlehen für die Finanzierung von Immobilien?

Zwar bietet die KfW zu ihren Darlehen eine telefonische Erstberatung an. Letztlich stellt die KfW jedoch lediglich das Geld bereit und überträgt die Verwaltung und den Zahlungsverkehr des Darlehens auf die Partnerbanken. Gewöhnlich kann der Antrag auf ein KfW-Darlehen aus den Programmen „Wohneigentum“, „Energieeffizient Bauen“ und „Energieeffizient Sanieren“ deshalb bei jedem Geldinstitut und jeder Versicherung in Deutschland erfolgen.

Der Antrag muss vor Beginn der Sanierung gestellt werden. Nachfinanzierungen sind nicht möglich. Deckt der KfW-Kredit die Finanzierung nicht ganz ab, ergänzt die Bank die fehlende Summe mit einem Hausbankdarlehen (sofern genügend Sicherheiten vorhanden sind).

Ausnahmen: Die Sonderförderung und die Investitionszuschüsse können direkt bei der KfW beantragt werden. Das Formular für den Zuschuss muss von einem Energieberater unterschrieben werden und muss spätestens drei Monate im Nachhinein eingereicht werden.

Auf der Suche nach dem für Sie besten Partner empfiehlt sich ein Kreditvermittler, über den der Abschluss eines zinsgünstigen KfW-Darlehens in der Regel problemlos möglich ist. Diese kooperieren mit verschiedenen Banken und können direkt auf deren Finanzierungsrichtlinien und Zinsberechnungen zugreifen.

Kombinationsmöglichkeiten 

Aufgrund der Kreditgrenze von maximal 50.000 bzw. 75.000 € deckt das Darlehen der KfW bei größeren Bau- und Kaufvorhaben zumeist lediglich einen Teil der Gesamtfinanzierung. In diesem Fall ergänzt die Bank - entsprechende Sicherheiten vorausgesetzt - die fehlende Summe mit einem Hausbankdarlehen. Eine Förderung durch die KfW ist dann erstrebenswert, wenn sich hiermit der Gesamteffektivzins senken lässt.

Durch flexible Produktkombinationen mit KfW-Fördermitteln können Sie einen KfW-Kredit für den Hauskauf und das Darlehen für eine Sanierung mit den Investitionszuschüssen verbinden. 

Was gibt es bei den Zinssätzen zu beachten?

Weil es sich bei der KfW um eine öffentlich-rechtliche Institution handelt und diese staatlich gefördert wird, kann sie besonders zinsgünstige Förderdarlehen - meist unter den üblichen Marktkonditionen - anbieten. Das kann sich bereits bezahlt machen, wenn lediglich ein Teil der Baukosten durch die KfW übernommen wird – sofern der gemischte Effektivzins am Ende entsprechend niedriger ausfällt als ohne KfW-Förderung.

Unabhängig vom Beantragungstag und dem Tag der Zusage des Kredites erhalten Sie stets den günstigeren Zinssatz – selbst wenn der Zinssatz in diesem Zeitraum schwanken sollte.
Ist der Zinssatz am Tag des Antragseingangs also niedriger als am Tag der Antragsbewilligung, so gilt die Zusage unter den Konditionen vom Tag des Antragseingangs. 

Im Zuge einer aktuellen Zinsänderung zum 19.03.2015 hat die KfW die Zinsen in mehreren Förderprogrammen aus dem Bereich der wohnwirtschaftlichen Investitionen gesenkt. Die Zinssenkung betrifft auch das „Wohneigentumsprogramm“ sowie das Programm „Energieeffizient Bauen“. Die aktuellen Zinssätze können Sie der Förderprodukt-Übersicht auf der KfW-Website entnehmen.

Obwohl die Kredite der KfW in vielen Fällen für Immobilienbesitzer mit entsprechendem Bauvorhaben profitabel sind, muss ein solches Förderdarlehen nicht immer die beste Wahl sein. Insbesondere bei Anschlussdarlehen ist Vorsicht geboten, denn hier entfällt die staatliche Subventionierung der KfW. Die alten Zinsen können nicht in den Anschluss-Kredit der KfW übernommen werden, sodass höhere Kosten entstehen können, als bei herkömmlichen Kreditinstituten oder Banken. 

Was sind die Alternativen bei einer Baufinanzierung?

Werden die Konditionen der KfW für ein Darlehen nicht erfüllt, kann Ihr Kredit-Antrag schließlich abgelehnt werden. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie sich bereits vor der Beantragung eines KfW-Darlehens vertraglich an einen Handwerker oder Baudienstleister gebunden haben oder sofern sich die geplanten Kaufvorhaben oder Bau- bzw. Sanierungsmaßnahmen nicht mit den Konditionen der Förderprogramme vereinbaren lassen. 

Im Falle einer Ablehnung stehen Ihnen mehrere Alternativen zum KfW-Darlehen für die Baufinanzierung zur Verfügung. Zunächst kann geprüft werden, ob sich anstelle eines Kredits, die Sonderförderung oder Investitionszuschüsse der KfW anbieten. Besonders empfehlenswert ist diese Förderungsart bei Einzelmaßnahmen.

Alternativ zum KfW-Darlehen können staatliche Fördergelder vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezogen werden. Eine weitere Form der Immobilienfinanzierung bietet darüber hinaus Wohn-Riester. Gleichzeitig bieten sich neben den bundesweit beziehbaren Förderprogrammen der KfW weitere Möglichkeiten der Baufinanzierung auf Länder- und Kommunenebene.  

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