Liegenschaftszins: Wichtig für den Immobilienwert

Zuletzt aktualisiert am 16.03.2017

Wenn der Wert einer Immobilie für den Verkauf oder Kauf ermittelt wird, kommt häufig das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Liegenschaftszinssatz. Dieser Zinssatz wird in der Immobilienwertermittlungsverordnung definiert und von den jeweiligen Gutachterausschüssen der Kommunen festgelegt. Wie hoch der Liegenschaftszins ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren wie der Lage, der Gebäudegröße sowie der Gebäudeart ab. Der Liegenschaftszins ist auch für Immobilieninvestoren eine wichtige Richtgröße, da er Auskunft über das Risiko des Investments gibt. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige über den Liegenschaftszins, über seinen Einsatz sowie die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes.

Inhaltsverzeichnis

    Der Liegenschaftszinssatz ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung in Paragraph 14 festgelegt. Dort wird in Absatz 3 definiert, dass Liegenschaftszinssätze Verkehrswerte von Grundstücken verzinsen.

    §14 Absatz 3 ImmoWertV

    (3) Die Liegenschaftszinssätze […] sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.

    Aus dem Absatz ergibt sich außerdem, dass der Liegenschaftszins insbesondere im Zusammenhang mit dem Ertragswertverfahren angewandt wird. Aus der gesetzlichen Definition kann des Weiteren eine einfache Berechnung des Liegenschaftszinssatzes abgeleitet werden.

    Vereinfachte Formel

    Liegenschaftszins = Nettoeinnahmen mit der Immobilie pro Jahr ÷ Kaufpreis

    In diesen Fällen wird der Liegenschaftszinssatz benötigt

    Der Liegenschaftszinssatz ist eine wichtige Rechengröße, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Er wird in folgenden Fällen benötigt:

    • Immobilienkauf: Über die Wertermittlung können Käufer prüfen, ob ein Kaufpreis für eine Immobilie gerechtfertigt ist.
    • Immobilienverkauf: Mit Hilfe des Ertragswertverfahrens können Immobilienbesitzer oder -händler den Verkaufspreis einer Immobilie festlegen.
    • Immobilienfinanzierung: Banken berechnen den Wert einer Immobilie unabhängig, um davon die Finanzierung oder die Beleihungsgrenze festzulegen.
    • Erbschaften: Bei Erbschaften ist der Immobilienwert wichtig, um das Erbe gerecht aufzuteilen. Zugleich dient die Berechnung zur Ermittlung der fälligen Erbschaftssteuer.
    • Steuern: Das Finanzamt benötigt zur Berechnung von Immobilienvermögen ebenfalls den Liegenschaftszins.

    Worüber gibt der Liegenschaftszins Auskunft?

    Der Liegenschaftszins kann ähnlich wie der Zinssatz auf dem Kapitalmarkt betrachtet werden. Je höhe die Verzinsung, desto höher das Anlagerisiko.

    Da der Zinssatz ganz allgemein das Verhältnis von Nettomieteinnahmen und Kaufpreis beschreibt, können zum Beispiel sehr geringe Mieten und ein hoher Kaufpreis für einen hohen Zinssatz sorgen. Allerdings kann dann das Risiko von Mietausfällen oder Kündigungen höher sein.

    Liegenschaft

    Als Liegenschaft wird im wirtschaftlichen Sinn ein Grundstück oder Grundbesitz bezeichnet. Die Liegenschaft ist damit das Gegenteil von beweglichen Gütern. Im juristischen Sinn ist eine Liegenschaft eine unbewegliche Sache.

    Im eigentlichen Sinn handelt es sich bei der Liegenschaft um ein bebautes oder freies Grundstück, das in einem Grundbuch eingetragen oder einem Bebauungsplan aufgeführt wird.

    Höhe des Liegenschaftszinssatzes (Beispiele)

    Die Verzinsung einer Liegenschaft hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die Zinssätze können von den jeweiligen Gutachterausschüssen der Gemeinden erfragt werden. Der Immobilienverband (IVD) gibt ebenfalls Empfehlungen zu Liegenschaftszinssätzen ab. Alternativ kann der Zinssatz auch von einem Gutachter auf der Basis verschiedener Methoden ermittelt werden.

    Wichtige Kriterien zur Bestimmung des Liegenschaftszinssatzes sind die Lage des Grundstücks, das Baujahr, die Nutzungsart der Immobilie oder die Nutzungsdauer.

    Beispiele gemäß der Tabelle des IVD

    Art der Immobilie Liegenschaftszinssatz Spanne
    freistehendes Einfamilienhaus 2,0 bis 3,5 Prozent
    Eigentumswohnung 2,0 bis 4,5 Prozent
    Vierfamilienhaus bis Mehrfamilienhaus 3,5 bis 6 Prozent
    Büro- und Geschäftshaus 4,5 bis 7,5 Prozent
    Sport- und Freizeitanlage 7,0 bis 9,0 Prozent

    Quelle: ivd.net November 2016

    Zinssatzhöhe bei Stadt- oder Gemeinde einsehbar

    Die jeweiligen Liegenschaftszinssätze sind in der Regel auf den Homepages der Stadt- oder Gemeindeverwaltung Ihrer Region abrufbar oder können beim zuständigen Gutachterausschuss erfragt werden.

    Ermittlung und Berechnung

    Für die Liegenschaftszinssätze gibt es keine bundeseinheitlichen Tabellen. Dies hat auch einen ganz einfachen Grund, da zum Beispiel schon die jeweilige Lage einen Einfluss auf die Berechnung des Zinssatzes hat. In Großstädten wie Berlin variiert der Liegenschaftszinssatz zum Beispiel auch von Bezirk zu Bezirk.

    Grundsätzlich lassen sich die Liegenschaftszinssätze beim jeweiligen Gutachterausschuss der Gemeinde oder Stadt in Erfahrung bringen. Heute können diese Zinssätze in der Regel auch online auf den Websites der Gemeinde- oder Stadtverwaltungen abgerufen werden.

    Methoden zur Berechnung

    Grundsätzlich wird Berechnung des Liegenschaftszinssatzes in Paragraph 11 der Wertermittlungsverordnung (WertV) teilweise definiert.

    §11 WertV

    (1) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

    (2) Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 15 bis 20) zu ermitteln.

    In der Praxis gibt es für Verbraucher unterschiedliche Möglichkeiten, um den Zinssatz zu ermitteln.

    Methode Vorteile Nachteile
    Vereinfachte Berechnung: Hierfür wird die einfache Formel „Liegenschaftszins = Jahresreinertrag/Kaufpreis“ angewandt.
    • Schnelle Ermittlung des Zinssatzes für vorläufige Berechnungen
    • Schnelle Abschätzung von Kosten und Risiko
    • Kein genaues Verfahren
    • Für die exakte Wertermittlung nicht brauchbar
    Vergleichsstudien
    • Sehr präzise Berechnung
    • Berücksichtigung aktueller Umstände und der aktuellen Marktsituation
    • Viel zeitlicher Aufwand
    • mit zusätzlichen Gutachterkosten verbunden
    Ermittlung durch Gutachterausschuss
    • Kostenlose vorhandene Datenbasis
    • Objektive Wertermittlung
    • Daten oftmals nur lückenhaft vorhanden
    • Datenbasis ist meist veraltet, da keine aktuellen Marktdaten berücksichtigt werden

    Ermittlung durch einen externen Gutachter

    Immobilienverkäufer und -käufer können einen Gutachter beauftragen, um den Immobilienwert ermitteln zu lassen. Zunächst wenden sich diese Gutachter an die jeweiligen Gutachterausschüsse der Gemeinde, um den Liegenschaftszinssatz zu erhalten.

    Allerdings liegen in der Praxis nicht immer Zinssätze vor. In diesem Fall müssen Gutachter eigene Studien und Vergleichsmöglichkeiten heranziehen, um den Liegenschaftszinssatz selbst zu berechnen.

    So können zur Ermittlung des Verkehrswerts oder des Ertragswerts einer Immobilie weitere Werte wie der Rohertragsfaktor berücksichtigt werden. Darüber hinaus werden von Gutachtern dann verschiedene Marktdaten genau analysiert und berücksichtigt. Einflussfaktoren für den Liegenschaftszins sind dabei zum Beispiel auch die Marktsättigung oder spezifische Daten für einzelne Gemeinderegionen.

    Gutachter grundsätzlich empfehlenswert

    Allgemein ist es empfehlenswert, den Immobilienwert immer von einem Fachmann beziffern zu lassen. So beruhen zum Beispiel das Ertragswertverfahren und andere Wertermittlungsverfahren meist auf komplexen Berechnungen sowie umfangreicher Erfahrung. Als Laie können Sie dabei zu viele Fehler machen und so den Verkehrswert der Immobilie oder des Grundstücks nicht angemessen berechnen.

     

    Ein weiterer Vorteil der Arbeit eines Fachmanns besteht darin, dass aktuelle Marktdaten in die Berechnung einfließen. Diese Tatsache wird häufig an Gutachterausschüssen moniert, denn deren Daten sind meist mehrere Jahre alt und berücksichtigen nicht die aktuellen Begebenheiten.

    Gerade bei einer Immobilienfinanzierung oder einem Hausverkauf können schon geringe Abweichungen beim Liegenschaftszins deutliche Preisunterschiede beim Wertermittlungsverfahren bedeutet. Für Verbraucher kann dies zum Beispiel einen zu hohen Kaufpreis und damit verbunden meist zu hohe Kredite zur Folge haben.

    Liegenschaftszins im Ertragswertverfahren

    Der Liegenschaftszinssatz übernimmt im deutschen Ertragswertverfahren die Funktion des Vervielfältigers. Ist der Liegenschaftszinssatz gering, fällt der Ertragswert hoch aus. Ist der Liegenschaftszins hingegen hoch, ist der Ertragswert niedrig.

    Welche Qualität der Liegenschaftszinssatz hat, wird durch den Unterschied zwischen Verkaufspreis und Ertragswert beziffert. Der Liegenschaftszinssatz hat somit einen sehr hohen Einfluss auf den Ertragswert oder den Verkehrswert einer Immobilie oder eines Grundstücks. Investoren müssen deshalb genau auf diesen Wert achten.

    Weitere wesentliche Einflussfaktoren für die Ermittlung des Ertragswerts:

    • Standort: Die Lage des Objekts ist wichtig. Sie kann zum Beispiel darüber entscheiden, ob Wohnungen oder Räume für Mieter attraktiv sind oder ob hohe Mieten erzielt werden können.
    • Immobilienmarkt: Hier spielt es eine Rolle, wie sich der Markt allgemein entwickelt und wie die Nachfrage nach derartigen Immobilien überhaupt ist.
    • Rendite: Um die Erträge zu bestimmen, sollte das Verhältnis von Fremd- und Eigenkapital berücksichtigt werden.
    • Bewirtschaftungskosten: Um den Reinertrag im Ertragswertverfahren zu bestimmen, zählen vor allem die Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Hierzu zählen zum Beispiel Zahlungen an Hausmeister oder Hausreinigung sowie Kosten für Reparaturen und Instandhaltung.
    • Restnutzungsdauer: Je länger die Laufzeit einer Immobilie ist, desto stärker wirken sich Veränderungen beim Liegenschaftszinssatz aus.
    • Drittverwendungsfähigkeit: Kann ein Objekt auch über eine bestimmte Branche hinaus genutzt werden, steigert diese Eigenschaft ihren Wert.

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