Ein Bauantrag ist ein Antrag eines Bauherrn auf die Baugenehmigung für ein Bauvorhaben. In Deutschland werden die wesentlichen Einzelheiten durch die Bauordnung und die Bauvorlagenverordnung der jeweiligen Bundesländer bestimmt.
Wenn Sie in Deutschland ein Eigenheim oder eine zugehörige Anlage bauen wollen, benötigen Sie in den meisten Fällen eine Baugenehmigung vom Bauamt. Diese wird von der örtlichen Baubehörde erteilt. Damit Ihnen die Erlaubnis für Ihr Vorhaben gegeben werden kann, benötigt die Behörde umfangreiche Dokumente für das Genehmigungsverfahren.
Der Antrag wird in dreifacher Ausführung an die örtliche Gemeinde geschickt, in der Sie bauen wollen. Eine Ausführung ist für Sie als Bauherren, eine zweite für die Bauaufsichtsbehörde und eine dritte Ausführung für die Gemeinde.
Alle erforderlichen Informationen abgeben
Wichtig ist dabei, dass mit dem Antrag alle erforderlichen Unterlagen komplett abgegeben werden. Fehlen wichtige Dokumente oder kommt es zu einer Änderung, kann das zu einer erheblichen Verzögerung des gesamten Baugenehmigungsverfahrens führen.
Die Folge ist ein verspäteter Baubeginn. Informieren Sie sich deshalb vor der Antragstellung bei der zuständigen Baubehörde des Landkreises, welche Bauantragsformulare bezüglich des Bauvorhabens genau benötigt werden.
In der Regel gibt es Vorlagen, die Sie in Form eines Infoblattes oder eines Antragsformular im Vorfeld im auf der Seite des Bauamts im Netz herunterladen können oder vor Ort erhalten.
Voraussetzungen zum Verfassen eines Bauantrags
Der Antrag kann nicht von jedem Verbraucher gestellt werden. Voraussetzung für das Verfassen eines solchen ist die Bauvorlagenberechtigung. Eine solche Berechtigung hat in der Regel ein Architekt, der Mitglied einer Architektenkammer ist, oder ein Ingenieur, der über die Ingenieurkammer eine Bauvorlagenberechtigung hält.
Eine solche Berechtigung wird über die jeweilige Bauordnung des Bundeslandes geregelt, in welchem der Bauvorlagenberechtigte tätig ist.
Baugenehmigungspflichtige Bauvorhaben
In Deutschland wird durch die Bauordnungen der Bundesländer geregelt, welche Bauvorhaben eine Genehmigung brauchen und welche nicht. Wird keine Baugenehmigung benötigt, wird auch von „verfahrensfreien Bauvorhaben“ gesprochen.
Für Bauherren ist es immer wichtig, im Vorfeld der Errichtung der Immobilie genau zu prüfen, ob das eigene Bauvorhaben genehmigungspflichtig ist oder nicht. So kann schon ein Umbau einer Terrasse eine Genehmigung durch die örtliche Baubehörde erforderlich machen.
Informieren Sie sich immer bei Ihrer Baubehörde, welche Bauvorhaben verfahrensfrei sind und für welche Bauten Sie einen Antrag stellen müssen.
Bußgeld für Bauen ohne Baugenehmigung
Bauen Sie niemals, ohne vorher die Genehmigungspflicht geprüft zu haben. Neben einem hohen Bußgeld für das Bauen ohne Baugenehmigung können Sie auch zum Abbruch des Baus oder Abriss des bereits errichteten Gebäudes verpflichtet werden.
Selbst eine Nachprüfung einer Baugenehmigung ist mit hohen zusätzlichen Kosten verbunden.
Rechtslage
In Deutschland liefert das Baugesetzbuch (BauGB) die allgemeine Rechtsgrundlage für alle Bauvorhaben. Dort werden alle wichtigen Aspekte rund um den Bau abgehandelt wie zum Beispiel Grundsätze der Bauplanung sowie allgemeine Hinweise zur Durchführung.
Neben dem allgemeinen Baugesetz sorgen die Bauordnungen der Bundesländer für die weitere Ausgestaltung von Bauanträgen und möglichen Bauvorhaben. Diese individuelle Rechtslage ist wichtig, da jedes Bundesland unterschiedliche geografische und witterungstechnische Besonderheiten aufweist.
Diese Charakteristika werden in der jeweiligen Landesbauordnung berücksichtigt.
Landesspezifische Bauordnungen
Die Anforderungen an Widerstandskraft gegenüber Schneelast werden im Alpenland Bayern anders ausfallen als in Schleswig-Holstein.
Dort wiederum wird es besondere Voraussetzungen in Bezug auf Stürme oder Sturmfluten geben, die in Bayern keine Rolle spielen.
Da selbst die landesspezifischen Bauordnungen nicht ausreichen, um die individuellen Begebenheiten einzelner Grundstücke oder Regionen zu berücksichtigen, stehen an letzter Stelle die Satzungen oder Bebauungspläne von Kreisen und Kommunen.
Diese Regelungen basieren ihrerseits wieder auf dem Baugesetzbuch sowie den Landesbauordnungen.
Nicht immer erfolgt eine umfangreiche Gesetzesprüfung
Bauvorhaben ohne Genehmigungspflicht benötigen keine genaue Prüfung hinsichtlich ihrer Konformität bezüglich der vorhandenen Gesetze. Selbst bei genehmigungspflichtigen Vorhaben erfolgt nicht immer eine ausführliche Prüfung.
In diesem Fall handelt es sich um einen vereinfachten Bauantrag. Er kann gestellt werden, wenn es sich um simple Bauvorhaben wie Terrassenerweiterungen oder kleine Überdachungen handelt. Hierfür reicht es in der Regel aus, die Unterlagen einzureichen. Die zuständige Behörde prüft anschließend lediglich, ob die Dokumente vollständig sind.
Dennoch sind Sie als Bauherr an die geltenden gesetzlichen Bestimmungen gebunden und müssen diese beim Bauen einhalten. Sie dürfen also nichts bauen, was gegen den örtlichen Bebauungsplan verstößt.
Sind dort zum Beispiel nur Flachdächer für Anbauten erlaubt und Sie bauen trotz vereinfachtem Bauantrag ein Giebeldach, verstoßen Sie gegen die Vorgaben. Die Bauaufsicht kann in diesem Fall eine Strafe erheben und Sie zum Rückbau auffordern.
Rechte und Pflichten für Bauherren
Gemäß dem deutschen Baugesetz sowie den jeweiligen Landesordnungen haben Sie das Recht, auf Ihrem Land Gebäude zu errichten sowie Änderungen am Bestand vorzunehmen.
Allerdings haben Sie die Pflicht, sich dabei an geltende Gesetze und Ordnungen zu halten. Zu Ihrer Pflicht als Bauherr gehört es zum Beispiel auch, dass Sie für alle Schäden verantwortlich und haftbar sind, die Dritten entstehen.
Kosten eines Bauantrags
Die Kosten können je nach Bauvorhaben und Gemeinde, in der Sie bauen, variieren. Grundsätzlich sollten Bauherren mit Kosten von ungefähr 0,5 Prozent der kompletten Bausumme für den Bauantrag rechnen.
Somit müssten Sie für Ihren Bauantrag circa 1.500 Euro bezahlen, wenn Sie der Hausbau 300.000 Euro kostet.
Die Kosten teilen sich in die Kosten für den Architekten und die Gebühren für die Baugenehmigung auf. Den größeren Posten machen dabei die Gebühren aus.
Sie können schon im Vorfeld kalkulieren, wie teuer der Bauantrag wird.
Die Gebühren für den Bauantrag werden üblicherweise so berechnet:
Umbauter Raum in m³ × Bauwert in Euro pro m³ ÷ Gebührensatz in Prozent der jeweiligen Behörde
Kubikmeterpreis zwischen 300 und 500 Euro
Zur einfachen Rechnung können Sie mit einem Kubikmeterpreis zum Bauen zwischen 300 und 500 Euro rechnen. Der übliche Gebührensatz beträgt 0,5 Prozent.
Für den Architekten, der den Antrag verfasst, können Sie circa 200 bis 300 Euro einplanen.
Mindestgebühren
Viele Behörden erheben eine Mindestgebühr von 100 bis 200 Euro für den Bauantrag. Bedenken Sie auch, dass Sie bei einer erneuten Prüfung des Antrags wegen unvollständiger Papieren nochmals mit Zusatzkosten rechnen müssen.
Wichtige Unterlagen: Die Bauvorlagen
Welche Unterlagen für den Bauantrag benötigt werden, wird in der Bauvorlagenverordnung oder Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes festgelegt. Die gesammelten, für den Bauantrag erforderlichen Dokumente werden auch Bauvorlagen genannt.
Die Bauvorlagenverordnung in Bayern finden Sie beispielsweise hier und die Landesbauordnung für Baden-Württemberg für Bauvorlagen und - anträge können Sie hier einsehen.
Bauantrag
Der Bauantrag wird schriftlich mit Hilfe eines Formulars eingereicht. Die Einreichung erfolgt in dreifacher Ausfertigung. Je eine Ausgabe ist für Sie, für die Baubehörde und für die Gemeinde, in der Sie bauen wollen.
Die entsprechenden Formulare erhalten Sie bei Ihrer zuständigen Baubehörde auf deren Seite im Netz oder vor Ort. Inhaltliche oder grafische Änderungen im Formular dürfen nicht vorgenommen werden.
Neben der Baugenehmigung können noch weitere Anträge gestellt werden:
- Vorbescheid oder Bauvoranfrage
Mit einem solchen Bescheid lassen sich spezifische Einzelfragen zur Errichtung einer Immobilie im Vorfeld abklären.
- Änderungsanträge
Wollen Sie nachträgliche Änderungen an einem Bauantrag anführen, nutzen Sie in der Regel ebenfalls das Formular für den Bauantrag. - Antrag auf Genehmigungsfreistellung
Das Antragsformular dient häufig auch dazu, eine Freistellung von der Baugenehmigung zu beantragen. Voraussetzung für einen solchen Antrag ist, dass das Bauvorhaben sich im Bereich des örtlichen Bebauungsplans befindet.
Bauzeichnungen
Bauzeichnungen für Bauanträge müssen in Deutschland zeichnerisch im Maßstab von 1:100 erstellt werden. In diesen Zeichnungen entspricht ein Zentimeter auf dem Papier 100 Zentimeter in Wirklichkeit.
Als Symbole dürfen die gängigen Zeichen der entsprechenden Bauvorlagenverordnung oder Landesbauordnung verwendet werden. In der Regel werden Bauzeichnungen vor der Abgabe in DIN A4 gefaltet.
Je nach Bauvorhaben können auch weitere Erläuterungspläne in größeren Maßstäben erstellt und dem Bauantrag beigelegt werden.
Folgende Elemente sollte die Bauzeichnung enthalten:
- Zweckbestimmung der Räume
- Schnitte von Räumen und Geschosse mit Dachneigung, Steigungsverhältnis von Treppen oder lichten Raumhöhen sowie Brüstungshöhen
- Grundrisse
- Zeichnungen von Treppen, Feuerstätten
- Maßangaben wie Wanddicke, Raumlänge und -höhe
- Ansichten mit Gliederung von Türen oder Fensterns sowie Dachausbauten und Geländern sowie Schornsteinen
Lageplan
Der Lageplan wird vom Katasteramt bezogen. Dabei handelt es sich um einen Auszug aus der örtlichen Liegenschaftskarte im Maßstab 1:10.000 oder 1: 5.000. Alternativ kann auch ein Auszug aus der Flurkarte verwendet werden.
Welchen Umfang der Lageplan hat, wird in der jeweiligen Bauordnung des Landes beschrieben. Er besteht in der Regel aus einem zeichnerischen und einem schriftlichen Teil.
- Planzeichnung
Die Zeichnung gibt die Draufsicht auf das entsprechende Objekt wider. Dabei wird das Grundstück in seiner Einbettung in die Umgebung gezeigt. Somit sind auch angrenzende Grundstücke auf dem Lageplan abgebildet. Dachneigungen sowie Dachformen werden ebenfalls auf der Zeichnung gezeigt. - Schriftliche Ausarbeitung
Der schriftliche Teil enthält Angaben zum Bauherren, zu den Nachbargrundstücken sowie zu Baulasten. Darüber hinaus werden Grundflächenzahl, Anzahl der Geschosse sowie die Baumasse aufgeführt.
Lagepläne werden von Vermessungsfachmännern sowie Vermessungsingenieuren erstellt. Grundlage bildet die Katasterkarte.
Für Bauanträge benötigen Sie einen Lageplan im Original sowie zwei beglaubigte Kopien.
Baubeschreibung und Betriebsbeschreibung
In der Baubeschreibung werden sowohl technische als auch ausführungsspezifische Angaben zum Bauvorhaben gemacht. Hierzu zählen zum Beispiel Angaben zu den verwendeten Baumaterialien oder bestimmten Ausstattungsmerkmalen des Gebäudes. Mit ihr lässt sich genau nachvollziehen, welche Arbeiten und Materialien für den Bau erforderlich sind.
Für Gewerbeimmobilien wird eine Betriebsbescheinigung benötigt. Die Baubeschreibung wird in der Regel von einem Bausachverständigen geprüft. Wird die Baubeschreibung für einen Bau- oder Kaufvertrag genutzt, können Sie das Dokument auch in einer Verbraucherzentrale prüfen lassen.
Diese Details sollte die Baubeschreibung enthalten:
- Art der Bauleistung
- Zweck des Baus
- Gesamtumfang der Bauarbeiten
- Art der Absicherung der Baustelle
- Angaben zum Aufbau und zur Dämmung
- Ausstattung des Gebäudes, zum Beispiel Haustechnik
- Angaben zum Bauablauf
- Informationen zum Grundwasser
- statische Berechnungen
- Angaben zur Bauphysik
Insgesamt kann die Baubeschreibung sehr detailliert ausfallen. Dabei ist nicht genau vorgeschrieben, welche Elemente die Beschreibung enthalten muss. Aus ihr muss jedoch ersichtlich sein, welche Leistungen von einem Bauträger oder Bauherren durchgeführt werden.
Wichtige Rolle beim Kauf- und Bauvertrag
Wird eine Immobilie schlüsselfertig gekauft, ist die Baubeschreibung der wichtigste Bestandteil für den Bauvertrag. Die darin enthaltenen Leistungen sind für die Vertragspartner verbindlich. Auf der Basis der Baubeschreibung kann ein Gebäude zum Beispiel abgenommen werden.
Ebenso ist die Baubeschreibung für Banken die Basis für die Baufinanzierung. Auf den Angaben beruht letztlich der Umfang des Finanzierungsbedarfs. Wird etwas in der Baubeschreibung vergessen, erhöht sich der Nachfinanzierungsaufwand.
Berechnungen
Bauanträge besteht aus verschiedenen Berechnungen. Sie umfassen Berechnungen zur bebauten Grundstücksfläche sowie zum umbauten Raum, der Geschossflächenanzahl (GFZ) sowie zur Grundflächenzahl (GRZ). Darüber hinaus wird berechnet, welche Wohn- und Nutzfläche ein Gebäude hat.
Des Weiteren sind Kostenrechnungen für den Rohbau sowie den finanziellen Gesamtaufwand für den Bau beizufügen.
Werden Neubauten beantragt, ist eine kubische Berechnung erforderlich. Hierbei wird der Brutto-Rauminhalt in Kubikmeter ermittelt. Dieser wird mit Anrechnungswerten multipliziert, um die Gebühren für den Bauantrag zu berechnen.
Für Wohngebäude wird in der Regel ein Anrechnungswert von ca. 120 Euro/m³ angesetzt, bei Bürogebäuden liegt er bei ca. 160 Euro/m³. Wie hoch der Anrechnungswert letztlich ausfällt, hängt von der jeweiligen Baubehörde ab.
Kriterienkatalog: Technische Nachweise
Der Bauantrag enthält eine Reihe von technischen Nachweisen, welche die Sicherheit des Gebäudes betreffen. Hierzu gehören Angaben zur Standsicherheit, zum Brandschutz oder zum Schall- und Wärmeschutz.
Standsicherheitsnachweis
Den Bauanträgen sind in der Regel ein Standsicherheitsnachweis beizufügen. Dieser ist wichtig, um die Tragfähigkeit von Decken und Wänden sicherzustellen. Der Nachweis muss von einem Bauingenieur oder einem Sachverständigen erstellt werden.
In Deutschland werden die Nachweise meist über DIN-Normen reglementiert. Welcher Standsicherheitsnachweis gefordert wird, hängt von der Art des Gebäudes ab. Diese werden in unterschiedliche Klassen eingeteilt. Die genaue Einteilung kann von Bundesland zu Bundesland variieren, wo die Gebäudeklassen in der jeweiligen Bauordnung festgelegt sind.
Allgemein gibt es in jedem Bundesland sowie in der Musterbauordnung fünf Gebäudeklassen.
- In der Regel müssen bei Einfamilienhäusern, Garagen oder Gebäuden mit zwei oder weniger Wohneinheiten keine Standsicherheitsnachweise geliefert werden. In diesen Fällen muss im Bauantrag dennoch die Statik nachgewiesen werden.
- Bei Mehrfamilienhäusern oder Hallen ist ein Standsicherheitsnachweis erforderlich.
- Für Sonderbauten wie Schulen oder Verkaufsstätten, die viele Personen nutzen, gelten besonders hohe Anforderungen an die Standsicherheit.
Brandschutz
Im Bauantrag muss für jedes Bauvorhaben ein eigener Nachweis zum vorbeugenden Brandschutz erbracht werden. Je nach Bauordnung können auch Brandschutznachweise für die Gebäudeklassen 1 bis 3 gefordert werden. Geprüft wird der Brandschutznachweis in der Regel jedoch nur bei Bauten der Gebäudeklasse 5 sowie Sonderbauten.
Eine solche Prüfung erfolgt durch die Bauaufsicht oder Prüfingenieure. Die Erstellung selbst kann in der Regel durch den Verfasser des Bauantrags selbst erfolgen.
Welche Erfordernisse Ihr Gebäude beim Brandschutz erfüllen muss, erfahren Sie von der Baubehörde oder bei der Feuerwehr. Ebenso gibt die jeweilige Landesbauordnung Hinweise zum erforderlichen Brandschutz.
Schall und Wärmeschutz
Im Rahmen des Schall- und Wärmeschutzes muss nachgewiesen werden, dass der Bau alle Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie des Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (EEWärmeG) erfüllt.
Ein Nachweis über den Schall- und Wärmeschutz kann von einem Sachverständigen erstellt werden. In der Regel erfolgt jedoch keine nochmalige Prüfung des Nachweises, da die Nachweise meist von einem staatlich geprüften Sachverständigen erstellt werden
Entwässerungsplan
Jeder Bauantrag muss einen Entwässerungsplan enthalten, der gemeinsam mit dem Antrag eingereicht wird. Im Grundstücksentwässerungsplan wird aufgeführt, wie Abwasser und Regenwasser abgeleitet werden. Die Erstellung wird üblicherweise vom verantwortlichen Bauplaner erstellt.
Der Plan enthält folgende weitere Angaben:
- Lage des Grundstücks
- Flurstücknummer des eigentlichen Grundstücks und der direkten Nachbargrundstücke
- Informationen über ein vorliegendes Gefälle
- Leitungsquerschnitte
- Angabe von Hydranten, Leitungen oder Klär- und Sickeranlagen
Flurstück
Als Flurstück wird ein amtlich vermessenes und im Katasteramt eingetragenes Stück Land bezeichnet.
Weitere Bestandteile des Bauantrags
Mit dem Bauantrag können noch weitere Dokumente angefordert werden. Hierzu zählen:
- Abstandsflächenübernahme
- Baumbestandserklärungen
- Freiflächengestaltungsplan
- Erhebungsbogen für Bauabgang
Was passiert, wenn ich wichtige Unterlagen beim Bauantrag vergessen habe?
Verpflichtend für den Bauantrag sind folgende Informationen:
- Antragsformular
- Lageplan
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibung
- Angaben zur Entwässerung
Welchen Umfang die weiteren Bauvorlagen haben, hängt von der jeweiligen Baubehörde und dem Bauprojekt ab.
Wenn Papiere fehlen, kann der Bauantrag abgelehnt werden. In manchen Fällen ist das Nachreichen von Dokumenten jedoch innerhalb einer Frist von 14 Tagen möglich. Dennoch sollten Sie sich nicht darauf verlassen und besser im Vorfeld prüfen, ob alle benötigten Dokumente vorhanden sind.
Weitere Aspekte, die es zu beachten gibt
Nicht eindeutig - nicht genehmigungspflichtige Bauten
Auch wenn Sie ein mögliches genehmigungsfreies Haus planen, sollten Sie einen Bauantrag einreichen. Die Behörde prüft dann, ob tatsächlich keine Baugenehmigung erforderlich ist.
Ein strittiger Fall ist zum Beispiel sind beispielsweise Anlagen wie Carports. In manchen Bundesländern ist er genehmigungsfrei, in anderen ist eine Baugenehmigung vorgeschrieben oder hängt von der jeweiligen Größe des Carports ab.
Ebenso ist die Frage der Baugenehmigungspflicht bei einer Terrassenüberdachung eindeutig zu beantworten. Hier hängt es wiederum vom Bundesland sowie der Größe der Überdachung ab. Gleiches gilt auch für Anbauten wie einen Balkon.
Grundsätzlich nicht genehmigungspflichtig sind kleine Modernisierungen wie neue Fenster oder eine neue Heizung. Gleiches gilt für Vorhaben wie Schönheitsreparaturen am Haus.
- Gebühren und Kosten: Die Gesamtgebühren für den Bauantrag sind nicht einheitlich und können nicht pauschal beantwortet werden. Denn letztlich hängen die Gesamtkosten nicht nur von der Gebäudegröße, sondern auch von der Anzahl der erforderlichen Prüfungen ab.
- Abstände zu Nachbarn: Bei Bauanträgen spielen Abstände zu Nachbargrundstücken und deren Anlagen eine wichtige Rolle. Welche Abstände erforderlich sind, wird in der gültigen Bauordnung aufgeführt. Die Abstände werden in der Regel über die sogenannte „Außenwandhöhe“ (1H) angegeben.
In Rheinland Pfalz beispielsweise darf eine Garage auf der Grundstücksgrenze bzw. in einem Abstand bis zu 3 m erbaut werden.
- Denkmalschutz: Beim Bauantrag können auch bestimmte Anforderungen an den Denkmalschutz gestellt werden.
