Baunebenkosten: Was kostet bauen wirklich?

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 05.12.2016

Für Laien bestehen die Hausbaukosten ausschließlich aus dem Kaufpreis oder den Kosten, die für den Bau einer Immobilie veranschlagt werden. Dabei spielen jedoch auch die Baunebenkosten eine wichtige Rolle bei der Finanzierung des Hausbaus.

Kurz zusammengefasst:Wichtiges über Baunebenkosten

  • Beim Hausbau und Hauskauf ist der Kaufpreis nur einer von vielen Posten.
  • Bei der Finanzierung und Planung müssen auch die Nebenkosten berücksichtigt werden.
  • Die Höhe der Nebenkosten sollte nicht unterschätzt werden.
  • Als Richtwert gilt: Baunebenkosten machen ca. 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten des Hausbaus aus.

Schon vor der eigentlichen Bauphase entstehen Nebenkosten, die einberechnet werden müssen. Hierzu zählen Kosten für die Finanzierungsberatung, Maklerkosten, Grunderwerbssteuer. Darüber hinaus müssen Hausbauer Anschlüsse an das Strom- und Wassernetz bezahlen oder mit Zusatzkosten für weitere Bodenarbeiten rechnen. Um die Bauarbeiten abzusichern, werden zudem Kosten für entsprechende Versicherungen fällig. Wer keine Übersicht über mögliche Nebenkosten aufstellt, hat schnell Sorgen, dass die Nebenkosten ein unkalkulierbares Risiko bei der Baufinanzierung werden.

Bis zu 20 Prozent Nebenkosten beim Hausbau

Und mit ihrer Angst liegen Verbraucher nicht ganz falsch, denn die Höhe der Baukosten kann je nach Umfang bis zu 20 Prozent des Kaufpreises betragen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro ist somit immer mit Nebenkosten von bis zu 60.000 Euro zu rechnen. Wer den Hausbau jedoch richtig plant und richtig rechnet, kann schon vor dem Baubeginn realistisch aufstellen, welche Kosten auf ihn zukommen. Dadurch lässt sich das Risiko unkalkulierbarer Zusatzkosten deutlich reduzieren.

Tipp:So lassen sich die Baunebenkosten gering halten

Da sich die Baunebenkosten auf viele verschiedene Positionen verteilen, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, um sie gering zu halten. Zunächst besteht die Möglichkeit, sich beim Hausbau einen Makler zu sparen, indem das Grundstück ohne Makler gekauft wird. Darüber hinaus können manche Leistungen auch in Eigenregie übernommen werden. Dies betrifft zum Beispiel das Anlegen des Gartens oder das Montieren eines Carports. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenleistung möglich ist, desto geringer werden die Baunebenkosten. Einsparpotential bieten auch manche Versicherungen. So beinhalten manche Hausratversicherungen bereits eine Bauversicherung.

Auf jeden Fall sollten Arbeiten wie der Anschluss an das Wasser- oder Stromnetz nur von Profis übernommen werden. Hier sollte nicht gespart werden. Die Notarkosten für den Grundbucheintrag fallen ebenfalls an. Allerdings gibt es auch hier die Möglichkeit, einige Arbeitsschritte selbst zu übernehmen, um die Notarkosten zu reduzieren.

Baunebenkosten während des gesamten Hausbaus

Ein Hausbau ist mit verschiedenen Nebenkosten verbunden, die vom Bauherrn getragen werden müssen. Sie verteilen sich auf Nebenkosten vor dem Baubeginn beim Grundstückskauf, auf Nebenkosten, die für die Bauvorbereitung entstehen, sowie Nebenkosten während der Bauphase. Auch nach der Fertigstellung des Hauses können weitere Nebenkosten entstehen, zum Beispiel für die Bearbeitung der Außenanlage oder den weiteren Innenausbau.

So verlockend manche Angebote für einen Neubau sein mögen, die Nebenkosten sind in der Regel nie im Hauspreis enthalten. Sie müssen immer separat zum Haus- oder Baupreis addiert werden.

Folgende Baunebenkosten sind möglich:

Etappe Nebenkosten
Grundstückskauf
  • Gebühren für den Kaufvertrag beim Notar
  • Grundschuldbestellung
  • Grundbucheintragung
  • Maklerprovision
  • Grunderwerbsteuer (Höhe abhängig vom Bundesland)
Bauvorbereitung
  • Baugenehmigung
  • Bauvertragsprüfung
  • Prüfstatiker
  • Grundstücksfreimachung
  • Vermessung
  • Bodengutachten
  • Abrissarbeiten
  • Baumfällarbeiten
  • Errichten von Baustraßen
  • Anschluss von Bauwasser und Baustrom
  • Weitere Erdarbeiten (Aushub)
  • Erschließungskosten für Anschluss von Gas, Wasser, Strom, Telefonleitungen, Kabelfernsehen
Bauphase
  • Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung)
  • Bauzeitzinsen
  • Baugutachten
  • Baubegleitung
Nach der Fertigstellung
  • Anlegen der Außenanlagen
  • Innenausbau

 

Beispielrechnung für Baunebenkosten

Berechnungsgrundlage ist ein Neubau mit einem Hauspreis von 300.000 Euro. Das Baugelände muss erst erschlossen und eine Baugenehmigung eingeholt werden. Folgende Baunebenkosten sind möglich:

Posten Preis
3 Prozent Maklergebühren 9.000 Euro
1 Prozent Notarkosten 3.000 Euro
Eintrag der Grundschuld ca. 0,4 Prozent der Darlehenshöhe
(finanziert werden aufgrund des Beleihungswerts 240.000 Euro)
960 Euro
Eintrag im Grundbuch ca. 500 Euro
5 Prozent Grunderwerbsteuer 15.000 Euro
Vermessungsarbeiten ca. 2.000 Euro
Gutachten für Baugrund ca. 500 Euro
Baumfällungen ca. 1.500 Euro
Baugenehmigung einholen ca. 500 Euro
Gebühren für Prüfstatiker ca. 1.000 Euro
Anschluss von Bauwasser und Baustrom ca. 500 Euro
Erschließungskosten
(Gas, Strom, Frischwasser und Telefon)
ca. 3.000 Euro
Versicherungen ca. 250 Euro
Gesamt 37.710 Euro

Baunebenkosten beim Grundstückskauf

Vor dem Hauskauf müssen Sie mit diesen Nebenkosten rechnen:

  • Kosten für Makler: Die Maklergebühren variieren von Region zu Region. Sie liegen in der Regel zwischen vier und sieben Prozent.
  • Notarkosten: Die Kosten für den Notar werden gesetzlich festgelegt. Für ihn muss sowohl beim Kaufvertrag als auch für den Eintrag einer Grundschuld eine Gebühr bezahlt werden.
  • Kosten für Grundbucheintrag: Jede Gemeinde oder Stadt erhebt Gebühren für den Eintrag der Besitzverhältnisse ins Grundbuch.
  • Grunderwerbssteuer: Die Grunderwerbsteuer muss beim Kauf oder Bau einer Immobilie für das Grundstück gezahlt werden. Sie liegt in Deutschland abhängig vom Bundesland zwischen 4,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises.

Baunebenkosten in der Bauvorbereitung

In der Bauvorbereitungsphase können Nebenkosten anfallen. Sie betreffen die nötigen Vorarbeiten, damit überhaupt mit dem Bau begonnen werden kann.

  • Kosten für Bauantrag, Baugenehmigung und Bauanzeige: Wird ein Haus neu gebaut, muss der Bauherr bei der zuständigen Verwaltung einen Bauantrag stellen und darüber eine Baugenehmigung einholen. Wird ohne Baugenehmigung gebaut, drohen ein Zwangsabriss und eine hohe Strafzahlung. Mit der sogenannten „Bauanzeige“ wird öffentlich bekannt gemacht, dass das Bauvorhaben gestartet wird.
  • Kosten für Erschließung des Grundstücks: Hierunter fallen alle Kosten, die für den Anschluss an die Kanalisation, die Frischwasserzufuhr sowie Anschlüsse an das Strom- oder Gasnetz nötig sind.
  • Kosten für Entsorgung des Bodenaushubs: Werden bei Aushubarbeiten Giftstoffe oder unbrauchbare Erde gewonnen, muss der Bauherr diese sachgemäß entsorgen. Hier können die Kosten schnell in die Höhe gehen, wenn gefährliche Stoffe im Baugrund entdeckt wurden.
  • Zusätzliche Erdarbeiten: Zu diesen Arbeiten zählen zusätzliche Aushübe oder Erdschiebearbeiten, die benötigt werden, um wichtige Bauarbeiten beginnen zu können.
  • Abrisskosten: Steht auf dem Baugrund noch ein anderes Gebäude, müssen Bauherren auch die Kosten für dessen Abriss tragen. Je nachdem fallen dabei auch weitere Entsorgungskosten an.
  • Baumfällarbeiten: Stehen auf dem Grundstück Bäume, die einen Aushub verhindern, müssen diese gefällt werden. Nicht nur die Fällarbeiten sind dann mit Kosten verbunden, sondern auch das Einholen einer Fällgenehmigung bei der zuständigen Behörde.
  • Vermessungsarbeiten: Muss das Grundstück noch komplett erschlossen werden, sind Vermessungen nötig.
  • Prüfstatiker: In manchen Gemeinden sind Bauherren dazu verpflichtet, vor Baubeginn einen Prüfstatiker zu bestellen, der die komplette Statik des Bauvorhabens noch einmal kontrolliert.

Baunebenkosten in der Bauphase

Während der Bauphase können weitere Nebenkosten anfallen.

  • Bauzeitzinsen: Dabei handelt es sich um Zinsen, die für den bereits in Anspruch genommenen Teil des Darlehens anfallen.
  • Kosten für Baubegleitung/Baugutachten: Manche Bauvorhaben werden durch Bausachverständige begleitet. Deren Arbeit wird nach Stunden abgerechnet und kann für die gesamte Bauzeit mehrere tausend Euro an Nebenkosten ergeben.

Baunebenkosten nach dem Hausbau

Nachdem das Haus fertiggestellt ist, können weitere Kosten anfallen, die nicht im eigentlichen Hauspreis enthalten sind.

  • Kosten für Bau von Außenanlagen: Soll noch eine Terrasse oder ein Teich angelegt oder ein Zaun errichtet werden? Möchten die Hausbesitzer einen Pool im Garten haben? Die Kosten für diese Wünsche fallen ebenfalls unter die Nebenkosten.
  • Kosten für Innenausbau: Wird ein Haus schlüsselfertig übergeben, können danach weitere Arbeiten am Innenausbau erfolgen. Die Kosten dafür werden zu den Nebenkosten gezählt.

Die Kosten für Außenanlagen oder den Innenausbau lassen sich vorab gut überschlagen. So ist es zum Beispiel möglich, sich im Vorfeld bereits Angebote einzuholen oder eine Aufstellung vom Architekten zu verlangen.

Die Höhe dieser Nebenkosten hängt vor allem davon ab, wie viele Extras die Hausbesitzer wünschen und wie viel Eigenleistung sie investieren können. So können zum Beispiel Freunde beim Gartenausbau oder beim Anlegen einer Terrasse helfen. Dadurch lassen sich Baunebenkosten einsparen.

Versicherungskosten beim Hausbau

Bauherren sollten sich während des Hausbaus gründlich absichern. Drei gängige Versicherungen gelten als Pflicht für die Bauphase:

  1. Bauleistungsversicherung: Die Bauleistungsversicherung greift bei unvorhergesehen Schäden während der Bauphase. Hierzu zählen Schäden durch höhere Gewalt oder Vandalismus. Darüber hinaus zahlt die Versicherung auch dann, wenn Material- oder Konstruktionsfehler des Gebäudes zu einem Schaden führen. Grundsätzlich bietet die Bauleistungsversicherung eine Allgefahrendeckung, schließt jedoch immer Schäden durch Feuer aus.
    Die Kosten liegen in der Regel zwischen 120 und 300 Euro für die gesamte Bauphase.
  2. Feuerrohbau- und Wohngebäudeversicherung: Die Feuerrohbauversicherung übernimmt dem Namen nach alle Schäden, die durch Brände entstehen. Sie ergänzt somit die Bauleistungsversicherung. Nach der Fertigstellung des Hauses wird sie in der Regel zur Wohngebäudeversicherung umgewandelt.
  3. Bauherren-Haftpflichtversicherung: Diese Versicherung deckt Schäden ab, die Personen entstehen, die am Hausbau mitwirken.

Manche Versicherer bieten die wichtigen Hausbauversicherungen als Paket an. Diese Pakete können häufig günstiger sein als einzelne Abschlüsse. Allerdings sollten Hausbauer auf ihren bestehenden Versicherungsschutz achten. In manchen Fällen enthält die Hausratversicherung bereits eine Bauherren-Haftpflichtversicherung. Es lohnt sich auf jeden Fall immer, einzelne Versicherungstarife zu vergleichen.

Baunebenkosten im Rahmen der Baufinanzierung

Bei der Baufinanzierung können unterschiedliche Nebenkosten entstehen.

  • Kosten für die Beratung: Finanzberater der Banken oder auch unabhängige Finanzberater erheben eine Gebühr für die Vermittlung und Zusammenstellung des Baudarlehens. In manchen Fällen werden die Kosen für die Beratung jedoch über die Provision der Bank abgerechnet, über welche das Bauprojekt finanziert wird.
  • Kosten für die Bereitstellung des Kredits: Wird ein Baukredit genehmigt, aber vom Darlehensnehmer nicht in Anspruch genommen, kann die Bank Bereitstellungszinsen erheben. Die bereitstellungszinsfreie Zeit liegt je nach Kreditinstitut zwischen 6 und 12 Monaten. Danach werden die Zinsen fällig.
  • Kosten für die Eintragung ins Grundbuch: Damit eine Grundschuld eingetragen werden kann, erhebt ein Notar Gebühren.
  • Sondertilgungsgebühren oder Vorfälligkeitsentschädigung: Manche Banken erheben Gebühren, wenn das Baudarlehen früher zurückgezahlt oder in größeren Raten getilgt wird. Darüber hinaus ist es möglich, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, wenn die Finanzierung früher als geplant abgeschlossen wird.

Die Finanzierungsnebenkosten lassen sich im Vorfeld gut überschlagen, da zum Beispiel die Beratungskosten oder die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld im Vorfeld feststehen. Ebenso können Vorfälligkeitsgebühren oder Bereitstellungszinsen aus den Kreditbedingungen abgelesen und einberechnet werden.

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