Baudarlehen: Den Traum vom Eigenheim verwirklichen

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 02.12.2016

Egal ob Sie bauen oder kaufen wollen: Die eigenen vier Wände lassen sich in den seltensten Fällen ganz ohne Fremdkapital finanzieren. Viele beginnen daher bereits in ihrem ersten Job damit, mit einem Bausparvertrag Geld für eine Immobilie zurückzulegen. Denn je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer sind die Kosten für das Baudarlehen.

Wenn es dann endlich konkret wird mit der Bauplanung oder dem Immobilienkauf gibt es einiges zu beachten. Die Zinsen für das Baudarlehen sind bereits seit mehreren Jahren historisch niedrig. Doch daneben gibt es weitere Faktoren, die über die Kosten des Baudarlehens entscheiden. Lesen Sie hier, was Sie beachten sollten, damit Sie möglichst günstig und schnell ins schuldenfreie Eigenheim kommen.

Gut zu wissen:Von niedrigen Zinsen profitieren

Wer eine Eigenheimfinanzierung aufnehmen möchte, um von den niedrigen Bauzinsen zu profitieren, sollte bedenken, dass die aktuellen Niedrigzinsen auf verschiedene Arten genutzt werden können. Auf den ersten Blick ist klar, dass niedrige Zinsen die Kreditsumme reduzieren, weil geringere Zinskosten für das aufgenommene Kapital anfallen. Dadurch können die monatlichen Raten reduziert werden, sodass die Finanzierung auch bei einem vergleichsweise geringen monatlichen Einkommen möglich ist.

Wer im monatlichen Budget noch etwas Luft hat, hat aber auch die Möglichkeit, den Tilgungsanteil der Baufinanzierung höher anzusetzen. Dadurch kann der Kredit schneller abgetragen werden, wodurch wiederum für einen kürzeren Zeitraum Zinsen anfallen.

Win-Win-Situation für Bank und Kunde

Für Banken ist die Vergabe eines Baudarlehens im Vergleich zu herkömmlichen Privatkrediten, die nicht zweckgebunden sind, ein relativ sicheres Geschäft. Kann der Kunde die Kreditschulden nicht zurückzahlen kann, bleibt immerhin die Immobilie.

Meist erfolgt daher ein Eintrag ins Grundbuch. Das heißt: Bis die Immobilie abbezahlt ist, gilt die Bank als Haupteigentümer. Diese Sicherheit belohnt die Bank mit vergleichsweise günstigen Konditionen. So profitiert auch der Kunde. Der Baukredit von der Bank wird als Hypothek bezeichnet. Aber auch Versicherungen und Bausparkassen bieten Baudarlehen an.

Gut zu wissen:Baudarlehen und Baufinanzierung unterscheiden sich

Baudarlehen und Baufinanzierung (beziehungsweise Immobilienfinanzierung) werden oft synonym verwendet. Genau genommen ist das Baudarlehen aber nur ein Teil der Baufinanzierung, nämlich das erforderliche Fremdkapital. Bauherren und Immobilienkäufer bringen in der Regel auch Eigenkapital in die Baufinanzierung ein.

Besonders profitieren Häuslebauer, die im Rahmen eines Bausparvertrags im Laufe der Jahre Eigenkapital angehäuft haben, um günstig an ein Bauspardarlehen zu gelangen. Neben staatlichen Zuschüssen gibt es häufig auch vom Arbeitgeber monatliche vermögenswirksame Leistungen.

Worauf zu achten ist

Zinsen, Tilgung, Laufzeit und Nebenkosten sind wichtige Punkte, auf Sie bei einem Vergleich von Baudarlehen verschiedener Anbieter beachten sollten.

  • Effektiver Jahreszins
    Der wichtigste Faktor beim Vergleich der Baudarlehen-Angebote ist der effektive Jahreszins. Er beinhaltet nicht nur den Nominalzins, sondern auch weitere anfallende Kosten für das Baudarlehen, zum Beispiel die Vermittlungsprovision oder Bearbeitungsgebühren.
  • Sondertilgung
    Ob Erbschaft oder üppige Bonuszahlung: Wenn Sie außerplanmäßig zu einer größeren Summe Geld kommen, können Sie mit einer Sondertilgung die Laufzeit Ihres Baudarlehens verkürzen und somit die Zinskosten senken. Achten Sie also beim Vertragsabschluss auf flexible Sondertilgungsmöglichkeiten, für die keine hohen Gebühren anfallen.
  • Vorfälligkeitsentschädigung
    Ähnlich verhält es sich, wenn Sie den Baukredit vorzeitig kündigen wollen. Dies kann dann der Fall sein, wenn Sie die Immobilie verkaufen, weil sich beispielsweise Ihre familiären Verhältnisse geändert haben. Für die entgangenen Zinsen verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Achten Sie darauf, dass diese nicht zu hoch ausfällt.
  • Zinsbindung
    Wenn die Zinsen bei Aufnahme des Baudarlehens niedrig sind und Sie davon ausgehen können, dass die Zinsen bis zum Ende der Laufzeit wieder steigen werden, ist es sinnvoll, sich diese mit einer langen Zinsbindung zu sichern. Bereits ein Unterschied von einem Prozentpunkt kann das Darlehen mehrere Tausend Euro günstiger oder teurer machen.

Gut zu wissen:Kündbar nach zehn Jahren

Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren gelten nur für die Bank, als Kreditnehmer können Sie den Darlehensvertrag nach zehn Jahren Laufzeit kündigen.

Wie funktioniert die Aufnahme eines Baudarlehens?

Vor der Aufnahme eines Baudarlehens sollten Sie Ihren Kapitalbedarf möglichst genau bestimmen. Setzen Sie den Betrag für Ihr Baudarlehen zu hoch an, zahlen Sie mehr Zinsen als unbedingt nötig. Bei einem zu knapp kalkuliertem Baudarlehen besteht hingegen die Gefahr, dass Ihnen inmitten der Bauphase das Geld ausgeht und offene Rechnungen nicht beglichen werden können.

Erforderliche Unterlagen

Wenn Sie ein Baudarlehen aufnehmen wollen, müssen Sie zunächst Auskunft über Ihre Einkommens- und Vermögenssituation geben. Dazu gehören in der Regel:

  • Ein aktueller Steuerbescheid
  • Einkommennachweise der vergangenen drei Monate
  • Kopien bestehender Darlehens- und Versicherungsverträge
  • Nachweis des Eigenkapitals

Zudem benötigen Banken oder Bausparkassen Informationen über das Objekt, das Sie erwerben oder bauen wollen. Am wichtigsten dabei sind:

  • Ein Vertragsvorentwurf des Kaufvertrages
  • Grundrisse und Baupläne (Wohnflächenberechnung, Lageplan, Flurkarte, Kubaturberechnung)
  • Grundbuchauszug
  • Baukostenaufstellung
  • Fotos der Immobilie oder des Grundstücks

Es kann sein, dass Ihre Bank oder Bausparkasse noch weitere Informationen von Ihnen verlangt. Fragen Sie am besten vor dem Beratungstermin nach.

So sollten Sie vorgehen

  1. Verschaffen Sie sich mit einem Baudarlehen-Rechner einen ersten Überblick über Anbieter und Konditionen.
  2. Fordern Sie ein unverbindliches Angebot des Anbieters an, der Ihnen am geeignetsten erscheint.
  3. Studieren Sie dieses genau und starten Sie erneut einen Baudarlehen-Vergleich. Holen Sie sich gegebenenfalls weitere unverbindliche Angebote ein.
  4. Wenn Ihnen ein Angebot zusagt, dann klären Sie mit dem Anbieter Formalitäten wie die Darlehenssumme, die Laufzeit, die Höhe des Eigenkapitals, Sicherheiten für Sie als Kunde usw.
  5. Betrachten Sie die Kosten für das Baudarlehen genau. Beachten Sie dabei, dass zu den reinen Kosten für das Darlehen weitere Ausgaben hinzukommen können, beispielsweise für den Notar, den Eintrag ins Grundbuch, die Schätzkosten, die Grunderwerbssteuer oder eine Restschuldversicherung.

Kosten für das Baudarlehen überschlagen

Sie können die voraussichtlichen Kosten für das Baudarlehen bereits im Vorfeld berechnen, wenn Sie folgende Eckdaten kennen:

  • Darlehensbetrag
  • Nominalzinssatz
  • anfängliche Tilgung oder Rückzahlungsrate
  • Laufzeit

Erstellen Sie einen Tilgungsplan, in dem Sie für jedes Jahr berechnen, wie hoch der jeweilige Schuldenstand, die Tilgungsraten und die Zinszahlungen ausfallen. Addieren Sie Tilgungs- und Zinszahlungen der einzelnen Jahre. Beachten Sie jedoch, dass das Baudarlehen am Ende der Zinsbindung meist noch nicht abbezahlt ist. Im Normalfall wird eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld fällig.

Gut zu wissen:Von Stiftung Warentest empfohlener Eigenkapital-Anteil

Stiftung Warentest empfiehlt einen Eigenkapital-Anteil von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Zudem sollten Sie die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbucheintrag selbst aufbringen können und nach Möglichkeit nicht fremdfinanzieren. Je höher Ihr Eigenkapitalanteil ist, desto geringer fallen die Kosten für das Baudarlehen aus.

Tipp:Gesammelte Tipps zum Baudarlehen

  • Wählen Sie keine zu niedrige Anfangstilgung, denn ansonsten verlängert sich die Zeit, bis Sie Ihre eigenen vier Wände abbezahlt haben. Beachten Sie: Da die Darlehensschuld von Jahr zu Jahr schrumpft, werden auch die Zinsen und somit die monatlichen Belastungen weniger. Anders ist es, wenn Sie ein Annuitätendarlehen abschließen. Zinsen und Tilgung werden hier so berechnet, dass die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit hinweg gleich bleiben.
  • Variieren Sie bei Ihren Berechnungen die Laufzeit, um zu sehen, wie sich dadurch die monatliche Rate verändert. Kalkulieren Sie möglichst genau, wie viel Geld Sie monatlich für die Tilgung aufbringen können.
  • Eine andere Möglichkeit ist es, Ihr monatliches Budget für die Immobilienfinanzierung als fixe monatliche Rate festzulegen und anschließend Angebote zu vergleichen.
  • Nutzen Sie das Sparpotenzial von Sondertilgungen. Besonders gegen Beginn der Laufzeit zahlt es sich aus, wenn Sie einen Teil der Schuld auf einem Schlag begleichen. Denn aufgrund der verringerten Hypothekschuld sinkt der Zinsanteil an der monatlichen Rate, während der Tilgungsanteil steigt. Das Baudarlehen wird so günstiger und ist schneller abbezahlt.

Restschuldversicherung

Viele Banken und Bausparkassen bieten bei Abschluss eines Baudarlehens eine Restschuldversicherung an oder verlangen diese sogar. Bei langen Laufzeiten wie sie für Baudarlehen üblich sind, ist der Abschluss einer solchen Police meist empfehlenswert. Schließlich lässt sich kaum genau voraussehen kann, was während der nächsten 10 oder 15 Jahre passiert.

Die Restschuldversicherung kann je nach gewähltem Tarif beispielsweise dann einspringen, wenn Sie arbeitslos werden und die Raten infolgedessen nicht mehr begleichen können. Bei einer vorübergehenden beruflichen Durststrecke s droht damit nicht sofort der Verlust des Hauses. Im schlimmsten Fall übernimmt die Versicherung die Ratenzahlung auch dann, wenn der Kreditnehmer stirbt. So lässt sich vermeiden, dass Angehörige im Todesfall mit einem Schuldenberg hinterlassen werden und sie womöglich ihr Haus verlassen müssen.

Abbezahlung, Umschuldung oder Kündigung

Neben der vollständigen Rückzahlung gibt es noch andere Arten, wie ein Baudarlehen enden kann. Das Recht darauf, den Vertrag vorzeitig zu kündigen, haben Sie nur, wenn Sie die Immobilie verkaufen. In allen anderen Fällen müssen Sie auf die Kulanz der Bank oder Bausparkasse hoffen. Diese verlangen in der Regel eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung.

Ein Baudarlehen umschulden

Wenn Sie Ihr Baudarlehen vor Beginn der Finanzkrise aufgenommenen haben, werden Sie wahrscheinlich voller Verdruss auf die aktuell niedrigen Zinsen blicken und sich wünschen, Ihren Kredit umzuschulden. Es ist aber häufig nicht so leicht, aus den Altverträgen herauszukommen. Sie sind dabei auf die Kulanz Ihrer Bank angewiesen. Falls diese tatsächlich auf das für sie verlustreiche Geschäft eingeht, wird dies nicht aus reiner Gefälligkeit geschehen.

In der Regel wird eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangt werden. Diese kann bis zu doppelt so hoch ausfallen als Sie es bei einer Kündigung aus besonderem Grund, beispielsweise dem Verkauf der Immobilie täte. Nach zehn Jahren Laufzeit gilt das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch. In diesem Fall darf keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben.

Umfinanzierung während der Zinsbindung

Wollen Sie also vor Ablauf der Zinsbindung umschulden, gehen Sie aufgrund der hohen Entschädigung meist ein Verlustgeschäft ein. Es gibt nur wenige Möglichkeiten, doch noch aus dem Altvertrag heraus zu kommen. Möglich ist dies, wenn Sie Ihr Baudarlehen vor mehr als zehn Jahren in voller Höhe erhalten haben. Das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB, das nach zehnjähriger Laufzeit eintritt, besteht nämlich auch dann, wenn die Zinsbindung für das Darlehen noch läuft. Sie müssen jedoch eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten.

Sollten Sie Ihr Baudarlehen zwischen dem 1. November 2002 und November 2010 aufgenommen haben, haben Sie unter Umständen immer noch ein Widerrufsrecht für Ihren Darlehensvertrag. Da in dieser Zeit viele Widerrufsbelehrungen formale Fehler enthielten, gilt die zweiwöchige Widerrufsfrist als noch nicht angebrochen. Den sogenannten „Widerrufsjoker“ auszuspielen, ist allerdings aufwendig und kaum ohne einen Anwalt zu bewerkstelligen.

Umfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung

Der beste und unkomplizierteste Zeitpunkt zur Umschuldung ist zum Auslaufen der Zinsbindung. Dann wird die Anschlussfinanzierung für die Restschuld fällig. Sie müssen dabei nicht zwingend das Angebot Ihrer Hausbank – eine sogenannte Prolongation – annehmen, sondern sind in Ihrer Entscheidung wieder völlig frei. Sie können sich einfach nach günstigeren Angeboten umsehen und einen Darlehensvertrag mit der neuen Bank schließen.

Der neue Anbieter wird Ihre alte Bank über die Ablösung des Darlehens informieren und ihr den Restschuldbetrag überweisen. Weder die alte noch die neue Bank verlangen dafür Gebühren. Sie müssen jedoch im Regelfall die Kosten für die Änderung im Grundbuch selbst tragen.

Tipp:Verhandlungsbasis durch andere Kreditangeboten

Holen Sie sich für die Umschuldung frühzeitig Angebote von anderen Kreditinstituten ein. Anschließend können Sie diese Ihrer bisherigen Bank präsentieren und ein ähnlich gutes oder sogar besseres Angebot herausschlagen. Da Sie sich bereits als zuverlässiger Darlehensnehmer bewiesen haben, stehen Ihre Chancen gut, dass Ihre Hausbank darauf eingeht. 

Ausführliche Informationen über die verschiedenen Möglichkeiten, die Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist haben und was dabei zu beachten ist, finden Sie im FinanceScout24 Ratgeber Anschlussfinanzierung.

Niedrige Zinsen mit einem Forward Darlehen sichern

Mit einem Forward Darlehen können Sie sich bereits drei Jahre vor Ende der Zinsbindung die Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern. Ob Sie diese spezielle Form der Anschlussfinanzierung bei Ihrer bisherigen Bank aufnehmen oder auf ein anderes Kreditinstitut umschulden, spielt keine Rolle – beides ist möglich.

Beachten Sie jedoch: Der Abschluss eines Forward Darlehens ist eine Wette darauf, dass die Zinsen bis zur Fälligkeit der Restschuld wieder steigen. Denn nur dann profitieren Sie. Zudem verlangen Banken bei einem Forward Darlehen in der Regel einen Zinsaufschlag.

Tipp:Restschuld tilgen

Investieren Sie bei Ende der Zinsbindung einen Teil Ihres Ersparten in die Tilgung Ihrer Restschuld. So können Sie die Kreditkosten für die Anschlussfinanzierung erheblich senken und haben gut investiert.

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