7 Fallen bei der Baufinanzierung

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 05.12.2016

Bauzinsen sind aktuell so günstig wie nie. Wer plant, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, kann sich also optimale Konditionen sichern. Doch eine Immobilie ist und bleibt eine Investition fürs Leben und geht mit einem hohen finanziellen Risiko einher. Genau diese Fallstricke und Risiken sollten Sie nicht außer Acht lassen, wenn Sie planen, sich in naher Zukunft den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Erfahren Sie, welche Aspekte bei der Baufinanzierung besonders zu beachten sind.

Eine zu hoch angesetzte Summe

Durch die niedrigen Zinsen ergibt sich mehr Spielraum bei der Darlehenssumme und damit auch beim Kauf- bzw. Baupreis der Immobilie. Das sollte Sie allerdings nicht dazu verleiten, nun eine höhere Darlehenssumme aufzunehmen, als bisher geplant. Denn wenn die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wieder ansteigen, kann das Ihre Baufinanzierung erheblich verteuern oder gar komplett ins Wanken bringen. Im schlimmsten Fall bedeutet das sogar den Verlust der Immobilie. Sie sollten die Finanzierung also so kalkulieren, dass sie auch dann zu stemmen ist, wenn die Zinsen ein bis zwei Prozent höher sind als zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Eine zu niedrig angesetzte Tilgung

In Niedrigzinsphasen sollte die Tilgung möglichst hoch sein, denn bei Baukrediten mit niedrigen Zinsen kann sich die Rückzahlungsdauer bei einer niedrigen Tilgung extrem verlängern: Betragen die Zinsen etwa 7,5 Prozent und wurde die anfängliche Tilgung auf 1,0 Prozent festgelegt, ist das Darlehen nach 28 Jahren und sieben Monaten zurückgezahlt. Anders verhält es sich, wenn die Zinsen bei 4,0 Prozent liegen: Hier müssen Sie den Kredit bei gleicher anfänglicher Tilgung 40 Jahre lang abstottern.

Es ist daher ratsam, in einer Niedrigzinsphase eine möglichst hohe anfängliche Tilgung zu vereinbaren. So verringern Sie das Risiko, sich im Alter mit der Tilgung des Kredits herumschlagen zu müssen. Bei der Kalkulierung Ihrer Baufinanzierung hilft Ihnen unser Tilgungsrechner.

Eine zu kurze Zinsbindung

Je kürzer die Zinsbindungsfrist angesetzt wird, desto niedriger sind die Zinsen. Allerdings machen Sie nicht zwangsläufig ein Schnäppchen, wenn Sie sich auf eine kurze Zinsbindung von beispielsweise fünf Jahren einlassen. Das ist im Hinblick auf die gesamte Finanzierungsdauer nicht sinnvoll, da Sie in Betracht ziehen müssen, dass das Zinsniveau steigt und nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Restschuld mit einem wesentlich höheren Zins belegt wird. Nehmen Sie deshalb besser einen geringen Zinsaufschlag in Kauf und sichern Sie sich die günstigen Konditionen für einen längeren Zeitraum von zehn oder 15 Jahren.

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Schätz- und Gutachterkosten

Die Bank setzt die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit ein. Übersteigt die Darlehenshöhe einen Wert von etwa 335.000 Euro, wird von vielen Kreditinstituten ein Wertgutachten verlangt. Daher war es für Banken bis vor wenigen Jahren noch üblich, Schätz- und Besichtigungsgebühren für die Wertermittlung der Immobilie zu erheben. Liegt die Schätzung aber allein im Interesse der Bank, ist dies grundsätzlich unzulässig. Es werden allerdings verschiedene Varianten angeboten, bei den das Wertgutachten ganz oder teilweise vom Kunden getragen werden muss. Entweder erhält der Kunde eine Rechnung oder zahlt einen Aufschlag beim Kreditzins. Allerdings haben Sie ein Anrecht auf Aushändigung des Gutachtens, wenn Sie es selbst zahlen. Achten Sie auf die entsprechende Klausel im Kreditvertrag.

Bereitstellungszinsen sind kostspielig

Wenn Sie Ihr Darlehen nicht wie geplant abrufen, kann das für Sie teuer werden. Banken stellen ein Darlehen meist nur für einen begrenzten Zeitraum kostenlos zur Verfügung. Nach Ablauf dieser Frist werden Zinsen für die Bereitstellung des Darlehens erhoben. Das kann sich vor allem bei einer längeren Bauzeit zu einem finanziellen Risiko entwickeln. Ihre Bank stellt Ihnen beispielswiese den Kredit für drei Monate kostenlos bereit, die Bauarbeiten dauern allerdings zwölf Monate – Sie müssen also für neun Monate Bereitstellungszinsen zahlen. Auch wenn das Darlehen in der zinslosen Zeit nur teilweise abgerufen wird, werden zumindest auf Teilsummen Zinszahlungen fällig. Sie sollten daher bei den Vertragsverhandlungen einen möglichst langen zinsfreien Zeitraum aushandeln. Üblicherweise bieten Banken hier drei bis sechs Monate an, zwölf Monate sind je nach Bauvorhaben ebenfalls möglich.

Vorsicht beim Kreditvergleich!

Banken mit Top-Konditionen locken naturgemäß eine Menge Kunden an. Insbesondere Kreditvermittler leiten ihre Kunden scharenweise zu den Banken mit den niedrigsten Zinsen. Das bedeutet für viele Banken allerdings einen kaum zu bewältigenden Ansturm, der mit längeren Bearbeitungszeiten von vier bis acht Wochen einhergeht. Oftmals werden dann nur die Kunden herausgepickt, die eine gute Bonität aufweisen und für die Bank ein geringes Risiko darstellen – der Rest wird abgelehnt. Stehen Sie im Falle einer Ablehnung gerade kurz vor Baubeginn oder wird der Kaufpreis schon fällig, müssen Sie innerhalb kürzester Zeit eine neue Finanzierung finden oder sich auf einen höheren Zinssatz einlassen, da bei einer verspäteten Zahlung für Sie als Bauherr oder Käufer Vertragsstrafen anfallen.

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Kreditvergabe: lange Bearbeitungszeiten

Wenn Sie einen Kreditvergleich durchführen, sollten Sie vor allem den Effektivzins heranziehen. Das bedeutet auch, dass Sie bei zwei Angeboten den Effektivzins des einen Angebotes nicht mit dem Sollzins eines anderen Angebotes vergleichen können. Beim Sollzins werden Gebühren nicht berücksichtigt, daher erscheint er fälschlicherweise günstiger. Entscheidend ist aber nicht nur der Effektivzins. Wer mehrere Kreditangebote nicht nur oberflächlich, sondern anhand aller Kriterien vergleichen will, sollte sich bei den verschiedenen Kreditinstituten Tilgungspläne ausstellen lassen. Aus dem Tilgungsplan ergibt sich nicht nur, welche monatliche Rate für Sie anfällt, sondern auch, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Laufzeit ist. So können Sie Angebote hinsichtlich der verbleibenden Darlehenssumme miteinander vergleichen.

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