Immobilien­finanzierung: Vergleich & Tipps

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 22.11.2016

Der Begriff Immobilienfinanzierung wird gleichbedeutend mit Baufinanzierung verwendet. Ziel ist es, das nötige Kapital für den Bau oder den Kauf einer Immobilie aufbringen zu können. Der größte Teil wird dabei üblicherweise durch die Aufnahme eines Darlehens abgedeckt, häufig verlangt der Kreditgeber aber auch einen gewissen Anteil an Eigenkapital bei der Finanzierung.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen privater und gewerblicher Immobilienfinanzierung – je nachdem, ob eine Privatperson oder ein Unternehmen als Käufer auftritt. In diesem Ratgeber von FinanceScout24 finden Sie die wichtigsten Informationen rund um die private Finanzierungsvariante.

Grundsätzliches zur Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung ist eine enorme Investition, die laufende Kosten über viele Jahre, teils Jahrzehnte, mit sich bringt. Dementsprechend sollten Sie ein solches Darlehen nur dann in Erwägung ziehen, wenn Sie über ein gesichertes Einkommen verfügen – und möglichst auch über eine solide Menge an Eigenkapital. Wann der ideale Zeitpunkt für einen Finanzierungsabschluss gekommen ist, richtet sich vor allem nach den persönlichen Bedürfnissen – Familienplanung ist hier das wichtigste Stichwort.

Aber auch das aktuelle Zinsniveau sollten Sie nicht außer Acht lassen: Wenn Sie sich heute einen niedrigen Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung sichern, brauchen Sie sich zumindest innerhalb der ersten Finanzierungsphase keine Sorgen um die Marktentwicklung zu machen. Baufinanzierungsangebote erhalten Sie von zahlreichen verschiedenen Instituten und Unternehmen. Wollen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung möglichst günstigsten Konditionen erzielen, sollten Sie sich die Zeit nehmen, verschiedene Optionen zu vergleichen.

Zu den Anbietern zählen etwa:

  • Sparkassen
  • Hausbanken
  • Geschäftsbanken
  • Versicherungsgesellschaften

Der Zinssatz ist eine zentrale Größe bei der Immobilienfinanzierung. Wichtig ist daneben aber auch die Laufzeit. Wer sein Darlehen über 15 Jahre abbezahlt, muss natürlich höhere Raten aufbringen als jemand, der die Tilgung über 25 Jahre streckt. Allerdings ist die kürzere Laufzeit durch die geringeren Gesamtzinskosten stets attraktiver – wer sich höhere Ratenzahlungen leisten kann, profitiert hier also auf lange Sicht.

Wie ermittelt man die passende monatliche Belastung?

Im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung sollten Sie unbedingt genau kalkulieren, welche Summe Sie tatsächlich aufbringen können. Hier sollten Sie nicht die Zeit scheuen, einen detaillierten Plan über monatliche Einnahmen und Ausgaben aufzustellen – dabei kann es auch ratsam sein, einen Finanzexperten heranzuziehen. Wichtig ist ebenfalls, die sogenannten Kaufnebenkosten zu berücksichtigen und in die berechnete Gesamtsumme einfließen zu lassen.

Die Kosten für eine Immobilienfinanzierung richten sich nach unterschiedlichen Faktoren. Ein wichtiger davon ist die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals. Bei einer Vollfinanzierung – also einem Darlehen über die gesamte zu zahlende Summe – sollten Sie im Vergleich zur Finanzierung mit Eigenkapitalanteil mit einem Aufschlag von etwa 15 Prozent rechnen. Dieser Wert kann natürlich variieren, abhängig von Region, Art des Objekts und konkretem Zinssatz.

Versicherungen für Bauherren und Immobilienkäufer

Da der Kauf einer Immobilie eine immense finanzielle Verpflichtung darstellt, sollten Sie sich gegen jedes mögliche Risiko absichern. Hierzu kann gerade im Rahmen der Familienplanung beispielsweise eine Risikolebensversicherung sinnvoll sein, damit im Todesfall die Angehörigen der oder des Verstorbenen das Haus nicht aufgeben müssen. Im Falle eines Neubaus ist auch der Abschluss einer Bauherren-Haftpflichtversicherung ratsam, da Sie als Grundstücksbesitzer ansonsten womöglich für entstehende Schäden auf der Baustelle aufkommen müssen.

Auch eine Rechtsschutzversicherung kann Sie unter Umständen vor dem Schlimmsten bewahren: Stellt sich der Kreditgeber beispielsweise bei einem Widerruf des Darlehensvertrags quer, unterstützt die Versicherung Sie bei der Durchsetzung Ihres Anspruchs. Allerdings ist hier Vorsicht geboten: Oft greift die Rechtsschutzversicherung nicht, wenn es sich bei der Immobilie um einen Neubau handelt. Dies sollte im Einzelfall geprüft werden, am besten von einem fachkundigen Anwalt. Zudem muss nach der Weigerung der Bank, den Widerruf zu akzeptieren, eine (meist dreimonatige) Wartefrist ablaufen, bevor die Versicherung aktiv wird.

Weitere wichtige Faktoren der Finanzierungsplanung

Neben dem Zinssatz ist noch eine Reihe anderer Faktoren von Bedeutung, wenn es um die Auswahl des passenden Finanzierungsangebots geht. Dazu zählen etwa die Dauer des Garantiezinses sowie die Frage, ob das Darlehen durch öffentliche Fördermittel bezuschusst wird. Auch die Option von Sondertilgungen (also außerplanmäßigen Rückzahlungen) kann interessant sein, wenn Ihnen zum Beispiel nach einer Erbschaft plötzlich eine größere Geldsumme zur Verfügung steht.

Formen der Immobilienfinanzierung

Es gibt unterschiedliche Phasen beziehungsweise Formen der Immobilienfinanzierung. Die Erstfinanzierung erfolgt zu Beginn des Bau- oder Kaufvorhabens. Dabei wird ein Festzins für einen bestimmten Zeitraum vereinbart – meist fünf oder zehn, gelegentlich aber auch 20 oder sogar 30 Jahre. Ist das Darlehen innerhalb dieses Zeitraums nicht vollständig getilgt, muss eine Anschlussfinanzierung organisiert werden. Sie handeln in diesem Fall einen neuen Darlehensvertrag mit der Bank aus, in dem Tilgungsrate, Zinssatz und Zinsbindungsfrist neu festgelegt werden.

Ist das Zinsniveau schon während der Laufzeit sehr niedrig, kann sich auch ein Forward-Darlehen lohnen. Hier wird noch während der Erstfinanzierungsphase ein neuer Garantiezins für die Anschlussfinanzierung festlegt – so können Sie sich günstige Zinssätze für einen späteren Zeitraum sichern.

Alternativ kann auch eine Umschuldung erfolgen, also ein Wechsel zu einer anderen Bank, welche den Vertrag übernimmt. Eine Baufinanzierung kann zu diversen Zwecken eingesetzt werden. Sie können damit sowohl eine bestehende Immobilie als auch einen Neubau erwerben. Daneben können Sie aber auch Ihr eigenes Bauprojekt realisieren oder die Finanzierung für einen großangelegten Umbau beziehungsweise eine Modernisierung einsetzen.

Wer bereits Grundstücksbesitzer ist, kann zudem den Beleihungswert seiner Immobilie als Kapital für eine weitere Finanzierung nutzen.

Mögliche Finanzierungsquellen

Unter den verschiedenen Finanzierungsbausteinen steht das Bankdarlehen an erster Stelle – dieses bildet den Kern des Konzepts. Hier kommen jedoch oft noch weitere Quellen hinzu: Haben Sie beispielsweise einen Wohn-Riester-Vertrag abgeschlossen, profitieren Sie davon bei der Hausfinanzierung, denn Sie können für den Riester-Vertrag ein Darlehen aufnehmen, das dann über die Förderung getilgt wird.

Daneben fördert die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Wohn- und Bauinvestitionen sowohl für Privatpersonen als auch für Existenzgründer und mittelständische Unternehmen. Solche Leistungen sind insbesondere im Hinblick auf die Immobilienfinanzierung für Selbstständige wichtig, denn diese haben es aufgrund des unsicheren Einkommens schwerer, zinsgünstige Kredite von Banken zu erhalten.

In der Regel sichern sich Kreditgeber ab, indem sie mit dem Kreditnehmer eine sogenannte Grundschuld vereinbaren. Hierdurch erhält die Bank das Recht, die Immobilie beispielsweise durch Zwangsversteigerung zu veräußern, falls der Kreditnehmer bei der Rückzahlung deutlich in Verzug gerät.

Die genauen Rahmenbedingungen werden in der sogenannten Zweckbestimmungserklärung eingetragen, die Sie zum Abschluss des Darlehensvertrags unterzeichnen müssen. Diese Erklärung ist in den meisten Fällen extrem komplex und zudem von Fall zu Fall sehr unterschiedlich gestaltet. Daher sollten Sie nach Möglichkeit einen Notar zurate ziehen, der Ihnen die Bestimmungen erläutert.

Erstellung eines Baufinanzierungsplans

Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen möchten, sollten Sie eine gründliche Planung vorgenommen haben, bevor Sie daran gehen, einen Vertrag zu unterschreiben. Hierzu gehören folgende Schritte:

  1. Errechnung der maximal tragbaren Monatsraten aus regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben
  2. Bestimmung der realistischen Maximalsumme inklusive Nebenkosten für Ihr Kauf- beziehungsweise Bauvorhaben
  3. Festlegung des Eigenkapitalanteils
  4. Auswahl der konkreten Wunschimmobilie(n) (bei Bauvorhaben: Festlegung des Grundrisses)
  5. Kreditgeber vergleichen und günstigste Darlehenskonditionen sichern
  6. Beantragung eventueller Fördermittel

Der Ablauf bei und nach Vertragsabschluss

Um schließlich gut vorbereitet zum ersten Gespräch beim Finanzberater zu erscheinen, sollten Sie sich die nötigen Unterlagen beschaffen. Hierzu zählen unter anderem Einkommensnachweise plus Steuerbescheid, Übersichten über verfügbares Eigenkapital (beispielsweise Kontoauszüge) sowie diverse Dokumente, die sich auf die gewählte Immobilie beziehen. Die genaue Liste der geforderten Unterlagen unterscheidet sich von Bank zu Bank, sodass Sie zuvor direkt bei Ihrem Kreditgeber nachfragen sollten.

Ist der Antrag auf das Darlehen schließlich gestellt, dauert es im Schnitt eine Woche, bis Sie eine Zu- oder Absage erhalten. Kommt dann ein Kaufvertrag zustande, gehen meist nach einigen Wochen die ersten Zahlungen ein: Bei einem Immobilienkauf wird der Betrag direkt vollständig von Ihrem Kreditgeber an den Empfänger überwiesen, bei Bauprojekten wird das Geld typischerweise in regelmäßigen Teilzahlungen ausgezahlt. Die Immobilienfinanzierung erfolgt übrigens über ein separates Konto – es ist also nicht nötig, dass Sie bei der kreditgebenden Bank ein Girokonto oder Ähnliches besitzen.

Die wichtigsten Erwerbsnebenkosten

Wie zuvor angesprochen, fallen bei einem Grundstückserwerb bestimmte Nebenkosten an, die Sie in Ihre Berechnungen einbeziehen sollten. Die wichtigsten dieser Kostenfaktoren inklusive Richtwerten können Sie der folgenden Tabelle entnehmen:

ImmobilienbauRichtwertImmobilienkaufRichtwert
Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 % des Kaufpreises Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 % des Kaufpreises
Maklergebühren 3-6 % plus MwSt. Maklerprovision 3-6 % plus MwSt.
Notar-/Grundbuchkosten Rund 2 % des Kaufpreises Notar-/Grundbuchkosten Rund 2 % des Kaufpreises
Baugenehmigung Grob 0,2 % der Baukosten Renovierung/Einrichtung Individuell
Erschließung 30-85 Euro pro Quadratmeter
Strom/Wasser/Entsorgung Circa 500-2000 Euro
Haftpflichtversicherung 100 Euro
Bauwesenversicherung 300-900 Euro

Günstige Zinsentwicklungen nutzen

Deutschland befindet sich auch 2015 noch in einem Rekordtief für Sollzinsen zur Baufinanzierung. Während die Durchschnittswerte im Jahr 2000 noch zwischen fünf und sechs Prozent lagen, stellte sich in den Folgejahren ein Abwärtstrend ein. Nach einem zwischenzeitlichen Anstieg von 2005 bis 2008 erleben wir seitdem einen weiteren starken Verfall des Zinsniveaus, kürzlich wurde sogar die Ein-Prozent-Grenze unterschritten. Mit einem Test zur Immobilienfinanzierung lassen sich schnell die günstigsten Kreditanbieter ausmachen.

Eigenkapital bestmöglich einsetzen

Stuft die Bank Ihr Finanzierungskonzept als risikohaft ein, werden in der Regel Zinssatzaufschläge fällig. Eine Möglichkeit, dem entgegenzuwirken, ist der Einsatz von Eigenkapital. Wenn Sie Geld aus eigener Tasche einbringen, signalisieren Sie der Bank als Ihrem Kreditgeber Sicherheit. Wer circa 40 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringt, profitiert in der Regel von sehr guten Konditionen. Bei 20 bis 40 Prozent Eigenkapitalanteil erhöhen viele Banken bei der Immobilienfinanzierung die Zinsen leicht, bei unter 20 Prozent Eigenkapital müssen Sie oft merklich (bis zu einem Prozentpunkt) draufzahlen.

Es empfiehlt sich also, so viel Eigenkapital wie möglich zu investieren, da hierdurch in jedem Fall die Zinslast sinkt. Zudem verkürzen Sie so in der Regel auch den Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung, da die Darlehenshöhe niedriger ausfällt. Natürlich sollten Sie nicht Ihr gesamtes Erspartes aufwenden, sondern einen ausreichenden Teil für anderweitige Ausgaben zurückbehalten.

Vorteile bei der Nutzung von Eigenkapital

  • Mehr eigener Einsatz bedeutet eine geringere Darlehenssumme, auf die Zinsen anfallen
  • Je mehr Eigenkapital, desto geringer der Zinssatz
  • Zinsersparnis übersteigt in jedem Fall die Erträge alternativer Anlageformen
  • Vorsicht: ausreichenden Betrag für außerplanmäßige Ausgaben zurückbehalten

Gut zu wissen:Finanzierung über Aktien

Damit die Finanzierung von Wohneigentum über Börsenwerte nicht zum Risikospiel wird, sollten zukünftige Eigenheimbesitzer einige Regeln beachten. Wichtig ist, dass das Kapital, das in Börsenwerte fließt, tatsächlich nicht kurzfristig benötigt wird. Die Geldanlage sollte nämlich langfristig erfolgen, damit mögliche Kursschwankungen wieder ausgeglichen werden können. Außerdem sollte die Geldanlage möglichst breit gestreut werden, um das Verlustrisiko gering zu halten. Eine gute Möglichkeit dazu bieten beispielsweise ETFs. Zudem sollte eine Bank gewählt werden, die das Depot als Sicherheit möglichst hoch bewertet und dementsprechend niedrige Kreditzinsen verlangt.

Die Vollfinanzierung: Hauskauf ohne Eigenkapital

Grundsätzlich ist eine Immobilienfinanzierung auch gänzlich ohne Eigenkapital umsetzbar. Tatsächlich zeigen Beobachtungen, dass sich immer mehr Bauherren für eine solche Vollfinanzierung entscheiden. Wer die zuvor beschriebenen höheren Zinsen in Kauf nimmt, steigert im Gegenzug seine Liquidität, da er auf seine Ersparnisse nach wie vor in vollem Umfang zugreifen kann.

Diese Finanzierungsform ist allerdings mit Vorsicht zu genießen. Sie sollten sich nur dann für eine Vollfinanzierung entscheiden, wenn Ihr geregeltes Einkommen ausreichend hoch ist, sodass Sie die Ratenzahlungen dauerhaft (Stichwort: Sicherer Arbeitsplatz) decken können. Auch die Möglichkeit eines weiter steigenden Zinssatzes nach Ablauf der Zinsbindung sollten Sie dabei einkalkulieren.

Entschließen Sie sich zu einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital, sollte es aber nach einer positiven Schufa-Abfrage kaum Probleme bereiten, einen Kreditgeber für Ihr Vorhaben zu finden. Wer hingegen seine Immobilienfinanzierung ohne gute SCHUFA-Bewertung realisieren möchte, hat es deutlich schwerer, potenzielle Kreditgeber von seiner Ausfallsicherheit zu überzeugen. Hier werden Sie um eine gewisse Eigenkapitaleinlage kaum herumkommen.

Mögliche Zuschüsse bei Vollfinanzierung

Grundsätzlich stehen Ihnen die wichtigsten Fördermittel auch offen, wenn Sie kein Eigenkapital nutzen. Wohn-Riester und Bausparvertrag sind zwei Optionen, bei denen Sie eigenes Geld anlegen, welches beim Hausbau oder -kauf vom Staat respektive der Bank bezuschusst wird. Die KfW greift im Allgemeinen auch Vollfinanzierern unter die Arme. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) stellt Hilfsmittel zur Verfügung, wenn Sie einen Umbau zur Nutzung erneuerbarer Energien vornehmen. Mitunter gibt es auch Zulagen oder Vergünstigungen seitens der Stadt beziehungsweise Gemeinde.

Fragen und Antworten

Auf was ist bei der Immobilienfinanzierung zu achten?

Die Bauzinsen sind noch immer so niedrig wie nie zuvor. Der DGZF-Zinssatz für 10-jährige Pfandbriefe, der die Basis für die Entwicklung der Baugeldzinsen ist, hat den niedrigsten Wert seit Start im Jahr 1980 erreicht. Eigentlich die ideale Zeit, um ein Eigenheim zu finanzieren. Dennoch ist Wohneigentum in Deutschland relativ wenig verbreitet. Zu wenig Eigenkapital und die bis vor kurzem unsichere Wirtschaftslage sind häufig genannte Gründe, warum von größeren Investitionen eher die Finger gelassen werden. Indes könnte man meinen, schlechte Zeiten regen zum Träumen an, denn die Wünsche der Deutschen scheinen im Gegensatz dazu recht üppig: Laut einer Umfrage von TNS Infratest und der Commerzbank wünschen sich sieben von zehn Deutschen ein freistehendes Einfamilienhaus, vorzugsweise auf dem Land, gefolgt von der Lage am Stadtrand. Reihenhäuser stehen dabei an letzter Stelle - ein glänzender Neubau muss es aber auch nicht sein: Für 62 Prozent der Befragten reicht die Übernahme einer bestehenden Immobilie vollkommen aus.

Ob Eigentumswohnung oder Haus, ob mietfreies Wohnen im Alter oder Vermögensaufbau - eine Immobilie ist gerade jetzt eine Investition, die sich langfristig auszahlt. Doch ein weiterer Grund hemmt viele Deutsche vor dem großen Lebensschritt - das Thema Baufinanzierung an sich scheint für viele wie ein Irrgarten: Laut einer Befragung des Instituts für Management- und Wirtschaftsforschung ist das Wissen der Deutschen zum Thema Baufinanzierung ziemlich lückenhaft. Im Schnitt konnte nur jeder 15. Teilnehmer gerade mal zwei Drittel der gestellten Fragen richtig beantworten. Kein Wunder also, dass aus einem gedachten Irrgarten auch viele Irrwege entstehen.

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