Sondertilgung bei Baufinanzierung und Kredit

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 05.12.2016

Sondertilgungen sind Zahlungen, mit welchen die Restschuld eines Darlehens oder einer Baufinanzierung reduziert werden kann. Die Tilgungen erfolgen außerhalb der monatlich vereinbarten Ratenzahlung.

Üblicherweise werden bei Baufinanzierungen zu Beginn der Rückzahlung höhere Zinsanteile gezahlt. Im Laufe der Zeit wird der Tilgungsanteil an den Raten höher. Wird dann zusätzlich eine Sondertilgung durchgeführt, verkleinert sich die Restschuld schneller und die Zinskosten können dadurch reduziert werden.

Vor- und Nachteile

Bei Krediten wie Baufinanzierungen wird üblicherweise eine Sollzinsbindung für die gesamte Laufzeit des Darlehens vereinbart. Mit Sondertilgungen können Darlehensnehmer somit die Zinszahlungen planbar verringern. Bei gleichbleibender Ratenhöhe ist die Finanzierung mit Sondertilgungen schneller abgeschlossen. Grundsätzlich gilt jedoch: Je höher ein Baukredit oder ein Kredit verzinst ist, desto lohnenswerter sind Sondertilgungen.

Ein Recht auf Sondertilgung kann auch sinnvoll sein, wenn ein Immobilienverkauf ansteht. In diesem Fall können eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen vermieden werden.

Nachteilig können Sondertilgungen allerdings sein, wenn die Bank spezielle Zusatzzinsen für das Einräumen dieser Rechte erhebt. Selbst wenn ein angenommener Zusatzzins von 0,1 Prozent auf den ersten Blick wenig erscheint, können dadurch bis zum Ablauf der 10-jährigen Zinsbindung schnell Zusatzkosten von mehreren 1.000 Euro anfallen.

Tipp:Bei Zusatzzinsen genau durchrechnen

Wenn die Bank Zusatzzinsen für Sondertilgungen erheben möchte, sollte der Kreditnehmer zuvor genau durchrechnen, ob sich dieses Zusatzrecht überhaupt lohnt und ob er regelmäßige Sondertilgungen vornehmen kann. Wenn zum Beispiel absehbar ist, dass innerhalb der Zinsbindung eine Lebensversicherung fällig wird, kann das Recht auf Sondertilgung durchaus auch bei Zusatzzinsen sinnvoll sein.

Unterschiede je nach Darlehensform

Für Baufinanzierungen werden in Deutschland in den meisten Fällen sogenannte Annuitätendarlehen genutzt. Dabei handelt es sich um eine Finanzierung mit einem festgelegten Zinssatz für eine festgelegte Laufzeit. Die monatliche Rate des Annuitätendarlehens setzt sich dabei aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn der Rückzahlungsphase bestehen die Raten immer aus einem größeren Zinsanteil, der im Laufe der Zeit abnimmt. Wird die Sondertilgung bei einem Annuitätendarlehen eingesetzt, senkt sich die Zinslast und zugleich kann die Laufzeit des Kredits verkürzt werden.

Wenn sich Kreditnehmer für ein Darlehen mit variabler Verzinsung entscheiden, können sie jederzeit Sondertilgungen in Anspruch nehmen. Die Höhe der Sondertilgung ist dabei nicht begrenzt. Wichtig ist nur, dass bei voller Tilgung eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten wird. Ähnlich können Kreditnehmer auch bei vielen KfW-Förderkrediten oder bei Bausparkassendarlehen verfahren.

Festschreibung im Kreditvertrag

Das Recht auf Sondertilgungen muss bei Finanzierungen in Deutschland vertraglich gesichert werden, denn gesetzlich ist dieses Recht nicht vorgeschrieben.

Üblicherweise wird im Vertrag nicht nur das Sondertilgungsrecht vermerkt, sondern auch, in welcher Höhe die Sondertilgung jährlich erfolgen darf. Die Spanne liegt hier üblicherweise bei 5 bis 10 Prozent der gesamten Darlehenssumme, die kostenfrei jedes Jahr getilgt werden darf. Höhere Tilgungssätze liegen meist im Ermessen der Bank und können gegen einen Zinsaufschlag ebenfalls vertraglich definiert werden. Dies ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn die Auszahlung einer Lebensversicherung zu einem bestimmten Termin geplant ist. Alternativ zur prozentualen Regelung können Kreditnehmer mit der Bank auch einen Gesamtbetrag definieren, der außerhalb der regulären Raten getilgt werden darf.

Achtung:Vertrag vor Unterzeichnung genauestens prüfen

Überprüfen Sie vor der Vertragsunterzeichnung, dass das Recht auf Sondertilgung auch tatsächlich im Regelwerk vermerkt ist.

Lehnt eine Bank ab, das Recht auf Sondertilgungen im Vertrag einzutragen, sollten sich Kreditnehmer ein anderes Kreditinstitut in einem Kreditvergleich suchen, wenn sie die Möglichkeit der Extratilgung haben möchten.

Wer sich das erweiterte Recht auf Sondertilgung eintragen lassen möchte, sollte darauf achten, dass der dadurch erhöhte Zinssatz die Verringerung der Zinslast durch die Sondertilgungen nicht aufwiegt. Es lohnt sich bei großen Finanzierungen deshalb immer, im Vorfeld genau zu rechnen. Eine Möglichkeit wäre zum Beispiel auch, die Sollzinsbindung kürzer zu halten, um das Darlehen mit Sondertilgungen noch schneller abzahlen zu können.

Tipp:Festschreiben der Zinsbelastung

Die Zinsbelastung kann auf die ursprüngliche Darlehenssumme bezogen prozentual festgeschrieben werden. Dann lohnt sich die Sondertilgungsoption auch bei höherer Kreditsumme.

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Zusätzliche Kosten für die Sondertilgung

Wer das Recht auf Sondertilgungen bei seiner Finanzierung erhalten möchte, muss vor allem bei Baufinanzierungen mit höheren Kosten rechnen. Denn die Banken erheben für das Einräumen dieses Rechts meist höhere Sollzinsen. Diese Zinsen gelten dann für die gesamte Laufzeit. Schon eine 0,1 Prozent höhere Zinslast für Sondertilgungen kann bei langen Laufzeiten von bis zu 15 Jahren erhebliche Zusatzkosten verursachen.

Eine weitere Möglichkeit für die Bank, Kosten zu erheben, ist die sogenannte Vorfälligkeitsentscheidung. Dabei kann die Bank einen Schadensersatz verlangen, weil die Zinseinnahmen durch die vorzeitige Tilgung eines Darlehens niedriger ausfallen als angesetzt. In welcher Höhe die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, bleibt der Berechnung der Bank vorbehalten. Die Konditionen sollten auf jeden Fall im Kreditvertrag festgelegt sein. Dort können Kreditnehmer nachschauen, welche Kosten bei einer Sondertilgung oder einer kompletten, vorzeitigen Darlehenstilgung auf sie zukommen.

Gut zu wissen:Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung durch Bank

Im Falle einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens durch die Bank darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Tipp:Sonderkündigungsrecht

Nach einer mindestens zehnjährigen Zinsbindungsfrist hat jeder Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht auf das Darlehen.

Rechtliche Grundlagen

Verbraucher haben laut dem 2010 gültigen Gesetz zur Umsetzung von Verbraucherkreditrichtlinien jederzeit das Recht, ihr Darlehen ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Wichtige Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Gesetzes ist, dass der Kreditvertrag nach dem 11.06.2010 abgeschlossen wurde. Wie oft Sondertilgungen vorgenommen werden dürfen, ist im Kreditvertrag festgelegt.

Eine sinnvolle und günstige Alternative zur Sondertilgung kann das gesetzliche Kündigungsrecht bei zehnjähriger Kreditlaufzeit sein. Verbraucher haben nämlich nach zehnjähriger Zinsbindung die Möglichkeit, ihr Darlehen sofort zu kündigen. Dabei kann das Darlehen auch mit einem anderen, zinsgünstigeren Darlehen getilgt werden. Bei hohen Summen in der Baufinanzierung können das auf die Laufzeit von mehr als zehn Jahren gerechnet mehrere tausend Euro Ersparnis ergeben.

Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Januar 2016 müssen Sondertilgungen auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung angerechnet werden. Somit haben Verbraucher die Möglichkeit, durch Sondertilgungen nicht nur die Kreditlaufzeit zu verkürzen. Tilgen sie das Darlehen ganz, sinken auch die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung.

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