Sondertilgung bei Baufinanzierung und Kredit

Sondertilgungen sind Zahlungen, mit welchen die Restschuld eines Darlehens oder einer Baufinanzierung reduziert werden kann. Die Tilgungen erfolgen außerhalb der monatlich vereinbarten Ratenzahlung. Zusätzlich zu den monatlich zu zahlenden Raten besteht die Option Extra-Zahlungen zu tätigen. So kann, abhängig von der Höhe der Sondertilgung, früher eine Schuldenfreiheit erreicht werden und auch Geld in Form von Zinskosten gespart werden. 

Inhaltsverzeichnis
     

    Üblicherweise werden bei Baufinanzierungen zu Beginn der Rückzahlung höhere Zinsanteile gezahlt. Im Laufe der Zeit wird der Tilgungsanteil an den Raten höher. Wird dann zusätzlich eine Sondertilgung durchgeführt, verkleinert sich die Restschuld schneller und die Zinskosten können dadurch reduziert werden.

    Vor- und Nachteile

    Bei Krediten wie Baufinanzierungen wird üblicherweise eine Sollzinsbindung für die gesamte Laufzeit des Darlehens vereinbart. Mit Sondertilgungen können Darlehensnehmer somit die Zinszahlungen planbar verringern. Bei gleichbleibender Ratenhöhe ist die Finanzierung mit Sondertilgungen schneller abgeschlossen. Grundsätzlich gilt jedoch: Je höher ein Baukredit oder ein Kredit verzinst ist, desto lohnenswerter sind Sondertilgungen. Den passenden Kredit finden Sie am besten über einen Kreditvergleich.

    Ein Recht auf Sondertilgung kann auch sinnvoll sein, wenn ein Immobilienverkauf ansteht. In diesem Fall können eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen vermieden werden.

    Nachteilig können Sondertilgungen allerdings sein, wenn die Bank spezielle Zusatzzinsen für das Einräumen dieser Rechte erhebt. Selbst wenn ein angenommener Zusatzzins von 0,1 Prozent auf den ersten Blick wenig erscheint, können dadurch bis zum Ablauf der 10-jährigen Zinsbindung schnell Zusatzkosten von mehreren 1.000 Euro anfallen.

    Bei Zusatzzinsen genau durchrechnen

    Wenn die Bank Zusatzzinsen für Sondertilgungen erheben möchte, sollte der Kreditnehmer zuvor genau durchrechnen, ob sich dieses Zusatzrecht überhaupt lohnt und ob er regelmäßige Sondertilgungen vornehmen kann. Wenn zum Beispiel absehbar ist, dass innerhalb der Zinsbindung eine Lebensversicherung fällig wird, kann das Recht auf Sondertilgung durchaus auch bei Zusatzzinsen sinnvoll sein.

    Unterschiede je nach Darlehensform

    Für Baufinanzierungen werden in Deutschland in den meisten Fällen sogenannte Annuitätendarlehen genutzt. Dabei handelt es sich um eine Finanzierung mit einem festgelegten Zinssatz für eine festgelegte Laufzeit. Die monatliche Rate des Annuitätendarlehens setzt sich dabei aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn der Rückzahlungsphase bestehen die Raten immer aus einem größeren Zinsanteil, der im Laufe der Zeit abnimmt. Wird die Sondertilgung bei einem Annuitätendarlehen eingesetzt, senkt sich die Zinslast und zugleich kann die Laufzeit des Kredits verkürzt werden.

    Wenn sich Kreditnehmer für ein Darlehen mit variabler Verzinsung entscheiden, können sie jederzeit Sondertilgungen in Anspruch nehmen. Die Höhe der Sondertilgung ist dabei nicht begrenzt. Wichtig ist nur, dass bei voller Tilgung eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten wird. Ähnlich können Kreditnehmer auch bei vielen KfW-Förderkrediten oder bei Bausparkassendarlehen verfahren.

    Festschreibung im Kreditvertrag

    Das Recht auf Sondertilgungen muss bei Finanzierungen in Deutschland vertraglich gesichert werden, denn gesetzlich ist dieses Recht nicht vorgeschrieben.

    Üblicherweise wird im Vertrag nicht nur das Sondertilgungsrecht vermerkt, sondern auch, in welcher Höhe die Sondertilgung jährlich erfolgen darf. Die Spanne liegt hier üblicherweise bei 5 bis 10 Prozent der gesamten Darlehenssumme, die kostenfrei jedes Jahr getilgt werden darf. Höhere Tilgungssätze liegen meist im Ermessen der Bank und können gegen einen Zinsaufschlag ebenfalls vertraglich definiert werden. Dies ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn die Auszahlung einer Lebensversicherung zu einem bestimmten Termin geplant ist. Alternativ zur prozentualen Regelung können Kreditnehmer mit der Bank auch einen Gesamtbetrag definieren, der außerhalb der regulären Raten getilgt werden darf.

    Vertrag vor Unterzeichnung genauestens prüfen

    Überprüfen Sie vor der Vertragsunterzeichnung, dass das Recht auf Sondertilgung auch tatsächlich im Regelwerk vermerkt ist.

    Lehnt eine Bank ab, das Recht auf Sondertilgungen im Vertrag einzutragen, sollten sich Kreditnehmer ein anderes Kreditinstitut in einem Kreditvergleich suchen, wenn sie die Möglichkeit der Extratilgung haben möchten.

    Wer sich das erweiterte Recht auf Sondertilgung eintragen lassen möchte, sollte darauf achten, dass der dadurch erhöhte Zinssatz die Verringerung der Zinslast durch die Sondertilgungen nicht aufwiegt. Es lohnt sich bei großen Finanzierungen deshalb immer, im Vorfeld genau zu rechnen. Eine Möglichkeit wäre zum Beispiel auch, die Sollzinsbindung kürzer zu halten, um das Darlehen mit Sondertilgungen noch schneller abzahlen zu können.

    Festschreiben der Zinsbelastung

    Die Zinsbelastung kann auf die ursprüngliche Darlehenssumme bezogen prozentual festgeschrieben werden. Dann lohnt sich die Sondertilgungsoption auch bei höherer Kreditsumme.

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    Zusätzliche Kosten für die Sondertilgung

    Wer das Recht auf Sondertilgungen bei seiner Finanzierung erhalten möchte, muss vor allem bei Baufinanzierungen mit höheren Kosten rechnen. Denn die Banken erheben für das Einräumen dieses Rechts meist höhere Sollzinsen. Diese Zinsen gelten dann für die gesamte Laufzeit. Schon eine 0,1 Prozent höhere Zinslast für Sondertilgungen kann bei langen Laufzeiten von bis zu 15 Jahren erhebliche Zusatzkosten verursachen.

    Eine weitere Möglichkeit für die Bank, Kosten zu erheben, ist die sogenannte Vorfälligkeitsentscheidung. Dabei kann die Bank einen Schadensersatz verlangen, weil die Zinseinnahmen durch die vorzeitige Tilgung eines Darlehens niedriger ausfallen als angesetzt. In welcher Höhe die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, bleibt der Berechnung der Bank vorbehalten. Die Konditionen sollten auf jeden Fall im Kreditvertrag festgelegt sein. Dort können Kreditnehmer nachschauen, welche Kosten bei einer Sondertilgung oder einer kompletten, vorzeitigen Darlehenstilgung auf sie zukommen.

    Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung durch Bank

    Im Falle einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens durch die Bank darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

    Sonderkündigungsrecht

    Nach einer mindestens zehnjährigen Zinsbindungsfrist hat jeder Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht auf das Darlehen.

    Rechtliche Grundlagen

    Verbraucher haben laut dem 2010 gültigen Gesetz zur Umsetzung von Verbraucherkreditrichtlinien jederzeit das Recht, ihr Darlehen ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Wichtige Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Gesetzes ist, dass der Kreditvertrag nach dem 11.06.2010 abgeschlossen wurde. Wie oft Sondertilgungen vorgenommen werden dürfen, ist im Kreditvertrag festgelegt.

    Eine sinnvolle und günstige Alternative zur Sondertilgung kann das gesetzliche Kündigungsrecht bei zehnjähriger Kreditlaufzeit sein. Verbraucher haben nämlich nach zehnjähriger Zinsbindung die Möglichkeit, ihr Darlehen sofort zu kündigen. Dabei kann das Darlehen auch mit einem anderen, zinsgünstigeren Darlehen getilgt werden. Bei hohen Summen in der Baufinanzierung können das auf die Laufzeit von mehr als zehn Jahren gerechnet mehrere tausend Euro Ersparnis ergeben.

    Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Januar 2016 müssen Sondertilgungen auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung angerechnet werden. Somit haben Verbraucher die Möglichkeit, durch Sondertilgungen nicht nur die Kreditlaufzeit zu verkürzen. Tilgen sie das Darlehen ganz, sinken auch die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung.

    Tipps für eine Sondertilgung

    Falls Sie überlegen sollten, Sondertilgungen in ihr Konzept für Finanzierungen zu integrieren, können Sie mit den folgenden fünf Schritten herausfinden, ob diese eine Option für Sie darstellen:
    • Sondertilgungen sollten im Voraus eingeplant werden
    • Dabei sollten Angebote ohne Zusatzkosten gewählt werden
    • Außerdem sollten die eigenen finanziellen Mittel realistisch eingeschätzt werden
    • Zuletzt sollten noch die Vertragsdetails geprüft werden

    Tipp 1: Sondertilgungen sollten im Voraus eingeplant werden

    Erfahrungen, haben gezeigt, dass nur die wenigsten Möglichkeiten einer Sondertilgung wirklich genutzt werden. Aufgrund dessen sollte bereits bei Vertragsabschluss, der eine solche Vereinbarung enthält, einmal jährlich daran gedacht werden, dass eine Option für eine Sondertilgung ausgeführt werden kann. Zudem empfiehlt es sich noch vor dem Vertragsabschluss in Erwägung zu ziehen, ob in eine hohe Sondertilgung investiert werden kann. Denn nicht jedes Angebot enthält die Option einer kostenlosen Sondertilgung und ohne gewisse Vereinbarungen können Banken für Sondertilgungen auch Vorfälligkeitsentschädigung an verlangen, welche die versäumten Zinseinnahmen durch eine vorzeitige Tilgung wieder ausgleichen soll. Somit verliert eine Sondertilgung an Attraktivität und Geld kann auch nicht gespart werden.

    Tipp 2: Angebot ohne Zusatzkosten auswählen

    Im Zuge der Auswahl eines passenden Finanzierungsangebotes sollte nach Möglichkeiten mit günstigen Zinskonditionen, die die Option zu Sondertilgung ohne extra Kosten anbieten, gesucht werden. Hier besteht eine große Flexibilität, da man sich Sondertilgungen entweder leisten kann oder nicht. Sollten Sie auf eine Sondertilgung verzichten, geht dies nicht mit Verlusten ein her. Dies ist nur bei Angeboten der Fall, bei denen einhergehend mit dem Recht auf Sondertilgung ein Aufschlag bezahlt werden muss. Diese zusätzlichen Kosten zahlen sich nur aus, wenn die Möglichkeit zur Sondertilgung oft genug genutzt wird und somit die Zinsen für die Finanzierung insgesamt gesenkt werden.
    Tipp 3: Finanzielle Mittel sollten realistisch eingeschätzt werden
    Bei der Einschätzung der zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel sollte man auf jeden Fall ehrlich zu sich selbst sein, zuvor nachrechnen und vielleicht auch nebenbei vorzusorgen. Dabei sollten sich die Fragen stellen, wie viel Geld auf die Seite gelegt werden kann, ohne dass dieses fehlt und ob Geld zur Verfügung steht, dass in die Tilgung investiert werden kann. Werden finanzielle Mittel zu optimistisch eingeschätzt und somit eine zu hohe Sondertilgung festgelegt, entsteht nur unnötiger Druck. Es sollte bedacht werden, das immer wieder Anschaffungen von Nöten sein können oder dass das Geld nicht wie zuvor angenommen, kommt. Mit dem kann vorgebeugt werden, in dem ein gewisser Betrag zu Seite gelegt wird. Es kann beispielsweise auch ein Bausparvertrag abgeschlossen werden, der nebenbei sieben Jahre läuft und dann für gewisse Arbeiten genutzt werden kann. Die nehmen Sie unerwartet gewisse Geldsummen ein, welches für eine Sondertilgung genutzt werden kann, empfiehlt es sich dieses für den Zahlungstermin zurück zu legen.
    Tipp 4: Prüfen Sie, ob sich eine Sondertilgung lohnt
    Gewährt die Bank Sondertilgungen, ohne zusätzliche Kosten zu berechnen, zahlen sich diese immer aus. Dies ist jedoch anders sollte eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Jedoch kann sich auch in diesem Fall eine Sondertilgung lohnen, sollte die Vorfälligkeitsentschädigung geringer sein als die während der Restlaufzeit anfallenden Zinsen. In der Regel kann im Voraus geprüft werden, ob der Vertrag für das Darlehen Mit einer kostenlosen Sondertilgung wirklich das beste Angebot ist. Hierfür sollten vor Vertragsabschluss immer die genannten Konditionen mit dem Effektivzinssatz anderer Angebote von anderen Banken überprüft werden. 

    Tipp 5: Immer auf die Vertragsdetails achten

    Es sollte stets darauf geachtet werden, was im Darlehensvertrag mit der Bank vereinbart wurde. In der Regel liegt der Zeitpunkt für die Begleichung der Sondertilgung in der Mitte eines Jahres. Sollte die Sondertilgung nicht pünktlich zurückgezahlt werden, verfällt das Recht auf diese für das bereits laufende Jahr. Nicht geleistete Sonderzahlungen können nämlich nicht auf das folgende Jahr übertragen werden. Die damit kein wichtiger Termin verpasst wird, lohnt es sich einen Dauerauftrag inklusive der Angabe der Kunden- sowie Vertragsnummer zu hinterlegen. 

    Wann ist eine Sondertilgung sinnvoll?

    Eine Sondertilgung zeichnet sich dann als sinnvoll aus, wenn eine regelmäßige oder auch einmalige höhere Summe für die Tilgung aufgebracht werden kann. Sollte diese Option mit zusätzlichen Kosten oder einem Zinsaufschlag verbunden sein, sollte genau durchdacht werden, ob die Zahlungen als realistisch einzuschätzen sind. Können diese nämlich nicht geleistet werden, fallen über die Laufzeit hinweg höhere Kosten an, die auch hätten vermieden werden können. 
    Ob sich eine Sondertilgung lohnt, demonstrieren die folgenden Schritte: 
    • 1. Für einen Sparbetrag, welcher in einer Höhe von 10.000 Euro zu 0,5 Prozent Zinsen angelegt wurde, ergeben sich als Zinsgutschrift nach Ablauf eines Jahres 50 Euro.
    • 2. Ein Darlehen, das vor ungefähr fünf Jahren abgeschlossen wurde und zur Finanzierung einer Immobilie dient, verfügt oft über einen Zinssatz von 1,5 bis 2 Prozent. Das Sparguthaben sollte für das Recht auf kostenfreie Sondertilgung genutzt werden, wodurch an die Bank 150 bis 200 Euro weniger Zinsen für das Jahr gezahlt werden müssen.
    • 3. Zur gleichen Zeit dient die Sondertilgung als verstärkender Faktor auf ein Darlehen, da diese die Restschuld für den Kredit mindert.
    • 4. So entfällt mit sofortiger Wirkung ein größerer Anteil von der monatlichen Rate auf die Tilgung und der Zinsanteil der Kredit-Rate sinkt anschließend. 

    Die Höhe einer Sondertilgung

    Auf welche Höhe sich eine Sondertilgung beläuft, ist immer von den finanziellen Möglichkeiten sowie der Darlehenshöhe abhängig. In der Regel genehmigen Banken Sondertilgungen, die sich auf 5 bis 10 Prozent der festgelegten Darlehenshöhe oder maximal 30 oder 50 Prozent der Summe des Darlehens während der Zinsbindungsfrist, belaufen. Häufig sind auch gewisse Mindestbeträge einzuhalten, wenn in eine Sondertilgung investiert werden soll oder die Bank gibt einen bestimmten >Zeitpunkt vor, an dem die Zahlung im laufenden Jahr getätigt werden soll. 
    Eine bereits geleistete Sondertilgung, die rund fünf Prozent der Kreditsumme beträgt, verringert die Finanzierungsdauer insgesamt um etwa zwei Jahre.
    Im Einzelfall gilt zu beachten:
    • Planen Sie realistisch  
      Im Zuge der Sondertilgung sollten Sie genau kalkulieren, welche Mittel genutzt werden können, und wie viel Kapital zur Zahlung höherer Ausgaben als Rücklage benötigt wird. Vielleicht steht mal ein größerer Urlaub an oder das Familienauto funktioniert nicht mehr.
    • Nutzen Sie den Niedrigzins
      Vor allem in Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich, viel Geld in eine Sondertilgung zu investieren.
    • Berechnen Sie exakt
      Um die Sondertilgungshöhe genau zu ermitteln, kann es sich lohnen einen Finanzierungs-Experten anzufragen.
    • Behalten Sie den Überblick
      Nach jeder Sondertilgung sollte auf jeden Fall ein aktualisierter Zahlungsplan zur Tilgung des Darlehens angefragt werden. So verliert man nicht den Überblick über laufende Zahlungen.

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