Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist besonders in der Baufinanzierung beliebt und die meisten Hypothekendarlehen verlaufen nach diesem Modell. Das wichtigste Merkmal ist hier, dass die Höhe der Rate über den gesamten Zeitraum des Darlehens hinweg gleich bleibt. Jährlich wird also derselbe Betrag an das Kreditinstitut gezahlt – die Annuitätenrate oder kurz Annuität. Der Begriff geht auf das lateinische Wort „annus“ zurück, das „Jahr“ bedeutet. Der Kreditnehmer weiß also von Anfang an, mit welcher Belastung er regelmäßig zu rechnen hat.

Anders als bei anderen Darlehensformen beginnt die Tilgung beim Annuitätendarlehen sofort. Durch die gleichbleibende Rate verschiebt sich damit im Laufe der Zeit der Anteil von Tilgung und Zinsen: Je mehr des Darlehens bereits getilgt wurde, desto geringer fallen die Zinsen aus. Also steigt der Anteil der Tilgung um die Höhe der niedrigeren Zinsen an. Während in den ersten Jahren die Zinsen noch einen großen Teil der Rate ausmachen, verringert sich dieser Anteil im Laufe der Zeit immer mehr.

Der größte Vorteil beim Annuitätendarlehen ist also die Planungssicherheit, die es bietet – und zwar sowohl für den Kreditnehmer als auch für den Geber des Kredits. Mit einem Annuitätenrechner lässt sich im Voraus ermitteln, wie der Verlauf der Tilgung aussehen wird.

Tilgung beim Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen beginnt die Tilgung sofort mit der ersten Rate, fällt aber am Anfang geringer aus als zum Beispiel bei einem Tilgungsdarlehen. Mit der Zeit wird der Tilgungsanteil immer größer, weil die Restschuld sich verringert und somit auch die Zinsen sinken.

Die fälligen Raten – die Annuitäten – werden je nach gewähltem Modell monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich gezahlt. Der Zinssatz wird für mehrere Jahre festgeschrieben, meist für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre. Ein Kreditvergleich hilft dabei, den passenden Kredit zu finden. Zu den Themen Kreditgeber vergleichen und günstigste Darlehenskonditionen sichern, unterstützt Sie FinanceScout24 zudem auch in dem Ratgeber Baufinanzierungsvergleich. 

Tilgungsrate richtig festsetzen

Die anfängliche Tilgungsrate, die festgesetzt wird, entscheidet darüber, wie schnell das Darlehen zurückgezahlt werden kann. Je höher sie liegt, desto schneller erfolgt die Rückzahlung und desto weniger Zinskosten fallen dementsprechend an.

In der Regel beträgt die Tilgungsrate mindestens ein Prozent pro Jahr. Sie kann aber auch höher angesetzt werden und zum Beispiel zwei oder drei Prozent betragen. Damit erhöhen sich aber auch die Annuitäten und Kreditnehmer sollten genau kalkulieren, ob sie diese tatsächlich aufbringen können. Eine Orientierung an der bisher gezahlten Miete hilft bei der Finanzierung des Eigenheims, die machbare Rate realistisch einzuschätzen und das Annuitätendarlehen zu berechnen.

Anschlussfinanzierung bedenken

Wenn das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht abbezahlt ist, wird eine Anschlussfinanzierung vereinbart. Bei dieser kann der Zinssatz ein anderer sein, wodurch sich dann auch die Höhe der Annuität ändert. Allerdings ist der Anteil der Zinsen nach einigen Jahren ohnehin niedriger, sodass auch ein höherer Zinssatz nur noch für den Restbetrag gilt und sich dadurch nicht zu negativ bemerkbar macht.

Wenn die Anschlussfinanzierung bald bevorsteht und Sie mit steigenden Zinsen rechnen, können Sie sich oft schon sechs Monate oder ein Jahr im Voraus um die Anschlussfinanzierung kümmern und einen Kredit vereinbaren, der erst später abgerufen wird. Bei der Wahl der Laufzeit können Sie außerdem direkt darauf achten, wie die Zinsen gerade stehen: Bei niedrigen Zinsen empfiehlt sich eine lange Laufzeit, um über einen großen Zeitraum hinweg von den günstigen Konditionen zu profitieren.

Umgekehrt ist bei hohen Zinsen eine kürzere Laufzeit empfehlenswert, weil die Chancen gut stehen, bei der Anschlussfinanzierung niedrigere Zinsen zu erhalten.

Die Vorteile des Annuitätendarlehens sind die hohe Planungssicherheit und das damit verbundene geringe Risiko, das Kreditnehmer eingehen. Außerdem gibt die schnell einsetzende Tilgung weitere Sicherheit und sorgt für eine schnellere Reduzierung der Restschuld. Annuitätendarlehen haben meistens auch eine kürzere Laufzeit als andere Baudarlehen.

Baufinanzierungsanfragen nach Finanzierungshöhe

Beispiel für die Tilgung in einem Annuitätendarlehen

Das folgende Beispiel verdeutlicht den Verlauf eines Annuitätendarlehens. Der Gesamtbetrag liegt bei 100.000 Euro, die Laufzeit beträgt zehn Jahre und der effektive Jahreszins liegt bei 3 Prozent p.a.

Es wird deutlich, dass bei gleichbleibenden Annuitäten der Zinsbetrag mit jedem Jahr geringer wird, während der Anteil der Tilgung sich von Jahr zu Jahr erhöht. Bei der Annuität von 11.564,88 Euro müsste der Kreditnehmer in diesem Beispiel monatlich 963,74 Euro aufbringen.

Jahr	Restschuld (Jahresbeginn)	Zins	Tilgung	Annuität
1	100.000	2.841,83	8.723,05	11.564,88
2	91.276,95	2.580,14	8.984,78	11.564,88
3	82.292,21	2.310,60	9.254,28	11.564,88
4	73.037,92	2.032,97	9.531,91	11.564,88
5	63.506,01	1.747,01	9.817,87	11.564,88
6	53.688,14	1.452,48	10.112,41	11.564,88
7	43.575,73	1.149,10	10.415,78	11.564,88
8	33.159,95	836,63	10.728,25	11.564,88
9	22.431,70	514,78	11.050,10	11.564,88
10	11.381,60	183,28	11.381,60	11.564,88
Gesamt		15.648,82	100.000	115.648,82

Vor- und Nachteile eines Annuitätendarlehens

Alternativen zur Annuitätenmethode

Es gibt weitere Alternativen zur Annuitätenmethode: Neben dem Tilgungsdarlehen zählt auch das Fälligkeitsdarlehen hierzu.

Tilgungsdarlehen

Als ein Tilgungsdarlehen wird eine Kreditform bezeichnet, bei der der Tilgungsanteil der monatlichen Rate während der kompletten Laufzeit gleich bleibt. Der Zinsanteil sinkt hingegen mit jeder Rate, so dass diese sich konstant verringert und sich immer mehr dem Tilgungsbetrag annähert. Der Kreditnehmer erzielt also gerade zu Beginn eine schnellere Tilgung als beim Annuitätendarlehen und kann damit rechnen, über die Laufzeit hinweg immer niedrigere Raten zahlen zu müssen.

Diese Form des Darlehens ist bei regulären Verbraucherkrediten üblich. In der Immobilienfinanzierung kommt sie eher selten zum Einsatz und ist dort vor allem für Menschen geeignet, die früh in Rente gehen möchten oder bei denen absehbar ist, dass der reguläre Renteneintritt während der Finanzierung erfolgen wird. Die Ratenbelastung bleibt im Ruhestand somit gering. Auch Selbstständige und Freiberufler können das Abzahlungsdarlehen verwenden, wenn diese in den ersten Jahren ihrer Selbstständigkeit über ein hohes Einkommen verfügen.

Denn sie profitieren besonders von der im Laufe der Zeit abnehmenden Belastung, weil im Ruhestand in der Regel weniger Geld zur Verfügung steht.

Die Laufzeit ist beim Tilgungsdarlehen aber meist länger als beim Annuitätendarlehen und die Raten sind am Anfang besonders hoch, was sich nicht jeder Kreditnehmer leisten kann. Sie sollten also beide Varianten durchrechnen und die günstigere Darlehensform für sich ermitteln.

Fälligkeitsdarlehen

Das Fälligkeitsdarlehen, auch als endfälliges Darlehen bekannt, unterscheidet sich stark vom Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen, da hier der gesamte Betrag mit einem Mal zurückgezahlt wird. Hier werden nämlich über die Laufzeit hinweg nur die anfallenden Zinsen bezahlt und der Darlehensbetrag ist am Tag der Fälligkeit in voller Höhe zu zahlen. Das wird meist über eine Kapitallebensversicherung, einen Bausparvertrag oder den Verkauf von Wertpapieren ermöglicht.

Für den Kreditnehmer ist die finanzielle Belastung zunächst gering und er bewahrt sich die Flexibilität, bis zum Ende der Laufzeit Investitionen zu tätigen. So ist es möglich, höhere Zinseinnahmen zu erzielen als Zinskosten für das Darlehen anfallen. Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, kann außerdem bei den Steuern sparen: Die Zinsen können nämlich mit den Einnahmen aus der Vermietung verrechnet werden.

Das endfällige Darlehen bringt aber auch immer ein erhöhtes Risiko mit sich, weil bei der Aufnahme nicht eingeschätzt werden kann, ob man die geliehene Summe zum festgesetzten Zeitpunkt auch tatsächlich aufbringen kann. Es gilt auch zu beachten, zu welchem Zeitpunkt die für die Tilgung eingeplante Kapitalanlage fällig wird. Die Zinsen sind beim Fälligkeitsdarlehen meist höher als bei anderen Darlehensformen.

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