Hausfinanzierung: Der Weg zum Eigenheim

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 22.11.2016

Eine Hausfinanzierung ist eine Finanzierung, die dem Erwerb, dem Neubau oder der Sanierung einer Immobilie dient. Man spricht daher auch von Bau- oder Immobilienfinanzierung. Durch die langen Laufzeiten bei der Hausfinanzierung wirken sich Schlüsselgrößen wie die Höhe des Eigenkapitals, Zins und Zinsbindungsdauer besonders deutlich auf die Gesamtkosten aus. Die Hausfinanzierungs-Tipps von FinanceScout24 helfen Ihnen dabei, das passende Finanzierungsangebot zu finden.

Wie die passende Immobilie finden?

Für die meisten Verbraucher stellt die Hausfinanzierung das größte private Finanzierungsvorhaben ihres Lebens dar, das entsprechend gut geplant werden sollte. Die Finanzierung bindet Sie als Hauskäufer über Jahrzehnte hinweg, sofern Sie das Objekt nicht vorzeitig veräußern. Daher sollten Sie bei der Wahl der Immobilie besonders sorgfältig prüfen und vergleichen.

Wenn Sie nicht sicher sind, ob ein Haus oder doch eher eine Eigentumswohnung das Richtige für Sie ist, sollten Sie Folgendes bedenken: Bei einem Hauskauf sind Sie der alleinige Eigentümer und tragen alle Lasten, die mit dem Grundbesitz zusammenhängen, wie etwa Grundsteuer, Wartungs- und Instandhaltungskosten und Ähnliches. Bei einer Eigentumswohnung sind Sie Miteigentümer. Sie besitzen ein Sondereigentum und die alleinigen Nutzungsrechte daran, haben aber Verpflichtungen der Eigentümergemeinschaft gegenüber, da gemeinschaftliche Anlagen wie Dächer, Treppenhäuser und Grünanlagen von allen Miteigentümern gemeinsam zu unterhalten sind. Diese werden in der Teilungserklärung festgeschrieben, in der auch bestimmt wird, welche Gebäudeteile Sonder- und welche Gemeinschaftseigentum sind. Der Vorteil hier ist, das viele Kosten auf alle Miteigentümer aufgeteilt werden, allerdings sind Sie insbesondere bei baulichen Maßnahmen auf die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft angewiesen.

Gut zu wissen:Immobilien per Zwangsversteigerung kaufen

Ein Eigenheim ist eine teure Investition, doch auch hier sind Schnäppchen möglich – etwa für Käufer, die Immobilien per Zwangsversteigerung erwerben. Hierfür sollten Sie flexibel und gut vorbereitet sein, dafür winken dann Einsparmöglichkeiten von bis zu 70 Prozent.

Bei der Zwangsversteigerung von Immobilien droht die gleiche Gefahr wie bei jeder Art von Auktion: Bieter, die ein Schnäppchen wittern oder sich in ein Objekt verliebt haben, vergessen schnell jegliche Vernunft. Deshalb ist es in Ihrem eigenen Interesse, sich gut vorzubereiten.

Grundsätzliches zur Hausfinanzierung

Bevor die eigentliche Hausfinanzierung beginnt, müssen Sie als Käufer ein geeignetes Objekt finden. Wollen Sie in aller Ruhe Ihren Hauskauf planen, können Sie sich von Ihrer Bank auch einmal unverbindlich durchrechnen lassen, welche Darlehenshöhe maximal möglich ist. Wissen Sie in etwa, wie viel Geld Sie als Eigenkapital einbringen wollen, kann Ihre Bank anhand Ihrer Verdienstabrechnungen relativ exakt bestimmen, wie hoch die Darlehenssumme maximal ausfallen kann.

Manche Banken finanzieren zudem die Kaufnebenkosten – hierzu gehören neben Maklerkosten die Gebühren für Notar und Grundbuchamt sowie die Grunderwerbssteuer – die bis zu 10 Prozent des Kaufpreises betragen können. Wie Sie anhand der untenstehenden Liste erkennen können, fällt die Grunderwerbssteuer je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus.

BundeslandGrunderwerbssteuer
Schleswig-Holstein 6,5 Prozent
Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent
Saarland 6,5 Prozent
Hessen 6 Prozent
Berlin 6 Prozent
Niedersachsen 5 Prozent
Thüringen 5 Prozent
Sachsen-Anhalt 5 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern 5 Prozent
Baden-Württemberg 5 Prozent
Brandenburg 5 Prozent
Bremen 5 Prozent
Rheinland-Pfalz 5 Prozent
Hamburg 4,5 Prozent
Bayern 3,5 Prozent
Sachsen 3,5 Prozent

Mit diesen Basisdaten im Hinterkopf können Sie sofort auf Immobiliensuche gehen. Haben Sie Ihr Traumobjekt gefunden und sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis und die Konditionen geeinigt, sollte alles recht schnell gehen. Das finanzierende Kreditinstitut benötigt einen Grundbuchauszug, ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster und zumindest einen Kaufvertragsentwurf, wenn Sie den Finanzierungsantrag stellen. Rechnen Sie mit einer Bearbeitungszeit bis zur Finanzierungszusage von etwa einer Woche ab Antragstellung. Voraussetzung ist hierfür natürlich, dass Sie alle von der Bank geforderten Unterlagen vollständig eingereicht haben. Hierzu gehören in der Regel:

  • Einkommensnachweise der letzten drei Monate
  • letzter Einkommenssteuerbescheid
  • Nachweis der Eigenmittel
  • Nachweis über bestehende Darlehen
  • Kaufvertrag beziehungsweise Vertragsentwurf
  • aktueller Grundbuchauszug
  • Lage-/Katasterplan
  • Wohn-/Nutzflächenberechnung
  • Lichtbilder vom Objekt
  • Kopie der Gebäudeversicherung

Bevor Sie aber zu nächsten Bank laufen, sollten Sie Angebote zur Hausfinanzierung vergleichen, denn diese unterscheiden sich zum Teil beträchtlich. Nutzen Sie den Hausfinanzierungs-Vergleich von FinanceScout24 und ermitteln Sie mit dem Finanzierungsrechner, was Ihr Haus kostet.

Aber ganz gleich, für welches Immobilienobjekt Sie sich entscheiden – die Hausfinanzierung läuft fast immer nach demselben Schema ab. Die wichtigsten Bezugsgrößen bei der Gestaltung der Finanzierung sind:

  • Höhe des Eigenkapitals
  • Zinssatz
  • Zinsbindungsfrist
  • Höhe der Anfangstilgung

Die Konditionen für die Hausfinanzierung unterscheiden sich zwar von Bank zu Bank, hängen aber immer von bestimmten Grundvoraussetzungen ab, die Sie selbst beeinflussen können – insbesondere natürlich von der Höhe der Auszahlungssumme, der Zinsbindungsfrist und der Höhe des Eigenkapitalanteils. Bevor Sie die Finanzierung angehen, sollten Sie auch die Fördermöglichkeiten prüfen, auf die wir später im Text noch näher eingehen.

Höhe des Eigenkapitals

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist natürlich Ihr Finanzierungsbedarf. Haben Sie beispielweise 50.000 Euro gespart und wollen ein Haus finanzieren, das 250.000 Euro kostet, liegt Ihr Finanzierungsbedarf bei voll eingebrachtem Eigenkapital bei 200.000 Euro. Geht man von einem Zinssatz von 2 Prozent, einer Anfangstilgung von einem Prozent und einer Laufzeit von zehn Jahren aus, beträgt die monatliche Rate 500 Euro. Wenn Sie das Haus kaufen und die Finanzierung ohne Eigenkapital wählen, läge die Rate dagegen bei 625 Euro. Über die Laufzeit von zehn Jahren fielen so rund 11.000 Euro zusätzliche Zinsen an. Auch die Tilgung würde sich um diesen Betrag reduzieren. Um diese Mehrbelastung auszugleichen, müssten Sie mit Ihren angesparten 50.000 Euro in zehn Jahren eine Rendite von 22 Prozent erwirtschaften.

Das Einbringen von Eigenkapital hat noch einen weiteren Vorteil: Stellen Sie sich vor, der Verkehrswert Ihres Hauses sinkt unter die aktuelle Restschuld des Darlehens. Dann benötigt die Bank zusätzliche Sicherheiten, um den Beleihungswert abzudecken. Können Sie keine zusätzlichen Sicherheiten bieten, kann das problematisch werden. Haben Sie aber 20 bis 25 Prozent der Kosten durch Eigenkapital finanziert, wird der Verkehrswert auch bei fallenden Immobilienpreisen kaum unter die Restschuldsumme sinken. Zudem bieten Ihnen die Banken in der Regel bessere Zinskonditionen, wenn Sie Eigenkapital einbringen.

Wichtiges zur Zinsbindung

Die Dauer der Zinsbindung sollten Sie vor allem von der aktuellen Lage am Kapitalmarkt abhängig machen. In den meisten Hausfinanzierungs-Ratgebern wird empfohlen, eine längere Zinsbindungsfrist zu wählen. Das ist allerdings nur in Niedrigzinsphasen sinnvoll. Bei einer längeren Zinsfestschreibung liegt der Zinssatz zudem etwas höher als bei kurzen Fristen. Geht man beispielsweise von einer Finanzierungssumme von 250.000 Euro, einer Anfangstilgung von drei Prozent und einer Zinsbindung von zehn Jahren aus, bedeutet jeder zusätzliche Prozentpunkt bei den Zinsen zusätzliche Kosten von über 20.000 Euro.

Tipp: Zinsbindung richtig wählen

Ist das Zinsniveau aktuell niedrig, beginnt aber wieder langsam zu steigen, sollten Sie sich die günstigen Zinsen für einen längeren Zeitraum sichern. Rechnen Sie allerdings damit, dass die Zinsen weiter fallen werden, wählen Sie zunächst eine möglichst kurze Zinsfestschreibung von ein bis zwei Jahren und schreiben Sie den Zins erst danach für einen längeren Zeitraum fest. Sind die Zinsen zwischenzeitlich weiter gefallen, profitieren Sie so davon.

Monatliche Rate: Wie viel Geld einplanen?

Wenn Sie Wohneigentum erwerben, sparen Sie sich Mietzahlungen. Daher folgen die meisten Käufer der Maxime, dass die laufende Belastung aus Zins und Tilgung in etwa so hoch ausfallen sollte wie die reguläre Belastung durch die Miete. Das ist im Prinzip richtig, doch es greift etwas zu kurz, weil hier unvorhergesehene Ereignisse nicht einbezogen werden. Da Immobilien langfristig finanziert werden – die Laufzeit für eine Finanzierungsrunde liegt in der Regel zwischen fünf und zwanzig Jahren – können solche, wie Jobverlust oder Scheidung, zu finanziellen Schwierigkeiten führen, wenn die monatliche Belastung durch die Hausfinanzierung zu hoch angesetzt wird.

Zudem sollten Sie bei einem Haus bedenken, dass Sie hier allein für den Werterhalt verantwortlich sind und entsprechende Rückstellungen für Instandhaltungsmaßnahmen ansparen müssen. Als Faustformel gilt: Kalkulieren Sie einen jährlichen Betrag von mindestens 0,8 Prozent des Kaufpreises für solche Maßnahmen ein.

Tipp: Höhere Anfangstilgung oft sinnvoll

In Niedrigzinsphasen sollten Sie unbedingt mit einer Anfangstilgung von zwei oder besser drei Prozent beginnen. Wenn nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Zinssätze steigen, kann es sonst passieren, dass Sie die gestiegenen monatlichen Belastungen nicht mehr bewältigen können. Davon abgesehen ist bei einer höheren Anfangstilgung die Immobilie schneller abbezahlt.

Achtung: Nicht das gesamte Eigenkapital einsetzen

Vor allem beim Kauf älterer Immobilien sollten Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital in die Finanzierung stecken, sondern einen Teil für die anfallende Modernisierung zurückbehalten. Andernfalls müssen Sie später zusätzliche Kredite aufnehmen, was Ihre Liquidität schmälert.

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Bei der Finanzierung ohne Eigenkapital – auch Vollfinanzierung genannt – besteht grundsätzlich ein höheres Risiko. Wenn Sie aber ausreichende Sicherheiten bieten und Ihre Finanzsituation solide ist, stellt die Vollfinanzierung in der Regel kein Problem dar. Bei Hausfinanzierung ohne Eigenkapital verlängert sich in der Regel der Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens. Dadurch steigen natürlich auch die Gesamtkosten, zudem liegen die Zinssätze bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital normalerweise über dem regulären Zinsniveau.

Förderprogramme

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie staatliche Förderprogramme nutzen. Bewohnen Sie die Immobilie selbst und sind Sie sozialversicherungspflichtig beschäftigt, lassen sich die Zulagen und Steuervorteile der Riester-Förderung auch bei der Tilgung des Darlehens nutzen. Bereits angespartes Guthaben eines Riester-Sparvertrags können Sie so als Eigenkapital bei der Hausfinanzierung einsetzen.

Zudem vergibt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsgünstige Kredite und Zuschüsse, wenn Ihr Haus einen der Energieeffizienz-Standards erfüllt. Diese Standards orientieren sich an Vorgaben der Energieeinsparverordnung für Neubauten. Ein KfW-Effizienzhaus 85 verbraucht beispielsweise nur 85 Prozent der Energie eines vergleichbaren Neubaus nach EnEV.

Darüber hinaus gibt es zahlreiche regionale Förderprogramme, die Sie prüfen sollten. Fragen Sie bei Ihrer örtlichen Verbraucherzentrale nach, welche Fördermöglichkeiten es in Ihrem Bundesland gibt, oder informieren Sie sich auf der Webseite des Bundesverbandes der Verbraucherzentralen.

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