Zinsbindung: Wichtig bei Immobiliendarlehen

Zuletzt aktualisiert am 16.03.2017

Immobilienkäufer oder Bauherren horchen auf, wenn das Stichwort „Zinsbindung“ genannt wird. Denn diese Festschreibung eines Kreditzinses über einen festen Zeitraum entscheidet maßgeblich, wie teuer der Kredit zumindest in dieser Phase wird. Dieser Ratgeber gibt Ihnen alle wichtigen Informationen zur Zinsbindung sowie Tipps zur bestmöglichen Dauer der Zinsbindungsfrist.

Inhaltsverzeichnis

    Die Verzinsung von Krediten wird vertraglich zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber festgelegt. Dabei kann der Zins entweder variabel oder fest sein. Mit Hilfe der sogenannten Zinsbindung oder auch Zinsbindungsfrist wird ein fester Zinssatz über einen bestimmten Zeitraum festgelegt.

    Lange Zinsbindung prüfen

    Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) ist auch 2017 noch auf einem sehr niedrigen Stand. Mit ihrer Niedrigzinspolitik möchte die EZB Investitionen vereinfachen und Banken die Kreditvergabe erleichtern.

    Die sehr niedrigen Leitzinsen führen dazu, dass eine lange Zinsbindung trotz Zinsaufschlägen durch die Banken sehr attraktiv für Immobilienkredite bleibt. Sie sollten bei der Finanzierung allerdings darauf achten, dass der Zinsunterschied zu einer zehnjährigen Kreditlaufzeit nicht zu hoch ausfällt.

    Bedenken Sie auch, dass Sie nach zehn Jahren Zinsbindung ein Sonderkündigungsrecht nutzen und zum Beispiel eine Finanzierung zu günstigeren Konditionen in Anspruch nehmen können.

    Wie finde ich die passende Zinsbindungsfrist?

    Banken bieten heute Zinsbindungsfristen von 10, 15, 30 oder 40 Jahren an. Grundsätzlich ist eine lange Zinsbindungsfrist empfehlenswert, wenn das allgemeine Zinsniveau niedrig ist und die Kreditnehmer nur minimalen finanziellen Spielraum bei der Gestaltung der Kreditraten haben.

    Sollte das Kreditniveau hoch sein, empfiehlt sich eine kürzere Zinsbindungsfrist. Ein weiterer Faktor ist das zur Verfügung stehende Kapital: Wer weiß, dass sein Darlehen innerhalb von zehn Jahren getilgt werden kann, kann auf eine kurze Zinsbindung setzen. 

    Grundsätzlich gilt: Je länger die Zinsbindung, desto länger dauert in der Regel der Kredit und desto geringer fällt die Tilgungsrate aus. Zugleich steigen die Zinsen im Vergleich zu kürzeren Zinsbindungsfristen, weil die Banken für die Zinsgarantie einen Zinsaufschlag verlangen.

    Lange Laufzeit als mögliche Kostenfalle

    Eine lange Laufzeit mit Zinsbindung ist heute meist für junge Familien von Vorteil, die ihr Eigenheim finanzieren wollen. Sie starten schon in jüngeren Jahren mit der Finanzierung und profitieren dabei über einen langen Zeitraum von niedrigeren und konstanten Raten.

    Zugleich können sie nach Ablauf von zehn Jahren ohnehin ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in Anspruch nehmen. Nach Ablauf dieser Zeit kann der Kreditvertrag gekündigt werden.

    Sind diese zehn Jahre noch nicht verstrichen, kann der Vertrag zwar auch vorzeitig gekündigt werden. Allerdings erhebt die Bank in diesem Fall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann die Kreditkosten deutlich erhöhen und den Vorteil eines für lange Zeit festgeschriebenen Niedrigzinssatzes zunichte machen.

    Ein Nachteil der längeren Zinsbindungsfristen besteht darin, dass die Banken für diese Garantie den Kreditzins allgemein durch einen Aufschlag anheben. Zwar sind die Kreditraten bei langen Laufzeiten niedriger, die Gesamtkreditkosten erhöhen sich jedoch durch den Zinsaufschlag.

    Somit „erkauft“ sich der Kreditnehmer in der Praxis die Zinsbindung durch einen höheren Zinssatz. Verbraucher sollten deshalb im Vorfeld genau durchrechnen, welche Zinsbindungsfrist für sie am geeignetsten ist.

    Kurze Laufzeit birgt auch Risiko

    Eine kurze Laufzeit mit kurzer Zinsbindung wirkt sich vor allem auf den Zinssatz aus. Dieser ist in der Regel deutlich niedriger als bei langer Zinsbindung. Somit wird der Kredit günstiger.

    Allerdings müssen Kreditnehmer mit einer hohen Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist rechnen. Hat sich der Leitzins in der Zwischenzeit erhöht, haben Kreditnehmer bei kurzer Zinsbindung den Nachteil, dass sich der Kredit deutlich verteuern kann. Wer dann knapp kalkuliert hat, kann durch die Zinserhöhung in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten kommen.

    Erhöht sich zum Beispiel der Leitzins bei einer Restschuld von 200.000 Euro um zwei Prozent, müssen Kreditnehmer pro Jahr 4.000 Euro mehr an Zinsen bezahlen. Das entspricht einer monatlichen Zusatzbelastung von mehr als 300 Euro.

    Aufgrund der Gefahr einer hohen Restschuld sowie der Gefahr einer finanziellen Schieflage durch einen unerwarteten Zinsanstieg sollte eine kurze Zinsbindung nur dann genutzt werden, wenn der Kredit auch innerhalb dieser Zeit getilgt werden kann.

    Denkbar ist eine kurze Zinsbindungsfrist zum Beispiel dann, wenn die Auszahlung einer Lebensversicherung bevorsteht oder anderweitig mit Kapital zu rechnen ist.

    Auslaufende Zinsbindung: Und nun?

    Wenn die Zinsbindungsfrist einer Immobilienfinanzierung abgelaufen ist, bleibt der Kreditvertrag weiterhin bestehen. In der Regel läuft das Darlehen dann zu einer variablen Verzinsung weiter, die sich an den aktuellen Marktzinsen orientiert.

    Doch bevor die Zinsbindung endet, muss die Bank den Kreditnehmer gemäß Paragraph 492 a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darüber informieren. Außerdem muss dann mitgeteilt werden, zu welchen Konditionen der Kredit dann fortgeführt wird, zum Beispiel mit einem neuen Festzins oder einer variablen Verzinsung.

    Theoretisch kann der Kreditvertrag mit der aktuellen Verzinsung auch verlängert werden. Allerdings ist eine solche Verlängerung nur dann sinnvoll, wenn der Marktzins sich nicht verändert hat. Hat sich der Zins verändert, ist eine Verlängerung zu gleichen Konditionen entweder für die Bank oder den Verbraucher von Nachteil.

    Anschlussfinanzierung als gängige Lösung

    Sollten die Kreditnehmer das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist komplett tilgen können, ist keine Anschlussfinanzierung nötig. In der Praxis sind jedoch die meisten Immobilienkredite auf eine bestimmte Zinsbindung mit Anschlussfinanzierung ausgelegt.

    Für die Anschlussfinanzierung können Sie sich jedoch einen neuen Anbieter aussuchen, der bessere Konditionen bietet. Ihre Bank darf dann für den Wechsel des Kreditgebers nach Ablauf der Zinsbindung keine Gebühren verlangen. Es werden lediglich Gebühren für die Übertragung der Grundschuld im Grundbuch fällig. Diese sind jedoch in der Regel deutlich geringer als die Einsparungen durch den Kreditwechsel.

    Kreditangebote vergleichen

    Bei einer Anschlussfinanzierung sollten Kreditnehmer von selbst aktiv werden und vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verschiedene Kreditangebote vergleichen. Sie können dann von der kreditgebenden Bank ein Angebot einholen und dieses mit den anderen Angeboten vergleichen. Es kann sich in manchen Fällen auch lohnen, die eigene Bank direkt mit den günstigeren Angeboten zu konfrontieren. Bietet die kreditgebende Bank dann günstigere Konditionen an, sparen Sie sich die Grundbuchkosten beim Wechsel des Kreditgebers.

    Sonderkündigungsrecht Immobilienfinanzierung

    Laut Paragraph 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs besteht nach Ablauf von zehn Jahren ab der Auszahlung der vollen Kreditsumme die Möglichkeit, den Kreditvertrag außerordentlich zu kündigen. Dabei kann das Darlehen ganz oder nur teilweise gekündigt werden.

    Dieses Sonderkündigungsrecht bietet Ihnen somit die Möglichkeit, bei langen Laufzeiten schon vor dem Ende der Zinsbindung und nach zehn Jahren nach einer günstigen Anschlussfinanzierung zu suchen.

    Kündigen Sie vor Ablauf dieser Zehn-Jahres-Frist, müssen Sie mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank rechnen. Die Bank lässt sich damit den Ausfall von Zinszahlungen bis zu einem gewissen Anteil bezahlen.

    Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird auch dann fällig, wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen wollen. Für eine solche Kündigung muss jedoch ein berechtigtes Interesse wie der beabsichtige Hausverkauf oder ein Umzug vorliegen.

    Banken dürfen Vorfälligkeitsentschädigung verlangen

    Banken dürfen laut Paragraph 490, Absatz 2 des Bürgerlichem Gesetzbuchs (BGB)  eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung können die Kreditinstitute jeweils individuell festlegen. Zwar gibt es bestimmte Leitlinien, die der Gesetzgeber vorgeschrieben hat. In der Praxis können die Entschädigungsforderungen jedoch stark variieren. Es ist deshalb immer empfehlenswert, die Höhe der Forderung der Bank von einem Experten prüfen zu lassen.

    Vor- und Nachteile der Sollzinsbindung

    Der Kreditnehmer hat durch die Zinsbindung den Vorteil, dass er die Kosten für seinen Kredit genau kalkulieren kann. Allerdings muss eine solche Zinsbindungsfrist nicht immer von Vorteil sein. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Leitzinsen im Verlauf des Darlehens sinken.

    In diesem Fall zahlt der Kreditnehmer dann mehr als den marktüblichen Zins. Eine lange Zinsbindung ist letztlich nur dann wirklich von Vorteil, wenn der Kreditvertrag in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen wird. Allerdings verlangen Banken bei längerer Zinsbindung auch höhere Zinsen. Worauf Sie bei der Zinsbindung genau achten müssen, wird in den folgenden Abschnitten noch näher erläutert.

    Wo wird eine Zinsbindung im Kreditwesen vereinbart?

    In der Kreditwirtschaft spielt die Zinsbindung sowohl bei Verbraucherkrediten als auch bei Krediten an Firmen eine Rolle. Während die Zinsbindung sich bei Unternehmenskrediten in der Regel auf wenige Monate beschränkt, ist die Zinsbindungsfrist bei Verbraucherdarlehen meist auf mindestens ein Jahrzehnt und länger beschränkt.

    Die Zinsbindungsfrist wird zwar auch bei herkömmlichen mittelfristigen Krediten für Verbraucher eingesetzt, spielt jedoch bei der Baufinanzierung oder der Immobilienfinanzierung die größte Rolle. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird dann in der Regel eine Anschlussfinanzierung vorgenommen.

    Alle 2 Wochen Spartipps und News:

    Newsletter abonnieren und gratis PDF erhalten!