Mietrückstand: Grund für die fristlose Wohnungskündigung

Laut Paragraphen 543 und 569 des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss der Mietrückstand erheblich sein, damit ein Vermieter den Vertrag fristlos kündigen darf. So können zum Beispiel zwei hintereinander nicht gezahlte Mieten zum Mietrückstand führen.

Gründe für das Einbehalten der Miete

Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, Teile der Miete bei Mietmängeln einzubehalten. Allerdings sollten Sie dabei berücksichtigen, dass Sie durch das eigenmächtige Reduzieren der Miete in Rückstand geraten können, der zu einer fristlosen Kündigung führen kann.

Sie müssen eine Mietminderung deshalb immer bei Ihrem Vermieter ankündigen und diese auch begründen können. Es ist empfehlenswert, bei einer Mietminderung den Teil der einbehaltenen Miete zurückzulegen. Im Falle einer fristlosen Kündigung können Sie dann sofort die ausstehende Miete begleichen und die Kündigung unwirksam machen.

Was bei Mietrückstand passiert

Wichtig ist, dass ein Vermieter keine Mahnung zustellen muss, bevor er fristlos kündigt. Es reicht, dass der Mieter säumig ist. Sobald die Miete nicht fristgerecht beim Vermieter eingegangen ist, ist der Mieter im Verzug.

Was tun, wenn ich in Mietrückstand bin?

Wenn Sie als Mieter im Rückstand mit der Mietzahlung sind, können Sie verschiedene Möglichkeiten nutzen:

1. Persönliches Gespräch mit dem Vermieter suchen
   Der Vermieter ist nicht zur Kündigung bei Mietrückstand verpflichtet. Wenn Sie ein persönliches Verhältnis aufgebaut haben und sich kennen, kann er eventuell kulant sein, wenn Sie ihm triftige Gründe für das Ausbleiben der Mietzahlung vorlegen können. Es ist grundsätzlich immer empfehlenswert, bei Mietrückständen im Gespräch mit dem Vermieter zu bleiben.
2. Beratung durch Mietvereine
   Eine der Aufgaben von Mietervereinen ist es, ihre Mitglieder auch bei Problemen mit der Mietzahlung zu beraten. Voraussetzung für eine Beratung ist in der Regel die Mitgliedschaft. Beachten Sie bei einer Neumitgliedschaft eventuelle Wartezeiten.
3. Geld leihen
   Sie können Ihre Mietschulden auch ausgleichen, wenn Sie sich Geld leihen. Oftmals können Freunde oder Verwandte kurzfristig aushelfen. Ein solcher Kredit von privat ist in der Regel zinsfrei und unbürokratisch. Selbstverständlich können Sie auch einen Kredit bei einer Bank aufnehmen, um Ihre Mietschulden zu bezahlen. Führen Sie hierzu unbedingt einen Kreditvergleich durch. In der Regel haben Sie jedoch Mietschulden, weil Sie sich die Miete nicht leisten können oder konnten. In diesem Fall stehen somit auch die Chancen auf einen Kredit eher schlecht.
4. Mietschulden-Übernahme durch das Jobcenter
   Wenn Sie Arbeitslosengeld beziehen, kann das Jobcenter Ihre Mietschulden übernehmen. Somit möchte der Staat vermeiden, dass Sie durch eine fristlose Kündigung obdachlos werden. Wichtig ist dabei, dass Sie sich frühzeitig an das Jobcenter wegen der Übernahme Ihrer Mietschulden wenden und nicht erst eine Räumungsklage abwarten. Die Form der Hilfe kann in Form eines Darlehens oder als nicht rückzahlbare Beihilfe erfolgen.
5. Mietschulden-Übernahme durch das Sozialamt
   Das Sozialamt kann Sie bei der Übernahme von Mietschulden unterstützen. Dies gilt zum Beispiel dann, wenn Sie ALG II beziehen und Ihre Miete nicht mehr bezahlen können oder im Rückstand sind. Auch hier gilt: Je früher Sie sich an die Hilfestelle wenden, desto besser.
6. Beantragen von Wohngeld
   Um einen Mietrückstand auszugleichen, können Sie auch Wohngeld beantragen. Den Antrag können Sie beim zuständigen Bezirksamt stellen. Die monatliche Einkommensgrenze im Jahr 2022 für den Bezug von Wohngeld liegt bei einem 1-Personen-Haushalt in Mietstufe I bei 986 Euro, bei einem 2-Personen-Haushalt derselben Mietstufe, liegt die Grenze bei 1.348 Euro.
7. Beratung durch Soziale Träger
   Es gibt in jeder Stadt oder Gemeinde Soziale Träger von Kirchen wie die Caritas oder Freie Träger wie der Internationale Bund. Diese bieten Hilfestellung bei Mietschulden an und helfen Ihnen beim Beheben der finanziellen Schieflage weiter.

So können Sie als Vermieter reagieren

Als Vermieter können Sie es immer wieder mit säumigen Mietern zu tun haben. Hier erfahren Sie, wie Sie damit umgehen können.

• Einmalige Mietrückstände
  Wenn ein Mieter einmalig mit der Mietzahlung im Rückstand ist, bedarf es grundsätzlich keiner Mahnung. Denn durch das Ausbleiben der Miete zum vertraglich festgelegten Termin gerät der Mieter automatisch in Verzug. Empfehlenswert ist es dennoch, den Mieter direkt auf den Verzug aufmerksam zu machen, zum Beispiel in einem Telefonat. Darin erfahren Sie in der Regel schnell die Gründe für den Rückstand und können theoretisch sofort abklären, ob Sie kulant bleiben oder nicht.
• Häufige Mietrückstände
  Wenn ein Mieter seine Miete oft unpünktlich zahlt, sollten Sie ihm eine entsprechende Abmahnung zukommen lassen. Denn wenn Sie sich nicht zu den unregelmäßigen Zahlungen äußern, kommt das einer stillen Duldung gleich. In der Abmahnung können Sie auf den Mietvertrag verweisen und sich das Recht vorbehalten, bei weiterer unregelmäßiger Zahlung den Vertrag fristlos zu kündigen.

Das sollte eine Mahnung enthalten

Weisen Sie in der Mahnung darauf hin, dass Sie die unregelmäßigen Zahlungen festgestellt haben. Weitere wichtige Inhalte der Mahnung:

• Konkrete Datumsangaben zum Geldeingang der Miete
• Verweis auf den Mietvertrag mit der Zahlungsfrist für die monatliche Miete.
• Hinweis, dass Sie die Verzögerung bei der Zahlung nicht länger dulden werden.
• Aufforderung zur pünktlichen Mietzahlung.
• Verweis, dass bei künftiger unregelmäßiger Mietzahlung eine fristlose Kündigung erfolgt.
• Datum und Unterschrift

Empfehlenswert ist es, dass Sie die Mahnung per Einschreiben an Ihren Mieter schicken oder Sie ihm persönlich übergeben. So stellen Sie sicher, dass er sie auch erhält. 

So erfolgt eine fristlose Kündigung

Damit Sie Ihren Mieter fristlos kündigen können, müssen verschiedene Voraussetzungen vorliegen:

• Die Miete wurde über zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine nicht gezahlt.
• Der Mieter befindet sich mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand und hat in mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht oder nur unvollständig gezahlt.
• Der Mieter ist insgesamt mit mehr als einem Mietbeitrag im Verzug, wenn sich der Zeitraum auf mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt. Beispiel: Der Mieter hat innerhalb von vier Monaten nur einmal die volle Miete bezahlt und drei Mal nur anteilig, sodass er mit einer vollen Miete im Rückstand ist.

Formalien für die fristlose Kündigung

Damit eine fristlose Kündigung als solche Gültigkeit erhält, müssen Sie sich als Vermieter an bestimmte Formvorgaben halten:

1. Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen. Eine mündliche Kündigung reicht nicht aus.
2. Sie müssen Ihre Kündigung persönlich unterschreiben. Wird sie von einem Hausverwalter oder einem Anwalt verfasst, muss dieser eine Vollmacht dafür besitzen. Diese sollte der Kündigung dann beigelegt werden.
3. Wenn Ihr Mietobjekt von mehreren Mietern bewohnt wird, muss die Kündigung jedem einzelnen Mieter zugestellt werden oder ausdrücklich an alle Mieter gerichtet sein.
4. Bei einer fristlosen Kündigung können Vermieter die Frist selbst festlegen.
5. Die Kündigung wird ab dem Zeitpunkt wirksam, an dem sie der Empfänger erhält. Deshalb sollte sie nur per Einschreiben verschickt oder persönlich abgegeben werden.
6. Sie müssen Ihre fristlose Kündigung begründen. Dies kann der Mietrückstand sein.

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