Crowdfunding für Immobilien

Inhaltsverzeichnis

    Wichtige Tipps für Anleger

    • Maßvoll investieren
      Investieren Sie nie mehr als die Summe, deren Verlust sie ohne Einbußen verkraften können. Empfehlenswert ist es, nur freies Kapital zu verwenden.
    • Risiko streuen
      Investieren Sie nicht nur in ein Projekt, sondern verteilen Sie Ihr Kapital auf mehrere Projekte, um das Risiko zu streuen. Dies wird auch Diversifikation genannt.
    • Projekt prüfen
      Prüfen Sie die Details eines Projekts genau. Versuchen Sie, den Sinn des Projekts genau zu erfassen. So können Sie besser abschätzen, wie risikoreich die Investition ist.
    • Anbieter prüfen
      Fragen Sie sich im Vorfeld, warum der Anbieter Crowdinvesting als Finanzierungsform wählt. Ist er zum Beispiel nicht solvent genug, ist auch Ihr Investment risikoreicher.

    Crowdfunding für Immobilien ist in Deutschland noch relativ neu. Die verschiedenen Projekte können aber durchaus eine alternative Möglichkeit zur Geldanlage sein. Hier finden Sie alles zum Immobilien-Crowdfunding (mit Anleger-Tipps).

    So finden Sie ein geeignetes Investment

    Crowdfunding für Immobilien kann für Anleger eine lohnenswerte Alternative zu anderen Anlageformen wie Festgeld, Aktien oder Anleihen darstellen. Durch die geringen Mindestinvestitionen werden grundsätzlich alle Anleger angesprochen.

    Allerdings sollten Kleinanleger berücksichtigen, dass beim Crowdinvesting immer die Möglichkeit eines Totalverlusts besteht. Wer eine Geldanlage mit geringem Risiko sucht, ist beim Immobilien-Crowdinvesting deshalb nicht gut aufgehoben und sollte in andere Anlageformen wie Festgeld investieren.

    So prüfen Sie ein Crowdfunding-Projekt

    1. Sinnfrage stellen: „Ist das Projekt in meinen Augen sinnvoll?“, „Warum greifen die Projekteigner überhaupt auf Crowdfunding zurück?“
    2. Unterlagen prüfen: Wie seriös und aussagekräftig sind die Projektunterlagen? Gibt es ein ausführliches Exposé? Haben die Projekteigner einen soliden Finanzierungsplan vorgelegt?
    3. Ergebnisse prüfen: Wurden von den Projektentwicklern bereits Projekte erfolgreich abgeschlossen?
    4. Ablauf: Mit welchen Zinsen können Sie rechnen? Wann werden Zinsen ausgezahlt? Wann erhalten Sie Ihr Investment zurück? Wie sind die Rückzahlungsfristen oder -intervalle?

    Risikohinweis

    Der Erwerb von Vermögensanlagen über Crowdfunding ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Für weitere Informationen lesen Sie bitte auch den Abschnitt Wie sicher ist meine Anlage?.

    Das sollten Sie als Investor beim Immobilien-Crowdfunding beachten

    Als Investor sollten Sie verschiedene Aspekte im Blick behalten, damit Ihr Investment erfolgsversprechend bleibt.

    Positives Grundgefühl

    Das Bauchgefühl ist keine wissenschaftliche Rechengröße. Doch wenn Ihr Grundgefühl nicht stimmt, sollten Sie das Investment nicht angehen. Um Ihr Gefühl zu stärken, können Sie den sogenannten „Track-Record“ der Projektentwickler anschauen. Darin wird vermerkt, wie viele Projekte sie bisher abgeschlossen haben und welchen Erfolg sie dabei hatten.

    Totalverlust einplanen

    Seien Sie realistisch und gehen Sie im schlimmsten Fall von einem Totalverlust aus. Prüfen Sie, ob Sie einen solchen Verlust finanziell verkraften können.

    Nicht blind der Masse folgen

    Auch wenn es einen regelrechten Run auf ein bestimmtes Investment gibt, sollten Sie nicht blind zugreifen. Prüfen Sie dennoch alle Eckdaten im Vorfeld genau. Schließlich handelt es sich um eine risikoreche Investition, die Sie tätigen. Hier zählt letztlich Ihre persönliche Entscheidung und nicht die Entscheidung der Masse.

    Verständnis für das Projekt entwickeln

    Um Ihr eigenes Anlagerisiko abzuschätzen, sollten Sie das Projekt besser verstehen. Die folgenden Fragen können Ihnen dabei helfen:

    • Sind die eingeplanten Kosten wirklich realistisch?
    • Kann die Immobilie tatsächlich gewinnbringend verkauft werden?
    • Überzeugt das Team? Haben die Projektentwickler die nötige Erfahrung und können sie Erfolge vorweisen?
    • Ist die Lage der Immobilie so gut, dass der angegebene Verkaufspreis tatsächlich erzielt werden kann?

    Investmentbedingungen verstehen

    Setzen Sie die mögliche Rendite ins Verhältnis zum Risiko. Überlegen Sie anschließend, ob sich dieses Risiko für Sie lohnt. Prüfen Sie darüber hinaus, ob mit Ihrem Investment noch weitere Kosten verbunden sind und ob diese gerechtfertigt sind, wenn sie erhoben werden.

    Crowdfunding-Vergleich

    Zins
    Laufzeit
    6 Projekte
    Home Rocket Logo

    Reinholdstraße 25 Hamburg

    Reinholdstraße 25 Hamburg

    Home Rocket Logo

    7,25%

    Jährlich

    24 Monate

    Endfällig

    100.000 €

    Fundingvolumen

    287

    Investoren

    Weitere Details

    Hamburg - Deuschland

    Weitere Details

    Reinholdstraße 25 Hamburg
    Wohnimmobilie
    Hamburg - Deuschland
    7,25% Jährlich
    24 Monate
    250 €
    Nachrangdarlehen
    287
    314.350 €
    100.000 €
    Keine Angabe
    Keine Abzüge
    Immofunding Logo

    Wien - Beck68

    Wien - Beck68

    Immofunding Logo

    6,50%

    Endfällig

    24 Monate

    Endfällig

    500.000 €

    Fundingvolumen

    k. A.

    Investoren

    Weitere Details

    Österreich - Baden bei Wien

    Weitere Details

    Wien - Beck68
    Wohnimmobilie
    Österreich - Baden bei Wien
    6,50% Endfällig
    24 Monate
    250 €
    Festzins
    Nachrangdarlehen
    Keine Angabe
    235.100 €
    500.000 €
    Keine Angabe
    Unbekannt
    Logo Bergfürst

    Fontane Center

    Fontane Center

    Logo Bergfürst

    6,50%

    Halbjährlich

    60 Monate

    Endfällig

    2.200.000 €

    Fundingvolumen

    982

    Investoren

    Weitere Details

    Deutschland - Königs Wusterhausen, Berlin

    Weitere Details

    Fontane Center
    Wohn- und Gewerbeimmobilie
    Deutschland - Königs Wusterhausen, Berlin
    6,50% Halbjährlich
    60 Monate
    10 €
    Festzins
    Nachrangdarlehen
    982
    978.940 €
    2.200.000 €
    Keine Angabe
    Zinsland Logo

    ZINSLAND Residenz Walzenmühle

    ZINSLAND Residenz Walzenmühle

    Zinsland Logo

    6,50%

    Endfällig

    18 Monate

    Endfällig

    1.499.996 €

    Fundingvolumen

    k. A.

    Investoren

    Weitere Details

    Deutschland - Eggenstein-Leopoldshafen (Karlsruhe)

    Weitere Details

    ZINSLAND Residenz Walzenmühle
    Wohnimmobilie
    Deutschland - Eggenstein-Leopoldshafen (Karlsruhe)
    6,50% Endfällig
    18 Monate
    500 €
    Nachrangdarlehen
    Keine Angabe
    549.100 €
    1.499.996 €
    Keine Angabe
    Keine Angabe
    iFunded Logo

    Schillerpromenade Berlin

    Schillerpromenade Berlin

    iFunded Logo

    6,00%

    Halbjährlich

    18 Monate

    Endfällig

    1.100.000 €

    Fundingvolumen

    k. A.

    Investoren

    Weitere Details

    Deutschland - Berlin-Neukölln

    Weitere Details

    Schillerpromenade Berlin
    Wohnimmobilie
    Deutschland - Berlin-Neukölln
    6,00% Halbjährlich
    18 Monate
    500 €
    Festzins
    Nachrangdarlehen
    Keine Angabe
    430.700 €
    1.100.000 €
    6.670.000 €
    Unbekannt
    Exporo Logo

    Wohnen am Kirchsteig

    Wohnen am Kirchsteig

    Exporo Logo

    6,00%

    Endfällig

    26 Monate

    Endfällig

    1.150.000 €

    Fundingvolumen

    k. A.

    Investoren

    Weitere Details

    Deutschland - Berlin

    Weitere Details

    Wohnen am Kirchsteig
    Wohnimmobilie
    Deutschland - Berlin
    6,00% Endfällig
    26 Monate
    500 €
    Nachrangdarlehen
    Keine Angabe
    1.176.614 €
    1.150.000 €
    11.756.000 €
    Unbekannt

    Trotz sorgfältiger Prüfung: Alle Angaben ohne Gewähr

    Wie sicher ist meine Anlage?

    Crowdfunding bietet zwar gute Renditechancen, birgt jedoch zahlreiche Risiken:

    • Keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit: In der Regel können Sie Ihr Investment nicht vorzeitig kündigen, sondern müssen bis zum Ende der Laufzeit abwarten.
    • Kein Mitspracherecht: Als Investor haben Sie kein Mitspracherecht bei der Ausgestaltung der Immobilienprojekte.
    • Nachrangdarlehen: Im Falle einer Insolvenz werden Sie erst nach Banken berücksichtigt. Die Chance, dass kein Geld mehr vorhanden ist, ist groß.
    • Hohes Ausfallrisiko: Sie müssen die Möglichkeit eines Totalverlusts einplanen. Einlagensicherungen wie bei Banken gibt es nicht.

    Aufgrund des hohen Risikos sollten Sie vor Ihrem Investment die jeweiligen Anbieter prüfen. Achten Sie zum Beispiel auf deren Transparenz, auf bereits erfolgreich abgeschlossene Projekte sowie auf die Art der Angebote. Übertrieben hohe Renditeversprechen können zum Beispiel ein Hinweis auf fehlende Seriosität sein.

    Investment prüfen

    Investieren Sie nur in Cloud-Immobilien, wenn:

    1. Sie planen, ein Portfolio aufzubauen, mit dem das Risiko minimiert wird.
    2. Sie über finanzielle Rücklagen verfügen, welche die Lebenshaltungskosten der nächsten Monate decken. Empfehlenswert sind Barrücklagen in Höhe von drei Monatsgehältern.
    3. Sie den Verlust der Crowdfunding-Investition finanziell verkraften können.

    Chancen beim Crowdfunding für Immobilien

    Neben den hohen Risiken bietet Immobilien-Crowdfunding auch zahlreiche Chancen, die Anleger nutzen können:

    • Höhere Rendite als klassische Anlageformen
      In der Regel bieten Crowdfunding-Projekte bei Erfolg höhere Renditen als übliche Anlagemöglichkeiten wie Festgeld oder Tagesgeld.
    • Teilhabe an Großprojekten
      Über Crowdfunding haben Sie als Privatanleger die Chance, in Projekte zu investieren, die sonst nur Großanlegern zur Verfügung stehen. Hierzu zählen zum Beispiel große Immobilienprojekte.
    • Verhältnismäßig kurze Laufzeiten
      Die Laufzeiten bei Crowdfunding-Projekten sind relativ kurz, sodass Ihr Kapital nicht sehr lange gebunden ist, wie zum Beispiel bei Anleihen oder Festgeld mit längeren Laufzeiten.
    • Genaue Projektauswahl
      Im Gegensatz zu Immobilienfonds können Sie gezielt einzelne Investmentobjekte auswählen.
    • Geringe Kosten
      Beim Crowdfunding fallen in der Regel keine Verwaltungsgebühren für Investoren an. Damit ist diese Anlageform, was die Gebühren angeht, günstiger als ein Depot.

    Risiko kennen

    Crowdfunding ist keine Alternative zu Tages- oder Festgeld. Beide klassische Anlageformen bieten zwar eine geringere Verzinsung, sind aber dank Einlagensicherung deutlich sicherer als Crowdfunding.

    Crowdfunding kann vielmehr eine Ergänzung für risikofreudige Anleger sein, die ihr Anlageportfolio um eine weitere Anlageform erweitern wollen.

    So funktioniert das Investment

    In Crowdfunding bei Immobilienprojekten können Sie über entsprechende Plattformen im Internet investieren. So können Sie vorgehen:

    1. Projektsuche auf FinanceScout24
      Suchen Sie das gewünschte Investitionsprojekt hier im Crowdfunding-Vergleich. Prüfen Sie alle Projektdetails noch einmal genau und überlegen Sie sich, ob das Investment für Sie interessant ist. Beachten Sie dabei den Mindestinvest.
    2. Konto beim Anbieter erstellen
      Registrieren Sie sich beim ausgewählten Anbieter und loggen Sie sich ein. Zahlen Sie die gewünschte Summe für das Projekt ein und legen es somit an.
    3. Zinszahlungen und Rückzahlung abwarten
      Nach dem Ende der Laufzeit erhalten Sie bei einem erfolgreichen Projekte Ihr eingesetztes Kapital mit der angekündigten Verzinsung zurück. Je nach Projekt sind weitere Prämien möglich.

    Automatische Verlängerung prüfen

    Prüfen Sie vor dem Ablauf, ob es eine automatische Verlängerung Ihres Invests gibt. Sollte sich das Investment nicht mehr für Sie lohnen, sollten Sie rechtzeitig kündigen.

    Kosten

    Beim Crowdfunding für Immobilien entstehen für Investoren in der Regel keine direkten Kosten. Sie stellen lediglich das Kapital. Jede Plattform gibt hier einen sogenannten „Mindestinvest“ vor. Dabei handelt es sich um den kleinsten Betrag, den Sie in ein Projekt investieren können.

    Die Gebühren werden von den jeweiligen Projekten oder Unternehmen getragen, welche über die Crowdfunding-Plattform Kapital für ihr Immobilienprojekt einsammeln wollen.

    Steuerliche Aspekte beim Crowdinvesting

    Wenn Sie sich als Investor beim Immobilien-Crowdinvesting beteiligen, geben Sie einem Unternehmen finanztechnisch ein Nachrangdarlehen. Für die Bereitstellung des Darlehens erhalten Sie Zinsen, die steuerlich wie Einkünfte aus Kapitalvermögen behandelt werden. Deshalb muss nach Paragraph 20 des Einkommensteuergesetzes (EStG) auf die Kapitalerträge Abgeltungssteuer abgeführt werden. Der Abgeltungssteuersatz liegt bei 25 Prozent. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent sowie eventuell Kirchensteuer.

    Da Crowdfunding-Plattformen in der Regel selbst keine Banken sind oder eine Banklizenz haben, müssen Sie die Abgeltungssteuer selbst abführen. Zudem ist es nicht möglich, dass die Plattformen Freistellungsaufträge stellen.

    Steuerliche Beratung empfehlenswert

    Wenn Sie in großem Umfang in Crowdfunding-Projekte investieren, ist die Beratung durch einen Steuerberater empfehlenswert.

    Fragen und Antworten

    Warum investieren Banken die Projekte nur teilweise oder nicht komplett?

    Auch wenn Immobilienkredite aufgrund der aktuellen Niedrigzinsen auf einem sehr günstigen Niveau sind, ist die Kreditvergabe nach wie vor an bestimmte Regeln gebunden. Im Zuge der Wohnimmobilienkreditrichtlinie haben sich die Bedingungen für die Kreditaufnahme nochmals verschärft.

    Eine der wichtigsten Sicherheiten für Banken bei der Immobilienfinanzierung ist das Eigenkapital. Fehlt es, ist auch keine günstige Finanzierung und in manchen Fällen überhaupt keine Finanzierung möglich. Aus diesem Grund suchen Projektinhaber dann über das Crowdfunding nach einer alternativen Finanzierungsform, auch wenn sie dafür mehr Zinsen bezahlen müssen.

    Wo liegt der Unterschied zwischen Crowdfunding und Crowdinvesting?

    In Deutschland werden die Begriffe Crowdfunding und Crowdinvesting in der Regel gleichbedeutend verwendet. Crowdfunding ist ursprünglich dazu gedacht, dass Investoren Erfindern oder Unternehmen die Entwicklung eines Produkts oder Projekts ermöglichen. Dabei stand für die „Investoren“ der Aspekt der Unterstützung mehr im Vordergrund als die Idee, daran etwas zu verdienen.

    Vermutlich hat sich deshalb vor allem in Deutschland der Begriff Crowdinvesting etabliert. Im Prinzip handelt es sich dabei ebenfalls um Crowdfunding, allerdings mit dem Ziel, langfristig einen Kapitalrückfluss in Form von Zinsen zu erhalten. Tatsächlich wird heute nur selten ganz genau zwischen Crowdfunding und Crowdinvesting unterschieden. Es kommt deshalb immer genau auf den Kontext an, in welchem die Wörter eingesetzt werden. Wird in diesem Ratgeber zum Beispiel von „Crowdfunding für Immobilien“ gesprochen, schließt die Bezeichnung das Investment mit ein.

    Wie funktioniert Crowdfunding für Immobilien?

    Beim Immobilien-Crowdfunding prüft zunächst eine Crowdfunding-Plattform die Risiken eines Bau- oder Immobilienprojekts. Nach einer erfolgreichen Prüfung wird das Projekt für die Investoren freigeschaltet. Sie können sich dann mit einem von der Plattform ausgegebenen Mindestbeitrag an dem Projekt beteiligen. Dafür erhalten Sie eine vereinbarte Verzinsung. Das bereitgestellte Kapital wird wie ein Nachrangdarlehen behandelt.

    Die sogenannte „Funding-Phase“, in welcher die Investoren das Geld bereitstellen, wird auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt. Meist sind es weniger als zwei Monate. Das in dieser Zeit eingesammelte Geld wird schließlich über ein Treuhandkonto verwaltet. Am Ende der mit den Crowd-Investoren vereinbarten Laufzeit erhalten diese das Geld inklusive Zinsen zurück. Voraussetzung dafür ist, dass das Immobilienprojekt erfolgreich und unter den erhofften Bedingungen realisiert werden konnte.

    Warum gibt es Crowdfunding für Immobilien?

    Wer eine Immobilie finanzieren möchte, benötigt für einen Bankkredit Eigenkapital. In der Regel beträgt die geforderte Eigenkapitalquote 20 Prozent. Allerdings haben viele Projektentwickler nicht das erforderliche Eigenkapital, um Immobilien realisieren oder kaufen zu können. In diesem Fall greifen sie auf das Crowdfunding zurück. Die Crowd stellt dann das nötige Eigenkapital in Form eines Nachrangdarlehens zur Verfügung. Für viele Immobilienprojekte ist Crowdfunding die einzige Möglichkeit, eine Finanzierung über die Bank zu stemmen.

    Seltener ist, dass komplette Immobilien über Crowdfunding finanziert werden.

    Welche Besonderheiten gibt es beim Crowdfunding für Immobilien?

    Crowdfunding für Immobilien ist besonders, da es über spezielle Plattformen auch für Anleger mit kleinerem Budget möglich ist, in Immobilien zu investieren. Zugleich sind die Renditechancen im Vergleich zu herkömmlichen Anlageformen deutlich höher. Allerdings müssen Anleger dabei beachten, dass Immobilien-Crowdfunding immer auch mit einem Totalrisiko verbunden ist und das Investment nicht wie bei einer Bankanlage abgesichert ist. Da es sich beim Crowdfunding in der Regel um ein Nachrangdarlehen handelt, werden im Falle einer Insolvenz zuerst die Banken als Kreditgeber bedient.

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