Finanzierungsplan: Basis der Baufinanzierung

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 02.12.2016

Ein Finanzierungsplan ist die Voraussetzung für eine solide Baufinanzierung. Dieser Plan wird auf der Basis von Eigenkapital, Gesamtkosten und Kreditbedarf erstellt. Damit die Baufinanzierung so sicher wie möglich ist, müssen Bauherren alle Zahlen realistisch berechnen. Grundsätzlich kann ein Finanzierungsplan auch selbst erstellt werden. Aufgrund der komplexen Finanzierungsangebote und der vielen verschiedenen Aspekte, die es zu beachten gilt, ist spätestens bei der Suche nach einer Finanzierungsmöglichkeit die Hilfe eines Finanzberaters empfehlenswert.

Gut zu wissen:Checkliste für Ihren Finanzierungsplan

  1. Informieren Sie sich zur Thematik Baufinanzierung und machen Sie sich mit allen Begrifflichkeiten vertraut, damit Sie den Finanzierungsplan nachvollziehen und verstehen können.
  2. Stellen Sie einen Haushaltsplan mit allen monatlichen Einnahmen und Ausgaben (Lebenshaltungskosten) zusammen. Verwenden Sie am besten einen Haushaltsrechner.
  3. Schätzen Sie die gesamten Baukosten realistisch ein. Je genauer die Planung desto besser. Planen Sie einen Puffer ein.
  4. Wägen Sie ab, welche Fremdkapitalquellen Sie nutzen können, zum Beispiel die Bank, Förderprogramme oder Verwandte.
  5. Erstellen Sie den Finanzierungsplan auf der Basis Ihrer Daten und ziehen Sie bei Zweifeln oder Problemen einen Finanzberater hinzu.

Ein Finanzierungsplan sorgt dafür, dass Bauherren ihr Bauvorhaben sicher finanzieren können. Der Finanzierungsplan ist dabei kein allgemeines Schema, sondern individuell auf jeden Bauherrn zugeschnitten. Auf diese Weise können Tilgungsraten und Zinskonditionen schon vor dem tatsächlichen Baubeginn realistisch eingeschätzt werden.

Die drei Basiselemente

Die drei Basiselemente des Finanzierungsplans sind:

  1. Gesamtkosten
    Hierunter fallen Herstellungskosten oder Anschaffungskosten, zum Beispiel auch die Baunebenkosten.
  2. Eigenmittel
    Damit wird sowohl das verfügbare Eigenkapital als auch die Eigenleistung bei Bauvorhaben einberechnet.
  3. Fremdmittel
    Dieser Posten umfasst das benötigte Fremdkapital von Dritten. Das Kapital kann sowohl von Banken als auch von Fördereinrichtungen oder Verwandten stammen.

Da jedes dieser Elemente aus vielen weiteren Einzelposten bestehen kann, ist eine exakte Auflistung aller möglichen Kosten und vorhandenem Kapital wichtig. Bauherren sollten sich der Tatsache bewusst sein, dass eine langfristige Finanzierung für mehr als zehn Jahre geplant wird. Wird der Finanzierungsplan nicht auf der Basis realistischer Daten erstellt, kann Bauherren eine finanzielle Schieflage und im schlimmsten Fall die Zahlungsunfähigkeit drohen.

Stellen Kreditnehmer bei der Aufstellung des Finanzierungsplans Zahlungslücken oder mögliche Engpässe fest, sollten sie ihr Projekt ändern. Der Plan kann somit auch dabei helfen, mögliche Fehlinvestitionen zu vermeiden.

Achtung:Ein Finanzierungsplan ist kein Finanzplan

Häufig wird der Begriff „Finanzplan“ synonym mit dem Begriff „Finanzierungsplan“ verwendet. Es handelt sich jedoch um zwei grundsätzlich verschiedene Dinge. Während der Finanzierungsplan die Basis für die Baufinanzierung bildet und freiwillig erstellt wird, ist der Finanzplan meist Teil eines Insolvenzverfahrens. Mit diesem Plan werden die verfügbaren Finanzmittel des Schuldners aufgestellt. Der Finanzplan spielt außerdem im Rechnungswesen eine große Rolle. Mit ihm können Unternehmen ihre Liquidität regelmäßig überprüfen. Für die Erstellung des Plans ziehen Finanzbuchhalter alle Zahlungsvorgänge eines Unternehmens zusammen.

Exkurs: Der Finanzierungsplan für die Existenzgründung

Ein Finanzierungsplan wird nicht nur für die Baufinanzierung benötigt. Existenzgründer sind auf die validen Zahlen eines Finanzierungsplans angewiesen, wenn sie zum Beispiel Gründungskapital von einer Bank benötigen. Der Finanzierungsplan ist Teil des Businessplans, den Gründer vorlegen müssen.

Erhöhung der Kreditchancen

Der Finanzierungsplan bei der Baufinanzierung ist keine Pflicht, jedoch wird er von den meisten Banken verpflichtend gefordert. Bei der Durchsicht des Finanzierungsplans kann die Bank abschätzen, wie realistisch das Bauvorhaben und dessen Finanzierung sind. Mit einem detaillierten Plan, der auf validen Zahlen beruht, können Bauherren vermeiden, dass eine Bank die Finanzierung ablehnt.

Der Plan verdeutlicht, wie Kreditnehmer sich die Finanzierung ihres Bauvorhabens vorstellen, welche Eigenmittel sie aufbringen können und welches Fremdkapital benötigt wird. Mit der Aufstellung des Plans zeigen Bauherren also Eigeninitiative und nehmen der Bank Arbeit ab. Zugleich dient der Plan zur eigenen Planungssicherheit. Da die wenigsten Bauprojekte ohne Fremdkapital realisiert werden können, sollte dem Finanzierungsplan große Bedeutung beigemessen werden.

Aufbau eines Finanzierungsplans

Jeder Finanzierungsplan ist grundsätzlich auf den drei Elementen Gesamtkosten, Eigenkapital und Fremdkapital aufgebaut. Um diese Elemente realistisch einzuschätzen, können Richtwerte verwendet werden, wenn das Projekt noch nicht konkret ist.

Sieben Schritte zum fertigen Plan

  1. Haushaltsplan
    Der Haushaltsplan dient zur Berechnung der möglichen monatlichen Belastung. An diesem orientiert sich folglich, wie hoch Sie monatlich tilgen können. Im Haushaltsplan werden alle monatlichen Lebenshaltungskosten mit den Einnahmen verrechnet. Daraus ergibt sich der Spielraum für die fällige Monatsrate.
  2. Gesamtkosten
    Die Gesamtkosten setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen. So gehört zum Beispiel neben dem Kaufpreis auch die Grundsteuer dazu.
  3. Zeitliches Ziel
    Jeder Finanzierungsplan enthält ein Ziel. Dabei handelt es sich um den Zeitpunkt, an dem das Darlehen komplett getilgt wurde. Empfehlenswert ist es, hier den Renteneintritt zu wählen.
  4. Richtige Zinsbindung wählen
    Sind die Zinsen aktuell niedrig, empfiehlt sich eine lange Zinsbindung. Ist das Zinsniveau hoch, kann eine mittelfristige Zinsbindung angestrebt werden. Letztlich müssen Bauherren dabei aber auch einschätzen, wie flexibel sie bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung sind.
  5. Darlehensform wählen und Fördermittel einbeziehen
    Die Wahl der Darlehensform entscheidet über die Art der Tilgung. Die gängigste Form ist das Annuitätendarlehen. Dabei wird über den gesamten Rückzahlungszeitraum die gleiche Monatsrate veranschlagt. Allerdings kann hier eine Restschuld bestehen bleiben. Mit einem Volltilgerdarlehen kann die Finanzierung bis zum Ende durchgeführt werden. Wer sich nicht binden möchte, kann ein variables Darlehen nutzen, um später von sinkenden Zinsen zu profieren, indem das Darlehen gekündigt wird. Mit der Wahl der passenden Darlehensform enthält der Finanzierungsplan auch mögliche Fördergelder.
  6. Sondertilgungsmöglichkeiten einberechnen
    Jeder solide Finanzierungsplan bezieht auch Sondertilgungen mit ein. Sie ermöglichen es, Restschuld oder Zinsen schneller zu tilgen.
  7. Der fertige Plan
    Der komplette Finanzierungsplan zeigt schließlich genau an, welche Raten monatlich anfallen. Er listet außerdem das Verhältnis zwischen Zinskosten und Restschuld auf. Der Finanzierungsplan kann später wichtig werden, wenn Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen.

So schätzen Sie die Gesamtkosten realistisch ein

Die Gesamtkosten setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen, die variieren können. Bei einem reinen Immobilienkauf fallen in der Regel weniger verschiedene Posten an:

  • Kaufpreis: Kosten für das Grundstück, für die Immobilie
  • Hausbaukosten: Kosten für Architekten, für Bauunternehmen, für Bauversicherungen
  • Nebenkosten: Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Feuerversicherung, Erschließungskosten, Anschlusskosten

Um die Nebenkosten richtig zu kalkulieren, ist ein valider Kaufpreis für die Immobilie oder ein Grundstück wichtig. Daraus leiten sich zum Beispiel Steuern oder Notarkosten sowie die Kosten für Bauversicherungen ab.

Tipp:Eigenleistungen zur Minderung der Gesamtkosten

Bei Bauvorhaben kann die Eigenleistung von den Gesamtkosten abgezogen werden. Hier sollten Bauherren aber besonders realitätsnah planen. Empfehlenswert ist es deshalb, zentrale Arbeiten wie das Erstellen von Fundamenten oder die Bauplanung von Profis übernehmen zu lassen. Müssen Arbeiten später doch von einem Dienstleiter übernommen werden, kann das schnell zu fünfstelligen Mehrkosten führen, für die eine Finanzierung benötigt wird. Je besser die Eigenleistung einberechnet wird, desto geringer ist die Gefahr, dass unvorhergesehene, hohe Kosten auf Bauherren zukommen.

Warum Eigenkapital sinnvoll ist

Grundsätzlich ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Allerdings müssen Verbraucher bei einer Vollfinanzierung mit höheren Zinsen sowie einer längeren Laufzeit rechnen. Die höheren Zinsen ergeben sich dadurch, dass der Kredit für die Bank risikoreicher wird. Die längere Laufzeit ergibt sich durch die höhere Finanzierungssumme.

Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto günstiger werden die fälligen Zinsen. Haben Kreditnehmer viel Eigenkapital angespart, sollten sie dies von Beginn an für eine höhere Tilgung verwenden. Damit können die gesamten Finanzierungskosten deutlich gesenkt werden.

Für die sichere Bewilligung eines Baukredits wird in der Regel ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent vorausgesetzt. Das benötigte Eigenkapital wird auf der Basis des Beleihungswertes errechnet. Dieser beträgt je nach Bank maximal 80 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Kosten ein Haus zum Beispiel 300.000 Euro, liegt der Beleihungswert bei 240.000 Euro. In diesem Fall müssten die Kreditnehmer 48.000 Euro an Eigenkapital aufbringen, wenn die Eigenkapitalquote bei 20 Prozent liegt.

So planen Sie Fremdkapital ein

Das benötigte Fremdkapital für die Baufinanzierung bestimmt sich aus der Differenz von Gesamtkosten und Eigenkapital. Wollen Sie zum Beispiel ein Haus für 250.000 Euro kaufen und bringen 50.000 Euro Eigenkapital auf, müssen Sie 200.000 Euro mit Fremdkapital finanzieren.

Um diese Summe von einer Bank zu erhalten, verlangt diese meist einen Finanzierungsplan.

Bei der Berechnung des Fremdkapitals sollten Sie die Zinsbelastung nicht unterschätzen. Bei Laufzeiten von bis zu drei Jahrzehnten können bei einer Finanzierung von 200.000 Euro mehrere zehntausend Euro an Zinsen anfallen. Wird zudem eine kurze Zinsbindung gewählt, müssen Kreditnehmer mit steigenden monatlichen Raten rechnen und diese ebenfalls im Finanzierungsplan kalkulieren.

Alternatives Fremdkapital

Nicht immer muss ein Bankkredit in Anspruch genommen werden. So besteht beim Bauen die Möglichkeit, staatliche Förderung in Anspruch zu nehmen. Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) lassen sich zum Beispiel Bauvorhaben zur Energieeinsparung günstig finanzieren.

Eine weitere Möglichkeit, staatliche Bauförderung zu erhalten, bietet Wohn-Riester. Mit dieser staatlich gestützten Sparvorlage können Darlehen schneller getilgt werden. Darüber hinaus profitieren Bauherren von Steuerersparnissen und Zulagen. Eine der Voraussetzungen für das Riestern ist, dass die Antragsteller in die Rentenversicherung einzahlen.

Warum Experten helfen können

Bei der Vielzahl an Finanzierungsmöglichkeiten verlieren Laien oftmals den Überblick. Um die bestmögliche Finanzierung zu planen, können Finanzierungsberater weiterhelfen. Sie arbeiten in der Regel nicht für eine bestimmte Bank und können somit die Produkte zusammenstellen, die am besten zu Ihrer individuellen Situation passen.

So kalkulieren Sie richtig

Alle Summen, die Sie in Ihrem Finanzierungsplan kalkulieren, sollten Sie am besten pessimistisch berechnen. Dies bedeutet, dass Sie lieber höhere Ausgaben, höhere Baukosten und niedrigere Einkünfte ansetzen. Auf diese Weise haben Sie einen Puffer in Ihrer Finanzierung, der mögliche Fehleinschätzungen abfedert. Größere finanzielle Löcher durch unvorhergesehene Ausgaben, die möglicherweise die komplette Finanzierung gefährden, können so vermieden werden.

Darauf sollten Sie achten

  • Berechnen Sie Einkünfte aus Überstunden oder Nebenjobs bei der Haushaltsplanung nicht mit ein, denn dabei handelt es sich um unsichere Einkünfte, die schnell wegfallen können.
  • Bleiben Sie bei der Angabe von Eigenleistungen ehrlich zu sich selbst.
  • Setzen Sie beim Immobilienkauf einen Kaufpreis an, der den Tatsachen entspricht und nicht Ihren Wünschen.
  • Versuchen Sie hoch zu tilgen, aber schöpfen Sie mit dem Finanzierungsplan nicht den kompletten Betrag aus, der Ihnen monatlich zur Verfügung steht.

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