Fremdkapital: Wichtiger Faktor für Kreditkonditionen

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 05.12.2016

Die meisten Immobilienkäufe werden nicht zu 100 Prozent mit Eigenkapital gedeckt. In der Regel wird ein großer Teil der Kaufsumme mit Fremdkapital bezahlt. Das Fremdkapital ist Geld, das von Dritten bereitgestellt wird und vom Kreditnehmer zurückgezahlt werden muss. Kapitalgeber können Banken, Unternehmen oder auch Privatpersonen sein.

Im Gegensatz zur reinen Immobilienfinanzierung haben Kreditnehmer die Möglichkeit, den Fremdkapitalanteil bei der Baufinanzierung durch Eigenleistung zu reduzieren. So können Arbeiten beim Innenausbau oder an den Außenflächen von den Bauherren selbst übernommen werden. Dadurch sinken die Finanzierungskosten. Bei gleichbleibend hohem Eigenkapitalanteil sinkt das benötigte Fremdkapital.

Anteil von Fremd- und Eigenkapital entscheidend

Jede Immobilienfinanzierung stellt für eine Bank ein Risiko dar. Je mehr Eigenkapital einem Kreditnehmer zur Verfügung steht und je weniger Geld er aufnehmen muss, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Kreditnehmer sollten deshalb versuchen, den Anteil des Fremdkapitals so gering wie möglich zu halten.

Verfügt ein Kreditnehmer über viel Eigenkapital, können sich sowohl die Laufzeit als auch die monatliche Ratenzahlung beim Immobilienkredit verringern. Wird die Laufzeit verkürzt, erhält die Bank ihr Geld schneller zurück, sinkt die Kreditrate, ist das Ausfallrisiko bei gleichbleibenden Einkommensverhältnissen geringer.

Tipp:Mindestens 40 Prozent Eigenkapital

Ratsam ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 40 Prozent, um von besonders günstigen Zinsen bei der Immobilienfinanzierung zu profitieren. Die Verteilung von 50 Prozent Eigenkapital und 50 Prozent Fremdkapital gilt als besonders günstig, weil hier in der Regel die im Verhältnis zum Fremdkapital bestmögliche Verzinsung erfolgt.

Achtung:Ab 60 Prozent Fremdkapital wird es deutlich teurer

Banken staffeln die Zinshöhen in der Regel anhand des eingebrachten Eigenkapitals. Kreditnehmer können heute zwar auch ohne Eigenkapital finanzieren. Allerdings müssen sie dann mit deutlichen Zinsaufschlägen rechnen. Schon ab einem Verhältnis von 60 Prozent Fremdkapital zu 40 Prozent Eigenkapital können die Zinsen deutlich ansteigen. Die nächste Schwelle liegt bei den meisten Banken bei 80 Prozent Fremdkapital.

Die Erhöhung des Fremdkapitalanteils hat zudem zur Folge, dass sich nicht nur die Zinshöhe verändert, sondern auch die Rückzahlung des Kredits verlängert wird oder die monatlichen Raten höher werden.

Warum Eigenkapital sinnvoll ist

Je mehr eigenes Geld ein Kreditnehmer für den Kauf oder den Bau einer Immobilie aufbringen kann, desto sicherer wird für Banken die Bereitstellung von Fremdkapital.

Sie sollten mindestens 20 Prozent Eigenkapital aufbringen, um überhaupt eine realistische Chance auf gute Kreditkonditionen zu erhalten. Bei einem Immobilienpreis von 200.000 Euro sind das 40.000 Euro.

Gründe, warum viel Eigenkapital sinnvoll ist:

  • Kreditnehmer erhalten günstigere Zinsen.
  • Hauskäufer haben die Chance auf eine geringere Laufzeit.
  • Es müssen kleinere Monatsraten getilgt werden.
  • Die Tilgung verläuft schneller.
  • Die Sicherheit für die Bank ist größer.

Die Konditionen für den Immobilienkredit verbessern sich in der Regel mit der Höhe des Eigenkapitals. Ab einer Eigenkapitalquote von 40 Prozent gibt es meist günstigere Zinsen. Die Zinsen sinken, weil sich dadurch das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank verringert.

Wann Eigenkapital zurückgehalten werden sollte

In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, nicht zu warten, bis eine Eigenkapitalquote von 40 Prozent erreicht wird. So kann es vorkommen, dass die Immobilienpreise deutlich steigen, bis der künftige Hauskäufer die nötige Summe für das Eigenkapital erspart hat.

Ein Beispiel: Kostete eine Immobilie einst 250.000 Euro, kann der Kaufpreis für ein ähnliches Objekt zwei Jahre später schon 290.000 Euro betragen. Hat der Verbraucher es geschafft, in dieser Zeit zwar 40.000 Euro beiseite zu legen, verschlingt die Verteuerung jedoch sein Eigenkapital. Die Konsequenz wäre, dass er trotz Eigenkapital mehr finanzieren muss.

In Zeiten stark steigender Immobilienpreise und niedriger Zinsen kann eine Finanzierung mit weniger Eigenkapital manchmal sinnvoller sein, als zu warten, bis ausreichend Eigenkapital beisammen ist. Voraussetzung für gute Kreditkonditionen ist in diesem Fall eine ausreichende Bonität des Kreditnehmers, um der Bank Sicherheiten vorzulegen.

Fremdkapital für die Baufinanzierung

Fremdkapital wird auch bei der Baufinanzierung von Dritten bereitgestellt. Es hilft zum einen, die Gesamtkosten zu tragen, kann aber zum anderen auch für die Finanzierung einzelner Bauabschnitte oder Erweiterungen genutzt werden. Im Gegensatz zur Immobilienfinanzierung gibt es bei der Baufinanzierung eine größere Auswahl an möglichen Kreditgebern.

Fremdkapitalgeber bei Baufinanzierungen

  1. Darlehen oder Hypotheken von Banken
    Die Baufinanzierung kann durch Hypotheken oder Kredite von Banken gestützt werden. Die Konditionen unterscheiden sich in der Regel vom Immobilienkauf, da es für die Bank häufig ein größeres Risiko darstellt, in neue Immobilien zu investieren als in bestehende Gebäude.
  2. Programme von öffentlichen Förderbanken
    Förderbanken wie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) finanzieren besondere Bauvorhaben. Kreditnehmer können die Fördergelder dort beantragen und ihre Baufinanzierung über Banken ergänzen. Die Gelder der KfW und anderer Förderprogramme sind zweckgebunden und können nicht anderweitig verwendet werden. Förderprogramme zeichnen sich in der Regel durch sehr günstige Kreditkonditionen aus.
  3. Privatpersonen
    Fremdkapital kann auch durch Freunde oder Verwandte bereitgestellt werden. So helfen zum Beispiel häufig Eltern ihren Kindern bei der Baufinanzierung. In manchen Fällen ist dies durch einen Vorgriff auf das Erbe möglich oder die Eltern nehmen eine Hypothek auf ihr Eigenheim auf.
  4. Arbeitgeber
    Das sogenannte Arbeitgeberdarlehen kann von Arbeitnehmern in Anspruch genommen werden, sofern das Unternehmen ein solches anbietet. Der Vorteil dieses Fremdkapitals besteht darin, dass es in der Regel mit weitaus günstigeren Zinsen verbunden ist als ein Bankdarlehen. Die mögliche Darlehenshöhe sowie die Verzinsung richten sich dabei üblicherweise nach der Länge der Betriebszugehörigkeit.

Langfristiges Fremdkapital für den Hausbau

Als langfristiges Fremdkapital werden Darlehen bezeichnet, die über eine sehr lange Laufzeit verliehen werden. Langfristiges Fremdkapital wird in der Regel von Banken zur Verfügung gestellt. Immobilienkredite haben in der Regel eine Laufzeit von mindestens 15 Jahren. In vielen Fällen finanzieren Hausbesitzer ihre Immobilie über mehrere Jahrzehnte. Ziel ist es dabei, dass die Finanzierung vor Eintritt ins Rentenalter abgeschlossen ist.

Von mittelfristigem Fremdkapital wird gesprochen, wenn sich die Rückzahlung über weniger als zehn Jahre erstreckt, aber länger als fünf Jahre dauert. Üblich sind solche Finanzierungen über Förderbanken wie die KfW, die zum Beispiel bei der Umrüstung auf andere Energieträger oder beim Ausbau einer Immobilie nach energetischen Gesichtspunkten weiterhilft. Arbeitgeber gehören in der Regel ebenfalls zu denjenigen, die mittelfristiges Fremdkapital bereitstellen. Die Laufzeiten hängen üblicherweise von der Art des Arbeitsvertrags ab.

Bei privaten Geldgebern hängt es von der jeweiligen Vereinbarung ab, ob es sich um kurzfristiges oder langfristiges Fremdkapital handelt.

Kurzfristiges Fremdkapital als Überbrückung

Kurzfristiges Fremdkapital kann bei der Baufinanzierung nötig sein, um unvorhergesehene Baumaßnahmen zu decken oder um die Zeit bis zur Auszahlung von Krediten zu überbrücken. Eine weitere Möglichkeit ist es, Fremdkapital kurzfristig aufzunehmen, weil sicher ist, dass ein Erbe oder eine andere große Summe ausgezahlt wird.

Kurzfristiges Fremdkapital ist jedoch eher die Ausnahme bei der Baufinanzierung, da alle wichtigen Kosten bereits durch das Baudarlehen abgedeckt sein sollten. Zudem sind die Zinsbelastungen bei kurzfristigen Finanzierungen höher als bei langfristigem Fremdkapital.

Vollfinanzierung als schlechteste Alternative

Bauherren ist es heute möglich, ein Immobiliendarlehen ganz ohne Eigenkapital zu beantragen. In diesem Fall spricht man auch von einer 100-Prozent-Finanzierung. Viele Banken bieten dieses Produkt zwar an. Allerdings müssen Kreditnehmer mit deutlich schlechteren Konditionen rechnen. Obwohl von Vollfinanzierung gesprochen wird, werden bei dieser Berechnung die Baunebenkosten nicht mit berücksichtigt.

Eine Variante der Vollfinanzierung ist die 110-Prozent-Finanzierung. Dabei werden sogar die Baunebenkosten mit einem eigenen Kredit abgedeckt. Die Kreditnehmer arbeiten in diesem Fall komplett ohne Eigenkapital.

Grundsätzlich ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital nicht empfehlenswert.

  • Kreditnehmer haben im Falle einer Zwangsversteigerung nach kurzer Rückzahlzeit hohe Verpflichtungen, die sie bedienen müssen.
  • Die Zinsen sind bei Vollfinanzierungen höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.
  • Die Rückzahlungsphase verlängert dich deutlich.
  • Bei einem Verkauf der Immobilie werden die Kosten für den Kredit häufig nicht ausgeglichen.

Für die Finanzierung ohne Eigenkapital kommen in der Regel nur Kreditnehmer mit sehr guter Bonität und hohem Einkommen in Frage. Sie können monatlich hohe Raten zahlen und so die Laufzeit und die damit verbundenen Zinszahlungen geringer halten. Zugleich vergeben Banken Vollfinanzierungen nur an Kunden mit sehr guter Bonität.

Gut zu wissen:Vollfinanzierung mit Bausparvertrag

Manche Banken bieten die Finanzierung ohne Eigenkapital in Kombination mit einem Bausparvertrag an. Der Bausparvertrag „simuliert“ in diesem Fall das Eigenkapital und senkt die Zinsbelastung. Nach der Einzahlungsphase wird der Bausparvertrag schließlich verwendet, um die Zinsen des Kredits zu tilgen.

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