Forward Darlehen: Günstige Zinsen langfristig sichern

Allgemeines zum Forward Darlehen

Was bedeutet Forward Darlehen?

Das Forward Darlehen ist neben der Prolongation und der Umschuldung eine Form der Anschlussfinanzierung bei der Baufinanzierung. Besonderes Merkmal des Forward Darlehens ist, dass es im Gegensatz zu den beiden anderen Anschlussfinanzierungsarten mit einer längeren Vorlaufzeit von bis zu fünf Jahren bis zum Auszahlungsbeginn abgeschlossen wird. Mit einem Forward Darlehen lassen sich die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Zinsen für eine Finanzierung sichern, die erst in der Zukunft benötigt wird. Ausgezahlt wird das Darlehen allerdings erst zum Ablauf der Zinsbindung für die aktuelle Finanzierung.

Abgesehen von der längeren Vorlaufzeit, der sogenannten „Forward Periode“, unterscheidet ein Forward Darlehen kaum etwas von einer herkömmlichen Anschlussfinanzierung. Ausführliche Informationen über die verschiedenen Anschlussfinanzierungsarten finden Sie im FinanceScout24 Ratgeber So finden Sie die ideale Anschlussfinanzierung.

Beim Forward Darlehen handelt es sich – wie bei der Baufinanzierung üblich – um ein Annuitätendarlehen. Dies bedeutet, dass die Ratenhöhe über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Allerdings verschiebt sich die Zusammensetzung der Annuität – so der Fachbegriff für konstante Rückzahlungsraten, die sich aus Tilgungs- und Zinsanteil zusammensetzen – dabei permanent. Da die Restschuld mit jeder Rate geringer wird, sinkt die Zinsbelastung. Daher verringert sich der Zinsanteil pro Rate konstant und der Tilgungsanteil steigt dementsprechend.

Die Forward Periode

Als Forward Periode wird die Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und dem gewählten Laufzeitbeginn, also dem Termin an dem die Zinsbindung für die vorangegangene Finanzierung endet, bezeichnet. Für den Darlehensnehmer gibt es in diesem Zeitraum kaum etwas zu beachten, er zahlt ganz normal seine aktuelle Finanzierung zurück. In dieser Zeit fallen keine Bereitstellungszinsen an, allerdings wird ein geringer Aufschlag auf den ursprünglichen nominalen Zinssatz von dem Darlehensgeber berechnet. Allerdings erheben die Geldinstitute für die Forward Periode einen Zinsaufschlag.

Forward Darlehen: Kosten und Zinsen

Die Höhe des Zinsaufschlags richtet sich in erster Linie nach der Länge der Forward Periode und auch nach der Dauer der Zinsbindung sowie der aktuellen Zinsentwicklung. Nach Informationen von Stiftung Warentest beträgt dieser Zinsaufschlag für ein Forward Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung bei einer Forward Periode von drei Jahren derzeit durchschnittlich 0,58 Prozentpunkte (Stand April 2015) gegenüber einem Darlehen mit sofortiger Auszahlung. Hohe Forward-Aufschläge gelten im Allgemeinen als Indiz dafür, dass die Banken mit steigenden Zinsen rechnen.

Um den Zinsaufschlag für ein Forward Darlehen zu berechnen, legt die Bank einen Kredit über die Zinsbindungsfrist zuzüglich der Forward Periode zugrunde. Wenn Sie ein Forward Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren und zweijähriger Vorlaufzeit abschließen, nimmt die Bank einen Kredit mit zwölfjähriger Zinsbindung auf, um Ihnen das Darlehen zur Verfügung zu stellen. Da die Finanzierung jedoch erst zwei Jahre später ausgezahlt wird, muss die Bank das Geld bis dahin anlegen.

Für diese kurzfristige Anlage über zwei Jahre erhält das Geldinstitut in der Regel weniger Zinsen als bei einer Anlage über die gesamten zwölf Jahre. Während der Vorlaufphase macht die Bank also Verlust, ihr entsteht ein sogenannter Zinsschaden. Diesen Verlust gleichen die Geldinstitute durch den Zinsaufschlag wieder aus. Liegt der Zinsunterschied zwischen einer zweijährigen und einer zwölfjährigen Anlage beispielsweise bei zwei Prozentpunkten, bedeutet dies für die zweijährige Forward Periode insgesamt einen Verlust von vier Prozentpunkten. Um dieses Minus zu egalisieren, muss die Bank während der zehnjährigen Zinsbindung des Forward Darlehens pro Jahr 0,4 Prozentpunkte mehr einnehmen als sie selbst für den Kredit zahlt. Daraus ergibt sich der Forward Aufschlag.

Der Zinssatz für das Forward Darlehen ergibt sich also aus dem üblichen Bauzins zuzüglich des Forward Aufschlags. Gezahlt werden die Zinsen – wie bei einem herkömmlichen Ratenkredit auch – über die monatliche Rate, die einen konstant abnehmenden Zinsanteil enthält.

Wann ist ein Forward Darlehen empfehlenswert?

Der Abschluss eines Forward Darlehens ist ausschließlich in Niedrigzinsphasen sinnvoll. Der ideale Zeitpunkt für ein Forward Darlehen bietet sich, wenn die Talsohle eines Zinstiefs erreicht ist und die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass die Bauzinsen wieder anziehen werden. Ein Forward Darlehen ist aber leider immer auch mit einem gewissen Risiko verbunden. Es ist quasi eine Wette auf die Zinsentwicklung. Bei einem deutlichen Anstieg der Bauzinsen kann ein Forward Darlehen im Vergleich zu einer herkömmlichen Anschlussfinanzierung eine erhebliche Zinsersparnis bringen. Sinken die Zinsen nach Vertragsabschluss allerdings noch weiter, kann ein Forward Darlehen unter Umständen teurer werden als eine reguläre Anschlussfinanzierung. Zu den Themen Kreditgeber vergleichen und günstigste Darlehenskonditionen sichern, unterstützt Sie FinanceScout24 zudem auch in dem Ratgeber Baufinanzierungsvergleich.

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Ablauf eines Forward Darlehens

Wann kann ein Forward Darlehen abgeschlossen werden?

Grundsätzlich kann ein Forward Darlehen nur als Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Das heißt, Sie können diese spezielle Kreditart nur erhalten, wenn Sie bereits eine laufende Immobilienfinanzierung besitzen und diese nach Ablauf der Zinsbindung ablösen wollen. Der Abschluss eines Forward Darlehens ist nur innerhalb einer bestimmten Frist möglich:

• Frühestens 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung für die bestehende Finanzierung.
• Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung und Beginn der Laufzeit des Forward Darlehens.

Ist die verbleibende Zinsbindungsfrist Ihrer aktuellen Immobilienfinanzierung kürzer als ein Jahr, können Sie kein Forward Darlehen mehr abschließen. Allerdings kann ab diesem Zeitpunkt bereits eine reguläre Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden, um sich möglicherweise günstige Konditionen zu sichern. Hier fällt für den Zeitraum bis zum Laufzeitbeginn kein Zinsaufschlag an.

Die Laufzeiten für Forward Darlehen unterscheiden sich je nach Anbieter. In vielen Fällen kann zwischen 5-, 10- oder 15-jähriger Zinsbindung gewählt werden. Forward Darlehen mit längerer Laufzeit werden deutlich seltener angeboten, in manchen Fällen ist allerdings auch eine längere Zinsbindung bis zu maximal 30 Jahren möglich.

Ein Forward Darlehen muss nicht zwingend bei der Bank abgeschlossen werden, bei der auch die aktuelle Finanzierung läuft. Sie können die Bank auch wechseln. Allerdings empfiehlt es sich, zunächst ein Angebot der Hausbank einzuholen und hier gegebenenfalls auch noch einmal nachzuverhandeln, wenn andere Anbieter bessere Konditionen bieten. Wie bei der Umschuldung der Baufinanzierung zu einem anderen Anbieter, fallen beim Bankenwechsel nämlich Grundbuch- und Notargebühren an, da die Grundschuld auf den neuen Finanzierer übertragen wird und der Grundbucheintrag dementsprechend geändert werden muss.

Abgesehen von der Vorlaufzeit und dem Zinsaufschlag läuft ein Forward Darlehen genauso ab wie eine herkömmliche Anschlussfinanzierung. Mit Ende der Zinsbindung für die Ursprungsfinanzierung wird dieses Darlehen durch das Forward Darlehen abgelöst und Sie zahlen den Kredit wie gewohnt über eine monatliche Rate zurück. Wenn die Kreditsumme mit Ablauf der vereinbarten Zinsbindung noch nicht beglichen ist, kümmern Sie sich um eine weitere Anschlussfinanzierung.

Die Zinsen werden auch beim Forward Darlehen im Rahmen der monatlichen Raten gezahlt. Fallen durch einen Bankenwechsel Gebühren für Grundbuchänderung und Notar an, müssen diese genau wie bei der Umschuldung zu Beginn der Laufzeit gezahlt werden.

Forward Darlehen kündigen – ist das möglich?

Da die Forward Periode mitunter recht lang sein kann – im Höchstfall immerhin fünf Jahre – kann natürlich einiges passieren, was Sie dazu veranlassen könnte, das Darlehen doch nicht annehmen zu wollen. Hierin liegt einer der großen Nachteile des Forward Darlehens. Die hohe Planungs- und Zinssicherheit, die Sie durch den Abschluss eines Forward Darlehensvertrags erhalten, ist nämlich verbindlich – sowohl für den Darlehensnehmer als auch für die Bank. Der Vertrag kann nicht ohne Weiteres gekündigt werden. Auch wenn die Zinsen bis zum Laufzeitbeginn sinken sollten, sind Sie verpflichtet, das Darlehen zu den vereinbarten Konditionen anzunehmen. Es sei denn, die Bank akzeptiert die Kündigung aus Kulanz. Dafür fällt allerdings eine hohe Gebühr an, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung.

Einige wenige Kreditinstitute bieten Forward Darlehen mit vorzeitiger Kündigungsmöglichkeit an, die es ermöglichen, die Finanzierung zwei bis drei Jahre nach dem Auszahlungszeitpunkt ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzugeben. Dies hört sich zunächst nach einer idealen Lösung an, allerdings lassen sich die Anbieter diese Flexibilität natürlich bezahlen. Die Konditionen für ein Forward Darlehen mit Kündigungsoption sind in der Regel deutlich schlechter.

Ansonsten gelten die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsregelungen für Kredite auch für Forward Darlehen. Das bedeutet, dass das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden kann, wenn der Vertrag bzw. die Zinsbindung bereits seit zehn Jahren besteht – unabhängig von der vereinbarten Laufzeit. Eine außerordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn ein rechtlich legitimiertes „berechtigtes Interesse“ des Kreditnehmers vorliegt. Die ist eigentlich nur dann der Fall, wenn die Immobilie verkauft wird. Eine günstigere Finanzierungsmöglichkeit stellt hingegen kein berechtigtes Interesse dar und ist somit kein Kündigungsgrund.

Rechtliche Möglichkeiten des Kreditnehmers

Findige Darlehensnehmer, die denken Sie würden, gegebenenfalls mit Unterstützung ihrer Rechtsschutzversicherung, schon irgendwie vorzeitig aus dem Forward Darlehensvertrag herauskommen, werden enttäuscht. Die Kündigung von Kreditverträgen ist in § 489 und § 490 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eindeutig festgelegt. Anwaltliche Unterstützung benötigen Sie allerdings häufig, wenn die Bank nach einer vorzeitigen Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangt. Dass Sie diese zahlen müssen, ist in der Regel unstrittig.

Da die Bank bei der Höhe der Entschädigung relativ große Handlungsfreiheit hat – das Gesetz gibt hier lediglich Richtlinien vor – besteht hier ein gewisses Streitpotenzial. Auch bei der Prüfung Ihres Vertrags auf eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung kann Ihnen ein Anwalt behilflich sein.

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Vor- und Nachteile des Forward Darlehens

Der große Vorteil des Forward Darlehens liegt auf der Hand: Diese spezielle Kreditart ermöglicht es Ihnen, sich niedrige Zinsen auch für die Zukunft zu sichern – ohne eine noch laufende Finanzierung vorzeitig gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung kündigen zu müssen.

Nachteil ist, dass Sie sich mitunter bereits sehr lange im Voraus verbindlich an ein Angebot binden, das nahezu unwiderruflich ist. Zudem lässt sich die Zinsentwicklung nicht genau voraussagen. Prinzipiell besteht bei einem Forward Darlehen immer das Risiko, dass die Bauzinsen nach Vertragsabschluss noch weiter sinken und zum Auszahlungszeitpunkt unter dem vereinbarten Zinssatz liegen. In anhaltenden Niedrigzinsphasen, bei denen die Zinsen schon nahe an der Nulllinie liegen, ist diese Gefahr allerdings relativ überschaubar.

Vor- und Nachteile auf einen Blick

Vorteile

• Günstiges Zinsniveau lässt sich für die Zukunft sichern:
  • Große Kostenersparnis bei steigenden Zinsen
  • Hohe Planungssicherheit
• Keine zusätzlichen Kosten während der Forward Periode

Nachteile

• Durch Zinsaufschlag etwas höhere Zinsen als bei herkömmlicher Anschlussfinanzierung
• Langfristige, vorzeitige Bindung an Anbieter und Zinssatz
• Risiko weiter sinkender Zinsen kann nicht vollständig ausgeschlossen werden:
  → Bei weiterer Zinssenkung möglicherweise höhere Kosten als bei regulärer Anschlussfinanzierung.