Hypothekarkredit

Autor: FinanceScout24 - Zuletzt aktualisiert am 05.12.2016

Der Hypothekarkredit (Hypothekenkredit) wird auch Real- oder Immobilienkredit genannt. In den meisten Fällen wird diese Kreditart auch für den Kauf von Immobilien gewählt.

Ein Hypothekarkredit ist ein in der Regel langfristiges und hohes Gelddarlehen, für das der Kreditgeber eine maximale Sicherheit in Form eines Grundpfandrechts verlangt. Meist handelt es sich um eine Hypothek, also einen Eintrag ins Grundbuch. Wenn der Schuldner das geliehene Geld nicht zurückzahlt, kann der Gläubiger das Grundstück, das Haus oder die Wohnung veräußern und so die Restschuld tilgen.

Diese hohe Sicherheit belohnen Banken und Kreditinstitute mit niedrigen Zinsen. Der Begriff Hypothekarkredit wird vor allem in Österreich verwendet. Viele Verbraucher kennen ihn eher als Real- oder Immobilienkredit beziehungsweise einfach als Hypothekendarlehen.

Verwendungszwecke

Eine Hypothek lohnt sich dann, wenn Sie eine große Kreditsumme benötigen, die über einen herkömmlichen Ratenkredit hinausgeht. Der Klassiker ist die Immobilienfinanzierung. Sie können das Haus, das Sie kaufen oder bauen, belasten. Dann gehört es so lange dem Kreditgeber, bis Sie die letzte Rate getilgt haben. Möglich ist aber auch, dass Sie auf Ihr Eigentum eine Hypothek aufnehmen. Beispielsweise dann, wenn Sie sich selbstständig machen wollen und Startkapital von der Bank benötigen. Seien Sie sich jedoch über Folgendes im Klaren: Sollten Sie zahlungsunfähig werden, steht Ihr Eigenheim auf dem Spiel.

Sicherheiten für den Hypothekarkredit

Bei einem Hypothekarkredit wird meist eine Immobilie oder ein Grundstück beliehen. Denn dabei handelt es sich um Objekte, die in der Regel während der gesamten Kreditlaufzeit bestehen bleiben. Eine andere Art der Grundschuld ist die Rentenschuld. Dabei muss der Schuldner dauerhaft zu wiederkehrenden Terminen einen Geldbetrag aus dem Grundstück zahlen. Gesetzlich verankert ist diese spezielle Form der Grundschuld in § 1199 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

So steht es im Gesetz:§ 1199 BGB Gesetzlicher Inhalt der Rentenschuld

  1. Eine Grundschuld kann in der Weise bestellt werden, dass in regelmäßig wiederkehrenden Terminen eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (Rentenschuld).
  2. Bei der Bestellung der Rentenschuld muss der Betrag bestimmt werden, durch dessen Zahlung die Rentenschuld abgelöst werden kann. Die Ablösungssumme muss im Grundbuch angegeben werden.

Nach einer festgelegten Frist ist eine Ablöse möglich. Auch hier erfolgt ein Grundbucheintrag. Bei der Hypothek werden folgende Begriffe unterschieden:

  • Buchhypothek: Die Grundschuld wird alleine im Grundbuch festgehalten. Wird die Hypothek übertragen, ist eine Änderung des Grundbucheintrags nötig.
  • Briefhypothek: Zusätzlich zum Grundbucheintrag erhält der Gläubiger eine vom Grundbuchamt ausgestellte Urkunde. Bei einer Übertragung der Hypothek reicht eine Änderung dieser Urkunde aus.
  • Hypothekenbrief: So wird das Dokument über die bestehende Hypothek genannt.

Erforderliche Sicherheiten

Der Vorteil eines Hypothekarkredits ist, dass ihn auch Menschen mit geringer Kreditwürdigkeit oder ohne Bürgen aufnehmen können. Der Bank genügt in der Regel die Immobilie oder das Grundstück als Sicherheit.

Dennoch: Wenn Sie ein Hypothekendarlehen zur Baufinanzierung aufnehmen, wird das Kreditinstitut trotzdem überprüfen, ob Sie ein regelmäßiges Einkommen haben und in der Lage sind, die monatlichen Raten aufzubringen.

Gut zu wissen:Auch andere Besitztümer können beliehen werden

Wenn Sie eine hohe Kreditsumme benötigen, können Sie neben Haus, Wohnung oder Grundstück auch andere langlebige und hochwertige Besitztümer beleihen, beispielsweise Boote oder Flugzeuge. Da es dazu jedoch keine Grundschuld gibt, lassen sich nicht alle Banken darauf ein.

Höhe des Hypothekarkredits

Im Vergleich zu anderen Kreditarten ist die Kreditsumme beim Hypothekendarlehen sehr hoch. Sie beginnt in der Regel bei 50.000 Euro und kann bis zu mehrere Millionen Euro umfassen. Dabei hängt es jedoch immer vom Wert des Grundstücks oder der Immobilie ab, wie hoch der Kredit ausfällt. Damit die Bank kein Verlustgeschäft eingeht, sollten die Kreditkosten ─ also die Darlehenssumme zuzüglich Zinsen und Gebühren ─ mindestens so hoch wie der Grundstücks- oder Immobilienwert sein.

Bei Neufinanzierungen müssen Sie daher in der Regel einen Eigenanteil aufbringen. Dieser sollte mindestens 20 Prozent betragen. Auch zusätzliche Kosten, die beispielsweise für das Schätzen des Immobilienwertes, den Grundbucheintrag, Notar und Makler anfallen, sollten Sie selbst stemmen können.

Arten und Laufzeit

Bauspardarlehen Der Klassiker bei der Immobilienfinanzierung ist das Bauspardarlehen. Der Kreditnehmer hat über Jahre hinweg eine bestimmte Summe angespart und dabei in der Regel von Arbeitgeber-Zuschüssen und staatlichen Begünstigungen profitiert. Das angesparte Bausparkapital kann er schließlich als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen. Für den Rest erhält er vom Kreditinstitut ein Darlehen zu besonders günstigen Zinsen, die oft bereits im Sparvertrag vereinbart wurden.
Annuitätendarlehen Beim Annuitätendarlehen bleiben die monatlichen Raten während der gesamten Laufzeit gleich. Jedoch ändert sich ihre Zusammensetzung: Während der Zinsanteil sinkt, weil die Restschuld mit jeder Zahlung weniger wird, nimmt der Tilgungsanteil zu. Diese Kreditart punktet durch ihre Konstanz und gute Planbarkeit und ist die häufigste Darlehensform.
Tilgungsdarlehen Dabei handelt es sich um das Gegenstück zum Annuitätendarlehen. Hier bleiben lediglich die Tilgungsbeträge über die gesamte Laufzeit hinweg gleich. Dies hat zur Folge, dass die monatlichen Raten im Laufe der Jahre immer kleiner werden, da die Zinslast mit zunehmendem Abzahlen sinkt. Es eignet sich für Kreditnehmer, die in der ersten Hälfte der Laufzeit den größten Teil der Schulden abbezahlen wollen.
Föderkredit/KfW-Kredit Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt diese zweckgebundene Kreditart zu sehr niedrigen Zinsen, teilweise sogar zum Nulltarif. Gefördert werden beispielsweise Umbauten und energetische Sanierungen, durch die der Energieverbrauch der Immobile sinkt. Aber auch Existenzgründer und mittelständische Unternehmen können die staatliche Förderung in Anspruch nehmen.
Festdarlehen/endfälliges Darlehen Bei dieser Darlehensform zahlen Kreditnehmer während der Laufzeit keine Tilgungsraten, sondern lediglich Zinsen und Gebühren für das Darlehen. Die Tilgung der Kreditsumme wird am Ende der Laufzeit auf einen Schlag fällig. Um dies bewerkstelligen zu können, legt der Schuldner während der Laufzeit die Tilgungsbeträge möglichst ertragreich an, beispielsweise in Form einer Kapitallebensversicherung.
Der Vorteil liegt darin, dass die Geldanlage Erträge abwirft. Der Nachteil ist, dass die Tilgungsverrechnung wegfällt, die Zinslast also während der Laufzeit nicht geringer wird.

 

Laufzeit von Kreditsumme und Monatsrate abhängig

Die Laufzeit hängt davon ab, wie hoch die Kreditsumme ist und welche Rückzahlungsrate Ihr monatliches Budget zulässt. Es ist nicht unüblich, dass sich die Laufzeit eines Hypothekarkredits über mehrere Jahrzehnte erstreckt. Eine ideale Laufzeit gibt es nicht. Es hängt ganz von ihren finanziellen Möglichkeiten und individuellen Bedürfnissen ab, wie lange der Kredit laufen soll.

Kurze Laufzeiten haben den Vorteil, dass Sie schneller wieder schuldenfrei sind und die Zinsbelastung somit insgesamt niedriger ist. Mit langen Laufzeiten sichern Sie sich die aktuell niedrigen Zinsen.

Achtung:Bei Zinsbindung Kündigung nach zehn Jahren möglich

Die Länge der Zinsbindung wird bei Vertragsabschluss festgelegt. Während die Bank den Zinssatz während dieser Zeit nicht erhöhen darf, haben Sie als Kreditnehmer das Recht, nach zehn Jahren zu kündigen.

So kommen Sie aus der Zinsbindung heraus, falls die Zinsen in dieser Zeit weiter gesunken sein sollten. In den meisten Fällen ist das Hypothekendarlehen nach Ende der vereinbarten Laufzeit noch nicht abbezahlt und es wird eine Anschlussfinanzierung erforderlich.

Übertragung eines Hypothekarkredits

Wenn am Ende der Kreditlaufzeit die Anschlussfinanzierung ansteht und Sie zu einem anderen Kreditinstitut wechseln wollen, müssen der Hypothekarkredit und somit auch die Grundschuld übertragen werden.

Die vorherige Bank tritt die Grundschuld an die neue Bank ab. In der Regel veranlasst dies Letztere. Unter Umständen fallen Gebühren für die Eintragsänderung im Grundbuch und Notarkosten an.

Tilgung

Je nach Fälligkeit der Kreditsumme unterscheidet man folgende Hyothekarten:

  1. Kündigungshypothek: Die Hypothek wird erst nach einem vereinbarten Kündigungstermin zurückgezahlt.
  2. Fälligkeitshypothek: Die Hypothek wird zu einem bestimmten Termin zurückgezahlt und kann vorher nicht gekündigt werden.
  3. Abzahlungshypothek: Dieses Modell ist am geläufigsten. Hier erfolgt die Rückzahlung nicht in Form eines festen Betrags, sondern in Raten.

Sondertilgung

Ob eine Erbschaft oder eine unerwartete Bonus-Zahlung vom Chef: Wenn Ihnen plötzlich eine größere Summe Geld zur Verfügung steht, lohnt es sich, diese in eine Sondertilgung zu stecken. Durch die außerplanmäßige Tilgung eines Teils des Hypothekarkredits sparen Sie Zinsen und verkürzen die Laufzeit.

Die Höhe der Sondertilgung wird bei Vertragsabschluss festgelegt. Sie beträgt in der Regel bis zu fünf Prozent. Höhere Sondertilgungen muss das Kreditinstitut genehmigen. Meist verlangt es dafür einen Zinsaufschlag als Entschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen.

Falls sich Ihnen dauerhaft mehr Geld für die monatliche Tilgung zur Verfügung steht, beispielsweise aufgrund einer Gehaltserhöhung, empfiehlt es sich, die Raten nachträglich zu erhöhen. Auch hier kann es allerdings sein, dass die Bank für die Vertragsänderung Gebühren erhebt. Da Sie durch eine schnellere Tilgung des Hypothekarkredits Zinsen sparen, zahlt sich die Ratenerhöhung in der Regel dennoch aus.

Tilgung und Grundschuld

Wenn Sie den Hypothekarkredit vollständig zurückgezahlt haben, erwerben Sie auch die vollständigen Rechte an der Immobilie beziehungsweise an dem Grundstück. Um dies schwarz auf weiß festzuhalten, ist eine Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch erforderlich. Dafür fallen in der Regel mehrere Hundert Euro an Gebühren an.

Eine Alternative ist, die Grundschuld stilllgegen zu lassen. Dies hat zwei Vorteile: Erstens sparen Sie sich die Kosten. Zweites können Sie die Grundschuld wieder reaktivieren, wenn Sie von der Bank erneut einen Hypothekarkredit benötigen, beispielsweise für einen Umbau oder Reparaturen.

Um auf Nummer sicher zu gehen, können Sie Ihre Bank um eine Verzichtserklärung bitten, in der sie die vollständige Tilgung des Hypothekarkredits bestätigt.

Zahlungsunfähigkeit und Zahlungsrückstand

Wenn Sie Ihre Kreditschuld nicht mehr zurückzahlen können, kann die Bank die Immobilie beziehungsweise das Grundstück zwangsversteigern und den Erlös für die Tilgung verwenden. Bei einer eingetragenen Grundschuld benötigt sie nicht einmal ein Gerichtsurteil für die Zwangsvollstreckung.

Tipp:Restschuldversicherung als Absicherung

Mit einer Restschuldversicherung können Sie sich gegen den Ernstfall absichern. Je nach Vertrag springt der Versicherer zum Beispiel dann ein, wenn Sie berufsunfähig werden und die Raten nicht mehr stemmen können. Das Gleiche gilt im Todesfall.

Maßnahmen bei Zahlungsrückstand

Wenn Sie nur vorübergehend in einen Zahlungsrückstand geraten, wird die Bank nicht sofort zur Zwangsversteigerung schreiten. Sprechen Sie mit Ihrem Berater, ob eine Senkung der monatlichen Raten möglich ist.

Wenn Sie in eine finanzielle Notlage geraten, haben Sie zudem die Möglichkeit, mit einem sogenannten Lastenzuschuss staatliche Unterstützung zu beantragen.

Alternative zum Hypothekarkredit

Sie können auch versuchen, von Ihrer Bank ein Baudarlehen zu erhalten, ohne Ihre Immobilie mit einer Grundschuld zu belasten. Damit der Kreditgeber dennoch die nötige Sicherheit hat, können Sie eine sogenannte „Negativerklärung“ anbieten.

Darin erklären Sie sich bereit, die Immobilie nicht ohne Zustimmung der Bank bei einem anderen Kreditgeber zu belasten oder zu verkaufen. Eine andere Möglichkeit ist ein vermögender Bürge, der mit seinem Hab und Gut für Sie einsteht.

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