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Baufinanzierung

Ihre Baufinanzierung zu günstigen Konditionen

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Kurz zusammengefasst:Wichtiges zur Baufinanzierung

  • Kürzere Laufzeit senkt Kosten
    Wählen Sie keine zu lange Laufzeit – je länger die Laufzeit, desto teurer der Kredit. Achten Sie aber gleichzeitig darauf, dass die dadurch höheren Monatsraten für Sie finanzierbar bleiben.
  • Zinsentwicklung beobachten
    Beobachten Sie die Entwicklungen am Markt, um einen möglichst niedrigen Zins zu erhalten. So stellen Sie sicher, einen möglichst günstigen Bauzins zu erhalten.
  • Eigenkapital einbringen
    Versuchen Sie, ausreichend Eigenkapital zu investieren, um den Kredit niedrig zu halten. Ratsam sind hierbei mindestens 20 bis 30 Prozent der Finanzierungssumme.

Zahlreiche Menschen möchten sich ihren großen Traum erfüllen und irgendwann ein eigenes Haus bauen. Doch der Weg zum Eigenheim ist oft nicht so leicht wie gedacht – in vielen Fällen reicht das Eigenkapital nicht aus, sodass ein Kredit nötig ist. Unser Ratgeber zur Baufinanzierung hilft Ihnen bei der Wahl des geeigneten Darlehens.

So finden Sie die günstigste und beste Baufinanzierung

Mithilfe der Bau- oder Immobilienfinanzierung kann der Traum vom Eigenheim wahr werden. Zu dieser Finanzierung gehört sowohl das Eigenkapital als auch Fremdkapital, welches durch Kreditgeber gewährleistet wird. Allerdings ist es allgemeinhin üblich, nur den Baukredit als Baufinanzierung zu bezeichnen.

Wer plant, ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu erwerben, hat die Wahl zwischen etlichen Finanzierungsformen:

Annuitätendarlehen Das Annuitätendarlehen gilt als die klassische Form der Immobilienfinanzierung. Hier bezahlen Sie jeden Monat eine festgelegte Rate, die sich aus Tilgung und Zins zusammensetzt. Die Rate bleibt über den gesamten Zeitraum gleich. Die übliche Laufzeit liegt zwischen fünf bis fünfzehn Jahren. Zudem gibt es einen anfänglichen Tilgungssatz, den Sie selbst bestimmen können.
Geeignet für: Das Annuitätendarlehen ist für alle Personen geeignet, die eine Immobilie für den Eigengebrauch erwerben und dabei ein möglichst geringes Zinsrisiko eingehen möchten.
Tilgungsdarlehen Auch beim Tilgungsdarlehen sind Zinsen fällig. Allerdings werden hier die Tilgungs- sowie die Zinsraten getrennt voneinander gezahlt. Dabei bleibt die Tilgungsrate über den gesamten Zeitraum konstant. Die Zinsrate hingegen reduziert sich im Laufe der Rückzahlung, da auch die Restschuld abnimmt. Das bedeutet, anfänglich sind Sie höher belastet als beim Annuitätendarlehen, doch die Gesamtbelastung ist insgesamt geringer.
Geeignet für: Besonders für Personen, die früh in Rente gehen möchten, lohnt sich das Tilgungsdarlehen, da die Belastung mit jedem Monat abnimmt. Allerdings sollten nur Kreditnehmer dieses Darlehen nutzen, die über ein konstantes Einkommen verfügen und dieses für mehrere Jahre überschauen können.
Versicherungsdarlehen Hierbei handelt es sich um eine vorfinanzierte Darlehensform. Der Kreditnehmer zahlt in eine Kapitallebensversicherung ein. Eine feste Laufzeit wird zu Beginn vereinbart. Dabei enthalten die Monatsraten nur die anfallenden Zinsen, das Darlehen wird erst nach Ende der Laufzeit getilgt. Um den Kredit zu tilgen, wird die Versicherung aufgelöst.
Geeignet für: Diese Variante lohnt sich jedoch nur, wenn die Immobilie verpachtet oder vermietet wird – nur dann sind Steuervorteile möglich. Und das auch nur, wenn die Vertragslaufzeit mindestens 12 Monate beträgt.
Endfälliges Darlehen Das endfällige Darlehen wird oftmals auch tilgungsfreies Darlehen genannt: Während der Laufzeit werden nur die vereinbarten Kreditzinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt in einer einzigen Summe erst nach Ende der Kreditlaufzeit. Üblicherweise wird zusätzlich eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen – das dort erwirtschaftete Kapital wird zur Tilgung des Kredits verwendet.
Geeignet für: Auch hier gilt: Das Darlehen eignet sich nur für Kreditnehmer, die ihre Immobilie vermieten, da nur sie steuerliche Vorteile daraus ziehen können.
Variables Darlehen Variable Darlehen zeichnen sich durch niedrige Zinssätze aus, die Zinsfestschreibung beträgt hier maximal sechs Monate. Danach werden die Zinsen dem aktuellen Markt angepasst. Der Kreditnehmer kann zu diesem Zeitpunkt den Kredit allerdings auch komplett oder zum Teil zurückzahlen, wobei hier keine Vorfälligkeitsentschädigung zustatten kommt. Darüber hinaus können Sie auf einen Kredit mit langfristiger Zinsbindung umsteigen, wenn die Zinsen steigen.
Geeignet für: Diese Darlehensform ist allerdings nur für Darlehensnehmer geeignet, die über eine hervorragende Bonität verfügen und ihr Einkommen durch Sondereinnahmen aufstocken können. Für normale Kreditnehmer ist diese Variante zu risikoreich. Das variable Darlehen lässt sich übrigens auch mit einem Annuitätendarlehen zu einem Kombidarlehen verbinden.
Volltilgerdarlehen Hierbei wird monatlich eine feste Rate gezahlt, die Zinsen und Tilgung enthält. Dabei bestimmen Sie, ab wann Sie schuldenfrei sein möchten – anhand dieses Zeitraums werden die Raten festgelegt. Der Vorteil: Die Zinsen bleiben über die gesamte Laufzeit gleich, außerdem ist der Kredit nach der Laufzeit komplett abbezahlt.
Geeignet für: Für alle Bauherren und Immobilienkäufer, die eine absolute Zinssicherheit möchten, ist das Volltilgerdarlehen die beste Variante.

Zudem besteht die Möglichkeit, die Baufinanzierung mit staatlichen Fördermitteln zu kombinieren – hierbei ist das KfW-Darlehen eines der bekanntesten Kredite.

Eine günstige Baufinanzierung: Was sollte beachtet werden?

Bevor Sie ein Darlehen für Ihren Immobilienwunsch aufnehmen, sollten Sie sich vorab über die wichtigsten Aspekte der Finanzierung informieren – denn es gibt zahlreiche Faktoren, die es zu überdenken gilt.

Laufzeit

Wichtig ist unter anderem, die geeignete Laufzeit für Ihr Vorhaben zu finden, denn von dieser hängt die Höhe der Zinsen ab. Planen Sie eine lange Laufzeit, können Sie sich auch über einen längeren Zeitraum an die vereinbarten Zinsen binden. Das schützt Sie vor etwaigen Zinserhöhungen.

Aber: Je länger der Kredit, desto teurer wird er. Denn die Sicherheit der Zinsbindung wird oftmals mit einem Aufschlag gezahlt. Eine kürzere Laufzeit lässt das Darlehen also günstiger werden. Dabei riskieren Sie jedoch eine teure Anschlussfinanzierung. Die kurze Zinsbindung lohnt sich also nur, wenn Sie das Darlehen in dieser Zeit komplett zurückzahlen können.

Maximale Darlehenssumme

Vor Abschluss eines Darlehens sollten Sie genau durchrechnen, welche Summe Sie sich überhaupt leisten können. Gehen Sie dabei am besten wie folgt vor:

  1. Analyse der finanziellen Situation
    Listen Sie alle regelmäßigen Einnahmen auf – möchten Sie gemeinsam mit Ihrem Partner die Immobilie erwerben, sind auch dessen Einnahmen aufzulisten. Dies kann am einfachsten anhand von Kontoauszügen durchgeführt werden. Addieren Sie nicht nur Bargeld, die Bestände auf Ihren Konten, Wertpapiere und Bausparguthaben, sondern bedenken Sie auch künftige Einnahmen, etwa durch eine Lebensversicherung oder Schenkungen und Erbschaften.
  2. Monatliche Belastungen
    Listen Sie alle regelmäßigen Ausgaben auf (Miete, Lebensmittel, Mitgliedsbeiträge, etc.). Listen Sie auch jährliche Ausgaben wie Versicherungsprämien auf. Damit Sie keine Kosten vergessen, kann sich das Führen eines Haushaltsbuches anbieten.
  3. Rücklagen abziehen
    Ziehen Sie vom verbleibenden Überschuss Rücklagen für Urlaube, Reparaturen und andere Kosten ab, die ggf. auf Sie zukommen können. Sinnvoll ist, hierbei großzügig zu sein.

Die verbleibende monatliche Summe ist der Wert, den Sie für die monatlichen Raten verwenden können. Anhand dessen können Sie errechnen, wie hoch die Darlehenssumme maximal sein darf.

Eigenkapital

Auch ist zu überlegen, wie viel Eigenkapital investiert werden kann und sollte. Üblicherweise wird davon ausgegangen, dass die Kreditnehmer etwa 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital investieren können. Es sind jedoch auch Finanzierungsmöglichkeiten ohne eigenes Vermögen möglich.

Bedenken Sie: Selbst angespartes Kapital senkt den Kredit und führt zu niedrigeren Zinsen.

Auch die Höhe der Baugeldzinsen sollte beachtet werden. Diese wird nämlich von mehreren Faktoren beeinflusst:

  • Das Vorhaben: Handelt es sich um den Bau, den Kauf oder eine Anschlussfinanzierung?
  • Der Objektwert: Welchen Wert hat die gewünschte Immobilie?
  • Die Lage: Ein Haus in der guten Lage einer Großstadt ist meist teurer als auf dem Land.
  • Die Nettodarlehenssumme: Der tatsächliche Betrag zur Zahlung des Vorhabens kann die Zinsen drücken oder erhöhen.
  • Bonität des Kreditnehmers: Je besser die Bonität, desto niedriger die Zinsen.
  • Fixierung der Bauzinsen: Eine langfristige Zinsbindung ist oftmals sinnvoll, muss aber zusätzlich gezahlt werden.
  • Geldmarkt-Entwicklungen: Beobachten Sie unbedingt, wie sich der Geldmarkt entwickelt, um günstige Zinsen zu erhalten.

Aktuelle Bauzinsen

Über die vergangenen Jahre ist es im Vergleich zunehmend leichter geworden, günstige Zinsen für ein Baudarlehen zu bekommen. Entscheidend hierfür sind neben den individuellen Rahmenbedingungen vor allem die Entwicklungen auf dem nationalen und internationalen Geldmarkt. Auch wenn dabei der absolute Tiefpunkt möglicherweise vorerst nicht wieder erreicht wird, dürften es die Bauzinsen auf absehbare Zeit weiter ermöglichen, einen Kredit günstig abzuschließen. Es sind also gute Zeiten für Bauherren.

Wie hoch die Zinsen der Baufinanzierung im Einzelfall ausfallen, hängt zu sehr von den konkreten Umständen ab, als dass pauschale Zahlen genannt werden könnten. Das individuell beste Angebot filtert jeweils der Baufinanzierungsrechner heraus. Dabei können sich vor allem Onlinekredite lohnen: Die entsprechenden Direktbanken verzichten auf ein Filialnetz und geben die Einsparungen anteilig an ihre Kunden weiter.

Aber auch andere Faktoren können zu großen Unterschieden bei den Kosten führen. Deshalb sind bei der Baufinanzierung Zinsvergleich und Gegenüberstellen von Gebühren sowie Modalitäten so wichtig. Wer sich keinen festen Termin für den Bau oder Kauf einer Immobilie gesetzt hat, kann die Zinsentwicklung der Baufinanzierung über einen längeren Zeitraum verfolgen und im günstigsten Moment reagieren. Für eine Bauzinsen-Prognose berücksichtigen Experten folgende Faktoren:

  • Die allgemeine wirtschaftliche Lage: Ist sie schlecht, dienen die risikoarmen Immobilienkredite den Banken als Sicherheit, sie sind daher günstiger erhältlich.
  • Staatsanleihen: Sie sind als einzige Anlageform für Banken noch sicherer als Immobilienkredite – werden sie teurer, werden sie gleichzeitig attraktiver, was auch bei der Zinsentwicklung der Baufinanzierung einen Anstieg auslöst.
  • Nachfrage nach Immobilienkrediten: Nutzen viele Bauherren eine für sie positive Bauzinsen-Entwicklung aus, führt das bei den Banken zu einer Sättigung und damit zu einem steigenden Zinssatz.
  • Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB): Ein sehr niedriger Leitzins führt allgemein zu günstigen Krediten, der Entschluss, Staatsanleihen von Krisenländern aufzukaufen dagegen macht diese attraktiver und hat so den gegenteiligen Effekt.

Wissenswertes zur Baufinanzierung

In der Regel deckt die Baufinanzierung den Kauf oder den Bau einer Immobilie ab – Kaufnebenkosten wie die Eintragung ins Grundbuch, die Bezahlung des Notars oder die Provision für den Makler zahlen viele Kreditnehmer mit dem Eigenkapital. Wer kein eigenes Vermögen hat, kann die Nebenkosten ebenfalls durch den Kredit abdecken.

Üblicherweise sind Immobilienkredite zweckgebunden und dürfen so nur für Maßnahmen eingesetzt werden, die direkt mit der Immobilie zu tun haben. Diese Maßnahmen werden auch „wohnwirtschaftliche Zwecke“ genannt. Dabei kann es sich neben dem Kauf oder dem Bau auch um die Renovierung oder das Anschaffen von einer Einbauküche handeln.

Eine Baufinanzierung lohnt sich für alle Personen, die nicht mehr in den Vermieter, sondern in sich selbst investieren können. Denn auf lange Sicht ist ein Eigenheim günstiger als eine Mietwohnung. Dabei sollten Sie und ggf. auch Ihr (Ehe-)Partner allerdings über ein konstantes Einkommen verfügen, mit welchem Sie die Kreditraten auch über mehrere Jahre zahlen können.

Angeboten werden Baukredite und Immobilienkredite von fast allen Geldinstituten – das gilt sowohl für Hausbanken als auch für Geschäftsbanken und Sparkassen. Auch seriöse Direktbanken halten Angebote zur Baufinanzierung bereit.

Schritt für Schritt zu Ihrer Baufinanzierung: So geht’s

Um den besten Anbieter für Ihr persönliches Vorhaben zu finden, lohnt sich Baufinanzierungs-Vergleich. Mithilfe unseres Rechners für die Baufinanzierung können Sie sich einen guten Überblick verschaffen.

  1. Geben Sie im Vergleichs-Rechner für die Baufinanzierung den Kaufpreis sowie den Standort Ihres Wunschobjekts an. Wählen Sie außerdem die Art Ihres Vorhabens.
  2. Klicken Sie auf „Zinsen berechnen“.
  3. Sie gelangen zu einer Übersicht, auf der alle Angebote aufgelistet sind.
  4. Um die Angebote individuell anzupassen, können Sie Ihre Angaben verfeinern. Geben Sie beispielsweise das Nettodarlehen an (nutzen Sie dafür die Regler für Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Eigenkapital). Auch die Tilgungsrate und die Frist der Sollzinsbindung helfen, das Angebot einzuschränken.
  5. Mithilfe der Bewertungen können Sie außerdem das Preis-Leistungs-Verhältnis der Anbieter vergleichen.
  6. Haben Sie ein passendes Angebot gefunden, dann klicken Sie auf „Weiter“. Sie gelangen in ein Kontaktformular.
  7. Wählen Sie, auf welchem Stand der Immobilienkauf aktuell ist. Geben Sie anschließend Ihre Kontaktdaten an und nennen Sie, ab wann Sie erreichbar sind. Sie haben außerdem die Möglichkeit, dem Anbieter eine persönliche Nachricht zu hinterlassen.
  8. Klicken Sie auf „Anbieter kontaktieren“.

Das individuelle Finanzierungsangebot

Hat der Anbieter Ihre Nachricht erhalten, wird er Ihnen ein individuelles Finanzierungsangebot zukommen lassen. Achten Sie hierbei auf die Laufzeit, den Zinssatz und die Monatsrate: Ist die Laufzeit für Ihr Vorhaben geeignet und können Sie sich die monatliche Rate leisten?

Sind Sie mit dem Angebot einverstanden, reichen Sie im nächsten Schritt alle nötigen Unterlagen ein. Dazu zählen:

  • Der Arbeitsvertrag
  • Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
  • Ein Nachweis über das Eigenkapital
  • Genaue Angaben zum Objekt (Wert, Größe, Anzahl der Stockwerke, Lage,...)
  • Der unterschriebene Immobilienvertrag
  • Eine detaillierte Kostenaufstellung

Auch müssen Sie angeben, ob aktuell Kredite abbezahlt werden – dies ist für das Kreditinstitut wichtig, um Ihre Liquidität einschätzen zu können. Zur Einschätzung der Bonität ist außerdem eine Genehmigung zur SCHUFA-Abfrage nötig.

Planen Sie unbedingt einen Zeitpuffer von etwa vier Wochen ein. Normalerweise wird ein Antrag schon innerhalb einer Woche abgewickelt. Doch gerade bei bekannten Banken mit größerem Kundenandrang kann es durchaus einmal länger dauern. Auch die Auszahlung dauert nach verbindlicher Bestätigung durch die Bank nur wenige Tage.

Bedenken Sie: Auch nach Ihrer Antragstellung inklusiver aller Unterlagen kann die Bank den Antrag ablehnen – sei es durch die fehlende Bonität, die fehlenden Sicherheiten oder andere Aspekte.

Übrigens: Wird Ihr Antrag abgelehnt, sollten Sie erst den Grund dafür herausfinden. Oftmals können Sie einfach einen Versuch bei einer anderen Bank starten, die daraufhin den Antrag genehmigt.

Achtung:Diese Ablehnungsgründe schmälern Ihre Chancen

Werden Sie aus folgenden Gründen abgelehnt, werden wahrscheinlich auch keine anderen Kreditinstitute Ihren Antrag genehmigen – das Risiko ist für die Banken hierbei zu groß: Selbstständig seit weniger als drei Jahren, noch in der Probezeit, befristeter Arbeitsvertrag, zu geringes Einkommen. Auch ein negativer SCHUFA-Eintrag kann dafür sorgen, dass Sie keinen Kredit erhalten.

Eine Alternative bildet der Privatkredit: Diesen können Sie über Ihre Freunde oder Familienmitglieder laufen lassen. Auch diverse Online-Plattformen bieten den Privatkredit an. Bei negativen SCHUFA-Einträgen kann außerdem ein Auslandskredit, beispielsweise in der Schweiz, beantragt werden: Dieser ist auch unter dem Namen Kredit ohne SCHUFA bekannt.

Die Baufinanzierung umschulden

Üblicherweise ist es möglich, die Baufinanzierung später umschulden zu lassen, um von einem besseren Kredit zu profitieren. Die Umschuldung kann in der Regel durchgeführt werden, sobald die Zinsbindung für den aktuellen Kredit endet. Sie sollten sich deshalb etwa drei Monate vor Ablauf informieren und die Anbieter vergleichen.

Steht der Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut bevor, muss auch die Grundschuld übertragen werden. Die Gebühren hierfür betragen jedoch normalerweise nicht mehr als 0,3 Prozent der Kreditsumme. Einige Banken übernehmen diese Gebühren sogar für ihre Neukunden.

Auch der Zeitaufwand ist vergleichsweise gering: Sie suchen nach einem geeigneten Anbieter, schicken Ihren Antrag und alle erforderlichen Unterlagen aus und warten auf die Bestätigung des Anbieters. Anschließend unterschreiben Sie den vom Anbieter zugesendeten Vertrag und der Wechsel ist verbindlich – in der Regel kümmert sich die neue Bank um alles Weitere.

Gut zu wissen:Wechsel vor Ablauf der Zinsbindung lohnt sich selten

Einige Banken erlauben die Umschuldung, bevor die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist. Aber: Die meisten Institute verlangen hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese, kombiniert mit den Gebühren für den Wechsel, sind oftmals teurer als die Zinsersparnis, weshalb sich ein vorzeitiger Wechsel nur selten lohnt.

Der Baufinanzierungsrechner von FinanceScout24 bietet allen Interessenten die Möglichkeit, verschiedene Anbieter miteinander zu vergleichen und dabei die wichtigsten Aspekte zum Preis-Leistungs-Verhältnis mit einzubeziehen. Auch ein Zinsvergleich für die Baufinanzierung kann hier schnell und einfach durchgeführt werden!

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Klassischerweise besteht eine Immobilienfinanzierung nur anteilig aus einem Baudarlehen, den restlichen Teil der benötigten Summe decken die Bauherren mit ihrem Eigenkapital. Falls dieses nicht vorhanden ist oder nicht verwendet werden soll, ist jedoch auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Dies hat Vor- und Nachteile.

VorteileNachteile
Niedrigzinsphasen können ausgenutzt werden Geht mit höherem Zinssatz einher und ist insgesamt teurer
Kreditnehmer meist früher schuldenfrei aufgrund höherer Mindesttilgungsraten Höhere Mindesttilgungsraten sind eine größere monatliche Belastung
Vorhandenes Eigenkapital bleibt als Reserve für Engpässe Plötzliche Änderungen der persönlichen Finanzlage sind einschneidender (etwa bei Doppelverdienern Wegfall eines Einkommens)
Ermöglicht Hausbau oder -kauf in jungen Jahren  

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein deutlich höheres Risiko bedeutet, in Niedrigzinsphasen aber für Besserverdiener durchaus attraktiv sein kann. Und auch bei diesem Modell gilt natürlich: Wer Wert darauf legt, dass seine Baufinanzierung günstig ist, kommt um einen Bauzinsen-Vergleich nicht umhin.

Gut zu wissen:Beamte und Selbständige als Sonderfall

Wie auch andere Formen des Kredits ist eine Baufinanzierung für Selbständige und Freiberufler etwas schwieriger abzuschließen als für Angestellte. Hintergrund dafür ist das Ausbleiben von regelmäßigen kalkulierbaren Einnahmen wie es für Letztere das Gehalt darstellt. Dies bedeutet für den Kreditgeber ein schwer abschätzbares Ausfallrisiko.

Doch natürlich ist auch eine Baufinanzierung für Selbständige möglich. Diese müssen hierfür die Gewinn- und Verlustrechnung beziehungsweise die Bilanzen mindestens der vergangenen drei Jahre vorlegen. Ergeben diese ein positives und einheitliches Bild, wird das positiv bewertet. Schwankende Einkünfte oder rückläufige Einnahmen allerdings führen bei der Baufinanzierung für Selbständige schnell zu einem Sicherheitsabschlag.

Bei einer Baufinanzierung für Beamte dagegen sind die Konditionen meist überdurchschnittlich gut. Ihr sicheres Einkommen bedeutet für den Darlehensgeber ein geringes Ausfallrisiko. Dies führt dazu, dass er den Kredit günstig anbieten kann. Doch auch bei der Baufinanzierung für Beamte gilt, dass sich die Bauherren vorab genau informieren und Angebote vergleichen sollten.

Fragen und Antworten

Wie viel Eigenkapital ist für eine Finanzierung nötig?

Das Eigenkapital zählt zu den wichtigsten Faktoren der Baufinanzierung. Denn je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto weniger müssen Sie über einen Kredit finanzieren. Ist Ihr eigenes Vermögen allerdings vergleichsweise niedrig, bedeutet das ein höheres Risiko für den Kreditgeber bzw. die Bank. Deshalb wird hierbei in der Regel ein nicht geringer Zinsaufschlag verlangt, den Sie zusätzlich zahlen müssen. Die Höhe der Kreditzinsen wird durch die Laufzeit, den Objektwert, die Tilgungshöhe und das Eigenkapital beeinflusst.

Allgemeinhin gelten 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises bzw. Baupreises als ausreichende Höhe für das Eigenkapital. Sinnvoll ist hier allerdings, großzügig zu planen und Rücklagen anzulegen – stets können überraschende Kosten auf Sie zukommen, die Sie andernfalls nicht bewältigen können.

Wie viel Eigenkapital kann durch Eigenleistung ersetzt werden?

Der grüne Daumen gehört beim Neubau in der Regel ohnehin zu den "unvergüteten" Eigenleistungen. Wenn der Bauherr aber auch am eigenen Haus selbst Hand anlegt, dann meist in der Hoffnung, die Finanzierung aufzupeppen. Streichen, Teppich oder Parkett verlegen - für den versierten Heimwerker meist kein größeres Problem. Hierbei sei jedoch gewarnt, wer weitreichendere Eigenleistungen in seine Finanzierung einkalkuliert. Manche Banken sind zwar bereit, bis zu einer bestimmten Maximalsumme Baukosten als Eigenleistung anzuerkennen, die Realität zeigt dagegen oft ein anderes Bild.

So groß die Motivation selbst anzupacken ist, so hoch wird auch gerne die eigene Messlatte bezüglich Fachwissen und Geschick angesetzt. Die Folge: Bauherren verschätzen sich häufig bei den Kosten für das Baumaterial und der nötigen Arbeitszeit - fast immer wird's teurer und es dauert länger. Darüber hinaus entfällt die Garantie für selbst erbrachte Arbeiten. Aus diesen Erfahrungswerten gilt auch hier eine Faustregel: Verplanen Sie nie mehr als 5 bis 10% der Bausumme als Eigenleistung!

Ist allein der Zinssatz entscheidend?

Auch wenn der Zinssatz hohe Aussagekraft über die Konditionen Ihrer Finanzierung hat, so sagt er doch nicht alles - im Prinzip lässt sich die Zusammensetzung der Finanzierungskosten recht gut mit den monatlichen Kosten einer Mietwohnung vergleichen: Wie die Kaltmiete einer Wohnung entspricht der Effektivzins den monatlichen Grundkosten der Finanzierung. Der Effektivzins beinhaltet bereits die Höhe der Tilgung, die Zinsbindungsfrist und Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren. Die Nebenkosten jedoch, bei einer Finanzierung namentlich der Kontoführungsgebühren, Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge, sind noch nicht im Effektivzins enthalten. Diese können je nach Anbieter stark variieren und das ursprünglich günstig scheinende Angebot stark belasten.

Wie die monatliche Gesamtmiete gibt nur die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist wirklich Auskunft darüber, wie günstig man bei einem Anbieter mit dessen Finanzierungsmodell fährt. Nur dort, wo bei gleichen Raten und gleicher Tilgung am Ende der Zinsbindung am wenigsten Restschuld verbleibt, kann man sicher sein, das günstigste Angebot vorliegen zu haben. Darüber hinaus sind weitere Aussagen über die Qualität eines Angebots entscheidend - wie etwa der "Spielraum" des Kreditnehmers: Können Zwischentilgungen in beliebiger Höhe einfließen? Wenn ja, mit Aufschlag oder ohne? Kann die Tilgung im Notfall ausgesetzt werden?

Nie mehr als ein Prozent Tilgung?

Je niedriger die Tilgung, desto langsamer schrumpft der Schuldenberg und desto teurer wird am Ende die Finanzierung. Anfang der Neunziger, als die Bauzinsen noch mehr als doppelt so hoch lagen, war die Ein-Prozent-Tilgung ein durchaus gängiges Modell - und mehr war bei derart hohen Zinsen auch nicht drin. Warum sich diese Tradition bis heute in Zeiten eines Rekordzinstiefs so beharrlich auf den Beinen hält, ist aber kaum nachvollziehbar: Nur ein halbes Prozent mehr Tilgung kann die Schuldenfreiheit um einige Jahre nach vorne werfen - noch etwas mehr und wir nähern uns der Hälfte der Abzahlungsdauer und einer insgesamt deutlich günstigeren Finanzierung.

Mit steigender Tilgung kämen die monatlichen Beiträge vielleicht irgendwann auf die Ratenhöhe eines Finanzierungsmodells der Neunziger mit nur einem Prozent Tilgung - jedoch mit kürzerer Laufzeit und weniger Unkosten. Das persönliche Risiko ist heute damit sogar niedriger als anno dazumal. Wer dennoch auf Nummer sicher gehen möchte - zum Beispiel Paare, die Elternzeit einplanen - sollte bei der Anbietersuche auf die Möglichkeit achten, zwischendurch die Tilgung aussetzen oder die Raten erhöhen oder senken zu können.

Sind möglichst kurze Kreditlaufzeiten entscheidend?

Eine kurze Kreditlaufzeit macht vor allem dann Sinn, wenn die Zinsen zwar hoch sind, aber eine baldige Senkung erwartet werden kann. Bei einem derart niedrigen Zinsniveau wie heute wählt der zukünftige Hauseigentümer jedoch nicht schlecht, wenn er sich dieses Niveau auf längere Zeit sichert, denn günstiger als jetzt wird es wohl nicht mehr.

Aber keine Sorge - deswegen sind Sie nicht auf Biegen und Brechen an Ihre Bank gebunden: Im Falle einer vorzeitigen Kündigung ist zwar eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen - jedoch nur dann, wenn innerhalb der ersten zehn Jahre der Kredit vorzeitig getilgt wird. Danach kann jedes Darlehen ohne Kosten und Entgelte mit einer Frist von sechs Monaten teilweise oder vollständig zurückgezahlt werden. Der Vorteil: Bei einer Zinsbindung von beispielsweise 15 Jahren haben Sie fünf Jahre Zeit, die Zinsentwicklung zu beobachten um gegebenenfalls eine neue Kreditentscheidung zu treffen.

Kreditsumme aufteilen - ein guter Tipp?

Eine Splittung des Kredits in mehrere Teildarlehen mit verschiedenen Tilgungssätzen und Zinsfestschreibungen ist natürlich möglich. Eine derartige Aufteilung des Gesamtdarlehens bringt zwei Vorteile: Zum einen ermöglicht es Ihnen, die langfristige Belastung besser auf Ihre private Situation abzustimmen. Zum anderen zeichnet sich eine Aufteilung als besonders günstig aus, wenn Sie vorhaben, nach einigen Jahren eine Sondertilgung zu leisten.

Was Banken aber gerne verschweigen: Wenn Sie verschiedene Kreditlaufzeiten wählen, können Sie die Bank später kaum noch wechseln! Angenommen Sie vereinbaren ein kurzfristiges Darlehen mit fünf Jahren Laufzeit und ein langfristiges Darlehen auf 15 Jahre: Das Langfristdarlehen wird im Grundbuch an erster Stelle verankert, das kurze Darlehen wird nachrangig gestellt. Läuft das Fünf-Jahres-Darlehen aus und Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung, müssen Sie bei anderen Kreditgebern entweder mit Zinsaufschlägen rechnen oder Sie stehen gar vor verschlossenen Türen.

Nur mit der Hausbank des Vertrauens?

Möglich, aber nicht immer empfehlenswert. Ein wichtiges Argument spricht zweifelsohne für die eigene Hausbank: Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung beantragen, müssen Sie sprichwörtlich die Hosen herunterlassen. Bevor ein Kreditgeber mit Ihnen einen Vertrag unterzeichnet, will er zunächst einmal prüfen, ob Sie kreditwürdig sind - also vollen Einblick in Ihre Finanzen haben.

Dass dies mit der Hausbank, die seit Jahren das Gehaltskonto führt, das Sparschwein pflegt und vielleicht die ein oder anderen Wertpapierdepots verwaltet, leichter fällt, ist absolut nachvollziehbar - genauso wie die wahrscheinlich größte Investition des Lebens in "vertrauten Händen" zu wissen. Hier muss aber zunächst ein Missverständnis aus dem Weg geräumt werden: Die Bank ist nicht Ihr Freund, sondern ganz klar ein Geschäftspartner, der verkaufen will. Die Finanzierung einer Immobilie macht da keinen Unterschied. Bevor ein Darlehensvertrag unterzeichnet wird, ist es daher unerlässlich, die Konditionen verschiedener Kreditgeber zu vergleichen.

Sinkt die Belastung über die Dauer der Finanzierung?

Leider ein Irrtum - doch zuvor ein kleiner Darlehens-Exkurs: In der Regel finanzieren künftige Hausbesitzer ihre Immobilie über ein Annuitätendarlehen. Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleiben beim Annuitätendarlehen die monatlichen Raten immer konstant. Was an Zinsen durch den kleiner werdenden Schuldenberg eingespart wird, gleicht eine entsprechend höhere Tilgung automatisch wieder aus. Beim Annuitätendarlehen wird also schneller abbezahlt als beim Tilgungsdarlehen.

Da nach einigen Jahren ein nicht unerheblicher Teil der Gesamtschuld abbezahlt ist, möchte man meinen, beim späteren Anschlussdarlehen zinsgünstiger und somit auch mit kleineren Raten wegzukommen. Mit dieser Hoffnung stehen Sie leider auf wackligem Boden, denn günstigere Zinsen als jetzt, werden Sie später kaum noch bekommen. Deshalb ist es gut möglich, dass Sie in einigen Jahren trotz geringerer Schuld ein paar hundert Euro mehr abbezahlen müssen als jetzt.

Was hier hilft, ist ein Forward-Darlehen: Wenn Ihre Zinsbindung in zwölf bis 60 Monaten endet, können Sie sich das aktuelle Zinsniveau jetzt sichern. Dafür schließen Sie heute einen Darlehensvertrag, die Auszahlung und die Ratenzahlungen beginnen aber erst zum vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft. Häufig verlangen die Banken zwar für jeden Monat Wartezeit einen gewissen Prozentsatz an Zinsaufschlag, jedoch fällt dieser in der Regel so gering aus, dass der Abschluss eines Forward-Darlehens auch für längere Wartezeiten durchweg rentabel bleibt.

Gibt es noch staatliche Förderungen?

Sonderlich viel an Förderung ist leider nicht mehr zu haben: Die Eigenheimzulage wurde vom Staat gestrichen und der Kauf oder Bau einer Immobilie ist nicht mehr steuerlich absetzbar. Was von offizieller Seite aber noch erhalten geblieben ist, sind staatlich geförderte Kredite.

Das wohl bekannteste Institut für die Vergabe von Förderkrediten ist die KfW-Bank. Neben Studenten und mittelständischen Betrieben unterstützt sie auch Bauherren mit ausnehmend zinsgünstigen Darlehen. Besonders belohnt werden außerdem Bauherren, die ihr Haus möglichst energie- und umweltbewusst gestalten oder den Kauf eines frisch sanierten Gebäudes im Standard eines KfW-Effizienzhauses planen.

Dabei vermittelt die KfW nie direkt, sondern es wird stets eine Hausbank zwischengeschaltet. Das hat Vor- und Nachteile: Einige Institute versuchen, die bereits günstigen Konditionen der Förderbank weiter auszubauen - bei anderen Banken kann der angebotene Zinssatz aber auch deutlich höher liegen als der ursprüngliche der KfW, so dass Sie als planender Bauherr auch hier in jedem Fall vorher vergleichen sollten, bevor Sie sich für eine Bank entscheiden.

Worin unterscheiden sich Effektiv- und Nominalzins bei Hypothekenzinsen und Bauzinsen?

Bei einem Kredit fallen in der Regel diverse Nebenkosten an, die in vielen Werbungen von Kreditgebern nicht auftauchen. Der Grund: Manche Kreditgeber nennen nur den Nominalzins. Im Baufinanzierungsrechner von Financescout24.de vergleichen Sie dagegen die Effektivzinsen und erkennen so auch Ihre effektiven Kosten. Der Effektivzins enthält alle Kreditkosten und weitere Faktoren, wie u.a. Disagio, Zinsbindungsfrist, Zahlungszeitpunkt sowie die Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen im Gegensatz zum Nominalzins, der nur den Nennbetrag des Darlehens bezeichnet. Theoretisch sollte der Effektivzins der wahren monatlichen Belastung entsprechen, was aber nicht genau stimmt. Denn auch der Effektivzins berücksichtigt einige Angaben nicht: Es gibt eine Reihe von „versteckten“ Nebenkosten, die im Effektivzins nicht enthalten sind. Dabei handelt es sich um Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Schätzkosten.

Welche Zinsbindungsfrist sollte bei Bauzinsen („Hypothekenzinsen“) gewählt werden?

Darauf gibt es keine pauschale Antwort. Einerseits ist eine lange Zinsbindungsfrist teuer, aber auch sicher. Wer andererseits einen langfristigen Darlehensvertrag unterschrieben hat, schließt die Möglichkeit aus, auf einen günstigeren Vertrag zu wechseln. Die derzeit rekordverdächtig niedrigen Bauzinsen von etwa 1,5 Prozent bieten sich allerdings geradezu an, auf eine langfristige Festschreibung zu setzen. Die Offerten der einzelnen Kreditgebern sollten Sie genau prüfen: Informieren und vergleichen ersparen Ärger und unnötige Kosten.

Hypothekenzinsen und Grundschuldzinsen - was ist das?

Hypotheken sind heute weitestgehend von der Grundschuld abgelöst worden. In beiden Fällen sichert sich der Gläubiger gegenüber dem Darlehensnehmer und Eigentümer ab: Falls der Kreditnehmer den Forderungen nicht mehr nachkommt, kann der Gläubiger den Grund verkaufen. Weil eine Hypothek im Gegensatz zur Grundschuld mehr Arbeitsaufwand und höhere Kosten mit sich bringt, gehen Gläubiger heute verstärkt dazu über, eine Grundschuld im Grundbuch einzutragen. Die Grundschuld ist abstrakter, das heißt, sie kann auch bestehen, wenn es keine konkrete Forderung eines Darlehensgebers gibt. Damit kann sie nicht nur zur Sicherung langfristiger Darlehen, sondern auch im Rahmen kurzfristiger, wechselnder Kredite genützt werden und in der Summe variieren. Im Vergleich dazu erlischt eine Hypothek erst, sobald alle Forderungen bezahlt sind. Die Höhe der Grundschuld entspricht meist dem Darlehensbetrag. Zusammen mit ihr werden die Grundschuldzinsen im Grundbuch eingetragen. Sie weichen jedoch erheblich von den Darlehenszinsen ab, denn der Gläubiger möchte damit weiteren finanziellen Risiken vorbeugen. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, muss er deren Kosten und noch ausstehende Zinszahlungen abgedeckt wissen.

Was passiert mit der Baufinanzierung beim Verkauf der Immobilie?

Gehört dem Kreditnehmer das Eigentum nicht mehr, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Läuft der Kredit zu diesem Zeitpunkt schon länger als zehn Jahre, wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig – wird diese Laufzeit unterschritten, muss die Entschädigung gezahlt werden. Allerdings kann auch der Käufer den Kredit übernehmen, dieser benötigt jedoch eine ausreichende Bonität.

Was sind Vor- und Nachteile der Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann ähnlich abgeschlossen werden wie eine herkömmliche Baufinanzierung. Die Vorteile hierbei: Auch junge Menschen können ein Haus bauen, ohne viel sparen zu müssen. Die aktuellen Niedrigzinsphasen lassen sich ausnutzen und das angesparte Vermögen lässt sich für unerwartete Kosten nutzen. Allerdings lässt sich nur selten eine günstige Baufinanzierung ohne Eigenkapital finden – durch das erhöhte Risiko für die Bank ist auch der Zinssatz höher und die Kosten für die Baufinanzierung steigen insgesamt. Auch die Mindesttilgungsraten sind höher und stellen deshalb eine größere Belastung dar. Hinzu kommt, dass Änderungen der eigenen finanziellen Situation gravierender sind. Ein Vergleich der Baufinanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich aber in jedem Fall.

Was kann über eine Baufinanzierung angeschafft werden?

Über eine Baufinanzierung kann üblicherweise alles angeschafft werden, was wohnwirtschaftlichen Zwecken dient. Neben der Errichtung bzw. dem Kauf der Immobilie kann es sich hierbei auch um die Modernisierung oder den Kauf von Möbeln handeln.

Unterscheiden sich Bau-, Immobilien- und Hausfinanzierung voneinander? Wenn ja, wie?

Im Prinzip gibt es keinen Unterschied zwischen den Begriffen Haus- und Immobilienfinanzierung. Landläufig werden beide als Synonyme verwendet. Sie gelten als Oberbegriffe, unter denen alle Möglichkeiten gesammelt werden, mit denen eine private oder geschäftliche Immobilie finanziert werden kann. Die Baufinanzierung hingegen wird nur für das Bauvorhaben verwendet.

Warum können sich Onlinekredite für die Baufinanzierung lohnen?

Besonders auf Vergleichsportalen werden den Kreditnehmern zahlreiche Angebote übersichtlich aufgelistet. Um gegen ihre Konkurrenz bestehen zu können, müssen die verschiedenen Anbieter einen möglichst günstigen Kredit zu guten Konditionen anbieten – davon kann der Darlehensnehmer profitieren. Führt er hingegen ein persönliches Beratungsgespräch bei seiner Hausbank oder einer Sparkasse, hat er diese Vergleichsmöglichkeit nicht und muss ggf. mehr für seinen Kredit zahlen.

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