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Vollfinanzierung

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Kurz zusammengefasst:Wichtiges zur Vollfinanzierung

  • Geeignete Kreditform für stabile Einkommensverhältnisse
    Wenn Sie über ein regelmäßiges und stabiles Einkommen verfügen, kann eine Vollfinanzierung für Sie von Vorteil sein.
  • Nachteile und Vorteile der Kreditform genau abwägen
    Prüfen Sie vor dem Antrag genau, ob sich die höheren Zinsen für Vollfinanzierungen für Sie lohnen oder ob ein Kredit mit Eigenkapital nicht sinnvoller wäre.
  • Gewählte Immobilie beeinflusst die Kreditentscheidung der Bank
    Bedenken Sie vor dem Antrag, dass auch Ihr Bauvorhaben oder das gewählte Haus darüber entscheidet, ob die Bank ein OK für die Vollfinanzierung gibt.
  • Möglichst früh beginnen
    Vollfinanzierungen sollten wegen der meist längeren Laufzeiten möglichst früh gestartet werden, damit spätestens im Ruhestand alle Raten getilgt sind.

Den Hausbau oder Hauskauf ganz ohne Eigenkapital finanzieren? Mit der Vollfinanzierung ist es möglich. In diesem Artikel finden Sie alle wichtigen Informationen und praktische Tipps, wenn Sie einen Immobilienkredit ohne eigenes Kapital beantragen wollen.

So finden Sie die passende Vollfinanzierung

Bei der sogenannten „Vollfinanzierung“ handelt es sich um eine Immobilien- oder Baufinanzierung, bei der die Kreditnehmer kein Eigenkapital benötigen. Bei der Beantragung können Kreditnehmer entscheiden, ob die Finanzierung nur für die Immobilie oder auch die Nebenkosten genutzt werden soll.

Wenn die Kaufnebenkosten mit in die Vollfinanzierung genommen werden, spricht man auch von „Bruttovollfinanzierung“. Werden die Nebenkosten separat beglichen, heißt die Finanzierungform auch „Nettovollfinanzierung“.

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital wird von vielen Kreditinstituten angeboten. Sie kann gemeinsam mit einem Berater des Bankhauses geplant und danach von den Kreditnehmern beantragt werden und ist in der Regel verfügbar für:

  • Hausbau ohne Eigenkapital
  • Wohnungskauf ohne Eigenkapital
  • Hauskauf ohne Eigenkapital

Eine Vollfinanzierung ist für Arbeitnehmer mit sehr solidem, gehobenem und nachhaltigem Einkommen geeignet. Nur so ist gesichert, dass die fälligen Raten für die Tilgung des Darlehens beglichen werden. Je höher Bonität und je solider die Einkommensverhältnisse, desto niedriger die Zinsen für das Darlehen. Empfehlenswert ist auch, dass Kreditnehmer die Vollfinanzierung so früh wie möglich beginnen. Da die Finanzierung ohne Eigenkapital längere Laufzeiten als eine Finanzierung mit Eigenkapital mit sich bringt, ist es umso besser, je früher Sie damit starten.

Voraussetzungen

Wird eine Immobilie oder ein Hausbau vollfinanziert, ist dieses Projekt zunächst die wichtigste Sicherheit der Bank für das Darlehen. Somit hängt der Erfolg eines Antrags auf eine Vollfinanzierung sehr stark von der Immobilie ab. Schließlich muss die Bank im Falle eines Notverkaufs sicher sein können, dass der erzielte Verkaufspreis einen Großteil des vorgestreckten Kapitals deckt. Wer folglich ein sehr baufälliges Haus oder eine Immobilie in einer schlechten Wohnlage ohne Eigenkapital finanzieren möchte, hat voraussichtlich keine guten Chancen auf Erfolg.

Stabile Einkommensverhältnisse, aus welchen absehbar ist, dass die Kreditnehmer die Raten zuverlässig tilgen können, sind eine weitere Voraussetzung für die Vollfinanzierung. Die Bank prüft die Vermögens- und Einkommensverhältnisse sowie die Bonität der Antragsteller vor dem Antrag deshalb sehr genau.

Wird die vollfinanzierte Immobilie als Eigenheim genutzt, können Sie die Chancen auf eine erfolgreiche Immobilie nochmals steigen.

Gut zu wissen:Ohne Eigenkapital auch bei Vermögen

Bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital können die Kreditnehmer sehr wohl über Vermögen verfügen. So kann es in manchen Fällen nämlich langfristig günstiger sein, die Immobilie komplett zu finanzieren als Kapital dafür zu investieren.

So finden Sie eine günstige Vollfinanzierung

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist vor allem dann günstig, wenn das Zinsniveau für Bau- oder Immobiliendarlehen besonders niedrig ist. In diesem Fall ist es in der Regel günstiger, gleich die komplette Immobilien- oder Bausumme zu finanzieren. Würden Kreditnehmer erst Eigenkapital bei niedrigen Guthabenzinsen ansparen müssen, müssten sie viel länger mit dem Hauskauf warten und der Zinsertrag würde sich kaum lohnen.

Die Höhe der Zinsen wird in großem Maße vom sogenannten Leitzins der Europäischen Zentralbank bestimmt. Dieser Prozentsatz gibt vor, wie viele Zinsen Banken an die Zentralbank bezahlen müssen, wenn sie sich von ihr Geld leihen. Ist der Leitzins niedrig, sind in der Regel auch Bau- oder Immobilienkredite besonders zinsgünstig, was sich besonders bei einer Vollfinanzierung bemerkbar macht.

Kaufnebenkosten ebenfalls vollfinanzieren?

Das sehr niedrige Zinsniveau lockt Verbraucher dazu, auch die Nebenkosten in die Vollfinanzierung zu integrieren. Hierfür müssen Kreditnehmer 100 Prozent der Kaufsumme von der Bank aufnehmen. Manche Banken verlangen deshalb einen Risikoaufschlag und erhöhen die Darlehenszinsen, andere Bankenhäuser lehnen aufgrund der benötigten höheren Sicherheit eine solche Bruttofinanzierung ab.

Empfehlenswert ist es deshalb, die Hausnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- oder Maklerkosten sowie den Umzug nicht in die Hausfinanzierung zu nehmen. Denn im schlimmsten Fall müssen Verbraucher aufgrund des Risikoaufschlags unnötig viel mehr an Zinsen bezahlen. Bei Nebenkosten von mehreren 10.000 Euro sind das auf die lange Kreditlaufzeit gerechnet beträchtliche Summen.

Vorteile

  • Kreditnehmer können sofort mit der Finanzierung starten, ohne lange vorher zu sparen.
  • Immobilienkäufer können direkt von niedrigen Zinsen profitieren.
  • Angesparte Geldanlagen müssen nicht für die Finanzierung verwendet werden und dienen als Rücklage für andere Anschaffungen oder Hausreparaturen bestehen.
  • Die Finanzierung kann bei steigenden Immobilienpreisen zur Geldanlage werden.

Nachteile

  • Durch das fehlende Eigenkapital steigt der Kreditzins gegenüber einem Kredit mit Eigenkapital.
  • Die Laufzeit verlängert sich im Vergleich mit einem herkömmlichen Immobiliendarlehen.
  • Bei Zwangsverkauf nach kurzer Rückzahlphase bleiben hohe Zahlungsverpflichtungen bestehen.

Wer seinen Hauskauf oder Hausbau mit einer Vollfinanzierung stemmen möchte, kann mit bis zu ein Prozent höheren Zinsen rechnen. Diese Zuschläge müssen Sie bei der Ermittlung Ihrer finanziellen Möglichkeiten einbeziehen. Gleiches gilt auch, wenn Sie eine Bruttofinanzierung anstreben, denn dann fallen die Zinsen durch Risikoaufschläge noch höher aus.

Sondertilgungen mit in den Vertrag aufnehmen

Achten Sie bei der Vollfinanzierung darauf, dass die Bank Ihnen das Recht auf kostenfreie Sondertilgungen einräumt. Erwarten Sie zum Beispiel Kapital aus einem Erbe oder einer Beteiligung, können Sie damit die Schulden schneller tilgen. Üblicherweise gewähren Bankhäuser jedes Jahr eine bestimmte Sondertilgungshöhe, ohne dafür Gebühren zu verlangen. Prüfen Sie unbedingt vor dem Abschluss des Vertrags, wie häufig Sie sondertilgen dürfen.

Bei einer Vollfinanzierung sind Sie über viele Jahre an die Rückzahlung des Kredits gebunden. Deshalb sollten Sie bei einem Kreditangebot auch auf Möglichkeiten wie Tilgungsaussetzungen oder Ratenverkleinerungen durch Sondertilgungen achten. So sind Sie bei finanziellen Engpässen oder bei sinkendem Einkommen im Alter besser abgesichert.

Tipp:Zinsbindung im Auge behalten

Ein sehr wichtiger Aspekt der Vollfinanzierung ist die Zinsbindungszeit. Empfehlenswert ist eine Zinsbindung von mindestens 20 Jahren. Da Sie ohnehin mit höheren Raten im Vergleich zur Finanzierung mit Eigenkapital einsteigen, besteht die Gefahr, dass Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist finanziell überlastet sind. Allgemein gilt: Je länger die Zinsbindung bei günstigem Zinsniveau, desto besser.

Gut zu wissen:Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Nach zehn Jahren haben Sie immer die Möglichkeit, eine Finanzierung zu kündigen und mit günstigeren Konditionen bei einem anderen Bankhaus fortzusetzen.

Schritt für Schritt zu Ihrer Vollfinanzierung

Von der Entscheidung, in ein Eigenheim zu ziehen, bis zur Auszahlung des Kredits für die Finanzierung müssen viele Einzelschritte erfolgen. Wir zeigen Ihnen hier alle nötigen Schritte bis zur Vollfinanzierung.

  1. Ermitteln Sie zunächst, wie viel Eigenkapital Sie aufbringen können. Hierbei hilft Ihnen unser Eigenkapitalrechner.
  2. Prüfen Sie anhand Ihrer regelmäßigen Einkünfte und der Fixkosten, wie hoch Ihre maximale Kreditrate sein darf, damit Sie eine Vollfinanzierung sicher aufnehmen können. Wichtig: Denken Sie bei der Prüfung auch an eine ausreichende Reserve für Notlagen oder Einkommensrückgänge.
  3. Anhand der maximal möglichen Ratenhöhe können Sie sich eine Obergrenze für den Immobilienkauf setzen.
  4. Suchen Sie nach geeigneten Immobilien, die im Bereich Ihrer finanziellen Möglichkeiten liegen.
  5. Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner, um geeignete Angebote von Banken zu ermitteln.
  6. Vergleichen Sie die Angebote der einzelnen Kredithäuser und nehmen Sie Kontakt zu dem Anbieter auf, der das beste Angebot für Sie bereitstellt, eventuell können Sie von mehreren Banken konkrete Angebote einholen.
  7. Vereinbaren Sie einen Termin mit der Bank mit dem besten Angebot und beantragen Sie dort eine Vollfinanzierung. Für den Antrag benötigen Sie unter anderem Einkommensnachweise sowie Unterlagen zum gewünschten Kaufobjekt (Wohnung, Haus) oder Bauvorhaben.
  8. Die Bank prüft Ihre Dokumente. In der Regel schickt sie auch einen eigenen Gutachter, um zu ermitteln, ob das Haus für eine Vollfinanzierung in Frage kommt. Die Prüfung kann bis zu einer Woche dauern. Danach gibt die Bank ihr OK für die Vollfinanzierung oder nicht.
  9. Wenn der Kredit bewilligt wurde, vereinbaren Sie einen Termin mit der Bank, bei dem Sie Ihren Kreditvertrag unterschreiben. Im Vertrag werden unter anderem der Auszahlungstermin sowie der Start der Tilgung vereinbart.

Darauf sollten Sie beim Vertragsabschluss achten

  • Möglichst lange Zinsbindung (in Zeiten günstiger Zinsen)
  • Flexible Rückzahlungsmöglichkeiten
  • Mögliche Sondertilgungen vereinbaren

Gut zu wissen:Absicherung erwägen

Denken Sie bei einer Vollfinanzierung auch an mögliche Absicherungen des Darlehens über eine Risikolebensversicherung.

Fragen und Antworten

Für wen ist eine Vollfinanzierung geeignet? Für wen nicht?

Eine Vollfinanzierung beim Hauskauf ist besonders für diejenigen Arbeitnehmer geeignet, die über ein gesichertes Einkommen verfügen und über einer sehr gute Bonität verfügen. Darüber hinaus sollten die monatlichen Einkünfte nicht nur zum Ausgleich von Schulden, sondern auch zum Vermögenszuwachs dienen. Zugleich empfiehlt sich die Vollfinanzierung nur bei hochwertigen Immobilien, da das Objekt selbst die einzige Sicherheit für die Bank darstellt.

Wer über ein schwankendes Einkommen verfügt, wie viele Selbständige oder Freiberufler, sollte sich sehr gut überlegen, ob eine Vollfinanzierung wirklich in Frage kommt.

Welche Unterlagen benötige ich für den Kreditantrag?

Welche Unterlagen Sie für den Kreditantrag benötigen, hängt davon ab, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder den Hausbau vollfinanzieren wollen. Für Hausbau und Hauskauf benötigen Sie folgende Dokumente: Wohn- und Nutzflächenberechnung, aktueller Grundbuchauszug, Berechnung des umbauten Raumes, Lageplan mit Gebäude und Baubeschreibung. Für die Finanzierung des Hausbaus sind darüber hinaus ein Kostenvoranschlag beziehungsweise eine Kostenaufstellung sowie ein Werkvertrag erforderlich. Für die Vollfinanzierung beim Hauskauf benötigen Sie außerdem eine Flurkarte sowie einen Katasterauszug.

Wenn Sie den Kauf einer Wohnung vollfinanzieren möchten, benötigen Sie unter anderem einen Bauplan, eine Teilungserklärung, eine Berechnung der Wohnnebenkosten, Baupläne, einen aktuellen Grundbuchauszug sowie einen Lageplan mit Gebäude.

Vollfinanzierung aus dem Internet – worauf ist zu achten?

Wenn Sie einen Vollfinanzierungsvergleich im Internet durchführen, sollten Sie darauf achten, dass das Angebot möglichst umfangreich ist und viele verschiedene Produkte von bundesweit tätigen Anbietern erhältlich sind. Auf diese Weise profitieren Sie von einem umfassenden Vergleich, der Ihnen am Ende nicht nur den günstigsten, sondern auch am besten geeigneten Anbieter zeigt.

Welche Vorteile hat eine Vollfinanzierung?

Die Vollfinanzierung bietet Immobilienkäufern die Möglichkeit, ohne Eigenkapital zu kaufen. Darüber hinaus kann eine solche Finanzierung gerade bei einem niedrigen Zinsniveau langfristig lukrativer sein, als zunächst Eigenkapital anzusparen. Zudem bleibt den Kreditnehmern durch die Vollfinanzierung in der Regel mehr finanzieller Spielraum, wenn sie vorhandene Reserven nicht für den Hauskauf oder –bau nutzen. Letztlich bietet die Vollfinanzierung auch die Möglichkeit, bei niedrigen Immobilienpreisen sofort zu handeln, ohne dass eine lange Sparphase vorausgehen muss.

Welche Nachteile hat eine Vollfinanzierung?

Ein großer Nachteil der Vollfinanzierung besteht darin, dass die Bank meist hohe Zinsen für den Kredit veranschlagt, weil der Kreditnehmer kein Eigenkapital vorweisen kann. Durch die höheren Zinsen fallen in der Regel auch die fälligen Raten höher aus. Können die Kreditnehmer den Kredit aufgrund von Jobverlust oder anderen finanziellen Schieflagen nicht mehr bedienen, kann es final zu einer Zwangsversteigerung kommen. Selbst wenn das Darlehen durch einen Notverkauf ausgeglichen wurde, müssen die Kreditnehmer weiterhin die entstanden Zinsen tilgen.

Kann ich meine Vollfinanzierung vorzeitig ablösen? Falls ja, was ist zu tun?

Sie können die Vollfinanzierung üblicherweise vorzeitig ablösen, müssen dabei jedoch mit Vorfälligkeitszinsen rechnen. Entweder Sie warten deshalb mit der vorzeitigen Kreditablösung, bis die Zinsbindung ausläuft oder Sie rechnen im Vorfeld aus, ob sich die Ablösung trotz Vorfälligkeitszinsen noch finanziell für Sie lohnt.

Ist die Laufzeit, in der die Rückzahlung erfolgen muss, im Voraus festgelegt?

In der Regel wird für die Zinsbindung sowie für die gesamte Tilgung eine feste Laufzeit vereinbart. Wenn die Zinsbindung ausläuft, haben Sie die Möglichkeit, das Darlehen zu kündigen und entweder abzulösen oder mit einem günstigeren Kredit umzuschulden.

Welche Arten von Eigenkapital gibt es? Was zählt alles zum Eigenkapital?

Banken pflegen eine weit gefasste Definition von Eigenkapital. Das klassische Eigenkapital besteht aus Barvermögen, Wertpapieren oder angelegtem Geld. Eine weitere Form sind kapitalbildende Lebensversicherungen. Darüber hinaus werden Arbeitgeberdarlehen, Verwandtendarlehen oder die Eigenleistung bei Bauvorhaben von Banken bei der Finanzierung ebenfalls zum Eigenkapital gerechnet. Selbstverständlich werden auch Guthaben auf Bausparverträgen wie Eigenkapital behandelt. Weitere Möglichkeiten, Eigenkapital zu schaffen, sind Schenkungen oder Vorgriffe auf eine Erbschaft sowie Fördergelder von öffentlichen Kreditinstituten oder Gemeinden. Letztlich haben Kreditnehmer auch die Möglichkeit, Schulden, die andere bei ihnen haben, zum Eigenkapital zu rechnen.

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