Hypothekenbanken nahmen von jeher eine zentrale Rolle in Bezug auf die Bau- und Immobilienfinanzierung ein und unterlagen von daher besonderen gesetzlichen Regelungen, innerhalb derer das begrenzte Geschäftsfeld ebenso definiert war, wie die strengen Sicherheitsauflagen in Bezug auf die Kreditvergabe und die Ausgabe von Pfandbriefen.
Grundsätzlich gilt, dass Hypothekenbanken, auch als Realkreditinstitute oder heutigen Tages als Pfandbriefbanken bezeichnet, auf die Kreditvergabe in Bezug auf ein bestehendes Grundstück oder eine Immobilie spezialisiert sind.
Es handelt sich hierbei um Kreditinstitute mit einem privatrechtlichen Hintergrund. Das Tätigkeitsmodell besteht zum einen darin, Kredite zu vergeben, die gezielt auf eine Immobilie abgestellt sind. Der Kreditrahmen darf hierbei maximal 60 Prozent des Beleihungswertes ausmachen. Im Gegenzug emittiert die Hypothekenbank Schuldverschreibungen als Objekt der Geldanlage, die als Pfandbriefe bezeichnet werden. Diese gelten insofern als besonders sicher, als dass die Hypothekenbanken strengen Richtlinien unterliegen, die im bisherigen Hypothekenbankengesetz fixiert waren.
Neben der Definition der Beleihungsgrenze ist hier unter anderem vorgegeben, dass ausstehende Kreditforderungen erstrangig abgesichert werden müssen. Vor diesem Hintergrund haben die Hypothekenbanken gegenüber Kreditnehmern und Anlegern eine zentrale und einzigartige Rolle gespielt, die sich unter anderem darin auszeichnete, dass diese Art von Instituten den Status der Spezialbanken innehatten und damit einer Geschäftskreisbegrenzung auf hypothekenabhängige Geldgeschäfte unterlagen.
Seit dem 19.07.2005 ist das Hypothekenbankgesetz außer Kraft gesetzt, was in der Folge dazu führte, dass dem Begriff der Hypothekenbank die rechtliche Bedeutung und Definition entzogen wurde. Zeitgleich wurde das Pfandbriefgesetz eingeführt, welches seit 2005 nicht nur die rechtlichen Gegebenheiten der vorherigen Hypothekenbanken regelt, sondern auch öffentlich-rechtlichen Kreditanstalten und der Schiffspfandbriefbanken. In der juristischen Konsequenz entfiel hiermit sowohl das Spezialbankprinzip, als auch die Geschäftskreisbegrenzung. Weiterhin unterliegen die Institute, die sich mit der dargestellten Art der Finanzierung beschäftigen, der besonderen Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
Die ehemaligen Hypothekenbanken haben seit 2005 Genehmigungen bei der BaFin beantragt und erhalten, weiterhin Pfandbriefe zu emittieren. Der erste Antragsteller war im Jahre 2005 die SEB AG, Tochtergesellschaft der größten schwedischen Bank Skandinaviska Enskilda Banken. Aufgrund des geänderten gesetzlichen Rahmens haben sich inzwischen auch andere Geschäftsbanken entsprechend qualifiziert und erhielten in der Folge ebenfalls Genehmigungen von der BaFin, Pfandbriefe zu emittieren. Insgesamt über 30 Banken haben sich seit 2005 im Verband deutscher Pfandbriefbanken zusammen geschlossen und stellen damit den früheren Geschäftsbereich der klassischen Hypothekenbanken weiterhin dar.